EXCLUSIVITATERenunţarea la activităţile societăţilor din portofoliu, primul pas al SIF Imobiliare

ADINA ARDELEANU
Ziarul BURSA #Piaţa de Capital /

Renunţarea la activităţile societăţilor din portofoliu, primul pas al SIF Imobiliare

Compania ia în calcul delistarea de pe Rasdaq a celor opt emitenţi 

(Interviu cu domnul Alexandru Ion, reprezentantul SIF Imobiliare)

Proiectul "SIF Imobiliare", care grupează deţinerile SIF1 Banat-Crişana în companii cu activitate în domeniul imobiliar, a stârnit controverse în piaţă, după ce a fost înfiinţat în Cipru, în vara anului trecut. Scopul declarat a fost reducerea costurilor de operare şi creşterea veniturilor, însă mulţi au criticat mişcarea SIF1, temându-se că va scădea transparenţa în gestionarea noului vehicul.

Reprezentanţii SIF1 au susţinut că îngrijorările nu îşi au rostul şi au răspuns prin listarea SIF Imobiliare pe sistemul alternativ al Bursei de Valori Bucureşti, în luna decembrie.

Alexandru Ion, reprezentantul SIF Imobiliare, ne-a acordat, în exclusivitate, un interviu despre ţintele companiei şi despre modalităţile de atingere a acestora.

Potrivit domniei sale, primul pas spre eficientizare a fost desfiinţarea activităţilor proprii de comerţ şi producţie la societăţile din portofoliu şi concentrarea exclusiv pe închirierea spaţiilor aflate în proprietate.

SIF Banat-Crişana (SIF1) a transferat la SIF Imobiliare (SIFI) participaţii de 100,4 milioane lei (22,5 milioane euro) deţinute la 18 societăţi cu activităţi în domeniul imobiliar. În prezent, SIF Banat-Crişana deţine 99.99% din acţiunile SIFI.

În septembrie, SIFI a fost transformată în "Public Limited Company" (PLC). Capitalul social iniţial al Companiei a fost de 1.000.000 euro (capital subscris şi vărsat), divizat în 1.000.000 acţiuni ordinare. Pe 28 august 2013, acţionarii au decis majorarea capitalului social prin emiterea de 500.000 acţiuni ordinare cu o valoare nominală de 1 euro/acţiune (capital suplimentar autorizat).

SIF1 Banat-Crişana a participat cu 10 milioane de euro la majorarea capitalului SIF Imobiliare PLC.

Reporter: Care este destinaţia banilor de la majorarea de capital (10 milioane de euro, de la SIF Banat Crişana)?

Alexandru Ion: Destinaţia banilor este una precisă, respectiv creşterea portofoliului de active performante, cu rată mare de ocupare sau plasate în zone cu potenţial comercial sporit, în vederea eficientizării şi optimizării business-ului şi extinderii reţelei, profitând, pe cât posibil, şi de anumite condiţii, încă favorabile, existente în piaţă în acest moment (proprietăţi vândute la "discount", lipsa lichidităţii în piaţa imobiliară, variaţii de preţuri mici cu maxim două cifre la nivelul unui an, costuri avantajoase de construcţie, etc).

În contextul noilor majorări de taxe permise primăriilor (cu mai mult de 20% peste rata inflaţiei), dar şi a impozitului pe clădiri speciale introdus începând cu ianuarie 2014, trebuie acţionat cu celeritate în sfera productivităţii şi a rentabilizării portofoliului de active, eliminând în acest fel o parte din pierderea generată de introducerea unor astfel de măsuri.

Reporter: Intenţionaţi să faceţi achiziţii pe piaţa imobiliară?

Alexandru Ion: Da. Achiziţiile vor face obiectul principal al unei politici de reîmprospătare a activelor. Atâta doar că această politică va fi trecută prin nenumărate filtre, creând un întreg exerciţiu pentru identificarea riscurilor majore, în ideea de a preveni cele mai rele scenarii înainte de performa noi tranzacţii sau investiţii. Dar există în continuare acel mediu favorabil unde se pot face alegeri bune, spre foarte bune.

Reporter: Cum vedeţi piaţa imobiliară din vestul ţării, unde sunt majoritatea activelor SIF Imobiliare? Care sunt perspectivele pentru următorii ani?

Alexandru Ion: O privire de ansamblu asupra acestei regiuni ne indică o tendinţă de stagnare a pieţei, deşi pe alocuri observăm o formă slabă de activitate concentrată pe anumite segmente, care se datorează unor investiţii cu caracter izolat, dar suficient cât să pună o nouă valoare în cifre. Aşa cum se menţiona într-un studiu al companiei de consultanţă imobiliară Jones Lang LaSalle, activitatea de dezvoltare de proiecte imobiliare noi este una săracă, atât în ceea ce priveşte spaţiile de birouri, comerciale sau industriale, iar previziunile pentru 2014 nu sunt deloc optimiste, livrările de proiecte noi fiind incerte pe toate cele trei segmente ale pieţei imobiliare din România. Ne bazăm, în acest moment, că vom fi într-o poziţie avansată la momentul aflării unor veşti legate de extinderea sau relocarea unor capacităţi de producţie/depozitare, întrucât dispunem de toate mijloacele necesare în acest moment pentru a da curs rapid unor astfel de solicitări - fie prin facilităţi existente deja în portofoliu, fie prin disponibilităţile financiare de care dispunem în prezent pentru a da curs oricărui proiect de tipul "build-to-suit".

Reporter: Intenţionaţi să vă axaţi pe segmentul de birouri? Cum caracterizaţi cererea pe acest segment în acea regiune?

Alexandru Ion: Da, există un interes foarte mare şi pentru această piaţă, deşi, în regiunea de nord-vest, lucrurile se prezintă diferit de la un oraş la altul. Dacă în Cluj putem vorbi în curând de o supraofertă în baza volumului de spaţii ce urmează a fi livrat în cursul lui 2014, înclinând balanţa în favoarea locatarilor, nu acelaşi lucru putem spune despre Timişoara, unde întâlnim o lipsă de proiecte în curs de dezvoltare, precum şi un nivel destul de stabil al cerererii, lucruri care vor conduce la crearea unei pieţe aflate în controlul proprietarilor de spaţii pe întreg anul 2014.

Însă, indiferent de aceste aspecte legate de zonă, interesul pentru această piaţă se va manifesta exclusiv în baza unor solicitări ferme venite din partea clienţilor.

Reporter: Ne puteţi spune dacă unele dintre activele SIF Imobiliare sunt de vânzare?

Alexandru Ion: Da, există o serie de active propuse spre vânzare, în principal, acele active care nu mai prezintă interes prin prisma noii politici vizate de grup. Sunt deopotrivă active toxice, cât şi active cu potenţial.

Reporter: Care a fost scopul listării pe sistemul alternativ al Bursei de Valori Bucureşti?

Alexandru Ion: Scopul principal a fost acela de creştere a lichidităţii deţinerilor, pornind de la ideea că, din cele 18 companii care compun SIF Imobiliare, doar opt erau listate pe piaţa Rasdaq, restul fiind societăţi închise. În acest fel, s-a creat oportunitatea unor forme alternative de investire pentru cei care nu puteau achiziţiona capital în forma veche, pornind de la o valoare de piaţă corectă, şi cunoscând în orice moment valoarea companiei, în condiţii de transparenţă şi mai multă siguranţă.

Reporter: Intenţionaţi delistarea celor opt companii din portofoliu de pe piaţa Rasdaq?

Alexandru Ion: Luăm în calcul şi o astfel de posibilitate, şi probabil va constitui un punct în ordinea de zi la următoarea AGA din aprilie 2014. Scopul listării SIF Imobiliare a fost de a prezenta ceva consolidat, adus în noul format de business, cu avantaje maxime atât din perspectivă fiscală cât şi operaţională, şi cu potenţial de creştere în sfera investiţiilor, asigurându-se un maxim de eficienţă din punctul de vedere al administrării companiilor, atât individual, cât şi la nivel de grup.

Reporter: SIF Imobiliare grupează deţinerile SIF1 în companii cu activitate în domeniul imobiliar. Vă rugăm să ne spuneţi care este ţinta de reducere a costurilor de operare şi creşterii veniturilor?

Alexandru Ion: Atât situaţia la momentul iulie 2013, momentul înfiinţării SIF Imobiliare Plc, cât şi analiza evoluţiei istorice a rezultatelor înregistrate de companiile afiliate relevau faptul că, eficientizarea activităţii acestora ar necesita adoptarea unor măsuri diversificate şi realiste de reducere a costurilor operative şi de restructurare a cheltuielilor de capital necesare reabilitării, modernizării şi/sau dezvoltării, după caz, a activelor din portofoliu. În acest sens, am făcut un prim pas prin desfiinţarea activităţilor proprii de comerţ şi producţie şi concentrarea exclusiv pe închirierea spaţiilor aflate în proprietate. În pofida măsurilor luate şi a eforturilor depuse de societăţi, în ultimii ani, de creştere a eficienţei acestor activităţi proprii, rezultatele au fost departe de un nivel acceptabil, fiind înregistrate sistematic pierderi operaţionale. O previziune a veniturilor generate ca urmare a închirierii spaţiilor utilizate în producţie corelată cu reducerea semnificativă a cheltuielilor operaţionale datorată sistării activităţilor proprii (consum de materii prime, materiale şi servicii, energie, întreţinere şi cheltuieli cu personalul) determină atât o marjă comercială, cât şi o marjă a rezultatului net în creştere semnificativă comparativ cu media ultimilor ani.

Alte măsuri au vizat încetarea unor contracte dezavantajoase de prestări servicii încheiate cu terţii, precum şi reducerea sau redistribuirea justă către chiriaşi a unor costuri, lucru care a condus într-o mai mică sau mai mare măsură la creşterea eficienţei.

Referitor la cheltuielile de capital, putem spune că există un uşor dezacord între planurile şi analizele efectuate în promovarea şi susţinerea investiţiilor şi rezultatele actuale, care nu reflectă acel punct optim căutat faţă de valoarea de investiţie.

Creşterea veniturilor este prevăzută în principal atât prin metode cantitative, cum ar fi i) implementarea unei strategii de închiriere a spaţiilor disponibile, precum şi ii) iniţierea unui program de revitalizare a anumitor zone (eliberarea spaţiilor ocupate de clădiri dezafectate, demararea de lucrări pentru construcţia de spaţii noi pe zona devenită vacantă), cât şi prin măsuri calitative: i) schimbarea responsabilităţilor la nivel de grup, ii) prioritizarea şi delegarea unor liste de sarcini, iii) introducerea unor mecanisme de protecţie împotriva încercărilor de renegociere defavorabilă a preţului chiriei, iv) selectarea clientelei în baza unui set de criterii inclus într o analiză preliminară.

Reporter: Când estimaţi că SIF Banat-Crişana va începe să îşi recupereze "investiţia" în constituirea SIF Imobiliare?

Alexandru Ion: Orice modificare îşi are propria curbă de costuri. În mod normal, însuşi acest prim pas de implementare a soluţiilor de reducere a costurilor - care constituie obiectivul principal pentru început al SIF Imobiliare în politica de eficientizare a resurselor deţinute - necesită eforturi care, la rândul lor, se concretizează în consum de resurse. Acest capital nou instalat, această înfăţişare nouă a "investiţiei", se doreşte a fi o simplă "funcţie surjectivă" de business între o imagine generală de succes a cât mai multor elemente constitutive. Pentru a atinge acest stagiu, SIF Imobiliare şi-a luat în calcul finalul lui 2014. Astfel, o întreagă matrice este în curs de finalizare, cuprinzând atât obiective pe termen scurt - de natura celor prezentate mai sus -, dar şi obiective majore pe termen mediu, într-a căror rezolvare va fi asignat un sistem de resurse bine calculat şi dimensionat pentru o suprapunere cât mai corectă şi realistă a celor două dimensiuni temporale în sintagma "îndeplinit cu succes".

Reporter: În ce proporţie îmbunătăţirea rezultatelor va proveni din administrare şi în ce proporţie din faptul că SIF Imobiliare a fost înfiinţată în Cipru?

Alexandru Ion: Aşa cum s-a menţionat şi în prezentarea înaintată comisiei de la BVB, SIF Banat-Crişana, în calitate de acţionar majoritar al celor 18 companii cu activităţi în domeniul imobiliar, a luat decizia administrării centralizate a activităţii acestora în primul rând în ideea asigurării unui management unitar - lucru realizat prin înfiinţarea companiei SIF Imobiliare PLC. De asemenea, cum a fost deja prezentat, decizia de înfiinţare a companiei în Cipru a avut la bază inexistenţa unei legi care reglementează activitatea de tip holding în România, lucru care a dus la apelarea la un studiu realizat special pentru acest proiect de un consultant Big Four referitor la selectarea unei jurisdicţii favorabile pentru holding.

Însă, dacă ar fi să ne uităm strict la "îmbunătăţirea rezultatelor", aceasta va cădea cu precădere în sfera administrării, întrucât, la acest nivel, lucrurile vor funcţiona după principiile unui management integrat, capabil să încorporeze toate sistemele şi procesele grupului într-un cadru complet, astfel încât să permită funcţionarea ca o singură unitate cu obiective unificate, ca toţi factorii principali pentru succes să fie optimizaţi. Pentru a lua decizii corect avem nevoie de informaţiile potrivite, la momentul potrivit. Un management integrat care tratează performanţa, strategia, riscul şi procesele interne poate furniza factorilor de decizie infrastructura informaţională de care aceştia au nevoie - o versiune unică a acestor informaţii livrată în timp util, cu exactitate, uşor de înţeles şi relevantă în procesul de luare a deciziilor - păstrând în orice moment elemente precum încredere şi transparenţă.

Înfiinţarea în Cipru s-a produs acum, pentru că acum s-a demonstrat oportunitatea acestui element. Dar nu este ceva cu caracter definitiv.

Reporter: Care sunt cele mai valoroase active, din punctul de vedere al potenţialului?

Alexandru Ion: În primul rând, sunt activele cu o foarte bună amplasare teritorială şi cu acces facil la principalele artere de circulaţie din respectivele zone. Fie că sunt recent dezvoltate sau au suferit un proces de renovare şi îmbunătăţire de a lungul timpului - precum activele din vecinătatea aeroportului Avram Iancu din Cluj sau chiar din interiorul oraşului, de la marginea Aradului sau Oradei, sau că au rămas la acel stadiu de degradat, de la momentul dobândirii, dar cu un potenţial sporit de creştere a eficienţei lor - cum ar fi alte active situate în exact aceleaşi zone menţionate mai sus -, ele rămân elementele principale atât în strategia de promovare, cât şi în viitoarea politică investiţională de grup.

În al doilea rând, vorbim de acele active proiectate şi dimensionate pentru activitatea de logistică/comerţ en gros, cu mix de birouri şi spaţii largi pentru manevre auto şi feroviare.

Nu în ultimul rând, putem menţiona acele active uşor redimensionabile, în funcţie de solicitările primite şi evoluţia pieţei pe fiecare zonă.

Reporter: Ce presupune administrarea mai eficientă a activelor?

Alexandru Ion: Pentru reuşita acestui business, în noua sa formă, o serie de factori dinamici vor fi luaţi în considerare, căutând să ne îndepărtăm pe cât de mult posibil de conceptul de uniformitate şi reproductibilitate, elemente care se află la baza principiului liniarităţii, simplismului, pentru că în aceste condiţii este relativ simplu de identificat o "lege", care de cele mai multe ori se dovedeşte a fi ineficientă. Astfel, se va utiliza ideea de nonliniaritate, în acest caz, evoluţia businessului fiind introdusă într-un "labirint" de informaţii, care îşi schimbă permanent configuraţia, pentru a ne apropia cât mai mult de forma şi conţinutul imaginii dorite. Mai mult, se va utiliza principiul determinismului, care postulează necesitatea ca analiza şi interpretarea evoluţiei să se realizeze continuu prin raportare la cauzele externe care au provocat-o. În acest fel, se pot pune la adăpost toţi parametrii existenţi, dar şi cei previzionaţi la momentul implementării acestui nou concept de business, folosind permanent metode de analiză, modelare financiară, calcul şi interpretare riguroasă legate de fluctuaţia acestui sistem, fapt ce ar conduce la un rezultat valabil şi în cazul unor erori strecurate încă din faza de proiecţie.

Cel mai important lucru însă de reţinut este că totul va fi foarte bine analizat şi exprimat cât mai realist şi cât mai aproape de adevăr, urmând a se dobândi astfel o "dimensiune fractală" a business-ului în "termeni" cât mai apropiaţi de înfăţişarea unui rezultat favorabil, iar evoluţia în timp a modelului, indiferent de etapă sau de moment, va fi una care va fi din ce în ce mai clară.

Opinia Cititorului ( 14 )

Acord

Prin trimiterea opiniei ne confirmaţi că aţi citit Regulamentul de mai jos şi că vă asumaţi prevederile sale.

  1. Un nene care ne zapaceste ! Spune totul si nu intelegi nimic !Pe scurt sifonam bani pt grup ! Doamna Cristina are nevoie de pantofi noi.

    Acord

    Prin trimiterea opiniei ne confirmaţi că aţi citit Regulamentul de mai jos şi că vă asumaţi prevederile sale.

    Reteta suveicii de la sif1 e simpla si are ca scop transferul activelor catre grupul balteanu care a ajuns la conducerea sifului. Cash sifului se va duce catre activele servite de "CA" al sifului (hotelul din azuga si obligatiunile romenergo).

    Operatiunea sif imobiliare a fost o divizare mascata si fara aprobarea aga prin care sau transferat active de 22 de milioane euro si si cash de peste 11 milioane euro aceasta societate scapand de controlul aga si al legilor din Romania. 

    Momentan este alimentata cu cash iar tranzactiile vor fi cu active supraevaluate servite de grupul balteanu. Cand vor mai vedea actionarii sif1 dividende ? ni se va spune ca nici grupul balteanu nu a primit dividende si are rabdare in incredere in investitiile facute de CA ! deocamdata investitiile majore din 2013 sunt in firme servite de CA ! Toti bani de dividende sunt canalizati intr-o singura directie de CA !

    Cata rabdare are ASF ! 

    Acord

    Prin trimiterea opiniei ne confirmaţi că aţi citit Regulamentul de mai jos şi că vă asumaţi prevederile sale.

    1. fie esti prost, fie escroc

      Acord

      Prin trimiterea opiniei ne confirmaţi că aţi citit Regulamentul de mai jos şi că vă asumaţi prevederile sale.

      exista dovezi clare ina cest sens, ex. tranzactia Deal cu 6.27% din septembrie pe care ASF inca o aprofudneaza si noi inca asteptam raportarea.

      Acord

      Prin trimiterea opiniei ne confirmaţi că aţi citit Regulamentul de mai jos şi că vă asumaţi prevederile sale.

      o opinie clara la o expunere nefractala, dar in autentic limbaj de lemn...FELICITARI

      Acord

      Prin trimiterea opiniei ne confirmaţi că aţi citit Regulamentul de mai jos şi că vă asumaţi prevederile sale.

    N-ar fi mai bine (atat pentru ei cat si pentru societate) ca cei fara discernamant,ca de exemplu lascarica si romerganu sa fie internati intr-un centru de sanatate mintala? Chiar nu-si dau seama ca astfel de prostii pe care le debiteaza sunt de mult timp fumate si nu mai intereseaza pe nimeni? Pai daca nu-ti place de SIF1 de ce pierzi toata ziua vremea sa scrii bazaconii pe aici? Dar daca vrei sa iei SIF1 cat mai ieftin?

    Acord

    Prin trimiterea opiniei ne confirmaţi că aţi citit Regulamentul de mai jos şi că vă asumaţi prevederile sale.

    1. dividendele la sif1 de anul acesta vor fi semnalul.oricum sunt cam multe sifuri trebuia sa se intample ceva cu unul sau doua!

      Acord

      Prin trimiterea opiniei ne confirmaţi că aţi citit Regulamentul de mai jos şi că vă asumaţi prevederile sale.

      Cre' ca-ti dai seama ca doar un masochist sta calare pe actiunile sif1, nu'i convine cum deruleaza afacerea Balte&Co dar singura masura pe care o ia este sa dea din gura pe comments pe ziarul Bursa - asta e sau boala la cap sau iti place sa te chinui=masochist...

      Acord

      Prin trimiterea opiniei ne confirmaţi că aţi citit Regulamentul de mai jos şi că vă asumaţi prevederile sale.

      Sergiule, Dorel sunt. Daca tot esti in faza asta de prostii fumate, fa-mi si mie rost de o prostie in valoare de 32 milioane €, ca sa ti-o administrez surject, biject, inject, abject, cu vrei tu, in dimensiune fractal, bazala sau nazala, numai nu ma intreba niciodatadeceva rentabilitatesau alteineptii de-astea care tin desanatatea mintala a unui investitor

      Acord

      Prin trimiterea opiniei ne confirmaţi că aţi citit Regulamentul de mai jos şi că vă asumaţi prevederile sale.

    Multe generalitati si nici macar o singura cifra relevanta in textul acestui domn , care ar trebui sa aiba in fata lista dezvoltatorilor imobiliari care au intrat in insolventa sau au dat faliment in ultima perioada.

    O societate care , daca intelegem bine , isi propune sa genereze profit incepand din 2015 , ar trebui sa aiba in acest moment un plan de investitii bine conturat. Exista asa ceva?

    Prin AGA din aprilie 2013 , SIF1 si-a bugetat pentru 2013 un profit reprezentand 60% din profitul obtinut in 2012 (de altfel cel mai mic profit bugetat dintre cele cinci SIF-uri). Ce profit isi va bugeta SIF1 pentru 2014? 

    Acord

    Prin trimiterea opiniei ne confirmaţi că aţi citit Regulamentul de mai jos şi că vă asumaţi prevederile sale.

    1. atat isi va bugeta, ei devalizeaza nu fac profit, evident sub atenta ocrotire a ASF-ului.

      Acord

      Prin trimiterea opiniei ne confirmaţi că aţi citit Regulamentul de mai jos şi că vă asumaţi prevederile sale.

    Cui nu-i convine sa vanda.Poate face treaba Balteanu.

    Acord

    Prin trimiterea opiniei ne confirmaţi că aţi citit Regulamentul de mai jos şi că vă asumaţi prevederile sale.

    toata aceasta afacere miroase foarte urat,fiind tanar am timpul necesar sa aflu DECE,rezultatele sevad deja

    Acord

    Prin trimiterea opiniei ne confirmaţi că aţi citit Regulamentul de mai jos şi că vă asumaţi prevederile sale.

    Mai potoliti-va,manipulatori de 2 bani,daca nu v-ar place SIF1 n-ati baga-o in seama si nici n-ati pierde timpul pe aici! O s-o cumparati mai tarziu,cand va ajunge 2,5 ron.

    Acord

    Prin trimiterea opiniei ne confirmaţi că aţi citit Regulamentul de mai jos şi că vă asumaţi prevederile sale.

Cybersecurity Romania 2019

Cotaţii Internaţionale

vezi aici mai multe cotaţii

Bursa Construcţiilor

www.constructiibursa.ro

www.agerpres.rowww.dreptonline.roRoEnergyOlimpiada ONU 2019
Cabinet de avocatTMPS