INIŢIATIVĂ ANEVAR, ÎN PREMIERĂ ÎN ŢARA NOASTRĂ:Toate informaţiile din rapoartele de evaluare - sintetizate într-o bază de date

EMILIA OLESCU
Ziarul BURSA #Bănci-Asigurări /

Toate informaţiile din rapoartele de evaluare - sintetizate într-o bază de date

(Interviu cu Adrian Vascu, preşedintele ANEVAR) 

Pentru o supraveghere cât mai bună şi pentru obţinerea independenţei evaluatorilor, Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România (ANEVAR) doreşte să implementeze o bază de date care să conţină o sinteză cu informaţiile care nu sunt confidenţiale din fiecare raport de evaluare întocmit pentru garantarea împrumutului în ţara noastră.

Odată ce vor fi centralizate toate informaţiile din rapoartele evaluatorilor, va putea fi creat cel mai curat indice imobiliar, este de părere Adrian Vascu, preşedintele ANEVAR.

Domnia sa ne-a spus, în cadrul unui interviu, că au existat situaţii în care ofiţerii de credit au solicitat evaluatorilor să atribuie valori nereale bunurilor evaluate: "Ca şi în cazul băncilor din Statele Unite ale Americii, unii ofiţeri de credit aveau bonusuri reprezentând un anume procent din cât vindeau, iar interesul lor să vândă era maxim, punând, astfel, presiune pe evaluatori să atribuie o valoare mai mare, pentru ca ei să poată să dea credite".

Adrian Vascu ne-a explicat cum va funcţiona noua bază de date: "Odată centralizate informaţiile, eu, evaluator, după ce am finalizat raportul de evaluare, înainte să-l trimit băncii, accesez baza de date, introduc numărul legitimaţiei şi parola personală, selectez banca pentru care lucrez, tipul proprietăţii pe care am evaluat-o, câte camere are, codul poştal, suprafaţă, etaj, grad de finisaje, teren (câteva date legate de proprietate, fără să cerem numele beneficiarului) şi, în final, valoarea de piaţă propusă".

Domnul Vascu ne-a precizat că declararea independenţei evaluatorilor şi militarea ca în contractele dintre evaluatori şi bănci şi în cele dintre evaluatori şi clienţii lor, în general, să existe o clauză care să prevadă independenţa, respectiv să nu fie făcută nicio presiune asupra rezultatului evaluării, sunt principalele obiective ale ANEVAR pentru anul în curs.

Reporter: Care sunt principalele planuri ale ANEVAR în 2015?

Adrian Vascu: Declararea independenţei evaluatorilor şi militarea ca în contractele dintre evaluatori şi bănci şi în cele dintre evaluatori şi clienţii lor, în general, să existe o clauză care să prevadă independenţa, respectiv să nu fie făcută nicio presiune asupra rezultatului evaluării.

Reporter: Care sunt pârghiile prin care veţi face acest lucru?

Adrian Vascu: Una dintre pârghii, care ar putea avea valenţe multiple, ar fi monitorizarea evaluatorilor de către ANEVAR, conform OG 24/2011. În sprijinul monitorizării, dorim să înfiinţăm şi să gestionăm o bază de date care să conţină o sinteză a fiecărui raport de evaluare întocmit pentru garantarea împrumutului în ţara noastră.

Reporter: În ce va consta, mai exact, această bază de date?

Adrian Vascu: Noi am realizat o platformă în care am introdus toate tipurile de proprietăţi posibile la care ne-am gândit. Băncile vor transmite administratorului bazei - care este ANEVAR - o listă cu evaluatorii agreaţi de către fiecare instituţie de credit, iar noi vom asigura accesul evaluatorilor respectivi pe această platformă.

Evaluatorul va putea introduce informaţii doar pentru băncile care l-au agreat.

Odată centralizate aceste informaţii, eu, evaluator, după ce am finalizat raportul de evaluare, înainte să-l trimit băncii, accesez baza de date, introduc numărul legitimaţiei şi parola personală, selectez banca pentru care lucrez, tipul proprietăţii pe care am evaluat-o, câte camere are, codul poştal, suprafaţă, etaj, grad de finisaje, teren (câteva date legate de proprietate, fără să cerem numele beneficiarului) şi, în final, valoarea de piaţă propusă.

Completarea acestui formular durează în jur de trei-cinci minute. În momentul în care trimite informaţia, evaluatorul primeşte o hârtie cu un număr unic de înregistrare pe care o va ataşa în raportul de evaluare ce trebuie predat băncii. Instituţiile financiare nu vor primi raportul fără acest document, pe care ni s-a sugerat să fie trecută inclusiv valoarea care a fost menţionată în baza de date, pentru evitarea situaţiei în care evaluatorul ar putea trece o valoare în baza de date şi alta în raport.

Reporter: În ce stadiu se află implementarea acestui proiect?

Adrian Vascu: Softul este făcut, iar propunerea este discutată cu specialişti din bănci, în prezent discuţiile având loc sub umbrela Asociaţiei Române a Băncilor.

Reporter: Informaţiile vor putea fi analizate de orice evaluator şi de orice bancă?

Adrian Vascu: Fiecare bancă va avea acces la informaţiile ei, iar fiecare evaluator va avea acces la informaţiile lui. Dacă într-o zi un evaluator este scos de pe lista băncilor, nu mai are acces la nicio informaţie din bază.

Reporter: Ce părere au evaluatorii despre acest proiect?

Adrian Vascu: Pe de o parte, evaluatorii sunt de acord, iar pe de altă parte, aşteaptă să vadă care este timpul suplimentar pe care îl va necesita acest demers. Până la urmă, aceştia îşi doresc ca efectele pe termen lung ale măsurii gândite de noi să fie creşterea încrederii în rezultatul evaluării şi reducerea presiunilor. Nu-i înţeleg pe unii clienţi. De ce să ceri unui evaluator o anumită valoare pentru un imobil, în condiţiile în care banca este, în final, cea care îţi dă creditul? Ce faci dacă o bancă spune că nu este corectă evaluarea, argumentând acest lucru? Problema este că unii ofiţeri de credit îi încurajează pe evaluatori să ajusteze valorile. De aceea, un punct slab este şi în bănci.

Reporter: Cum aţi luat hotărârea să implementaţi această bază de date?

Adrian Vascu: Ideea de bază a fost lipsa informaţiilor de piaţă. Un element important a constat în identificarea zonelor în care sunt informaţii care să poată fi utilizate într-un fel sau altul. Acest lucru este coroborat cu faptul că mare parte din piaţa evaluărilor este legată de creditele bancare, iar presiunea pe zona comisioanelor băncilor, a valorii colateralelor, a apărut mai ales după perioada de criză. Creditele neperformante au apărut, pe de o parte, din cauză că unii nu au mai putut să plătească, iar, pe de altă parte, ca urmare a faptului că Banca Naţională a României s-a uitat la cât de acoperite cu colaterale sunt creditele care au fost date, în condiţiile în care toată lumea spunea că valorile de piaţă au scăzut, dar nimeni nu ştia cu cât. De circa doi ani, BNR solicită audituri cu valoarea colateralelor. Peste acest lucru s-a suprapus şi preocuparea Băncii Centrale Europene în ceea ce priveşte aşa numitele teste de stres.

Până în urmă cu circa un an şi ceva, auditorii analizau situaţiile financiare şi tot ei făceau şi evaluările.

Într-o discuţie pe care am avut-o cu domnul Cinteză (n.r. Nicolae Cinteză, directorul Direcţiei Supraveghere din cadrul BNR), i-am spus că reglementarea evaluatorilor, începută în 2011, are chiar o zonă importantă şi acordă atenţie verificării şi monitorizării activităţii evaluatorilor.

Astfel, poate fi făcută o verificare a evaluărilor şi din perspectiva evaluatorilor, nu doar din cea a auditorilor şi, ca urmare a acestei discuţii, s-a născut această bază de date.

Reporter: Ce aşteptări aveţi în urma implementării acestui proiect?

Adrian Vascu: Printre avantajele bazei de date despre care vorbim se numără faptul că evaluatorii, ştiind că vor raporta în această bază, vor mai verifica o dată rezultatul, atât ei, cât şi colegii din bancă. Noi vom pune unele filtre, pe tipuri de proprietăţi şi nu numai şi imediat ce vom observa că o valoare iese în afară, vom acţiona prin intermediul departamentului de monitorizare. De exemplu, dacă la acelaşi gen de proprietate apare o diferenţă, ne vom pune semne de întrebare.

De asemenea, odată ce vor fi centralizate aceste informaţii, va putea fi creat cel mai curat indice imobiliar. Totodată, când vor exista întrebări din partea BNR legate de unii evaluatori, baza de date va putea oferi informaţii relevante.

Reporter: Cum va deveni obligatorie utilizarea acestei baze de date?

Adrian Vascu: Standardele de evaluare, care sunt aprobate de ANEVAR, sunt obligatorii. Ghidul de evaluare pentru garanţia bancară va deveni de asemenea oligatoriu după aprobarea în cadrul Conferinţei Naţionale, cel mai probabil în luna mai. BNR are un regulament prin care a referenţiat acest ghid al ANEVAR şi a obligat băncile să-şi facă normele interne în funcţie de ghidul ANEVAR. Aşadar, circuitul există. În momentul în care vom aproba includerea bazei de date în standardele de evaluare, băncile vor fi obligate, respectând regulamentul, să respecte şi acest nou standard. Noi încercăm, însă, să facem toţi paşii prin discuţii cu băncile, nu peste noapte.

Reporter: Aşadar, noua bază va deveni funcţională din luna mai...

Adrian Vascu: Noi intenţionăm să demarăm acum un program pilot cu băncile dispuse să se implice. În cadrul programului pilot vom experimenta cu băncile doritoare şi cu un număr de evaluatori. Programul pilot va fi derulat până când va deveni obligatoriu ghidul ANEVAR.

Reporter: Aţi afirmat că "un punct slab este şi în bănci". Puteţi să detaliaţi?

Adrian Vascu: Aş vrea chiar să nuanţez. În ţara noastră, băncile fac o selecţie de evaluatori şi au o listă cu evaluatorii selectaţi. Ca şi în cazul băncilor din Statele Unite ale Americii, unii ofiţeri de credit aveau bonusuri procent din cât vindeau, iar interesul lor să vândă era maxim, punând, astfel, presiune pe evaluatori să atribuie o valoare mai mare, pentru ca ei să poată să dea credite. Unele bănci consideră că departamentul de evaluări este subordonat creditării şi că reprezintă o frână în calea creşterii cotei de piaţă şi a numărului de credite pe care trebuie să le dea.

Să faci o evaluare este o responsabilitate, presupune timp să vezi proprietatea, comparabilele, să-ţi asumi valoarea, întrucât atunci când apare vreo problemă oamenii arată către evaluatori.

Până acum, nu a fost stabilită o graniţă între ponderea evaluatorilor interni (ai băncilor) şi cei externi. Sunt bănci în România care au evaluatorii lor în cea mai mare parte şi sunt bănci care lucrează cu evaluatori externalizaţi. În fiecare bancă, însă, există o anumită celulă compusă din evaluatori care reprezintă un tampon între bancă şi evaluatorii externi, iar în băncile care au departamente mai mari de evaluatori interni, ei fac şi evaluările, cu o atenţie sporită faţă de ceea ce înseamnă independenţa lor.

Evaluatorii erau supuşi acestor presiuni, iar presiunea cea mai periculoasă este cea în care îţi poţi pierde jobul.

Noi cerem minim trei zile pentru o evaluare, iar unele bănci au cerut evaluarea unui imobil şi în şase ore.

Prin clamarea acestei independenţe, noi încercăm să spunem "lăsaţi-ne în pace vizavi de opinii". Dacă eu, evaluator, greşesc opinia, sunt foruri specializate care mă pot verifica, dar nu banca, instituţie care este direct interesată.

Încercăm să conştientizăm băncile să nu mai pună presiuni pe termenele pentru evaluare. Acest lucru trebuie să-l înţeleagă întregul sistem bancar, pentru că dacă doar o singură bancă înţelege, aceasta devine dezavantajată competitiv faţă de celelalte.

În acest sens, am discutat deja cu reglementatorul, respectiv cu BNR, întrucât iniţiativa noastră, fără suportul Băncii Centrale, nu are nicio şansă. Ştim că nu este dorită nicio raportare suplimentară, dar ne dorim ca ea să fie cât mai puţin invazivă pentru bănci şi, în acest sens, avem şi suportul Băncii Naţionale.

Reporter: Câţi evaluatori sunt în ţara noastră?

Adrian Vascu: Sunt 4.200 de persoane fizice şi peste 340 de companii autorizate să facă evaluări. La începutul anului 2012, când ne-am strâns toţi sub umbrela ANEVAR, eram circa 7000 de evaluatori.

Reporter: Mulţumesc!

Opinia Cititorului ( 11 )

Acord

Prin trimiterea opiniei ne confirmaţi că aţi citit regulamentul de mai jos şi că vă asumaţi prevederile sale !

  1. Felicitari pentru informatiile pe carele dati .Ar fi foarte util sa-l abordati pe domnul presedinte ANEVAR ca sa

    organizeze o asemenea baza de date  

    si pentru numeroasele evaluari pe care le fac la active comerciale ,la societati comerciale care sunt tranzactionate pe piatza RASDAQ 

    Conf Legii 151/2014 urmeaza ca in lunile urmatoare foarte multe  

    companii vor fi delistate iar actionarii vor cere retragerea din firma 

    In anii trecuti au fost numeroase situatii cand unii evaluatori au facut abuzuri in detimentul micilor actionari 

    Acord

    Prin trimiterea opiniei ne confirmaţi că aţi citit regulamentul de mai jos şi că vă asumaţi prevederile sale !

    1. Va rog sa spuneti sau sa intrebati si in ce evaluari a fost implicata societatea la care lucreaza domnul Vascu...mai ales in ceea ce priveste ultimul scandal din piata capital!

      Acord

      Prin trimiterea opiniei ne confirmaţi că aţi citit regulamentul de mai jos şi că vă asumaţi prevederile sale !

    Adrian Vascu, presedinte ANEVAR, nu a spus in acest articol cat de eronate sunt asa zisele "standarde" dupa care "evaluatori" stabilesc valoare in piata. Daca chemi 10 evaluatori sa faca o evaluare, vei primi 10 tipuri de valoare diferita. E normal ? Actualele standarde dupa care lucreaza evaluatorii sunt pline de neajunsuri fiind niste adaptari dupa standardele straine. Mult subiectivism in evaluare si multa hotieeee!

    Acord

    Prin trimiterea opiniei ne confirmaţi că aţi citit regulamentul de mai jos şi că vă asumaţi prevederile sale !

    1. atent apare contraargumentul: tocmai că prin această informare continuă (a celor 10 evaluatori) ar ieși la iveală dacă sunt 10 rezultate și dacă sunt contradictorii.

      Acord

      Prin trimiterea opiniei ne confirmaţi că aţi citit regulamentul de mai jos şi că vă asumaţi prevederile sale !

      E normal sa fie valori diferite, insa trebuie sa fie intr-un interval restrans!!

      Acord

      Prin trimiterea opiniei ne confirmaţi că aţi citit regulamentul de mai jos şi că vă asumaţi prevederile sale !

    Evaluarea nu este o stiinta, ci doar exprimarea unei opinii! O opinie din care se fac milioane de euro si pe care o gestioneaza doar ANEVAR. Adica o adunatura de smecheri care au tras sforile in piata imobiliara (preturi astronomice bazate pe rapoartele ANEVAR) inainte de criza si chiar acum cand preturile inca trebuie sa mai scada. Nu va faceti iluzii, ANEVAR este o organizatie "controlata"! cum se vrea si de catre cine trebuie!

    Acord

    Prin trimiterea opiniei ne confirmaţi că aţi citit regulamentul de mai jos şi că vă asumaţi prevederile sale !

    Buna ziua,

    Va felicit pentru initiativa. Poate adaptati softul si pentru evaluatorii care nu lucreaza pentru banci. Presiunile sunt multiple (raport de evaluare=interesul cuiva) si adaptarea programului doar pentru o anumita categorie dintre noi este putin discriminatorie. Cred ca si inexistenta unui model minimal pentru rapoartele de evaluare este un dezavantaj pentru evaluatorii care vor sa se ridice la inaltimea visurilor domnului Vascu.  

    Nu inteleg de ce accesul la informatiile obtinute va fi limitat.

    Unde este transparenta? Filtrele softului vor veni in ajutorul profesionistilor evaluatori sau in sprijinul verificatorilor de evaluari?  

    Acord

    Prin trimiterea opiniei ne confirmaţi că aţi citit regulamentul de mai jos şi că vă asumaţi prevederile sale !

    1. Foarte bune observatia ! Chiar asa, de ce decat evaluarile pentru banci sa fie monitorizare si centralizate si nu toate evaluarile ?! De ce evaluarile pentru banci sa aiba un regim special, cand stim bine ca tarifele mari sunt la insolvente, lichidari, PRIMARII si poate acolo calitatea este mult sub evaluarile pentru banci. Adica evaluatorii care lucreaza pentru banci (pe tarife de 2 bani) trebuie sa controlati si paracontrolati (nu am nimic impotriva) iar ceilalti care fac bani, nu trebuie sa fie stresati.

      Acord

      Prin trimiterea opiniei ne confirmaţi că aţi citit regulamentul de mai jos şi că vă asumaţi prevederile sale !

      Mai a încercat dl vascu sa facă baza de date cu informații de la primarii -contracte notari = fiasco total +pierdere de vreme

      Acord

      Prin trimiterea opiniei ne confirmaţi că aţi citit regulamentul de mai jos şi că vă asumaţi prevederile sale !

    Se pare ca aceasta baza nu foloseste evaluatorilor deoarece nu au acces la ea iar bancile dacă doreau acest lucru puteau s-o facă si singure prin reglementari BNR. Dar oare chiar vor asa ceva?

    Acord

    Prin trimiterea opiniei ne confirmaţi că aţi citit regulamentul de mai jos şi că vă asumaţi prevederile sale !

    Baza de date ar putea fi buna ca un element de comparatie. Sa nu uitam ca ne aflam in domeniul estimării unei valor si nu a stabilirii sumei care va stinge de fapt o posibila creanță viitoare, astfel ca este posibil ca prețul la care este vândut bunul pus garanție sa fie foarte diferit de valoarea estimata la momentul evaluării, chiar prin raportare la valori din baza de date. In situatia in care evaluatorului i se impune sa estimeze valoarea raportandu-se la valori prestabilite din baza de date, cand se mai aplica principiul independentei ???????

    Acord

    Prin trimiterea opiniei ne confirmaţi că aţi citit regulamentul de mai jos şi că vă asumaţi prevederile sale !

Cotaţii Internaţionale

vezi aici mai multe cotaţii

Bursa Construcţiilor

www.constructiibursa.ro

Deleanu
Depozitarul Central
Cotnari
Flixi
Erfi

ENGLISH SECTION

more articles

Carte - Golden calf - the meaning of interest rate
Carte - The crisis solution terminus a quo