Articol publicat pe site-ul BURSA On Line, ediția din 13.02.2012
Notarea unor drepturi, fapte și raporturi juridice
     Drepturile, faptele sau alte raporturi juridice prevăzute la art. 876 alin. (2) devin opozabile terțelor persoane exclusiv prin notare, dacă nu se dovedește că au fost cunoscute pe altă cale, în afara cazului în care din lege rezultă că simpla cunoaștere a acestora nu este suficientă pentru a suplini lipsa de publicitate. Prin terți se înțelege orice persoană care a dobândit un drept real sau un alt drept în legătură cu imobilul înscris în cartea funciară.

     În afara altor cazuri prevăzute de lege, sunt supuse notării în cartea funciară:

     1. punerea sub interdicție judecătorească și ridicarea acestei măsuri;

     2. cererea de declarare a morții unei persoane fizice, hotărârea judecătorească de declarare a morții și cererea de anulare sau de rectificare a hotărârii judecătorești de declarare a morții;

     3. calitatea de bun comun a unui imobil;

     4. convenția matrimonială, precum și modificarea sau, după caz, înlocuirea ei;

     5. destinația unui imobil de locuință a familiei;

     6. locațiunea și cesiunea de venituri;

     7. aportul de folosință la capitalul social al unei societăți;

     8. interdicția convențională de înstrăinare sau de grevare a unui drept înscris;

     9. vânzarea făcută cu rezerva dreptului de proprietate;

     10. dreptul de a revoca sau denunța unilateral contractul;

     11. pactul comisoriu și declarația de rezoluțiune sau de reziliere unilaterală a contractului;

     12. antecontractul și pactul de opțiune;

     13. dreptul de preempțiune născut din convenții;

     14. intenția de a înstrăina sau de a ipoteca;

     15. schimbarea rangului ipotecii, poprirea, gajul sau constituirea altei garanții reale asupra creanței ipotecare;

     16. deschiderea procedurii insolvenței, ridicarea dreptului de administrare al debitorului supus acestei măsuri, precum și închiderea acestei proceduri;

     17. sechestrul, urmărirea imobilului, a fructelor ori veniturilor sale;

     18. acțiunea în prestație tabulară, acțiunea în justificare și acțiunea în rectificare;

     19. acțiunile pentru apărarea drepturilor reale înscrise în cartea funciară, acțiunea în partaj, acțiunile în desființarea actului juridic pentru nulitate, rezoluțiune ori alte cauze de ineficacitate, acțiunea revocatorie, precum și orice alte acțiuni privitoare la alte drepturi, fapte, alte raporturi juridice în legătură cu imobilele înscrise;

     20. punerea în mișcare a acțiunii penale pentru o înscriere în cartea funciară săvârșită printr-o faptă prevăzută de legea penală.

     Se vor putea nota în cartea funciară, fără însă ca opozabilitatea față de terți să depindă de această înscriere:

     1. incapacitatea sau restrângerea, prin efectul legii, a capacității de exercițiu ori de folosință;

     2. declarația de utilitate publică în vederea exproprierii unui imobil;

     3. orice alte fapte sau raporturi juridice care au legătură cu imobilul și care sunt prevăzute în acest scop de lege .

     Proprietarul unui imobil poate cere ca intenția sa de a înstrăina sau de a ipoteca în folosul unei anumite persoane să fie notată, arătând în acest din urmă caz și suma ce corespunde obligației garantate. Dacă înstrăinarea sau ipotecarea se realizează în termen de 3 luni de la notarea intenției de a înstrăina sau de a ipoteca, dreptul înscris va avea rangul notării.

     Notarea intenției de a înstrăina sau de a ipoteca își pierde efectul prin trecerea unui termen de 3 luni de la data înregistrării cererii. Anul, luna și ziua în care notarea își pierde efectul vor fi menționate atât în notare, cât și în încheierea ce a dispus-o.

       

     Un element de noutate în cadrul legislativ actual în materie este adus în art.905 Cciv., prin care este reglementată procedura și condițiile de notare în cartea funciară a antecontractelor și a pactelor de opțiune. Astfel, pentru a putea opera notarea unui antecontract ce are ca obiect dreptul de proprietate se impune, pe de o parte, condiția referitoare la înscrierea în prealabil în cartea funciară a promitentului în calitate de titular al dreptului ce face obiectul notării, iar pe de altă parte termenul în care urmează a fi încheiat contractul. Neîndeplinirea acestei ultime condiții atrage după sine respingerea cererii de notare. În ceea ce privește termenul în care se poate realiza notarea, aceasta poate fi efectuată oricând în termenul prevăzut în antecontract pentru executarea sa, dar nu mai târziu de 6 luni de la expirarea lui. Notarea antecontractului poate fi radiată din cartea funciară atunci când fie promitentul-cumpărător nu a solicitat instanței în termen de 6 luni de la momentul la care contractul ar fi trebuit încheiat pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, fie un terț, care nu este ținut de obligațiile promitentului-vânzător, a obținut imobilul pe calea vânzării silite. De asemenea, radierea notării va putea fi dispusă și din oficiu atunci când în 6 luni de la data la care contractul ar fi trebuit încheiat nu s-a solicitat înscrierea ce a făcut obiectul promisiunii, exceptând situația în care promitentul-cumpărător a efectuat notarea acțiunii prin care a solicitat instanței pronunțarea unei hotărâri care să suplinească contractul. Însă, în situația în care imobilul a fost adjudecat de un terț, străin de obligațiile promitentului-vânzător, în mod definitiv pe calea vânzării silite, iar acțiunea în fața instanței a promitentului-cumpărător nu a fost soluționată definitiv, va fi dispusă din oficiu radierea notării din cartea funciară.

     În aceste condiții, efectul principal al notării constă în asigurarea opozabilității acestor situații juridice față de terți, chiar dacă există pot exista și cazuri de notare cu efect pur informativ.

     Pe cale de consecință, din cele expuse anterior reiese necesitatea unei priviri de ansamblu asupra înscrierilor în cartea funciară. Departe de a fi catalogate drept simple modificări determinate de noua "haină" pe care a îmbrăcat-o Codul Civil, normele novatoare implică o nuanțare a textelor anterioare și o adaptare a conținutului legislativ la realitatea socială aflată într-o permanentă schimbare. Totodată, corespondența dintre Legea 7/1996 privită ca o lege specială și Titlul VII al Noului Cod Civil trebuie privită sub aspectul unei interdependențe specifice pentru două momente istorice și sociale diferite atât sub aspect juridic, cât și sub aspect instituțional.

         

     Av. Laura Dinaci

     Casa de Avocatură Coltuc 
.
 


 link: www.coltuc.ro

 

.