În construcţii, costul incertitudinii ajunge direct în preţul final

Reporter: În ultimul an şi jumătate am avut o succesiune de modificări fiscale. Cumulat, cum se resimt aceste schimbări în costul real al unui proiect de construcţii?

Cătălin Chimir: În construcţii, impactul modificărilor fiscale nu este niciodată punctual şi nici imediat vizibil într-un singur indicator. El se propagă în întreg lanţul de producţie - de la furnizori de materiale, la subcontractori şi până la beneficiarul final. Pe de o parte, avem efecte directe: creşterea TVA influenţează capacitatea de finanţare şi cashflow-ul investitorilor, iar ajustările contribuţiilor sociale cresc costul total al forţei de muncă, chiar şi în condiţiile în care sectorul a beneficiat de facilităţi în ultimii ani. Pe de altă parte, există efecte indirecte, poate mai importante: modificările de regim fiscal pentru microîntreprinderi au pus presiune pe un segment foarte larg de subcontractori, care reprezintă coloana vertebrală a execuţiei în construcţii. Cumulat, într-un interval de 12-18 luni, impactul real într-un deviz poate ajunge uşor în zona de 8-12%, fără să includem fluctuaţiile de preţ ale materialelor. Dar dincolo de cifre, ceea ce creşte semnificativ este costul de risc şi costul financiar. Într-un sector în care marjele sunt deja relativ controlate, orice nouă incertitudine se reflectă direct în preţul final.

Reporter: Dincolo de cifre, instabilitatea fiscală afectează deciziile de investiţii?

Cătălin Chimir: Categoric! În practică, investitorii pot absorbi un nivel mai ridicat de taxare dacă acesta este predictibil. Ceea ce afectează cu adevărat deciziile nu este neapărat nivelul taxelor, ci frecvenţa şi lipsa de predictibilitate a modificărilor. Un proiect de construcţii are un ciclu de viaţă de minimum 18-36 de luni, iar uneori mult mai mult. În momentul în care regulile jocului se schimbă în timpul execuţiei, toate ipotezele iniţiale de rentabilitate sunt puse sub semnul întrebării. Din acest motiv, vedem tot mai des investiţii fazate, proiecte lansate în etape mai mici sau decizii amânate. Nu este o blocare a pieţei, dar este o schimbare de comportament: mai multă prudenţă, mai multă analiză şi o cerinţă mai mare de marjă de siguranţă.

Reporter: Ce se întâmplă, concret, pe şantiere şi în relaţia cu investitorii într-un context politic impredictibil?

Cătălin Chimir: În primul rând, apar întârzieri în procesele administrative - autorizaţii, avize, decontări pe proiecte publice sau pe fonduri europene. În al doilea rând, ritmul de implementare a proiectelor finanţate public devine mai lent, ceea ce afectează întreg ecosistemul de execuţie. În relaţia cu investitorii, discuţiile se mută frecvent din zona tehnică în zona de timing şi risc. O întrebare care apare tot mai des este dacă este momentul potrivit pentru a începe un proiect sau dacă este mai prudent să se aştepte câteva luni. Pe şantier, această incertitudine se traduce în primul rând prin presiune pe cashflow. Execuţia poate fi bine organizată tehnic, dar dacă fluxul financiar nu este constant, ritmul lucrărilor este inevitabil afectat.

Reporter: Cum se reflectă contextul geopolitic actual într-un deviz de construcţie?

Cătălin Chimir: Comparativ cu perioada 2021-2022, când am avut fluctuaţii extreme de preţ, în prezent piaţa este mai stabilă. Totuşi, această stabilitate vine la un nivel de cost semnificativ mai ridicat. Lanţurile de aprovizionare s-au reconfigurat şi sunt mai robuste, dar şi mai costisitoare. Transportul, logistica şi timpii de livrare sunt mai predictibili, însă includ un cost de siguranţă care nu exista anterior. Materiale precum oţelul sau anumite componente tehnice nu mai au volatilitatea de atunci, dar nici nu mai revin la nivelurile de preţ din trecut. În esenţă, devizul de astăzi este mai stabil, dar include o componentă de risc structurată diferit - mai puţin volatilă, dar mai ridicată.

Reporter: Relocarea capacităţilor de producţie în România este o oportunitate reală?

Cătălin Chimir: Este o tendinţă reală, dar nu trebuie supraestimată. Nu asistăm la un boom spectaculos, ci la un proces gradual, dar consistent. În segmentul industrial şi logistic, cererea este clar în creştere. Vedem investiţii noi, extinderi şi un interes constant din partea companiilor vest-europene pentru poziţionarea în România, fie din motive de cost, fie de proximitate faţă de pieţele de desfacere. Această dinamică este mai vizibilă în anumite zone - în jurul Bucureştiului, în vestul ţării şi de-a lungul principalelor coridoare logistice. România are avantajul poziţiei geografice şi al costurilor competitive încă, dar dezvoltarea infrastructurii rămâne un factor critic pentru accelerarea acestui proces.

Reporter: Cum arată raportul cerere-ofertă în principalele segmente?

Cătălin Chimir: Segmentul industrial şi logistic este, în acest moment, cel mai dinamic, iar acest lucru îl vedem reflectat şi în proiectele SENARIA. Există o cerere susţinută pentru spaţii moderne, versatile, iar oferta nu ţine întotdeauna pasul, mai ales în anumite zone. În rezidenţial, situaţia este mai nuanţată. Există zone unde oferta este ridicată, dar cererea este afectată de condiţiile de creditare şi de scăderea puterii de cumpărare. Cu toate acestea, proiectele bine poziţionate şi corect dimensionate continuă să performeze. Retailul se află într-o zonă de relativ echilibru, cu dezvoltări punctuale şi bine calibrate, fără expansiuni agresive.

Reporter: Cât mai poate dura creşterea preţurilor locuinţelor în contextul actual?

Cătălin Chimir: Această aparentă deconectare între preţuri şi puterea de cumpărare nu poate continua la nesfârşit, dar nici nu va duce neapărat la o corecţie abruptă. Există câţiva factori care susţin nivelul actual al preţurilor: costurile ridicate de construcţie, lipsa unui stoc suficient de locuinţe de calitate şi o disciplină mai mare a dezvoltatorilor, care nu mai construiesc speculativ la acelaşi nivel ca în trecut. Cel mai probabil, vom vedea o perioadă de stabilizare, în care creşterile vor încetini semnificativ, iar piaţa se va alinia treptat cu capacitatea reală de cumpărare.

Reporter: Se schimbă ceva în problema forţei de muncă din construcţii?

Cătălin Chimir: Problema persistă, dar s-a transformat. Nu mai vorbim doar despre lipsa forţei de muncă, ci despre calitatea şi productivitatea acesteia. Există o dependenţă tot mai mare de echipe subcontractate, iar controlul calităţii şi al ritmului de execuţie devine mai dificil. În acelaşi timp, costurile au crescut, fără ca productivitatea să crească în acelaşi ritm. Industria s-a adaptat - prin automatizări, prin optimizarea proceselor şi printr-un management mai strict al subcontractorilor -, dar nu putem spune că problema este rezolvată.

În România, competenţele rare nu sunt neapărat „meseriile” din şantier, ci rolurile care fac proiectul predictibil. În zona industrială, cel mai greu de găsit sunt oameni care înţeleg real partea de cost engineering (control cantităţi, variaţii, buget, cash-flow), administrare de contract (revendicări, ordine de schimbare, trasabilitate, mecanisme contractuale), planificare aplicată, nu doar să elaboreze un grafic de execuţie, testarea şi punerea în funcţiune organizată a clădirii.

Dacă eşti beneficiar şi vrei să ţii riscul sub control, ai nevoie de o echipă care să îţi apere bugetul şi termenul în fiecare săptămână, nu doar la final. SENARIA are aceşti specialişti şi nu numai, ca parte din echipă, o echipă integrată, care ştie cum funcţionează procesele şi are experienţa proiectelor de toate dimensiunile. Dar da, nu putem nega o criză a forţei de muncă, atât în şantier, cât şi în ceea ce priveşte experţii, iar aceasta doar s-a accentuat în ultimii ani.

Reporter: Cum arată anul 2026 pentru SENARIA?

Cătălin Chimir: Ca tipologie, cele mai frecvente proiecte din portofoliul nostru de oportunităţi au fost în ultimul an cele de depozitare şi logistică, urmate de spaţii de producţie uşoară, iar tendinţa continuă şi anul acesta. S-au văzut predominant depozite de mari dimensiuni, destinate operatorilor mari şi investitorilor instituţionali, dar şi o creştere vizibilă a halelor mici şi medii - în special în plaja de 600-3.000 mp - cerute de companii locale, distribuitori şi producători care îşi extind capacitatea sau îşi reorganizează operaţiunile. Proiectele specializate - depozitare cu temperatură controlată, unităţi cu cerinţe tehnologice stricte - apar, dar nu domină încă volumul.

Pentru SENARIA, 2026 este un an de consolidare şi de creştere controlată. Avem în derulare proiecte în zona industrială, rezidenţială si proiecte publice, dar continuăm să dezvoltăm şi segmentul de construction management. Modelul nostru de antreprenoriat general ne permite o flexibilitate mai mare, dar implică şi un control foarte riguros al costurilor şi al subcontractorilor. Ce observăm în acest an este o presiune mai mare pe cashflow în fazele iniţiale ale proiectelor, dar şi o maturizare a beneficiarilor, care înţeleg mai bine structura costurilor şi riscurile asociate.

Reporter: Ce tendinţă credeţi că este subestimată pentru următorii ani?

Cătălin Chimir: Una dintre cele mai subestimate tendinţe este profesionalizarea antreprenoriatului general. Piaţa evoluează către un model în care nu mai este suficient să execuţi lucrări. Devine esenţial să ai control financiar, capacitate de management, procese bine definite şi o abordare integrată a proiectului. În paralel, proiectele devin din ce în ce mai complexe, atât din punct de vedere tehnic, cât şi din perspectiva cerinţelor de sustenabilitate şi eficienţă energetică. În următorii ani, diferenţa nu o va face doar preţul, ci capacitatea de a gestiona proiecte complexe într-un mod predictibil şi controlat, iar aceasta este direcţia pe care se axează, de altfel, SENARIA.

Reporter: Mulţumesc!