CNBC: Brookfield şi Blackstone investesc în loturile industriale de depozitare în aer liber din SUA

Devin Barnwell, managing partner şi co-lider al diviziei de logistică a Brookfield, a declarat că există o convingere puternică în acest segment, care joacă un rol critic în lanţul de aprovizionare, potrivit CNBC. Brookfield a cheltuit 1,2 miliarde de dolari la începutul acestui an pentru a prelua Peakstone Realty Trust, o tranzacţie finalizată în mai care i-a adus un portofoliu de peste 70 de proprietăţi industriale, majoritatea fiind curţi de depozitare în aer liber. Blackstone îşi extinde şi ea prezenţa în sector, în principal ca creditor. Braţul său de creditare imobiliară a acordat şase împrumuturi către proprietari de depozitare în aer liber, în valoare totală de peste 1,1 miliarde de dolari, inclusiv un împrumut de 244 de milioane de dolari în iunie către Alterra IOS pentru achiziţionarea a 37 de proprietăţi.

Adam Petrillo, executive managing director la Newmark, a declarat că există în continuare oportunităţi pentru investitorii individuali, iar loturile de trei până la cinci acri în pieţele primare sau secundare pot genera randamente solide. El a spus că un lot de trei acri, bine amplasat, cu multiple utilizări, poate fi găsit, promovat, închiriat şi stabilizat, fără a implica zeci de milioane de dolari.

Chiriile pentru depozitarea industrială în aer liber s-au dublat aproximativ în opt pieţe majore între 2020 şi al treilea trimestru al acestui an, potrivit datelor Newmark Research şi Alterra IOS. Chiria medie pe acru utilizabil a crescut cu 103,5%, la aproape 11.000 de dolari pe lună, comparativ cu o creştere de 66% pentru spaţiile industriale tradiţionale, precum depozitele interioare. Baltimore (204%), Houston (159%) şi Norfolk (148%) au condus creşterile, în timp ce South Florida şi Savannah au rămas în urmă faţă de segmentul industrial tradiţional.

Lisa DeNight, managing director şi şef al cercetării industriale pentru America de Nord la Newmark, a spus că gradul de neocupare pentru IOS în Savannah rămâne scăzut, în ciuda cifrelor privind chiriile. Volumul de containere din Savannah s-a dublat între 2010 şi 2022, dar a scăzut de atunci, în timp ce Houston a înregistrat o creştere de aproximativ 15% din 2022 până în 2025.

Sam Cheema, co-fondator al CanTex Capital, o firmă din Dallas care achiziţionează proprietăţi industriale neglijate din Texas, a declarat că cererea pentru aceste loturi a crescut. El a explicat că, dacă ai nevoie de un depozit, de obicei poţi găsi unul, dar loturile IOS bine zonate şi amplasate în interiorul oraşului sunt mult mai greu de găsit, iar în fiecare an tot mai multe sunt convertite în depozite sau locuinţe. Cheema a spus că oferta limitată continuă să scadă, iar pentru că o mare parte din valoare este în terenul însuşi, proprietarii păstrează opţiunea de a redevelopa amplasamentul pe măsură ce zona creşte.

Alex Sutterer, executive vice president la NAI Hiffman, o firmă de real estate comercial din zona Chicago, a declarat că IOS atrage investitori pentru două motive principale: cerinţe mai mici de capital comparativ cu proprietăţile industriale tradiţionale sau multifamiliale şi potenţialul de randamente mai mari. El a spus că îmbunătăţirile de capital sunt mai puţin specifice fiecărui chiriaş, astfel încât proprietarii pot direcţiona cheltuielile către funcţionalitatea generală a proprietăţii.

Pentru investitorii privaţi, IOS se tranzacţionează de obicei la un randament cu aproximativ un punct procentual mai mare decât proprietăţile industriale tradiţionale, ceea ce ajută la atragerea investitorilor mai mici şi a family offices. Sutterer a adăugat că se aşteaptă ca acest decalaj să se micşoreze pe măsură ce mai mult capital instituţional intră în acest spaţiu. El a spus că micii investitori pot găsi în continuare oportunităţi sub pragurile de tranzacţionare instituţionale, iar tranzacţiile sub 3-5 milioane de dolari oferă şanse de a adăuga valoare şi de a obţine randament.

Kellie McIvor, vicepreşedinte pentru achiziţii la Redwood Living, a declarat că nimeni în afara Rezervei Federale nu poate controla costul datoriei. Ea a spus că, în prezent, costul datoriei pentru utilizări industriale uşoare este mai mic decât pentru construcţiile rezidenţiale, dar ratele dobânzilor rămân ridicate, fără perspective de relaxare. Federaţia Rezervei este aşteptată să crească ratele în decembrie, iar după raportul CPI din octombrie, unii analişti estimează posibile două majorări suplimentare la începutul anului 2027.

Ross Blankenship, care deţine două curţi pentru contractori şi flote în Vail Valley, Colorado, prin Wins Parking, a declarat că socoteala trebuie să funcţioneze astăzi. El închiriază spaţii cu 210 dolari pe lună pentru o maşină sau un pickup şi 265 de dolari pentru un camion sau remorcă, şi percepe între 1.250 şi 5.500 de dolari pe lună pentru zonele pentru contractori. Blankenship a spus că factorul decisiv este gradul de ocupare, iar sfatul său pentru un cumpărător la prima achiziţie este să sune 10 contractori locali şi să întrebe cât plătesc pentru spaţiu.