OPINIICât de ieftine sunt, totuşi, apartamentele în România?

Cristian Dogaru
Ziarul BURSA #Companii / 25 martie

Cât de ieftine sunt, totuşi, apartamentele în România?

Am aflat recent că suntem la cel mai bun moment al mileniului al treilea din perspectiva achiziţionării unui apartament prin credit în România, cu ratele bancare coborând la mai puţin de jumătate din salariul mediu net pe economie. Dacă în 2008 era nevoie de aproape trei salarii pentru acoperirea unei rate, acum s-a ajuns la mai puţin de jumătate. Iar aici ar trebui să bubuie în fundal dopurile sticlelor de şampanie.

Nu ştiu alţii cum sunt, dar mie când citesc astfel de ştiri, alimentate generos cu statistici din partea agenţiilor imobiliare, mi se trezeşte simţul critic adormit. Chiar aşa să fie? Este adevărat că în 2006-2008, pe fondul cererii în creştere în piaţa imobiliară în condiţiile în care se construise puţin anterior, preţurile explodaseră, iar bancherii profitau de cerere şi vindeau creditele cu dobânzi mari astfel încât şi ratele erau mari. Dar faptul că raportul dintre rate şi salariile medii era foarte mare nu însemna că lumea şi le permitea fluierând. Pe vârful bulei s-au dat în jur de 100.000 de credite imobiliare, iar casele au ajuns la cei care aveau venituri cu mult peste medie.

În ziua de azi preţurile apartamentelor au scăzut destul de mult, pentru că s-a construit mult în ultimii ani, iar ratele bancare sunt mici şi pentru că dobânzile sunt foarte jos în piaţa monetară. Una e să ai dobândă de 10% la creditul ipotecar că în 2008 şi alta e să ai dobândă de 5% ca în prezent. Preţurile sunt jos azi şi pentru că nu există cerere solvabilă pentru ca ele să fie mai sus. Să nu ne iluzionăm că preţurile actuale sunt o mană cerească, în condiţiile în care în afară de construcţii e greu de numit un domeniu care să funcţioneze cu motoarele turate în România. Dacă în 2008 dezvoltatorii se orientau spre cei care aveau venituri de câteva ori peste salariul mediu pe economie, acum sunt ţintiţi cei care au salariile medii şi de aici şi preţurile (şi, evident, şi concesiile pe partea de finisaje sau suprafeţe).

Aş considera că preţurile de azi reprezintă o mare oportunitate dacă dobânzile ar fi la începutul unui ciclu de scădere (deci creditele se vor ieftini şi mai mult, iar preţurile caselor vor urca, la rândul lor), iar veniturile la începutul unui ciclu de creştere (deci cererea solvabilă va fi mai bine reprezentată, iar dezvoltatorii vor putea să îşi ridice pretenţiile). Or, ce vedem în acest moment? Începe să se vorbească din nou de inflaţie, preţul materiilor prime a crescut, vine din urmă preţul alimentelor, consecinţa faptului că în marile economii s-au pompat trilioane în pandemie. Nu poate fi vorba de scădere a dobânzilor în acest caz, cel mai probabil de creştere, deci creditele se vor scumpi, în viitor. În urma pandemiei multe persoane şi-au pierdut jobul (în special din HoReCa, dar şi din organizarea de evenimente etc.), iar accelerarea digitalizarii va duce la alte joburi lipsă. Aşa că cererea solvabilă nu e în creştere, ba dimpotrivă, ar putea fi în scădere în perioada următoare. Deci, despre ce vorbim? Despre mari oportunităţi sau de încercări disperate ale dezvoltatorilor de a lichida stocurile, cu implicaţiile de rigoare (advertoriale deghizate în analize prin presă)?

Opinia Cititorului ( 40 )

  1. Astazi, acelasi ziar ZF platit de lobby ne spunea ca la anul apartamentele se vor scumpi din cauza suspendarii PUZ-urilor. Ceea ce implica faptul ca toate blocurile de acum ar fi construite in parcuri si spatii verzi. Ceea ce este o prostie. Pump, pump, pump.

    1. mai, adevarul e ca exista toate elementele pe masa de joc ca apartamentele sa se scumpeasca.

      nu uita raportul venituri/preturi imobiliare ...in prezent e la cel mai bun raport din 2000 pana in prezent. ... si daca imi amintesti de perioada 1990-2000 o sa iti amintesc eu ca atunci cand apartamentele erau 9-15.000 marci germane ...salariile erau gen 100-200 $ ..  

      In prezent e raportul cel mai favorabil (in termeni relativi, nu absoluti) pentur cumparator dpdv al veniturilor/preturi imobiliare indiferent cine ce ar zice!  

      si inca un argument: evolutia inflatiei

      mai intai sa iti zic: ia-ti adios! de la deflatie si dezinflatie! Sunt timpuri trecute!  

      Inflatia - fenomen normal in economiile actuale, conform modelelor lor de structurare - a reaparut in lume mai intai pe elemente volatile (alimente, apa, energie, bunuri de larg consum cu utilizare pe timp scurt,etc) = asa e constituit inflatia numita "inflatie volatila".  

      La un moment dat (1-3-5-10 ani? ...nu stiu) se va manifesta si pe bunuri de folosinta indelungata : autoturisme, case, apartamente, etc...  

      E alegerea ta ce faci, nimeni nu te obliga sa iti aperi banii de erodarea valorii data de inflatie!  

      De aia nu au ajuns preturile actuale la nivelul celor din criza precedenta din 2009. Din cauza inflatiei. :)

      ce zici tu nu neaga ce zic eu - perioada 2007 (in US) adica 2009 in Europa .... pana in 2020-2021 a fost echivalentul "iernii" lui Kondratieff. Adica cerere scazuta pe consum, deflatie, etc.

      Si e gata, a trecut.

      Doar ca exista o ordine a lucrurilor - intai "ia foc" inflatia pe bunuri de consum imediat. Dar mai dureaza nitel si o sa vada toata lumea cum e cu "imobiliarele supraapreciate " ....  

      exemplu de calcul :

      mi-am luat in 2014 apart 3 camere relativ ok si central in Buc cu 65000 euro. 

      in prezent mark-to-market face 87-95.000 euro  

      eu fara 150-200.000 euro nu-l dau ...si sunt pregatit sa astept bine de tot , pana in 2028-2032. 

      :)

      dupa care trec in chirie un numar de ani... ca asa fac oamenii isteti :)  

      Preturile nu au ajuns si nu vor mai ajunge in termeni Reali ca cele din 2007 foarte curand!

      Salturile alea exponentiale procentual cad odata la 1-2 generatii de oameni! 

      Este stranz legat de capacitatea Reala-fizica de productie a oamenilor (populatia tanara cu potential de productivitate ce atinge maxim ascendent) ce stimuleaza varsare de credit-> investitii! 

      Plus ca in 2001-2007 USA a varsat Global Dolari prin creditare ieftina ca sa poate sustine Razboaie! 

      Deci cand "cataclisme" sau razboaie" => varsari reale de Credit => inflatie active in alte piete (in timp ce tariel aflate in razboi fac deflatie de credi si active) 

      Creditul si masa monetara sunt strans legate de comportamentele omului in economie! 

      Cat despre imobiliare au cazut deja in Termeni Reali cat si in Nominali inca din 2005! 

      Problema este ca inflatia in alta clasa de active din piata tot reuseste sa fure puterea de conparare in nominal la altii care economisesc! 

      semnat comenturi "cretine" 

      hmmm.... fingers crossed ... sper sa nu ai dreptate

      Vezi Ucraina in 2016 imediat au cazut activele imobiliare atunci!

      Irak, Siria... activele imobiliare au cazut in momente de razboi; biletele ipotecate anulate de "caz de forta majora" (razboi) distrugere efectiva a caselor. 

      W1 si W2 au distruis activele si ipotecile, au dat alt reset! economic! 

      Au reglat Valul de nastere a populatiei (trendul demografic) ca sa poata vibra iar la unison cu alte economii partenere. 

      Cand trendurile demografice se deregleaza intre participantii la jocul economic, incep sa nu mai vibreze corect, economic, balantele (nevoiile) de tranzactionare. Asta duce la destabilizare si rupturi comerciale! 

      Creditul este angrenat de Piramida Populatiei pe axul timpului ce creste si descreste maxim potential (pana in 46 ca varsta => productivitate maxima; dupa 46 spre 80 descreste real). 

      Populatia unei tar se clasifica ca active Reale a natiei! 

      Valul varstei demonstreaza ciclic unde se afla clasa de active pe trendul istoric real, cat si anticipatiile viitoare! 

      Daca 30% consum (copii 1-15 ani) 40% Productivitate (18-50 ani) 30% Consum (55-80 ani) 

      Atunci apasare descendenta in economie! 

      Deseneaza un grafic de la 0 la 90 ani; din 5 in 5 ani! 

      Urmatorul rand il incepi decalat cu 5 ani (trebuie sa arata ceva de genul: 0-5-10-15 etc..al doilea rand 5-10-15-20 etc... al treilea rand 10-15-20-25 etc...) 

      Fa graficul de mai sus pana umplii pagina si pana vezi ca cifrele se repeta de cel putin 2 ori in capul paginii! 

      Ia acum clasele de varsta si deseneaza in culorile urmatoare (galben 0-15 ani; verde 20 la 60; rosu 65-90); printeaza graficul! Cu o rigla sau un chenar decupat pe o alta foaie (dreptunghi decupat pe o foaie cat sa incadrez cate un rand) plimba in sus si in jos! 

      Ce o sa observi? 

      O variatie ciclica ce predomina fiecare rand in culoare si in garsta! 

      Adauga acum la fiecare inceput de rand (de sus in jos o data / an de inceput; ce ani vrei sau an istoric dupa care sa incepi; tine cont ca tre sa adaugi anii tot din 5 in 5 ani: ex 1900 1905...2010..2015..2020 ca sa se coreleze cu graficul). 

      O sa observi valul ascendent si descendent al populatiei! 

      Acum poti sa adaugi obiceiurile pe fiecare categorie de varsta! 

      O sa observi valul de crestere si descresterea a obiceiurilor din clasele de varsta! 

      Asta este un exemplu simplu de vizualizare! 

      Mai exista varianta de grafic la fel ca aia de sus doar ca: 

      se urca de la 0 la 60-65 de ani si pe urma cobori pana in 90 de ani; urmatorul rand il incepi iar decalat cu 5 si repeti sub primul rand sau deasupra lui procedeul de notare! 

      Aici vei observa mai clar transferul de urcare prductivitate a natiei si cadere productivitate a natiei, cat si valurile generatiiei noi ce vine din urma exact cand populatia imbatranita cade. 

      semnat comenturi "cretine" 

      Esti un Ban. Cher....IDIOT !!!

      "Vezi Ucraina in 2016 imediat au cazut activele imobiliare atunci!

      Irak, Siria... activele imobiliare au cazut in momente de razboi; biletele ipotecate anulate de "caz de forta majora" (razboi) distrugere efectiva a caselor. " 

      draga "semnat comenturi cretine" ,  

      bati campii grav si ai luat-o pe brazda rau acum.  

      Conform comentariilor tale imobiliarele din Romania vor cadea din ce motiv? De razboi? De ce compari situatia locala cu teritorii (sa le zicem state) care au trecut prin razboi ?  

      Trendul istoric la imobiliare se calculeaza in unitati nominale interne (Ro -> cu lei).

      Eu cand spun "bulla imobiliara" sau "scump" ma refer in raport cu alte active valori in piata! 

      Nu compar nominal trecut cu nominal prezent! 

      Ci compar Raport real de putere cumparare si putere profitabilitate! 

      Plus ca includ in ecuatie si Levierul pe credit ce aduce minim de x5 profit in nominal si alt avariatie in Real (deci oricum profit mai mult fata de trend). 

      Imobiliarele NU "Se asteapta si se Cumpara"!!!! se "Cumpara si se asteapta"!!! 

      Intreaba orice investitor inteligent! 

      Cat despre 2007 ma refeream la acceleratia maxima atinsa fata de minimul din 93!!!! 

      Aceast acceleratie se intampla odata la 1-2 generatii! 

      Daca o sa ii spui copilului sa fie atent la salturile procentuale si la acceleratiile din trend va putea sa multiplice destul de bine aceasta oportunitate. 

      In acelasi timp si tu ai dreptate cand spui ca"imobiliarele sunt ieftine" depinde in raport cu ce! 

      Pot sa iti spun ca Stock vs Real Estate sunt in bula (se imparte cutatiile intre ele si da trendul) 

      Istoric bula din 1929 a fost urmata de inflatie in consum si simultan cadere in imobiliare pana in 1932; Bula din 1968 a fost urmata de inflatie in preturi consum pana in 1981 si simultan cadere in imobiliare (termeni reali); bula din 1999 urmata de inflatia in preturi consum urmata de caderea in imobiliare dupa 2005. 

      Cand bula actiunilor se sparge; se poate propaga ciclic 3-4 ani maxim varsari de numerar in imobiliare! 

      Aceasta varsare decaleaza ciclurile activelor intre ele (fuga dupa randamente)! 

      Sunt situatii cand bula actiunilor se sparge si simultan se sparge si bula imobiliara in simp ce creste bula preturilor de consum, taxe, impozite, energie, gaze, etc. 

      Pe axul timpului sunt relatii ciclice, asimetrice, intersectabile. 

      Stiati ca si in perioada 70 se dadea avans de 5%? 

      Sau ca si in perioada 70 se dadea avans de 10 20 de mii lei (costuri cu "prima casa" -oferit de gov pe atunci)? 

      Sau ca prin perioada 80-87 avansul se cerea si 15%? 

      Sau ca in lei se cerea 40-60 mii lei avansuri? 

      Stim destul de bine ce a urmat! 

      Stiu destul de bine si bula din 1915 pe teritoriul Romaniei! 

      Stim si extazul din 1918 urmata de marea decimare a populatiei (depresia reala W1); devalorizarea Leului; fuga oamenilor din tara, W2. 

      1950-55 schimbarea monetara si intarirea Leului fata de valutele tranzactionate din piata (denominarile si furturile de averi prin pierdere putere de cumparare a celor ce detineau / specula valute fata de lei).

      semnat comenturi "cretine" 

      imobiliarele vor cadea din cauza trendului demografic!

      Oricum cad deja din 2005! 

      Depinde in raport cu ce?  

      Exemplele de mai sus erau pentru vizualizare! 

      Romania pierde 100 si cv de mii de oameni... fa o impartire sa vezi cate spatii locative raman eliberate in urma, cati alti metri (milioane) construiti sunt.... 

      Stocurile sunt mai mari ca populatie! 

      Vezi date reale din piata! 

      Avem populatie imbatranita care in urmatorii 20 de ani vor elibera stocuri in piata! 

      Impliciti nu va mai exista ca pondere stimulare de accesare credit (dobanzile vor cobora ca in italia, germania, etc..tari cu trend demogrfi depresiv... si tot nu vor reusi sa stimuleze creditarea - nu pana nu vine din urma populatia tanara si productiva sa dea salt ascendent dinou pe trendul lung economic / sau imigrantii pe salarii mici sa regleze productivitatea). 

      Imobiliar ele sunt Reginoale, Nationale, Continentale, Global... depinde in raport cu ce! 

      Asa cum USA detine Active (actiuni) in diferite "fonduri de Proprietati" in mai multe tari din lume! 

      Imobiliarele vor creste mereu in expresie nominala (sau scadea -depind si de tehnica deflatoare a bancii centrale de reducere bani din piata) din cauza devalorizarii "monedei" tranzactionate. 

      Se mai numeste "stingerea datoriei din sistem prin inducere inflatie"; in functie de trend se poate aplica si varianta"tehnica deflatoare masa monetara prin stimulare productivitate reala" (a forta populatia sa dea drumul la munca - in tara sau in alte tari invartind fluxurile de numerar in piata). 

      Fiecare ciclu lung Monetar se termina odata prin Deflatie severa in piata sau prin Inflatie severa in piata! 

      Ambele variante sunt daunatoare pentru economie, ambele tin in medie 4 ani ca soc sever si pe urma scad in intensitate. 

      Ambele variante sunt legate de ciclul de detinere bani in banci si ciclul de pierdere bani din banci (respectiv piete - respectiv migratia fluxurilor de capital din zona A in zona B; vezi exemplul bun pe Europa deplasarea a 500 de miliarde in alte zone). 

      semnat comenturi "cretine" 

      Si completare:

      Imobiliarele in termeni de LTV mentin real Profiturile pe trend in banci! 

      Pana cand Biletele ipotecate se achita sau fac defaulturi, fortant bancile la alte strategii de atragere deponenti, investitori ca pondere in piata. 

      Exemplul bun perioada 90 si fuga duba randamente a oamenilor cu banii la saltea (profiturile anuale-televizate - cu permisivitatea supraveghetorului financiar si gov de 20-30-40% anual) in timp ce populatia nu mai avea ca pondere CREDITE de achitat in Sistem! 

      Cand ponderea populatiei nu mai exercita credit in sistem atunci banii baltesc si cauta randamente in alte directii. In asemenea momente apar "speculantii" de diferite active tranzactionate in piata si atrage masa monetara din depozite prn stimulare dobitoci in fuca dupa imbogatire rapida. 

      Unul ramane cu profitul altul cu experienta! 

      semnat comenturi "cretine" 

      Nu esti istet esti un prost care se crede istet....cat ai castigat mai...pana acum.....daca bagai banii in fonduri mutuale sialte instrumeste avei randament de 150 % din 2014....si inca ceva ai luat un apartament intr un bloc vechi comunist....a carui pret va scadea cert....vai de capu

      l tau... 

      Bine ca fa mafci prost!

      Cate locuri de munca ai oferit pana acum? 

      Cate apartamente ai dat in chirie? 

      Cum le ai cumparate? Cu levier sau fara? 

      Vorbest de fonduri mutuale ca de biscuiti! 

      Bursa este pentru lenesi! 

      Profiturile se fac in piata reala ! 

      Pe bursa fac profituri AFacerile / Firmele nu populatia muritoare de rand! 

      Aia car splituiesc, se inteleg cu usile inchise, ascund in contabilitate greseli, nu investitorul de rand. 

      Daca vrei sa vorbim de bursa hai sa vorbim. 

      Din ce cadran economic investesti in bursa? 

      Ca angajat, ca liber profesionist ca afacerist ? 

      Una este sa fi firma listata la bursa si alta este sa fi muritor de rand ce cumpara la bursa. 

      Istoric de cand faraonii si egiptul imobiliarele sunt cele mai stabile si au adus randamente reale de 11% cum declara toate agentiile si bancile => dar nu declara si forma in care a adus activul respectiv. 

      Ei se refera doar la apreciere pe achizitie cash si la cotatia curenta in nominal! 

      Dar daca esti un muritor de rand muncitor, nu ai de unde sa sti ca aia 11% real cu levier poate insemna un X5 minim BOS, ca sa nu mai adaug in calcul deprecierea (pierdere prin degradare) pe care castigi, ca sa nu mai vormbim manari de taxe.. si alte facilitati. 

      Depinde din ce cadran investest domnul "raspuns"! 

      Cand vorbesti ai grija din ce cadran deschizi gura si intelegi lucrurile. 

      Crezi ca Fondul Proprietatea investeste in Bursa? Sau fondul proprietatea este "Bursa" in timp ce investeste real in piata reala? 

      Crezi ca BRD investeste in bursa sau in piata reala face profiturile reale si recumpara actiunile? 

      Ramai tu cu bursa ta, care este taxata diferit in functie de cadranul in care activezi! 

      semnat comenturi "cretine". 

      Hai sa iti mai spun una:

      Stii ca poti cumpara imobiliare Gratis Legal? 

      Poti prelua ipoteci cu plati viitoare balon, sau poti prelua active cu plata esalonata de flux numerar datorat si pe alt ciclu ascendent poti face exit si rasplati atat creditorul cat si pe tine? 

      Nu ai cu ISTORIC sa compari BURSA cu IMOBILIARELE! 

      A si daca nu crezi vezi ce a facut WB in fiecare criza IMOBILIARA! 

      A scos Capital din Actiuni (de multe ori a facut CREDIT peste activele deja detinute) si a cumparat CICLIC Masiv IMOBILIARE! 

      Nu trebuie sa ma crezi trebuie sa ii citesti cartile! 

      Si nu doar el face asta! 

      Toti / toate firmelei fonduriele, bancile, fac asta. 

      Si guvernele detin Active imobiliare si construiesc constant alte active imobiliare (drumuri - poduri pe care incaseaza taxe etc). 

      Bursa nu poate sa Creasca fara existenta Imobiliarelor in piata reala! 

      Toata viata si economia se invarte ciclic in jurul imobiliarelor! 

      semnat comenturi "cretine" 

      corectare: "Bine ca il faci prost!" (adica nu e bine caci esti mai slab pregatit ca el)

      semnat comenturi "cretine" 

      completare WB -> Warren Buffett (si nu doar el!! toate fondurile de investitii asta fac in criza; in timp ce bancile inchid usile in nas la muritorii de rand!)

      PS: tot astept bursa ro cu educarea corecta pe acest site 

      semnat comenturi "cretine" 

      opinia 1.4

      ce zici tu nu neaga ce zic eu - perioada 2007 (in US) adica 2009 in Europa .... pana in 2020-2021 a fost echivalentul "iernii" lui Kondratieff. Adica cerere scazuta pe consum, deflatie, etc. 

      Este relativ Adevarata! 

      Doar ca real cei care vand acum tot nu se vor atinge de profitabilitatea din 2005! 

      Cat despre ciclul "iernii" ala lung inca ne aflam in el... incepem sa iesim din el prin 2025 ca si economie pe consum. 

      Iar productivitatea reala - fizica ca pondere va trebuie sa o importam (deja se intampla asta in piata noastra inca din 2010 -> migranti). 

      Ce facem noi au facut si fac altii de prin alte tari! 

      Romania sa faca bine sa se obisnuiasca cu instabilitate etnica si culturala pe urmatorul trend lung economic! (trendul generatiilor si al diversitatii culturale in care am intrat de 11 ani). 

      Economia Romaneasca nu va mai fi condusa ca pondere de la Cotroceni ci din alta parte a Europei! (ea este deja in tranzit). 

      Ca vrem ca nu vrem asta este trendul (asta daca nu se starneste un razboi ce destabilizeaza toate legaturile - cei extremisti - pro rusi- pro nationalisti ectremi - pro religiosi extremi => ce pot destabiliza ciclul si il pot reseta sau intoarce intr-o bucla repetitiva). 

      semnat comenturi "cretine" 

    Eu asa am invatat de la mass media din Romania: in perioadele de criza cand cresc falimentele, somajul si scade economia - preturile la apartamente cresc. Pentru ca orice somer de nervi isi mai cumpara o casa. Economia o stiinta aparte, subtila. Nu o intelege toata lumea. Trebuie sa ne zica ZF si alte ziare "financeare" ca apa calda e calda si apa rece e rece. Noi muritorii nu intelegem cum functioneaza economia.

    De aia le multumesc pe aceasta cale ca ne dau lumina in domeniul economic.

    1. :-)))))))))

      Preturile au scazut deja si pe ciclu scurt!

      Imparte index locuinte la pret consum! 

      Din aceasta cauza si macrale lenese la orizont, si oprire PUZuri! 

      Oprirea Puzurilor este benefica tot pentru piata financiara/imobiliara caci echilibreaza caderea lor si intre timp mentine cererea ridicata prin amanarea aruncarilor de stocuri in piata! 

      semnat comenturi "cretine" 

    Acest articol este cat se poate de Liniar!

    Este cat se poate de prost facut, analizat, pe fundamente istorice (de peste 200 de ani minim) in nisa respectiva. 

    Doar un prost educat financiar nu stie ca exista pe axul timpului un transfer constant a "valorilor" in diferite clase de active in raport cu Capitalurile Nete Produse de economia respectiva. 

    Acest articol este cat se poate de stubid si inselator facut! 

    Sunt cicluri Istorice la Clasele de Active tranzactionate in piata ce sterge din start articolul de mai sus! 

    In timp ce "elevatii" (elevatul) de mai sus isi sustine argumentele... Pro sau Contra... uita sa bage in ecuatie toate variatiile ISTORICE a mai multor clase de Active Ce se tranzactioneaza in piata pe trendul istoric; clase de active ce fura sau dau (in procente) volumul de masa monetara circulata in piata! 

    Hai sa ajut eu! 

    In 2008 care era trendul demografic al Romaniei? 

    In procente ce varste domina piata in campul muncii? 

    Ce obiceiuri / irealuri...se dezvoltau in piata? 

    Ce industrii se dezvoltau? 

    Cum pornise Ciclul Creditului in Piata (de la ce baza de reste pornise?=> - 93) 

    Care era ponderea populatiei (procente) ce detineau Active pe Credit? 

    Care era ponderea populatiei ce detinea active fara credit? 

    Care este raportul costurilor de trai astazi fata de atunci? 

    Care este raportul taxelor? 

    Care este raportul Concurential? 

    Care este raportul materialelor de constructii? 

    Care este saltul procentual al venitului in termeni REALI nu Nominali? 

    Care este Influxul de Capital strain? 

    Cum este ciclul creditului de acum fata de atunci? 

    Ce nevoi si stiluri de viata au fost adoptate in plus acum fata de atunci de oameni (cresterea calitatii vietii -> inflatia stilului de viata -> veniturile nominale tot nu le ajung oamenilor)? 

    Care sunt costurile de tranzactionare de acum cu active imobiliare, fata de atunci -> fata de caderea de dupa-> si fata de acum iar (atat in sume cat si in conversii rocentulale in raport cu veniturile nominale / reale detinute - generate in piata)? 

    Care este ponderea Veniturilor generate prin deficite GOV in piata? 

    Care este ponderea Veniturilor enerate prin Productivitate reala in piata (afaceri - firme) ca procent din totalul GDP-ului? 

    Care este trendul Demografic si valurile ciclice ale lui, in Romania (atunci - acum)? 

    Care este concurenta pe specularea clasei respective de active (ca pondere procentuala in piata atunci si acum)? 

    Care este Rata migratiei de la tara la oras? 

    Care este rata migratiei-emigratiei in Tara? 

    Care este rata de deplasare a fluxurilor de numerar din afata tatii si in spre interiorul tarii? 

    Care este rata procentuala de crestere a CReditarii Noi in piata? 

    Care este rata procentuala de refinantari la IOUs-urile vechi? 

    acestea sunt doar cateva exemple... 

    PS: oricum vine si vremea reducerilor in termeni reali in piata! 

    Asa ca mu mai bociti si bagati (dezvoltatorii) speculatie in constructie de blocuri! 

    Daca economia o bubuie dece stau macaralele lenese la orizont? 

    Imobiliarele sunt sarite de pe trendul istoric! 

    Nu mai aberati! 

    Care este raportul procentual intre venituri si pret metru patrat imobil (pe trendul istoric pana in 1800 cel putin - procentulal nu in suma!)? 

    Nu mai agatati prostimea! 

    Care este raportul procentual al materialelor si a manoperei in comparatie cu pret imobil si venit median? 

    Care este raportul salturilor procentuale la returile de energie (electricitate, gaze, motorina, etc) in piata pe trendul istoric in raport cu activele imobiliare si divizat la veniturile mediane? 

    O sa vedeti ca exista un ciclu istoric ce va duce ISTORIC la minime si maxime (atat ciclic scurt cat si trend lung)! 

    Care este "Valoarea" diferitelor clase de active tranzactionate (pe ciclul lung istoric) si a veniturilor generate in conversie "aur" si "argint" (fizic nu contracte sau certificate)? 

    Unde se situeaza Romania in noul Ciclu Lung de Creditare a natiei? 

    Unde / cand se ajunge iar la un Reset de Bula Credit? 

    Cum si care vor fi consecintele pentru populatia saraca si pentru investitori? 

    Asa cum am mai spus Bursa ro mai are mult de mancat pana o sa ajunga o pagine importanta in Romania pentru educarea corecta a Populatiei si a mediului de afacere. 

    Cat despre credit! 

    Nu vos scadea dobanzile (nu inca) caci ciclul nu este consumat! 

    Dar asa cum stim (istoric) sunt perioade cand se vor trantii la pamant (perioade cand majoritatea prostimii deja nu vor mai avea destul cash sau acces la credit ca sa le culeaga de pe jos; doar fondurile de investitii si bancncherii). 

    Aceasta distractie nu are cum sa tina mai mult de 2023-2025! 

    Dobanzile cresc odata cu bula bana se atinge un punct de inflexiune! 

    Vreti sa va spun ca in 90 venitul minim esa 3000 mii lei iar apartament cu 4 camere 150000 mii lei? 

    Inflatia in preturi consum era pana in tavan! 

    Sau ca cotatia aurului international in dolari era alta fata de cotatia interna in lei grame aur? 

    Sau ca metru patrat in grame aur in Ro costa mai putin fata de conversia dolar petru patrat? 

    Sau ca Gov si Banca centrala faceau profit pe paritate lei cu auri si conversie grame aur cu dolari internationale? 

    Mana pe educatie si nu pe rontaieli! 

    Sa ceara unul istoricul preturilor pe teritoriul Romaniei de la INS sau istoricul creditului din Banca Romaneasca! 

    Cu sau fara ele tot se poate deduce fiecare ciclu maxim de crestere si descrestere prin conversia altor valori tranzactionate in piata pe ciclul istoric! 

    Saltul ala procentual in termeni Reali in imobiliare (2007) se atinge istoric odata la o generatie sau chiar doua in raport cu veniturile si cu viteza de creditare din piata! 

    Inca vad foarte multi nostalgici dupa vremurile trecute (idioti ce nu au vandut case cu 4 milioane de euro ca acum sa se chinuie cu 2 milioane de euro; prosti ce nu au inteles cu se multiplica capitalurile si au ramasc u inflatia reala din piata ce a venit din urma). 

    Situatia din Romania a fost intalnita si in Japonia "90 si cv".... si in Italia 2007, Spania 2007... si multe alte tari ce au avut valul final al trendului demografic. 

    Cand este cu "sa traiti bine! si extaz financiar => faci exit mama ei de treaba"! 

    Cand auzi cu "nu merge, totul e urat, nimic nu misca, toti fura, toate sunt urate => intruu pe ele si cumperi tot"! 

    Cand costurile de "productie si renovare" sunt mai mari ca "valoarea nominala" de vanzare a activului atunci cumperi masiv! 

    Cand "creditul este ieftin -dobanda " iar valoarea activelor ca pondere in piata este scump => atunci cauti oportunitati la cotatii ieftine prin piata speculata (investest pe termen lung nu pe speculatie)! 

    Cand creditul coboara activele o bubuie in sus, cand creditul urca activele o mai pot bubuii in sus din inertia fluxurilor de numerar si de refinantari facute pe ascendent de apreciere active in piata! 

    Cand se atinge maxim potential activele se racesc in termeni reali! 

    Cate grame aur metru patrat in 2007? Cate acum? Cate in 90? Cate in 80? cate in 70, 60,50,40,30,20,10? 

    Cate grame aur o paine? (pe trendul istoric) Cate grame aur un pachet de unt? 

    Cate grame aur venitul median? 

    Cate grame aur Kg de grau? 

    Cate grame aur ratele la banca? 

    Care este rolul inflatiei si a deflatiei pe axul de timp? 

    Cu se transfera intergenerationala diferite clase de active de la "batrani" la tineri"? 

    Cum se creeaza si acumuleaza valori nominale in depozite? 

    Cum se creeaza si acumuleaza note ipotecate in banci? 

    Cum se sting notele ipotecate? 

    Cum se sterge valoarea valorilor nominale detinute in depozite? 

    Cum se tranzfera prin inflatie si deflatie dreptul de detinere si creare active in piata? 

    semnat comenturi "cretine" 

    1. Completare!

      Pe termne mediu: acolo unde merge Italia, Grecia, Cipru, Spania, Protugalia.... acolo merge si Romania! 

      Deci in realitate activele se vor ieftinii (in termeni de credit)! 

      In timp ce va creste in exponentialitate mediul de afaceri! 

      semnat comenturi "cretine" 

      populatia Romaniei moare pe capete incepand cu 2019! se pierde in medie 100.000 si cv de mii de oameni... pana in 2050 15 milioane ... asta daca o reglam cu iranieni, arabi, congolezi, indieni, chinezi, asiatici, rusi, moldoveni...

      Da trebuie tinut cont si de gradul de "urmabizare" si "ruralizare" din tara! 

      Asta influenteaza preturile! Cati si politiciele GOV si Banci centrale de descentralizare "rural" si centralizare "urban". 

      semnat comenturi "cretine" 

    Cand ponderea noilor intrati domina piata => activele o bubuie in sus.

    Noii intrati cumpara emotional si dau impuls ascendent in piata! 

    Cand ponderea investitorilor domina piata => activele se prabusesc. 

    Investitorii ca pondere cumpara la reduceri! 

    Nu vor platin niciodata mai mult decat valoarea intrinseaca a activului cu tot cu reparatii si marja profit incluse. 

    Semnat comenturi "Cretine" 

    Pe baza anilor in care sunt construite blocurile pot sa fa spun cu variatie de 5-10 ani cand va exista exitul (vanzari) ca pondere a vechilor proprietari in piata.

    Media celor care cumpara la 25-35 de ani au exit la o distanta de 35-45 de ani => 60-80 de ani 

    Se poate anticila cu precizie fiecare cartier cand va cadea in depresie economica pe baza varstei populatiei respective din zona! 

    Se poate anticipa cand urmeaza vanzari multiple si la reduceri, cand nu va mai exista ca pondere cerere in timp ce vanzatori vor exista cu duiumul. 

    Exemplul cel mai bun perioada 2006-2007 de faceau exituri maxive la blocurile din 60-70.... hmmmm izbitor acum se fac exituri masive la 70--80 ca pondere in piata! 

    Deci in 2021-> 2030 de vor face exituri ca pondere la cele din 80-90 !!! 

    Iar cele din 60-70 oricm se vor vinde la reduceri, sau la preturi aberante de nu se vor cumpara (sunt cu miile ce stau de cel putin 2 ani in online si nu se vand - chiar daca "agentii" le pun-le scot-iar le pun-iar le scot). 

    Atentie la Imbatranirea si Intinerirea Cartierelor / Zonelor / Oraselor / Tarilor este cel mai bun indicator economic! 

    semnat comenturi "cretine" 

    Pretul imobiliarelor este invers proportional cu DAE si direct proportional cu salariul mediu.

    Daca incepe un nou ciclu inflationist iar salariile NU mai cresc sau scad, pretul imob scade. 

    Daca chiriile au scazut din lipsa de clienti, logic ca singurii dispusi sa cumpere sunt doar clientii finali, dar ei se afla in situatiile de mai sus. 

    Rezulta ca ZF este o biata fituica ce se prostitueaza la cativa gologani ai investitorilor...  

    1. Ca prestator de servicii piata a intrat in blocaj exact din Martie 2019 cand activele in unele zone au facut salturi de 30-40 % din 2018-in spre 2019.. ce pe urma sa sara cu cate 7-11% pe an!

      Cunosc personal orase sarace ce au sarit din trend! Volumul REAL de vanzar este in cadere libera! 

      Preturile in sus sunt tinute de inertia fluxurilor ce inca se deplaseaza si de favorizarea prin caderea ratei de dobanda BNR care implicit da semnale in banci comerciale la credit cu slabire accesibilitate. 

      Adica mai mult credit pe venituti la fel sau mai mici! 

      sa nu uitam de coada ca la aprozar din 2019- respectiv 2020 ianuarie la birourile de credit! 

      Zici ca se vindea la promotie "datorii" umflate! 

      Pe acest ciclu scurt exista decat o singura directie de corectie! 

      Si daca nu crede cineva ca bancile sunt panicate sa se intrebe de ce au intrat cu oferte de dobanzi fixe pe 8 15 30 de ani acum? 

      Ca sa poat face profituri viitoare in timp ce imobiliarele cad pe trend (ca in Italia odata cu dobanda variabila). 

      semnat comenturi "cretine" 

      Ps ofera rate fixe ca sa blocheze o dobanda buna pentru banci pe trend descendent de dobanda reala in piata! (chiar daca va avea fluctuatia ciclica de acum care inca nu este consumata inca - pe trend se vor duce in jos; nu o spun eu o spune acumularea de credit-datorie din sistem => ceea ce impinge inevitbil dobanda in jos => simultan cu crestere cash in depozite -> cash ce are aproape egalizat cu aruncarea de credit in sistem; tot acest circuit trebuie sa faca cale intoarsa prin piata reala pana se spala iar creditul si se amortizeaza datoria in sistem -> in timp ce va genera inflatie in texe, utilitati, consum, etc).

      semnat comenturi "cretine" 

      buna seara,

      ''Cunosc personal orase sarace ce au sarit din trend! Volumul REAL de vanzar este in cadere libera! '' 

      exemplul meu Botosani ... apt ce au aproape 40 de ani renovate ''lux si mobilate'' la 59000 Euro 

      sau doar renovate ''modern si mobilate'' la 47000 euro 

      sau pentru cei din privat garsoniere la 35000 euro.

      se cumpara la greu ... NOT 

      * vorbesc de apt 2 camere max 55mp

      Garsonierele alea au sarit din 2018 de la 17 mii la 35 de mii!

      Cunosc zona si fenomentul! 

      In timp ce veniturile nu au sarit asa procentual! 

      In schimb au sarit procentual "preturi Consum si utilitati"! 

      Deci reginuea a castigat putere de cumparare / a pierdut / sau mentine real aceeasi putere de cumparare in timp ce activele au sarit din trend? 

      Acolo e bula nesimtita! 

      Oricum unde Vad ANL-uri construite este semnal ca se va sparge bula! 

      ANL-urile anunta zonele unde se creeaza tensiuni ascendente de cerere din cauza demografiei zonale (trendul - varsta populatiei ce cumpara; oricum pe Botosani au facut aia Copii ca Iepurii in trecut -> si deci este normal sa existe socuri ascendente severe la pret pe trend pana intra toti la casa lor si pana mor simultan ponderea populatiei imbatranita;) 

      Valul Ascendent si Descendent demografi pe zona respectiva! 

      PS: daca te uiti mai bin (tot pe moldova) exista un Diamant care inca nu este Slefuit; cu tot cu bula asta economica in care ne aflam (inca sunt rapoarte corecte de profitabilitate si potential de crestere constanta pe urmatorii 20-30 de ani in trend demografic). 

      Oricum stim ca Moldova da cei mai multi copii pe tot teritoriul Romaniei; Bucurestiul, Constanta si alte orase sunt pline cu Moldoveni din generatie in generatie. 

      Moldova este un teren fertil.... cu potential exponential de mare; din acest motiv se tot amana Autostrada de Legaturi, caci zona ar concura sever cu Turcia si cu tranzitul din spre Germania! 

      Autostrada pana in Moldova (zona romaneasca) deschide drumul de tranzactionare cu Rep Moldova / Ucraina si implicti importuri / exporturi si pe continentul Rus! 

      Sa nu mai spun proiectul gigantic "Belt and Road Initiative" va restabili vechile rute comerciale de tranzactionare atat pentru Romania cat si pentru Statele partenere / alipite. 

      Romania Istoric a fost un punct de legadura foarte important pentru regiune, in viitor o sa isi ocupe iar locul pe harta economica (chiar daca inca este furat si corupta ca pondere acum-> acest dinozauri vor murii si ei in 10-20 de ani). 

      In Botosani este o presiune Ridicata a Trendului Demografic ce va stimula demarare de proiecte accelerate de infrastructura.  

      Sa nu mai spun ca Orasul ala Este Furat la Greu de catre cei care il conduc; nu au atras fonduri cum trebuie, au tinut orasul constant subdezvoltat; nu se aloca fonduri pentru termoizilatii (oamenii fac pe banii lor), infrastructura - canalizarea este la pamant. 

      Dar este cu un potential urias acest oras Mic, caci este oras Satelit fata de Iasi! 

      Culoarea Rosie de Partid au tinut orasele astea intr-o negura a depresiei pe o perioada foarte lunga de timp! 

      De 5 ani au inceput sa scoada capul la lumina, omenii nu se bazeaza ca pondere pe Primarii cand vine vorba de renovare case / blocuri. Oamenii pun osul la treaba si aduc o valoare adaugata zonelor respective. 

      Bucurestiul Scump a sustinut prin taxe si proiecte GOV si UE ca sa nu cada prea rau in depresie. Oricum a trecut ca pondere si el prin caderea trendului demografic (si o sa mai cada pe baza analizarii varstei populaiei din oras si a datelor de livrare blocuri vechi ce ocupa procent mare ca pondere din oras -> deci decese masive pe minim 10-15 ani ce trebuiesc echilibrate prin absorbire de populatie tanara-> populatie ce trebuie ademenita prin locuri de munca). 

      PS: si Botosani o sa treaca cat de curand printr-un val sever de Decese (un val ce a inceput deja de prin 2012 si este echilibrat de populatia tanara ce se muta la casele lor; cand termina ca pondere mutatul la casele lor populatia tanara -> atunci o sa se vada ca intensitate iar valul depresiv de decese) a populatiei imbatranite (oricum pe regiune aia media de varsta este pana in iesire pensie - adica foarte multi nu apuca sa ramana in pensie; poate si din cauza radiatiilor din trecut). 

      semnta comenturi "cretine" 

      foarte bine punctat tot multumesc

      zona industriala(periferie) Bt cu blocuri comuniste e foarte populata de familii tinere cu copii 

      s-a vandut tot ce era de vandut la ''suprapret'' 

      au ramas zonele ceva mai bune sa mai vanda ceva , dar la ce preturi??? 

      avem si ANL-uri construite f recent(administratia rosie primar-consiliu judetean declara ca e pentru bugetarii cu venituri mici) 

      zona mai are potential , depindem covarsitor insa de capital strain, desi sunt si firme locale destul de puternice (elsaco, electroalfa, ca ex)dar prea putine 

      drumurile sub orice critica (drum strategice spre barajul Stanca-Costesti sau spre Tg.Frumos sunt ca dupa bombardament) 

      legat de venituri, doar pe la kaufland, lidl s-au auzit de mariri salariale. 

      cazul meu : juma de luna la lucru , juma de luna somaj tehnic platit de stat 75% (si asta de la inceput de toamna anul trecut - ind textila - comenzi export la minime) 

      si ca mine altii. 

      deci iti dau dreptate in tot ce ai subliniat despre Botosan 

    "Give me a lever long enough.. and i shall move the world"

    - Archimedes 

    semnat comenturi "cretine" 

    Eu sunt unul dintre aceea care asteapta scaderea imobiliarelor. Dupa 10 ani de strans bani cu 2 copii si normal responsabilitati, visez la o casa in Timisoara sau langa. Cred cu tarie ca va veni criza imobiliara dar ma tem de inflatie, banii stransi cu sacrificii in cei 10 ani pot sa nu mai insemne mare lucru...

    1. Ce nu inteleg oamenii care asteapta criza?

      Sunt fenomente asimetrice ce se propaga in piata! 

      Cand "imobiliarele" cad => sar preturile la "Utilitati", "consum", Manopera, Materiale .... etc! 

      Imobiliarele nu se asteapta si cumpara! 

      Se cumpara si se asteapta! 

      Daca ai un calculator financiar poti sa introduci media dobanzilor practicate in piata si poti sa vezi CLAR care active sunt SupraEvaluate si care sunt SubEvaluate pe trend! 

      Imobiliarele sunt foarte diferite de Bursa! 

      Eu personal gasesc zilnic afaceri bune pe net! 

      Sa nu mai zic de piata reala (in cartie / oras /tara); sunt atatea afaceri ca nu am cum sa le cumpar /iau pe toate! 

      Eu cand vorbesc de bula imobiliara vorbesc de TOTALUL activelor pe economia respectiva; dar imogiliarele sunt in acelasi timp si regionale (de cartier / orase / etc). 

      Daca vrei sa nu mai astepti caderea iti recomand sa imparti venitul median in raport cu ce imobiliar gasest tu in zona de cumparat (nu trebuie sa sara de 3). 

      Daca te descurici cu Calculator Financiar cauta sa iei active subevaluate (stresate) ca atunci cand mergi la banca sa nu iti zica ofiterul / evaluatorul ca ai cumparat o teapa (cumpara cu minim 75-70% sub pret). 

      Un calculator financiar nu minte!!! 

      Piata Chiriilor (media zonala) nu minte RATA LA BANCA! Asa cum nici Rata la banca nu minte Chiria; dar rata la banca pe trend poate sari sau cobora ciclic sub chirie! (atunci este oportun sa vinzi sau sa cumperi). 

      Cat despre banii "stransi"! 

      Cashu strans in CONTURI nu pot manipula piata! 

      Banca centrala stie exact ce bani sunt varsati in piata! 

      Din aceasta cauza cobor dobanzile, din aceasta cauza se varsa credit ieftin in piata!!!! 

      Pe baza lichiditatii banilor "prosti" ce baltesc in conturi! 

      Sa nu te mire ca nu iti vor da voie sa ii scot direct ci esalonat! Caci banii aia nu exista in conturi! Sunt varsati aproape tori prin credit in piata! 

      Am spus si ma repet "nu mai stati cu cash in conturi"!!! 

      Voi chiar nu intelegeti cum functioneaza economia asta de peste 5000 mii de ani de CREDIT? 

      Daca GOV sau BANCI fac CREDIT dece DRAQ va chinuiti sa ii culegeti? 

      Fa doamne iartama CREDIT peste ACTIVE si pune diferenta!  

      Lasa inflatia sa te ajute!!! 

      Nu te lupta pe ciclu cu Inflatia si Deflatia!!! 

      Este o lupta pierduta! 

      Oricum ciclul imobiliar tine in medie 14 ani de urcare si 4 de prabusire in nominal; in real are 8-9 de urcare s 8-9 de prabusire; iti consumi VIATA Aiurea ca sa pandesti asemenea oportunitati! 

      Pierzi prea multe randamente reale oferite de "rate blocate la credite", de chirii, de putere de cumparare in nominal ce stinge povara trecuta la credit, etc. 

      Cand o sa vina CRIZA REALA "banii" aia ai tai nu vor face 2 Lei in raport cu totalul Costurilor implicate in tranzactie si detinere!!! 

      Vezi Italia Case la 1-2-3 EURO" care in realitate costa minim 70.000 de mii de euro Renovarea si toate actele!!! 

      Unde vreau sa ajung? 

      Vezi Japonia unde Activele au cazut in cap pe trend! Dar manopera si alte cheltuieli au tot urcat pe trend! 

      Sper sa fii invatat cv din cele scrise; pe cat de urat si hulit sunt de "mediocrii" comentatori in online pe atat de adevarat graiesc. 

      Astept bursa ro sa contribuie la educarea corecta a "investiturilor" (care sunt mai mult speculanti). 

      PS: Inflatia si Deflatia iti sunt ALIATI!!! Daca stii sa actionezi asimetric! 

      semnat comenturi "cretine"  

      Pentru tine am vrut sa caut o informatie cat mai curenta!

      Euro Area Household M3 Deposits 

      Annual Growth (%) Excludes Central Banks 

      Avem asa: 

      2000: 2,5 % 

      2001: 0,5% (adica cadere) 

      2003: 10% (panica oamenii baga banii in depozite in loc sa ii investeasca) 

      2005: 4,7% (oamenii / investitorii ii scot si speculeaza exact pe varf de refinantari in piata ce crezi? ca pondere? Imobiliare => piata se prabuseste si ce crezi ca urmeaza?) 

      2008: 10% (creste depozitul oamenii se panicheaza cad defapt ar trebui sa investeasca) 

      2010: 0.5% (oamenii / investitorii scot banii si se arunca iar in piata dupa ce se calmeaza piata) 

      2012: 3% (iar creste depozitul) 

      2015: 2,5% 

      2017: 5% 

      2020: 6 si cv% 

      2021??? cu panica asta au sarit depozitele si simultan se vor prabusi in 3 -5 ani!!! 

      Istoric daca ating 10% cad iar pe trend caci se prabusesc activele financiare cand banii nu circula ca pondere dar cresc taxele si serviciile!!! 

      Surce: european central bank 

      semnat comenturi "cretine" 

      Daca iti este frica sa faci "greseli" facand nimic.

      Atunci doua lucruri se intampla:  

      1. Nu inveti 

      2. Nu faci bani 

      semnat comenturi "cretine" 

Cotaţii Internaţionale

vezi aici mai multe cotaţii

Bursa Construcţiilor

www.constructiibursa.ro

Dtlawyers
BTPay
GRAMPET GROUP
ALPHA BANK
ifep.ro
UNNPR
Hidroelectrica

Curs valutar BNR

06 Dec. 2021
Euro (EUR)Euro4.9483
Dolar SUA (USD)Dolar SUA4.3786
Franc elveţian (CHF)Franc elveţian4.7500
Liră sterlină (GBP)Liră sterlină5.8051
Gram de aur (XAU)Gram de aur250.8945

convertor valutar

»=
?

mai multe cotaţii valutare

Cotaţii Emitenţi BVB
Bursele din regiune
romaniansmartcity.ro
Cotaţii fonduri mutuale
Teatrul Național I. L. Caragiale Bucuresti
Pagini Aurii
Carte - Golden calf - the meaning of interest rate
Carte - The crisis solution terminus a quo
www.agerpres.rowww.dreptonline.rowww.hipo.ro