Geoportalul Naţional de Urbanism şi noile reguli din CATUC: Ce trebuie să ştie dezvoltatorii imobiliari

Dr. avocat Radu Pavel, avocatul coordonator al Societăţii de Avocatură Pavel, Mărgărit şi Asociaţii, precizează că România a adoptat Codul Amenajării Teritoriului, Urbanismului şi Construcţiilor (CATUC), reglementat prin Legea nr. 169/2026, act normativ care urmăreşte simplificarea şi eficientizarea cadrului juridic aplicabil în domeniul urbanismului şi al autorizării construcţiilor, conform unui comunicat de presă emis redacţiei de Pavel, Margarit Associates.

În conformitate cu art. 8 alin. (1) lit. l), Codul amenajării teritoriului, urbanismului şi construcţiilor ( CATUC) reglementează, printre altele, digitalizarea proceselor şi a procedurilor operaţionale şi de sistem în îndeplinirea atribuţiilor în materia urbanismului, cu respectarea principiilor eficienţei, eficacităţii, accesibilităţii şi calităţii serviciilor publice.

Acest lucru va fi facilitat prin intermediul Platformei naţionale de planificare urbană şi teritorială şi autorizare a construirii. Aceasta este formată la rândul ei din Geoportalul naţional de urbanism şi Ghişeul unic naţional de autorizare a construcţiilor.

Chiar dacă Legea nr.169/2026 prevede simplificarea accesului la informaţii şi eficientizarea relaţiei dintre autorităţi şi beneficiari, acest lucru nu înlătură complexitatea juridică a procedurilor de urbanism şi autorizare, în special în ceea ce priveşte verificarea regimului juridic al terenurilor, obţinerea avizelor şi autorizaţiilor necesare, contestarea actelor administrative sau soluţionarea eventualelor blocaje apărute în relaţia cu autorităţile publice.

Astfel, lucruri care în trecut se puteau face doar fizic, acum se vor putea realiza online, la doar la câteva click-uri distanţă. Codul Urbanismului (CATUC) urmează să înlocuiască Legea nr. 350/2001 şi Legea nr. 50/1991, făcând un sigur cadur legislativ.

Ce este Geoportalul Naţional de Urbanism şi ce schimbă CATUC

Geoportalul naţional de urbanism este o platformă online, ce cuprinde toate planurile de amenajare a teritoriului şi documentaţiile de urbanism, legal aprobate, la nivelul autorităţilor administraţiei publice, necesare în procesul de planificare teritorială, reglementare urbanistică şi autorizare a lucrărilor de construcţii.

Geoportalul naţional de urbanism permite fiecărui cetăţean următoarele:

căutarea şi localizarea de obiecte spaţiale şi interogarea bazei de date privind încadrarea terenurilor în anumite zonificări funcţionale şi reglementări urbanistice care li se aplică;

consultarea directă, online, pe diferite straturi tematice de date spaţiale, a planurilor de amenajare a teritoriului şi a celor de urbanism în vigoare;

realizarea de analize şi descărcarea de rapoarte şi statistici privind direcţii de dezvoltare spaţială a teritoriului;

vizualizarea, imprimarea şi descărcarea de date spaţiale despre servituţile de utilitate publică, zonificările funcţionale şi reglementări urbanistice;

vizualizarea simultan a conţinutului mai multor straturi tematice de date spaţiale suprapuse.

Practic, Geoportalul oferă informaţii tehnice, pe care un avocat specializat în urbanism le poate interpreta juridic în vederea realizării unui proiect imobiliar. De asemenea, un avocat specializat în urbanism poate verifica regimul juridic şi urbanistic al imobilului, identifica eventualele restricţii de construire şi evalua conformitatea proiectului cu documentaţiile de urbanism în vigoare.

De ce legalitatea PUG şi PUZ poate influenţa întregul proiect imobiliar şi cum poate ajuta un avocat terenuri în contextul Geoportalului naţional de urbanism

Geoportalul Naţional de urbanism va facilita accesul la documentaţiile de urbanism aplicabile unui anumit teren, inclusiv PUG, PUZ, zonificările funcţionale, servituţile de utilitate publică şi alte reglementări urbanistice relevante.

Legalitatea PUG-ului sau PUZ-ului poate influenţa întregul proiect imobiliar, întrucât aceste documentaţii stabilesc condiţiile în care terenul poate fi utilizat şi construit, inclusiv funcţiunile permise, indicatorii urbanistici, regimul de înălţime, retragerile sau eventualele restricţii.

Dacă documentaţia urbanistică ce fundamentează proiectul este nelegală, anulată, suspendată sau nu mai este aplicabilă, pot apărea consecinţe inclusiv asupra procedurilor de autorizare şi asupra actelor administrative emise în baza acesteia.

În acest context, un avocat imobiliare poate verifica legalitatea şi aplicabilitatea PUG-ului sau PUZ-ului relevant. Totodată, avocatul poate identifica eventualele riscuri înainte de achiziţia terenului sau demararea unei investiţii imobiliare, poate analiza certificatele de urbanism şi autorizaţiile de construire şi poate acorda asistenţă în cazul unor proceduri administrative sau litigii privind suspendarea ori anularea actelor de urbanism.

„Geoportalul poate oferi dezvoltatorilor o imagine mai clară asupra reglementărilor aplicabile unui teren, însă valoarea reală a informaţiei depinde de interpretarea sa juridică. Avocatul are rolul de a transforma aceste date într-o evaluare concretă a riscurilor şi a fezabilităţii proiectului.” , a declarat Avocatul Coordonator al Societăţii Româneşti de Avocatură Pavel, Mărgărit şi Asociaţii, Dr. Radu Pavel.

Formatul GIS devine noul standard pentru documentaţiile de urbanism

Articolul 138 alin. (5) instituie obligaţia ca toate documentaţiile de amenajare a teritoriului şi de urbanism să fie elaborate în format GIS, cu respectarea structurii standardizate stabilite de autoritatea publică centrală competentă în domeniul amenajării teritoriului, urbanismului şi construcţiilor, în vederea publicării acestora în Geoportalul Naţional de Urbanism.

Pe baza conţinutului GIS se pot genera planşe analogice care se semnează de către coordonatorul documentaţiei, care se predau de către elaborator beneficiarului pentru a fi recepţionate de structura de specialitate în domeniul urbanismului şi să se constituie anexă la hotărârea de aprobare a consiliului local sau judeţean, după caz.

Un avocat drept imobiliar poate ajuta la verificarea terenului, ce se poate construi şi analizează certificatul de urbanism. Astfel, verificarea PUG (Plan Urbanistic General) şi PUZ (Plan Urbanistic Zonal) devine esenţială pentru piaţa imobiliară.

Planul urbanistic zonal (PUZ) în România este un instrument important pentru dezvoltarea urbanistică a unei zone dintr-o localitate, conţinând informaţii detaliate despre toate funcţiunile zonei, cum ar fi locuinţele, spaţiile verzi din România, instituţiile publice, serviciile etc.

PUG este un document care stabileşte dezvoltarea pentru întreaga localitate.

spaţiile locuibile

comerţ

industriale

spaţiile verzi

PUZ este un document care reglementează o anumită zonă dintr-o localitate. Stabileşte:

înalţime

POT

CUT

alte reguli pentru zona respective

Cum se face accesul în Geoportalul Naţional de urbanism şi cine poate edita datele?

Accesul în geoportal se realizează prin autentificare pe bază de nume utilizator şi parolă sau pe bază de cod generat de aplicaţie, pe niveluri de acces diferenţiate. În ceea ce priveşte accesul la editarea datelor din platformă, dreptul de editare îl au doar anumite persoane sau instituţii autorizate, precum:

a) persoane desemnate din autorităţile administraţiei publice centrale, agenţiile naţionale şi alte entităţi care au atribuţii în stabilirea de zone de siguranţă şi de protecţie şi zone de restricţie;

b) autorităţile publice locale, prin intermediul persoanelor desemnate din instituţia arhitectului-şef sau, în cazul în care nu dispun de personal de specialitate, de personalul de la nivelul agenţiilor;

c) specialiştii cu drept de semnătură pentru elaborarea planurilor de amenajare a teritoriului şi a documentaţiilor de urbanism;

d) personalul desemnat din centrele de expertiză ATU prevăzute de prezentul cod;

e) deţinătorii/administratorii de reţele tehnico-edilitare supra şi/sau subterane

În vederea accelerării procesului de proiectare, avizare şi autorizare a reţelelor de telecomunicaţii speciale, Geoportalul naţional de urbanism va permite instituţiilor din SNAOPSN vizualizarea, consultarea şi descărcarea planurilor cu reţelele tehnico-edilitare, în format digital şi geo-referenţiate.

Due diligence imobiliare. Este suficientă verificarea unui teren in geoportalul naţional de urbanism?

Fie că vorbim despre cumpărarea unui apartament, a unei case, clădire de birouri sau hală industrială, avem nevoie de o atenţie sporită pentru detaliile legale: de la documentele care atestă dreptul de proprietate al vânzătorului până la extrase de cartea funciară, certificate fiscale, certificate energetice, expertize tehnice şi, bineînţeles, încheierea de contracte de vânzare-cumpărare sau procese-verbale de predare-primire.

De asemenea, un avocat specializat în imobiliare poate realiza un raport de due-dilligence imobiliar pentru a analiza situaţia juridică a imobilului. În piaţa imobiliară, avocatul are un rol important chiar înainte de realizarea achiziţiei.

Un due diligence imobiliar realizat înainte de achiziţionarea unui imobil, fie că este vorba despre un teren de vânzare, o casă de vânzare sau un apartament de vânzare, este recomandat pentru identificarea din timp a eventualelor riscuri juridice.

În concluzie, chiar dacă Geoportalul Naţional de Urbanism va facilita şi simplifica accesul la informaţii, intervenţia unui avocat urbanism în vederea verificării documentaţiei, interpretării reglementărilor urbanistice aplicabile, cât şi gestionării procedurilor administrative necesare dezvoltării unui proiect, devine esenţială.