Analiză imo360: peste 70% din oferta imobiliară, gestionată de profesionişti

La finalul lunii august, preţurile locuinţelor se situau peste media primului semestru în cinci dintre cele şase mari pieţe urbane analizate de imo360. Timişoara a înregistrat cea mai mare diferenţă: +4,1%, în timp ce Bucureştiul a fost singurul oraş care a rămas sub nivelul primelor şase luni ale anului, cu -1%. În acelaşi timp, datele platformei de analiză imobiliară arată o piaţă puternic intermediată: agenţiile şi agenţii imobiliari independenţi generează majoritatea ofertei analizate în toate cele şase oraşe, iar mai puţin de unul din cinci anunţuri este publicat direct de proprietari, potrivit analizei.

Iulie şi august au fost luni atipice pentru piaţa imobiliară. Pe 14 iulie, atacul cibernetic asupra Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (ANCPI) a făcut indisponibil sistemul e-Terra şi a perturbat procesele cadastrale şi de carte funciară necesare tranzacţiilor imobiliare. Blocajul administrativ nu a fost însă însoţit de o ajustare semnificativă a preţurilor de ofertare în cele şase pieţe monitorizate de imo360: la finalul lunii august, cinci dintre ele se situau peste media primului semestru, iar singura scădere, înregistrată în Bucureşti, a fost de 1%.

Cinci din şase pieţe au încheiat august peste media primului semestru

Datele colectate şi analizate de imo360 arată însă dinamici locale foarte diferite. Timişoara şi Sibiu sunt singurele pieţe analizate în care preţurile au crescut atât în iulie, cât şi în august, ajungând la finalul perioadei cu 4,1%, respectiv 3,3% peste media primului semestru. Iaşi a avut o evoluţie temperată în iulie, urmată de un avans mai vizibil în august, când diferenţa faţă de media primelor şase luni a ajuns la 2,7%.

Cluj-Napoca a urmat o traiectorie diferită: după un vârf de 3.200 euro/mp în iulie, preţul mediu a coborât la 3.155 euro/mp în august, rămânând cu 2% peste media primului semestru. Braşov a fost cea mai stabilă dintre pieţele analizate, cu o diferenţă de numai 0,2% faţă de nivelul de referinţă.

Bucureşti este singura piaţă din analiză care a încheiat august sub media primului semestru. După scăderea din iulie, preţul mediu a recuperat până la 2.033 euro/mp în august, faţă de 2.053 euro/mp în primele şase luni ale anului, diferenţa fiind de 1%.

Privite împreună, datele imo360 indică mai degrabă rezistenţa preţurilor de ofertare decât o creştere uniformă a pieţei. Chiar într-o perioadă marcată de un blocaj administrativ fără precedent, variaţiile au rămas limitate, iar cinci dintre cele şase pieţe au încheiat perioada peste media primului semestru. În spatele acestei imagini generale există însă realităţi locale foarte diferite: de la +4,1% în Timişoara la o piaţă aproape staţionară în Braşov şi -1% în Bucureşti.

„Lunile acestea ne arată foarte bine de ce piaţa rezidenţială nu mai poate fi citită printr-o singură medie. Vedem o rezistenţă a preţurilor de ofertare în toate cele şase pieţe, dar mecanisme locale diferite: Timişoara şi Sibiu au continuat să avanseze, Braşov a fost, practic, stabil, iar Bucureşti a recuperat în august doar o parte din scăderea din iulie. Pentru cumpărători, proprietari şi investitori, devin mult mai relevante datele la nivel de oraş, cartier şi chiar microzonă decât o medie naţională care estompează aceste diferenţe”, spune Adrian Ciocoiu, CEO imo360 şi cofondator VIB Imobiliare.

Peste 70% din oferta analizată este gestionată de profesionişti imobiliari

A doua concluzie a analizei imo360 indică un grad ridicat de profesionalizare a pieţelor rezidenţiale urbane. Agenţiile şi agenţii imobiliari independenţi generează împreună peste 70% din oferta analizată în fiecare dintre cele şase oraşe, în timp ce proprietarii care îşi promovează singuri locuinţele reprezintă între 12,9% şi 19,7%.

Modelele de intermediere diferă de la un oraş la altul. Sibiu are cea mai mare concentrare a ofertei în cadrul agenţiilor imobiliare, 71,1%, urmat de Cluj-Napoca, cu 64,6%, şi Iaşi, cu 60,3%. Timişoara are o piaţă mai fragmentată: agenţiile generează 46,8% din ofertă, dar oraşul înregistrează cea mai mare pondere a agenţilor independenţi dintre cele şase pieţe, 25,8%. În Braşov, agenţii independenţi reprezintă, de asemenea, o componentă importantă, cu 23% din ofertă.

Dincolo de aceste particularităţi locale, datele colectate de imo360 conturează aceeaşi tendinţă: majoritatea proprietăţilor sunt aduse în piaţă prin profesionişti imobiliari. Intermedierea nu mai înseamnă doar accesul la un canal de promovare, ci un proces care începe cu evaluarea şi poziţionarea proprietăţii, continuă cu prezentarea şi promovarea acesteia şi ajunge până la selecţia cumpărătorilor, negociere şi gestionarea tranzacţiei.

Pentru proprietarii care aleg să vândă singuri, această profesionalizare schimbă şi termenii competiţiei. Proprietatea lor intră într-o piaţă în care concurează cu oferte evaluate pe baza unor date comparabile, prezentate profesionist şi promovate prin mai multe canale. Preţul iniţial, calitatea prezentării şi strategia de promovare pot face astfel diferenţa între o proprietate care atrage rapid cumpărători interesaţi şi una care rămâne în piaţă şi ajunge ulterior la ajustări succesive de preţ.

„Vedem o maturizare a pieţei şi o schimbare a modului în care este privit rolul profesionistului imobiliar. Un agent bun nu aduce valoare prin simpla publicare a unui anunţ. Valoarea este în evaluarea corectă, în poziţionarea proprietăţii faţă de oferta comparabilă, în prezentare, promovare, accesul la cumpărători şi negociere. Iar când peste 70% din oferta pe care o vedem în aceste pieţe este gestionată de profesionişti, acesta devine standardul cu care concurează inclusiv proprietarul care decide să vândă singur”, explică Adrian Ciocoiu.

Proprietarii care publică direct reprezintă mai puţin de o cincime din oferta analizată de imo360 în fiecare dintre cele şase pieţe: de la 19,7% în Bucureşti şi 18,6% în Timişoara la 13,5% în Cluj-Napoca şi 12,9% în Sibiu. Din această perspectivă, profesionalizarea intermedierii produce efecte dincolo de industria agenţiilor: ridică standardul la care orice proprietate trebuie evaluată, prezentată şi promovată pentru a concura pentru atenţia cumpărătorului.

„Pentru un proprietar, riscul cel mai mare este să intre greşit în piaţă. Un preţ prea ridicat poate consuma perioada în care proprietatea beneficiază de cea mai mare vizibilitate şi poate duce ulterior la luni de expunere şi reduceri succesive. Un preţ prea mic poate însemna valoare pierdută. Pe măsură ce piaţa se profesionalizează şi cumpărătorii au acces la mai multe informaţii, diferenţa dintre simpla listare a unei proprietăţi şi o strategie de vânzare bine construită devine tot mai importantă”, adaugă Adrian Ciocoiu.

Anunţurile publicate de dezvoltatori reprezintă între 0,2% şi 1,5% din oferta analizată de imo360 în cele şase pieţe. Procentul reflectă anunţurile în care dezvoltatorul este identificat ca ofertant; cea mai mare parte dintre locuinţele noi ajunge la cumpărători prin agenţii sau alţi intermediari.