Avocat Radu Pavel: Ce trebuie să verifice cumpărătorii înainte de a achiziţiona un apartament scos la licitaţie de ANAF

Avocatul Radu Pavel atrage atenţia asupra riscurilor juridice asociate achiziţionării unui apartament la licitaţiile organizate de ANAF şi subliniază importanţa verificării situaţiei juridice a imobilului înainte de participare, potrivit unui comunicat al societăţii de avocatură Pavel, Mărgărit şi Asociaţii.

Potrivit documentului, un apartament executat silit ANAF este un imobil sechestrat de instituţie în vederea recuperării unei creanţe, iar procedura de executare silită poate începe doar din momentul în care creanţa devine exigibilă, când se comunică o somaţie de plată cu un termen de 15 zile, conform sursei.

Dacă creanţa nu este stinsă nici în termen de 15 zile de la sechestrare, imobilele pot fi valorificate, iar doritorii trebuie să se înscrie la licitaţie, să depună documentele necesare, să plătească taxa de participare de 10% din preţul de pornire şi să plaseze oferta de cumpărare, potrivit documentului.

Taxa este restituită persoanelor care nu câştigă licitaţia sau este reţinută în contul preţului în cazul adjudecatarului, conform sursei.

În cazul licitaţiilor desfăşurate prin platforma eLicitaţiiANAF, procedura reglementează expres posibilitatea programării vizionării, iar potenţialii cumpărători pot alege un interval orar şi data dorită, însă există posibilitatea ca, dacă apartamentul este locuit, persoana care ocupă imobilul să nu permită accesul în interior, potrivit documentului.

Dacă accesul nu este permis, cumpărătorul trebuie să se bazeze pe informaţiile deja disponibile publicate de ANAF, precum fişa cadastrală sau schiţa imobilului, iar imposibilitatea unei verificări directe a interiorului aduce riscuri semnificative, deoarece nu se pot cunoaşte posibile defecte grave, starea de degradare sau condiţii de igienă necorespunzătoare, conform sursei.

Anunţul de licitaţie poate conţine schiţa imobilului, fotografii cu exteriorul, preţul de evaluare, menţiunea dacă se vinde tot apartamentul sau doar o cotă de proprietate şi eventualele sarcini aferente, iar faptul că anunţul indică sarcini precum ipoteci nu înseamnă că acestea se transferă noului proprietar, potrivit documentului.

Faptul că apartamentul este scos la licitaţie nu înseamnă că nu poate rămâne ocupat, iar pentru cumpărători este important să verifice dinainte cine ocupă apartamentul, întrucât situaţia juridică diferă de la caz la caz, conform sursei.

Există situaţii speciale în care evacuarea fostului proprietar poate fi împiedicată temporar, în perioada 1 decembrie - 1 martie, însă această măsură de protecţie nu se aplică persoanelor care ocupă abuziv spaţiul, potrivit documentului.

În cazul existenţei unui chiriaş, conform art. 1811 din Codul Civil, odată cu înstrăinarea unui bun, dreptul locatarului este opozabil noului proprietar dacă imobilul şi locaţiunea sunt înregistrate în cartea funciară sau dacă imobilul nu este înregistrat în cartea funciară, dar data certă a contractului de locaţiune este anterioară datei certe a înstrăinării, conform sursei.

După încetarea dreptului său de folosinţă, chiriaşul poate fi notificat să elibereze apartamentul, prin intermediul unui executor judecătoresc, cu termen de preaviz de 30 de zile, iar ocupantul poate primi notificarea de eliberare direct de la proprietar cu un termen de 5 zile, potrivit documentului.

Înainte de a cumpăra un apartament executat silit, trebuie verificată situaţia juridică a imobilului, iar un avocat de drept imobiliar poate oferi ajutor la documentarea diferitelor probleme posibile, precum litigii ce au ca obiect imobilul, discrepanţe între situaţia declarată şi cea reală, modificări neautorizate şi sarcini existente, conform sursei.

Una dintre cele mai importante verificări este analiza cărţii funciare, care are trei părţi şi oferă informaţii despre situaţia cadastrală a imobilului, despre proprietar şi cota de proprietate deţinută, precum şi despre sarcinile şi drepturile care afectează dreptul de proprietate, potrivit documentului.

Apartamentele sunt evaluate, apoi este stabilit un preţ de pornire pentru licitaţie, iar dacă acestea nu se vând la prima licitaţie, la a doua preţul scade cu 25%, iar la a treia licitaţie ajunge la 50%, conform sursei.

Dacă apartamentul tot nu se vinde, la următoarele licitaţii preţul rămâne la nivelul de 50%, însă există o particularitate menţionată la pct. 4.12 din procedura de vânzare, care prezintă posibilitatea ca, de la cea de-a patra licitaţie, dacă există mai mulţi ofertanţi, preţul de vânzare să fie cel mai mare preţ oferit, dar nu mai mic de 25% din preţul de evaluare, potrivit documentului.