Analiză Crosspoint: Terenurile cu PUZ aprobat şi autorizare rapidă devin cele mai căutate active de pe piaţă

Terenurile cu urbanism clarificat, PUZ aprobat şi posibilitatea intrării rapide în dezvoltare devin activele cele mai căutate ale pieţei, într-un context în care diferenţa de valoare dintre terenurile autorizate şi cele fără documentaţie continuă să se adâncească, transmite Ionuţ Stan, Partner & Head of Land Development în cadrul Crosspoint Real Estate, potrivit unui comunicat de presă remis redacţiei de către Crosspoint.

„În ultimii ani, valoarea unui teren era analizată aproape exclusiv prin prisma indicatorilor urbanistici şi a potenţialului de dezvoltare imobiliară. Astăzi, întrebarea nu mai este cât putem obţine în viitor, ci cât avem sigur şi cât de repede putem începe. Certitudinea şi viteza au devenit criterii de preţ”, afirmă Ionuţ Stan.

Tendinţa era deja vizibilă înainte de intrarea în vigoare a noului Cod al Urbanismului, se precizează în comunicat. Potrivit raportului Crosspoint privind piaţa imobiliară din prima jumătate a anului 2026, cumpărătorii prioritizează terenurile complet autorizate şi manifestă o rezervă tot mai mare faţă de proiectele care depind de aprobări viitoare. În unele cazuri, tranzacţiile sunt condiţionate de obţinerea autorizaţiei de construire înainte de semnarea documentelor finale, ceea ce contribuie la creşterea diferenţei de valoare dintre terenurile autorizate şi cele cu risc urbanistic ridicat, se arată în comunicat.

Potrivit analizei Crosspoint, în acest context piaţa începe să funcţioneze în două viteze. De o parte se află terenurile care permit dezvoltarea rapidă, beneficiază de documentaţie clară şi care sunt tranzacţionate uşor. De cealaltă parte se află loturile achiziţionate în trecut pe baza unor scenarii de urbanizare viitoare şi care devin tot mai dificil de valorificat, conform sursei citate.

„Până acum, PUZ-ul era instrumentul prin care un teren îşi dubla sau tripla valoarea. Astăzi, această logică se schimbă. Câştigă terenurile care au indicatorii deja clarificaţi, PUZ aprobat, certificat de urbanism valid sau posibilitatea de autorizare rapidă. Pierd terenurile cumpărate exclusiv pe ipoteza că, în viitor, vor putea obţine indicatori urbanistici semnificativ mai buni”, detaliază Ionuţ Stan.

Potrivit acestuia, diferenţa dintre terenurile cu urbanism clarificat şi cele „cu potenţial” va continua să crească în următorii ani.

„Piaţa plătea deja cu 20-30% mai mult pentru terenurile autorizabile, iar această diferenţă se va lărgi. În multe cazuri, terenul cu potenţial se va tranzacţiona cu discount, cu plăţi condiţionate de obţinerea documentaţiei sau nu se va tranzacţiona deloc. Unitatea de măsură se schimbă. Nu mai negociem euro pe metru pătrat de teren, ci euro pe metru pătrat construibil. Acesta este singurul preţ care contează într-o analiză de fezabilitate.” a mai spus Ionuţ Stan.

În paralel, Crosspoint observă o diversificare accelerată a tipurilor de cumpărători activi pe piaţa terenurilor. Dacă dezvoltatorii rezidenţiali continuă să reprezinte una dintre cele mai importante categorii de investitori, interesul pentru proiecte de energie, infrastructură digitală şi centre de date creşte constant, se arată în comunicat.

„În acest an am văzut apariţia unor profile noi de cumpărători, investitori în energie şi infrastructură digitală care analizează proprietăţile prin filtre complet diferite. Pentru un proiect de stocare a energiei sau pentru un centru de date, accesul la capacitate electrică poate fi mai important decât indicatorii urbanistici clasici”, declară Ionuţ Stan.

Zone precum sudul Bucureştiului, IMGB, precum şi centre regionale precum Jucu, Braşov, Oradea sau Timişoara atrag interesul investitorilor datorită accesului la infrastructură şi capacităţilor energetice disponibile, potrivit comunicatului de presă remis redacţiei de către Crosspoint.

„Numitorul comun este infrastructura. Acolo unde există acces la energie, reţele de transport şi posibilitatea implementării rapide a proiectelor, interesul investitorilor este în creştere. În anumite cazuri, disponibilitatea energiei devine un criteriu la fel de important ca localizarea”, explică Ionuţ Stan.

„Asistăm la o schimbare de paradigmă. În următorii ani vom continua să vedem interes pentru proiectele rezidenţiale şi comerciale, dar şi o creştere accelerată a cererii pentru terenuri asociate energiei şi infrastructurii digitale. Dacă în trecut valoarea era generată în principal de urbanism, în viitor tot mai multe terenuri vor fi evaluate şi prin prisma capacităţii energetice pe care o pot oferi. Practic, în anumite segmente ale pieţei începem să trecem de la CUT la MW”, concluzionează Ionuţ Stan.