ANALIZĂ: Investiţiile rezidenţiale în Bucureşti aduc profituri medii anuale de 30-35%

Cererea de imobile rezidenţiale cu scop comercial a fost mai mare 30% la nivel de intenţie, în al doilea semestru din 2014 comparativ cu perioada similară din anul precedent, existând investiţii de peste un milion de euro în achiziţia de terenuri sau structuri neterminate, pentru a dezvolta apartamente de lux sau cu finisaje medii.

Potrivit unei analize a pieţei imobiliare din Capitală, efectuată de Nordis, investitorii care dezvoltă proiecte rezidenţiale, fie cumpărând terenuri în incinta oraşului, fie structuri neterminate, au un profit anual de 30-35%, pe o perioadă de 2-3 ani, până la finalizarea investiţiei.

Există mai multe tipuri de investitori, în funcţie de buget sau apetitul pentru risc, iar piaţa prezintă, în acest moment, conform analizei, mai multe oportunităţi de investiţie - apartamente scoase la închiriere, proiecte rezidenţiale (fie că este vorba de preluarea unei structuri neterminate şi terminarea lucrărilor, fie că este vorba de cumpărat un teren şi realizarea efectivă a construcţiei).

Cei care investesc în apartamente de închiriat au un profit brut între 5-8%, în funcţie de specificul fiecărei proprietăţi.

Bugetele pentru investiţii încep de la 120.000 euro, fie pentru a cumpăra un singur apartament spaţios într-o zonă premium, fie pentru două mai compacte. Cea mai bună rată de ocupare a stocului de apartamente oferite spre închiriere, este de 85%, în zona de nord a Bucureştiului.

"În timp ce băncile oferă o dobândă la depozitele în euro de 1-1,5%, o astfel de investiţie produce un randament între 5 şi 8%. De exemplu, un apartament cu 3 camere, situat în zona Herăstrău - Şoseaua Nordului, cu o suprafaţă de 120 mp are un preţ de achiziţie între 180.000 - 200.000 euro, iar chiria obţinută este între 1.200-1.300 euro/lună. Am folosit ca exemplu zona Herăstrău - Şoseaua Nordului, pentru că este una dintre cele mai solicitate zone pentru chirie de către expaţi, iar de obicei contractele se fac pe o perioadă bună, de 2-3 ani şi chiria este plătită direct de companiile angajatoare", arată Emanuel Poştoacă, managerul general Nordis.

Pentru a cumpăra un teren în Bucureşti şi a construi un imobil pe el, limita inferioară a investiţiei se situează în jurul valorii de 450.000 euro, din care 20-25% este valoarea terenului. Un proiect mediu, atinge o investiţie de 1,5-2 milioane de euro, iar valoarea terenului este tot de 20-25% din totalul investiţiei.

În general, companiile străine au alocate bugete de ordinul milioanelor de euro şi se orientează către construcţia de imobile rezidenţiale sau de birouri, pe care ulterior le vând sau le închiriază. De obicei, sursele de finanţare sunt cele bancare, mai puţin surse proprii, utilizând efectul de levier - împrumut bancar cu ipotecă 5-7%/an, cu marjă de profit 35-40% din dezvoltarea imobiliară, iar diferenţa este profit. Capitalul propriu este, în acest caz, de 25-35%, cel solicitat de bănci la acordarea împrumutului.

De cealaltă parte, peste 70% dintre românii care se ocupă de partea de dezvoltare imobiliară, preferă să acumuleze capital şi să facă investiţiile cu surse proprii, în mare parte din cauza mentalităţii faţă de bănci, a împrumuturilor bancare şi a relaţiei "relativ dificile" pe care mulţi dezvoltatori au avut-o în trecut cu băncile.

Un alt tip de investitor este cel care dispune de o sumă mai mare şi poate opta pentru achiziţia unui teren, construirea unui imobil şi apoi valorificarea acestuia, prin închiriere ulterioară sau vânzare pe apartamente.