Analiză Storia: Bucureşti oferă cel mai bun randament brut pentru investiţia într-un apartament cu două camere

Investiţia într-un apartament de două camere din Bucureşti oferă în prezent un randament brut anual de 6,2%, în timp ce Cluj-Napoca se află la polul opus cu un randament brut anual de 3,9%, întrucât preţul mediu pe metru pătrat este cu 50% mai mare, conform datelor Storia, cea mai vizitată platformă imobiliară din România, conform BRAT, potrivit unui comunicat de presă remis redacţiei.

Bucureşti oferă în prezent cel mai bun randament brut pentru o investiţie într-un apartament cu două camere, potrivit preţurilor medii solicitate de proprietari la vânzare şi închiriere în cadrul anunţurilor publicate pe Storia, cea mai vizitată platformă imobiliară din România.

Pentru un preţ mediu de 2.201 euro pe metru pătrat, un apartament cu două camere cu o suprafaţă de 52 de metri pătraţi, similară cu suprafaţa minimă menţionată în Legea 114 din 11 octombrie 1996, costă în Capitală aproape 114.500 de euro.

În acelaşi timp, chiria medie în Bucureşti în iunie 2026 a fost de 593 de euro, ceea ce echivalează cu un randament brut anual de 6,2%, cel mai mare dintre cele nouă oraşe analizate.

„Poziţia de lider a Bucureştiului la acest capitol este justificată atât de preţurile de achiziţie mai mici decât în oraşe precum Cluj-Napoca sau Braşov, cât şi de faptul că proprietarii solicită cele mai mari chirii dintre cele nouă oraşe analizate. De altfel, în Capitală apartamentele se închiriază mai repede, inclusiv datorită cererii mari din partea studenţilor sau a angajaţilor din multinaţionale. În plus, valoarea cumulată a taxelor, impozitelor şi celorlalte costuri obligatorii suportate de proprietari este foarte asemănătoare în cele nouă oraşe, astfel că oraşele mai mici nu sunt avantajate la acest capitol”, a declarat Cătălina Ciorei, Senior Marketing Manager Storia & OLX Real Estate (Storia şi OLX Imobiliare în România).

Din chiria medie de 593 de euro pe lună, proprietarul apartamentului din Bucureşti plăteşte un impozit de 10%. Statul estimează că proprietarul are cheltuieli de 20% pentru a realiza acest venit, motiv pentru care scade automat această cotă fără să solicite documente justificative. Prin urmare, impozitul de 10% se aplică pentru suma rămasă după scăderea cotei de cheltuieli forfetare de 20%, iar în acest caz, impozitul echivalează cu 47 de euro. Astfel, proprietarul rămâne cu o chirie de 546 de euro după plata impozitului.

În plus, potrivit legislaţiei în vigoare, proprietarul plăteşte anual contribuţii CASS în valoare de 2.430 lei, întrucât veniturile din chirii se încadrează la echivalentul a cel puţin 6 salarii minime brute lunare, dar sunt sub pragul de 12 salarii minime brute lunare. La această sumă se adaugă impozitul anual pe locuinţă, care în cazul unui apartament cu două camere este de aproximativ 400 lei, dar şi asigurarea obligatorie a locuinţei în valoare de 130 lei pe an. În total, aceste cheltuieli ajung la aproximativ 2.960 lei pe an, echivalentul din prezent a 565 de euro pe an sau 47 de euro pe lună. Cu alte cuvinte, aproximativ o chirie pe an ajunge la stat sub formă de CASS şi impozite.

În final, după toate aceste plăţi, proprietarul apartamentului cu două camere din Bucureşti obţine o chirie netă de 499 de euro pe lună. Calculele se bazează pe un apartament cu două camere închiriat permanent şi nu includ costurile proprietarului cu întreţinerea periodică a locuinţei.

Potrivit datelor Storia, pe baza chiriilor medii, proprietarii de apartamente cu două camere din toate marile oraşe se încadrează la plata unui CASS anual de 2.430 de lei. Prin urmare, costurile anuale cu CASS, impozitul pe proprietate şi asigurarea obligatorie a locuinţei ajung în toate oraşele la aproximativ 2.960 lei pe an, echivalentul a aproximativ 47 de euro pe lună.

Cinci oraşe oferă randamente brute egale sau peste 5%

Niciun alt mare oraş din România nu a mai obţinut un randament brut anual de cel puţin 6%, iar Bucureştiul este urmat în acest clasament de Constanţa, cu un randament de 5,4% generat de o chirie lunară de 500 de euro pentru un apartament cu două camere care costă în medie 111.000 de euro. După plata impozitului pe chirie şi a taxelor anuale, proprietarul va rămâne cu o chirie de aproximativ 413 euro.

Foarte aproape de Constanţa se află Iaşi, acolo unde proprietarul unui apartament cu două camere obţine un randament brut anual de 5,3% prin intermediul unei chirii lunare de 450 de euro, în contextul în care preţul mediu al unui apartament cu două camere depăşeşte 102.000 de euro.

La nivelul lunii iunie 2026, Braşov şi Timişoara oferă randamente brute medii anuale de 5%, cu un avantaj pentru Braşov din perspectiva faptului că proprietarul rămâne cu o chirie medie de 413 euro pe lună după plata impozitelor şi taxelor, comparativ cu cei 354 de euro care rămân proprietarului de apartament din Timişoara.

Chiar dacă are cel mai mic preţ mediu la apartamentele cu două camere dintre oraşele analizate (99.500 de euro), Oradea asigură proprietarilor un randament de 4,8%, mult sub cele din alte oraşe, ca urmare a faptului că aici sunt cele mai accesibile chirii: 400 de euro pe lună, similar cu nivelul raportat în Sibiu.

Totuşi, Sibiu are un randament brut anual inferior de 4,5% din cauza preţului uşor mai mare al apartamentului (107.000 euro). De asemenea, Craiova oferă un randament brut anual de 4,7% generat de o chirie medie de 420 de euro.

Chiar dacă oraşe mai mici precum Sibiu sau Oradea oferă randamente mai scăzute, acestea pot reprezenta o opţiune pentru investitorii care urmăresc stabilitate şi predictibilitate pe termen lung.

Cluj-Napoca: cel mai mic randament brut, a doua cea mai mare chirie

Dintre oraşele analizate, Cluj-Napoca oferă de departe cel mai mic randament brut anual: 3,9%. Principala explicaţie este că preţul mediu al unui apartament de două camere este de 3.300 de euro pe metru pătrat, cu 50% mai mare comparativ cu Bucureşti (2.200 de euro pe metru pătrat). În acest context, preţul mediu al unui apartament cu două camere ajunge în Cluj-Napoca la peste 171.500 de euro.

Pe de altă parte, chiria medie pentru un apartament cu două camere în Cluj-Napoca este de 560 de euro, a doua cea mai mare din ţară după Bucureşti (593 de euro). Din această chirie brută, proprietarul va plăti impozite şi taxe în valoare de aproximativ 92 de euro şi va rămâne astfel cu o chirie lunară netă de aproximativ 468 de euro înainte de eventualele cheltuieli pentru întreţinerea apartamentului.

Prin urmare, strict din perspectiva sumei de bani cu care rămân de pe urma închirierii unui apartament cu două camere, proprietarii din Cluj-Napoca sunt pe locul doi în ţară după Capitală.

Pe lângă închirierea pe termen lung, proprietarii au ca alternativă şi închirierea pe termen scurt pe platforme precum Booking şi Airbnb. Potrivit informaţiilor publicate de platforma de analize de date AirDNA, în Bucureşti există aproximativ 9.000 de proprietăţi închiriate pe termen scurt cu un venit mediu lunar de 687 de euro pe lună, în timp ce în Cluj-Napoca sunt aproximativ 2.300 de astfel de proprietăţi cu un venit mediu lunar de 514 euro. Aceste date sunt cumulate indiferent de numărul de camere, iar închirierea pe termen scurt implică şi alte costuri de mentenanţă comparativ cu închirierea pe termen lung.

Randamentul brut anual, în scădere în toate oraşele comparativ cu iunie 2025

Comparativ cu preţurile medii şi chiriile solicitate pentru apartamentele cu două camere în iunie 2025, randamentul brut anual este în prezent în scădere în toate marile oraşe, potrivit datelor Storia.

Dintre cele nouă oraşe incluse în analiză, Timişoara a înregistrat cea mai mică scădere a randamentului, de 0,1 puncte procentuale, de la 5,1% în 2025 la 5% în 2026. În şapte dintre celelalte oraşe, scăderile au fost cuprinse între 0,2 şi 0,4 puncte procentuale, în timp ce Constanţa a înregistrat o scădere mai accentuată, de 0,6 puncte procentuale.

De departe, cea mai mare scădere s-a înregistrat la Constanţa, acolo unde randamentul brut anual a scăzut cu 0,6 puncte procentuale, de la 6% în 2025 la 5,4% în 2026.

Scăderea randamentului vine în contextul în care pe parcursul ultimului an preţurile medii la apartamentele cu două camere au crescut în toate oraşele analizate, cu procente care au variat de la 6% în Braşov şi Cluj-Napoca la 11% în Constanţa. De asemenea, preţurile au crescut cu 10% în Timişoara, Craiova şi Sibiu.

În paralel, chiria medie pentru un apartament cu două camere a crescut doar în Bucureşti (+1,7%) şi, mai ales, în Craiova (+5%) şi Timişoara (+6%). În schimb, chiriile medii au scăzut în Cluj-Napoca (-3%), iar în celelalte oraşe incluse în analiză au stagnat.

Pe de altă parte, scăderea rentabilităţii poate avea un caracter temporar, iar pe termen lung investiţiile imobiliare în scop de închiriere oferă stabilitate din mai multe puncte de vedere: costurile totale cu impozitele, taxele şi alte cheltuieli sunt scăzute comparativ cu valoarea chiriei, iar impozitul pentru a doua proprietate are aceeaşi formulă de calcul, astfel că nu presupune costuri suplimentare.

De asemenea, chiriile medii diferă în funcţie de sezon, iar în marile centre universitare cererea pentru chirii va rămâne mare inclusiv datorită studenţilor. În plus, în ultima perioadă a crescut numărul persoanelor care se orientează spre chirie şi amână achiziţia, ca urmare a situaţiei economice actuale. Nu în ultimul rând, o a doua proprietate care în prezent este închiriată pe termen lung poate deveni în viitor locuinţa principală a copiilor, fără o achiziţie suplimentară la vremea respectivă.