Colliers: Chiriile pentru birourile din centrul Bucureştiului au crescut cu aproape 12% într-un an

Peste 100.000 de metri pătraţi de birouri au fost închiriaţi în Bucureşti în prima jumătate din 2026, nivel uşor sub cel înregistrat în aceeaşi perioadă din 2025, în timp ce oferta limitată de spaţii moderne şi bine amplasate continuă să pună presiune pe chirii, potrivit unui comunicat de presă remis redacţiei. În Piaţa Victoriei şi în alte zone centrale ale Bucureştiului, chiriile cerute pentru spaţiile existente au crescut cu aproape 12% în iunie 2026 faţă de aceeaşi lună a anului trecut, de la 16 la 18 euro pe metrul pătrat, arată raportul Colliers privind evoluţia pieţei imobiliare la jumătate de an. La nivelul întregii pieţe, avansul mediu al chiriilor a fost de aproximativ 3%, iar proiectele noi aflate în dezvoltare vin cu chirii cu 10-15% mai ridicate faţă de nivelurile practicate în mod obişnuit în zonele respective. Evoluţia arată că, deşi cererea rămâne sub mediile istorice, oferta redusă de spaţii competitive consolidează treptat poziţia proprietarilor care au în portofoliul lor clădiri amplasate în zonele de mare interes, potrivit comunicatului.

„Piaţa birourilor dă acum două semnale care par, la prima vedere, în contradicţie: volumul închirierilor rămâne modest, dar chiriile cresc pentru spaţiile bune. Explicaţia este oferta limitată, chiar şi în contextul unei cereri suboptimale. Companiile caută în continuare clădiri moderne, eficiente şi bine amplasate, iar în zonele centrale opţiunile reale pentru astfel de spaţii sunt tot mai puţine. După o perioadă lungă de relativă stabilitate, vedem o schimbare clară de dinamică şi o piaţă în care proprietarii clădirilor competitive câştigă treptat mai multă putere de negociere. Pentru aceste poziţii, piaţa nu este slabă deloc, iar nivelul încă ridicat de spaţii vacante nu provine din zonele în care companiile vor să opereze şi să se dezvolte”, explică Victor Coşconel, Partner, Head of Leasing, Office & Industrial Agencies în cadrul Colliers.

Cererea nouă, adică tranzacţiile care contribuie direct la creşterea gradului de ocupare, a înregistrat o uşoară creştere în primul semestru. Per ansamblu însă, activitatea de închiriere rămâne sub media ultimilor ani şi mai aproape de nivelurile din 2020-2021 decât de cele de dinaintea pandemiei. Totuşi, consultanţii Colliers observă semnale care pot susţine o revenire treptată a pieţei în perioada următoare. Mai multe companii analizează noi închirieri, inclusiv jucători care intră pentru prima dată pe piaţa locală, în special centre de servicii din Europa de Vest, interesaţi de suprafeţe de câteva mii de metri pătraţi. Sectorul IT&C şi-a revenit uşor faţă de minimele recente, dar rămâne încă mult sub nivelurile de activitate de dinaintea pandemiei.

Un alt factor care poate susţine cererea este revenirea mai frecventă a angajaţilor la birou. În multe companii din afara sectorului IT, prezenţa obligatorie a evoluat de la una-două zile pe săptămână la trei zile în 2025, iar tot mai mulţi angajatori discută acum despre patru zile pe săptămână, model care ar putea deveni tot mai răspândit. Companiile din IT păstrează însă, în general, formule de lucru mai flexibile, înregistrând în continuare cea mai redusă prezenţă fizică la birou, comparativ cu restul pieţei.

Se schimbă şi profilul companiilor care susţin cererea. Dacă în 2019 sectorul IT genera peste jumătate din activitatea de închiriere din Bucureşti, ponderea sa a scăzut la un minim de circa 20% în 2025, dar în primul semestru din 2026, a urcat la 31%. În schimb, chiriaşii din domeniul serviciilor financiare, din construcţii, din domeniul energetic, din domeniul serviciilor profesionale sau din sectorul bunurilor de consum au ajuns să genereze fiecare aproximativ 8-9% din cerere în prima jumătate a lui 2026. Piaţa devine astfel mai diversificată şi mai puţin dependentă de un singur sector, iar această schimbare influenţează şi tipurile de spaţii şi zonele căutate de companii.

Oferta redusă, chiar şi în contextul unei cereri de leasing relativ modeste,rămâne principalul factor care susţine creşterea chiriilor, subliniază consultanţii Colliers. În prima jumătate din 2026 nu a fost livrat niciun proiect nou de birouri în Bucureşti, după un 2025 fără livrări. Piaţa începe însă să se mişte din nou: pentru întreg anul 2026 sunt aşteptaţi puţin peste 50.000 de metri pătraţi de spaţii noi, iar proiectele aflate în construcţie ar putea adăuga în următorii ani aproape 300.000 de metri pătraţi de birouri moderne. Chiar şi aşa, volumul rămâne redus faţă de anii de vârf, când într-un singur an puteau fi livraţi peste 200.000 de metri pătraţi.

„Pentru companiile care caută suprafeţe (mai) mari în clădiri bune şi în zone centrale, opţiunile sunt tot mai puţine. Dezvoltarea speculativă rămâne redusă, iar o mare parte dintre proiectele care urmează să intre pe piaţă sunt deja în discuţii de preînchiriere, ceea ce înseamnă că oferta de spaţii moderne va rămâne restrânsă cel puţin până în 2027. Ce trebuie să faci dacă eşti o companie căreia îi expiră contractul oricând în următoarele 24 de luni? Nu amâna o analiză de piaţă pentru a înţelege şi valida toate opţiunile posibile. O astfel de amânare va reduce mult alternativele disponibile şi poate conduce atât la costuri mai mari, cât şi la potenţiale compromisuri mai puţin dorite. Vedem deja proiecte noi cu chirii cu 10-15% peste nivelurile obişnuite din zonele respective, ceea ce arată cât de important este pentru chiriaşi să îşi planifice din timp nevoile de spaţiu şi să înceapă procesul de căutare mai devreme”, completează Victor Coşconel.

Rata generală de neocupare a crescut uşor la 12,25% la jumătatea anului 2026, de la 11,75% la finalul lui 2025, însă avansul vine în principal din zonele periferice. În clădirile competitive şi bine amplasate, spaţiile disponibile rămân puţine, iar ratele de neocupare sunt, în general, de o singură cifră sau chiar apropiate de zero. În zona centrală de business, rata de neocupare se menţine la aproximativ 4%, iar chiriile cerute ajung până la 24 de euro pe metru pătrat pe lună, faţă de un maxim de 22 de euro la sfârşitul anului trecut.

Diferenţele sunt vizibile şi între zone. În Floreasca - Barbu Văcărescu, rata de neocupare este de aproximativ 5%, în timp ce în Pipera ajunge la 40%. Asta arată că nivelul general de neocupare din Bucureşti este influenţat puternic de câteva zone şi clădiri, în timp ce în proiectele competitive spaţiile disponibile sunt mult mai puţine.

Această diferenţă tot mai mare între clădirile moderne, bine amplasate, şi restul pieţei nu este specifică doar Bucureştiului. Raportul regional ExCEEding Borders Office 2026, publicat recent de Colliers pentru cele şase principale pieţe de birouri din Europa Centrală şi de Est - Bucureşti, Varşovia, Praga, Budapesta, Bratislava şi Sofia - arată că oferta de spaţii noi se află la minime istorice în regiune, iar chiriile pentru clădirile premium sunt sub presiune de creştere în toate cele şase capitale. În 2025 au fost livraţi doar puţin peste 200.000 de metri pătraţi de birouri la nivelul celor şase pieţe, cel mai redus volum anual înregistrat în istoria recentă, iar pentru 2026 sunt estimaţi aproximativ 300.000 de metri pătraţi, în continuare mult sub mediile istorice.

La nivelul celor şase capitale, stocul modern de birouri a ajuns la 22,1 milioane de metri pătraţi la finalul lui 2025, iar volumul total al închirierilor s-a menţinut la aproximativ 2,6 milioane de metri pătraţi. O mare parte din activitate a venit din reînnoiri de contracte şi din relocări către clădiri mai bune, semn că firmele rămân prudente, dar continuă să acorde o importanţă tot mai mare calităţii spaţiilor.

Pe fondul ofertei reduse, diferenţele dintre clădirile moderne şi cele mai vechi devin tot mai vizibile. Companiile preferă spaţii eficiente energetic, bine amplasate şi adaptate cerinţelor actuale, în timp ce clădirile mai vechi sunt nevoite să concureze tot mai mult prin preţ. Clădirile moderne au şi avantajul unor costuri mai mici de administrare. În Bucureşti, acestea sunt, în general, de aproximativ 3,5-4 euro pe metru pătrat, faţă de clădirile mai vechi, unde costul poate depăşi chiar şi 5 euro/mp, iar această diferenţă se datorează eficienţei energetice şi avantajului unei administrări mai performante. Totodată, această diferenţă poate compensa parţial o chirie mai mare şi devine un criteriu tot mai important în decizia companiilor de a alege un spaţiu de birouri.

Pe termen scurt, Colliers estimează că cererea de închiriere din 2026 va rămâne relativ apropiată de nivelul din 2025. Oferta limitată va continua însă să susţină chiriile şi gradul ridicat de ocupare în clădirile moderne şi bine poziţionate. La nivel regional, proiectele noi vin deja cu chirii peste nivelurile actuale ale clădirilor premium, ceea ce poate ridica şi mai mult reperele de preţ dacă aceste spaţii sunt absorbite de piaţă. Pentru proprietarii clădirilor mai vechi, presiunea de a investi în modernizare şi repoziţionare va creşte, pe măsură ce diferenţa faţă de proiectele care răspund cerinţelor actuale ale companiilor devine tot mai mare.