Impozitul pe proprietate va cutremura piaţa imobiliară mai tare decât TVA majorată

Au rămas doar 14 zile, cu tot cu cea de astăzi, în care românii pot semna antecontracte pentru locuinţe cu TVA de 9%. De la 1 august, TVA va creşte până la 21%. Acest regim fiscal se aplică celor care nu au cumpărat un apartament cu cotă redusă de TVA începând cu ianuarie 2023 şi este valabil pentru locuinţele cu o suprafaţă utilă de maximum 120 mp, a căror valoare nu depăşeşte suma de 600.000 lei. Dezvoltatorii spun că nu acesta va fi adevăratul şoc al pieţei imobiliare, chiar dacă o locuinţă de 120.000 de euro va costa după 1 august cu 15.000 de euro mai mult, ci impozitarea proprietăţilor care va urma de la 1 ianuarie 2026.

Premierul Ilie Bolojan, într-un interviu acordat unui post de televiziune la finalul săptămânii trecute, a dat o veste care a trecut neobservată: "Trebuie să facem reforma impozitelor pe proprietate, care va duce cu siguranţă la creşterea impozitelor pe proprietate la persoanele fizice de la începutul anului viitor. Mi se pare corect să le spunem asta românilor. De ce? Pentru că avem o pondere foarte mica a acestor impozite în veniturile statului şi pentru că e foarte greu ca, plătind 20-30 de euro anual impozit pe proprietate, să ai canalizare, asfalt, electricitate, apă, o şcoală bună. Toate acestea costă milioane de euro, dar nu se realizează cu bani din neant, ci cu bani din taxe şi impozite!”

Cu alte cuvinte, Guvernul pregăteşte o majorare a impozitelor care va însemna o schimbare a paradigmei în imobiliare, atât pentru cei care investesc în acest domeniu, cât şi pentru piaţa chiriilor sau a locuinţelor din mediul rural.

• Impozitele pe proprietate pot creşte de peste zece ori faţă de nivelul actual

Gabriel Olăriţă, acţionar în cadrul Grand Homestead, este implicat de 20 de ani în proiecte imobiliare în zona Capitalei şi în judeţul Ilfov.

"În Chiajna avem 500 de antecontractate semnate şi încă 1.000 de apartamente în construire. Va mai veni un val de 40-50 de clienţi care vor să prindă TVA de 9%. De luna viitoare ne aşteptăm la o stagnare a vânzărilor, cu o reducere de 30-40%. Stagnarea o văd până ne vom adapta mental la noua situaţie. În Militari şi Grozăveşti construim alte două blocuri cu câte 30 de apartamente, dedicate exclusiv închirierii.

În Domneşti am început acum trei ani proiectul de construcţie a 40 de case. Pentru că racordarea la utilităţi nu s-a făcut foarte repede, nici noi nu am putut avansa foarte rapid. Încă este în suspensie canalizarea, promisă acum trei ani de autorităţile locale. Cu toate astea mai avem doar 12 case de vânzare, anul acesta am vândut aproape tot, cu TVA 9% sau zero, prin taxare inversă pentru firme (o firmă care decide să cumpere un imobil de la altă firmă care e plătitoare de TVA nu plăteşte TVA decât dacă revinde). Pentru cele 12 case care au rămas, mă aştept să mai semnăm 2-3 antecontracte până la finalul lunii.

După ce vom încasa cu TVA de 21%, preţurile vor mai creşte cu aproximativ 10.000 de euro, pentru că unii dezvoltatori vor suporta o parte din majorarea de la 9% la 21%. Pe noi nu ne afectează această majorare, ci modificările fiscale de anul viitor. În primul rând va fi o majorare a taxării dividendelor. Vom face o plată anticipată a dividendelor în decembrie, pentru că vom avea o creştere de 60% a impozitului pe dividende (de la 10% la 16% a impozitului). Eu sunt economist şi pot recunoaşte că eram ţara cu cele mai mici taxe. Noi trebuie să ne gândim că, dacă vrem standarde înalte, trebuie să plătim pentru ele.

Cea mai grea dintre modificările fiscale va fi plata a 0,5% din valoarea proprietăţii ca impozit la autorităţile locale. La o casă care valorează 1 milion de euro până acum se plătea 500 de lei. Procentul de impozit este acelaşi, dar se vor actualiza grilele de impozitare, iar pentru respectiva proprietate se va plăti 5.000 de euro anual. Va fi dureros să plăteşti aceşti bani, iar cine va încerca să-şi subevalueze proprietăţile va fi acuzat de spălare de bani. Autorităţile locale vor calcula impozitele în funcţie de zonă, dacă locuinţa este nouă sau veche şi în funcţie de preţul pe metru pătrat. Acolo va fi cea mai mare lovitură pentru noi toţi. De exemplu, o locuinţă din Domneşti va avea un impozit de 650 de euro, dacă preţul ei de vânzare este acum la 130.000 de euro. Faţă de cei 50 de euro cât este impozitul acum, va fi o creştere de peste 10 ori, cel mai probabil de la 1 ianuarie 2026".

• Noile impozite pe proprietate vor scumpi şi chiriile

Până acum restul europenilor nu înţelegeau de ce 90% dintre români sunt proprietari. Gabriel Olăriţă spune că până acum noi nu plăteam, de fapt, impozit pentru proprietăţi, de aceea imobiliarele deveniseră un domeniu de investiţie pentru oricine, deoarece costurile investiţiei erau minime.

"Cu noile impozite ajustate la inflaţie vom ajunge să plătim în 20 de ani valoarea locuinţei, sub forma impozitului. Eu am cumpărat un teren pe care am dat 40 de euro pe metrul pătrat acum 15 ani. Valoarea metrului pătrat este acum 1500 de euro. Cu noile grile, statul va reevalua aceste proprietăţi în fiecare an. Dacă terenul meu are o valoare de 35 de ori mai mare, aşa va fi şi impozitul datorat de mine statului. Vom ajunge şi noi ca în ţările occidentale, unde a devenit aproape imposibil să îţi cumperi o proprietate dacă ai doar câştigul din salariu. Practic, bula preţurilor în acest domeniu va fi şi mai mare. Să ne imaginăm un investitor care are 10 apartamente pe care le scoate la închiriat. Dacă va plăti impozit la preţul real pentru aceste apartamente, o lună din cele 12 ale unui an banii încasaţi vor merge pentru plata impozitului. O altă lună o pierde din impozitul comercial de 16%. Apoi, investitorul din acest exemplu va mai plăti impozit pe profit, pe dividende şi va trebui să ia în calcul costurile cu întreţinerea apartamentelor şi cu fluctuaţia de chiriaşi. Primul lucru pe care îl va face va fi să mărească preţul chiriei. Va fi un bulgăre care va duce preţurile tot mai sus.

Un investitor pe piaţa chiriilor ar trebui să-şi recupereze în cel mult zece ani investiţia, ca să fie profitabilă. Dacă o garsonieră te costă 35.000 de euro, iar din chirie obţii 350 de euro pe lună, îţi recuperezi investiţia în aproximativ 12 ani, cu costurile aferente. Însă, piaţa chiriilor va creşte în continuare", spune Gabriel Olăriţă.

Anul trecut s-a înregistrat un trend de scumpire a chiriilor cu 4%, până la 470 de euro/lună, în medie, la nivel naţional. Preţurile apartamentelor noi din Bucureşti au crescut cu peste 50% în ultimii cinci ani. Numai în luna decembrie 2024 s-a înregistrat o creştere de 13% comparativ cu luna decembrie 2023.

Totuşi, s-a observat o creştere mai mare pe piaţa locuinţelor din imobile vechi sau utilizate anterior, faţă de locuinţele de pe piaţa locuinţelor noi. De exemplu, în Bucureşti, locuinţele vechi (de pe piaţa secundară) au fost cu 24% mai scumpe faţă de anul 2023. Numai în Bucureşti sunt în curs de dezvoltare peste 21.300 de apartamente noi, cele mai multe în zona Pipera (3.000 de apartamente), Drumul Taberei, Rahova, Pallady, Colentina şi Băneasa. În zona periurbană urmează să fie dezvoltate aproape 28.500 de apartamente noi în 2025. Zonele în care se construiesc sunt Popeşti-Leordeni, Chiajna, Voluntari, Tunari şi Stefăneştii de Jos.