NAI România: Noul Cod al Urbanismului intră astăzi în vigoare

Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului şi construcţiilor intră astăzi în vigoare şi poate schimba nu doar modul în care sunt autorizate proiectele, ci şi felul în care piaţa formează valoarea terenurilor, arată NAI Romania (brand deţinut de Appraisal & Valuation, simbol bursier: APP), conform unui comunicat de presă emis redacţiei de NAI România.

Potrivit comunicatului, din perspectiva NAI Romania, una dintre cele mai vizibile schimbări va fi diferenţierea mai clară între terenurile pe care investitorul ştie exact ce şi cât poate construi şi cele al căror preţ se bazează încă pe speranţa obţinerii în viitor a unor condiţii urbanistice mai favorabile.

În anumite situaţii, diferenţa de valoare dintre două terenuri comparabile poate ajunge orientativ la 10-20%, iar în cazuri particulare chiar mai mult. Nu este o regulă generală, ci efectul economic al timpului economisit şi al riscului urbanistic eliminat. Astfel, la un teren evaluat în jurul valorii de 5 milioane EUR, o diferenţă de 10-20% ar însemna aproximativ 500.000-1.000.000 EUR.

„Din perspectiva unui evaluator, cea mai importantă schimbare este că vom pune un preţ tot mai mare pe certitudine. Până acum, în valoarea multor terenuri intra şi speranţa că, printr-un PUZ, se va putea construi mai mult în viitor. Cu noile reguli, diferenţa dintre ceea ce se poate construi astăzi şi ceea ce doar sperăm că vom putea construi mâine va conta mult mai mult în preţ. Pe scurt, piaţa va plăti mai mult pentru ceea ce este sigur şi mai puţin pentru promisiuni.” -Andrei Botiş, CEO NAI Romania, MRICS, evaluator autorizat.

Cât poate valora, în bani, urbanismul clar?

Pentru proprietarii care deţin terenuri cu regim urbanistic clar, avantajul poate deveni direct economic. Un cumpărător sau un dezvoltator este, în general, dispus să plătească mai mult atunci când ştie de la început ce poate construi, în ce condiţii şi într-un termen previzibil.

În anumite zone şi pentru terenuri realmente comparabile, NAI Romania apreciază că diferenţa dintre un teren cu regim urbanistic clar şi unul a cărui dezvoltare depinde de proceduri viitoare poate ajunge orientativ la 10-20% din valoare şi, în cazuri particulare, chiar mai mult. Procentul nu reprezintă o majorare automată şi nu poate fi aplicat mecanic tuturor terenurilor; el depinde de amplasament, funcţiune, indicatorii urbanistici, durata procedurilor, costul capitalului şi probabilitatea reală de obţinere a reglementărilor dorite.

EXEMPLU ORIENTATIV

La un teren evaluat în jurul valorii de 5 milioane EUR, o diferenţă de 10-20% ar însemna aproximativ 500.000-1.000.000 EUR.

Exemplul ilustrează ordinul de mărime posibil şi nu reprezintă o garanţie de preţ sau o regulă de evaluare.

„Practic, proprietarul unui teren cu urbanism clar deţine nu doar terenul, ci şi timp economisit şi risc eliminat. Dacă două terenuri similare permit aceeaşi dezvoltare, dar pentru unul investitorul poate începe proiectul imediat, iar pentru celălalt trebuie să aştepte doi sau trei ani fără certitudinea rezultatului, este firesc ca piaţa să le atribuie valori diferite. Aceasta este prima de certitudine despre care vorbim.” -Andrei Botiş, CEO NAI Romania, MRICS, evaluator autorizat

De ce apare această diferenţă de valoare?

Pentru un dezvoltator, timpul înseamnă bani. Un teren cumpărat astăzi, dar care poate fi dezvoltat abia peste doi sau trei ani, înseamnă capital blocat, costuri de finanţare, cheltuieli suplimentare şi riscul ca proiectul imaginat iniţial să nu poată fi realizat în forma dorită.

În schimb, un teren cu reguli clare permite cumpărătorului să îşi calculeze mai bine investiţia, să estimeze mai precis veniturile viitoare şi să reducă marja de siguranţă pe care, în mod normal, o scade din preţul oferit proprietarului. Această diferenţă se poate transforma într-un preţ mai bun pentru vânzător.

În termeni simpli, urbanismul clar înseamnă pentru investitor trei lucruri: mai puţin timp pierdut, mai puţine necunoscute şi un risc financiar mai mic. Toate trei pot avea valoare.

Terenurile vor fi primele care vor resimţi schimbarea

În ultimii ani, mai ales în Bucureşti şi în marile oraşe, preţul cerut pentru unele terenuri nu reflecta doar ceea ce se putea construi efectiv în acel moment. În negociere intra frecvent şi posibilitatea ca, printr-un PUZ sau printr-o altă documentaţie urbanistică, să se obţină în viitor condiţii de construire mai favorabile.

Noul cadru poate reduce această componentă speculativă şi poate împinge piaţa spre o evaluare mai atentă a edificabilului cert. Două terenuri aflate unul lângă altul, cu suprafeţe similare, pot avea valori semnificativ diferite dacă unul vine cu reguli urbanistice clare, iar celălalt presupune ani de proceduri şi un rezultat incert.

Se vor scumpi locuinţele?

NAI Romania consideră că ar fi prea simplu să spunem că noul Cod va duce automat la creşterea sau la scăderea preţurilor locuinţelor. Pe termen scurt, efectul va depinde în mare măsură de viteza cu care administraţia şi piaţa se adaptează noilor reguli.

Dacă perioada de tranziţie întârzie proiectele şi pe piaţă ajung mai puţine locuinţe noi, în timp ce cererea rămâne ridicată, presiunea asupra preţurilor poate creşte. În acelaşi timp, eventualele costuri suplimentare nu se transferă automat şi integral cumpărătorului final: o parte se poate regăsi în preţul terenului, o parte în marja dezvoltatorului, iar o parte poate ajunge în preţul locuinţei, în funcţie de condiţiile pieţei.

„Nu cred că întrebarea principală este dacă noul Cod va scumpi apartamentele cu 2%, 5% sau 10%. Mult mai important este ce se va întâmpla cu oferta. Dacă proiectele sunt amânate şi pe piaţă ajung mai puţine locuinţe, în timp ce cererea rămâne aceeaşi, presiunea asupra preţurilor este firească. Dacă însă noile reguli aduc mai multă claritate şi termene mai predictibile, dezvoltatorii îşi vor putea calcula mai bine investiţiile, iar acest lucru este sănătos pentru întreaga piaţă.” -Andrei Botiş, CEO NAI Romania

Piaţa va trebui să facă diferenţa între potenţial şi certitudine

Intrarea în vigoare a noului Cod nu înseamnă că terenurile cu potenţial de dezvoltare îşi pierd valoarea. Înseamnă însă că piaţa va trebui să distingă mai clar între ceea ce este posibil astăzi şi ceea ce ar putea deveni posibil în viitor.

Pentru proprietari, acest lucru poate însemna că documentaţia urbanistică, claritatea indicatorilor şi maturitatea unui teren din perspectiva dezvoltării vor cântări mai mult în negocierea preţului. Pentru cumpărători, înseamnă o analiză mai atentă a riscului înainte de achiziţie.

„În imobiliare, locaţia rămâne esenţială, dar noul Cod aduce în prim-plan un al doilea criteriu: certitudinea. Un teren bun nu va mai fi doar un teren bine amplasat, ci un teren pe care investitorul ştie de la început ce poate construi, în cât timp şi cu ce costuri. Proprietarii care au această claritate pot fi printre beneficiarii direcţi ai noii realităţi urbanistice.” -Andrei Botiş, CEO NAI Romania