Investiţiile în Defense Real Estate explodează în Europa

Creşterea accelerată a cheltuielilor militare din cadrul NATO a declanşat un fenomen economic neaşteptat: transformarea fostelor zone industriale sau a terenurilor militare părăsite în adevărate mine de aur pentru investitori, imobilele respective devenind o nouă clasă de active premium, se arată într-un articol publicat de site-ul german de ştiri Klamm.

Conform sursei citate, expansiunea programelor de înarmare ale statelor membre, în frunte cu Germania, a aprins o nouă febră imobiliară care rescrie regulile pieţei. Un studiu realizat de compania de consultanţă imobiliară Savills arată că numai în Germania ar fi nevoie de peste şase milioane metri pătraţi de spaţii suplimentare, destinate logisticii militare, depozitării muniţiei şi întreţinerii echipamentelor. Este vorba de o creştere cu 17% faţă de suprafaţa actuală.

La nivel european, cererea suplimentară s-ar ridica potrivit aceluiaşi studiu, la 37 milioane metri pătraţi, un volum comparabil cu un nou sector economic în formare. Roberto Crapanzano, expert al companiei JLL, a declarat pentru sursa citată că „vedem creşteri de preţ între 15% şi 30% pentru terenurile potrivite utilizărilor de securitate”. Cererea depăşeşte cu mult oferta, iar fiecare nou contract de armament împinge preţurile tot mai sus.

Ceea ce era odinioară o nişă a pieţei imobiliare s-a transformat într-un segment de miliarde de euro: aşa-numitul „Defense Real Estate”. În această zonă de interes se întâlnesc investitorii privaţi, instituţiile publice şi strategiile geopolitice.

După ce NATO a decis în iunie creşterea bugetelor de apărare la 3,5% din PIB, a urmat un val de investiţii fără precedent în întreaga Europă, iar acum sunt căutate în special proprietăţi aflate în zone puţin populate, dar conectate eficient la infrastructura rutieră sau feroviară, locuri care oferă atât izolare, cât şi acces rapid la logistică.

„Piaţa s-a schimbat radical în doar câteva luni. Ceea ce înainte nu găsea cumpărători este astăzi o raritate absolută”, a afirmat, pentru Klamm, afirmă Christian Kah, analist la Colliers.

Expansiunea industriei de armament se reflectă în proiecte concrete de proporţii istorice. Gigantul Rheinmetall construieşte în Germania cea mai mare fabrică de muniţie din Europa, compania Hensoldt îşi extinde capacităţile la Ulm, iar compania MBDA la Schrobenhausen. Bundeswehr (armata germană) are şi ea nevoie de terenuri noi pentru cazărmile, depozitele şi viitoarele centre de reparaţii.

Sursa citată precizează că Ministerul Apărării de la Berlin a finalizat anul trecut 450 de proiecte de construcţie, o creştere de 20% faţă de anul precedent, investind aproximativ 1,6 miliarde euro în infrastructuri militare, cu obiectivul de a majora anual investiţiile cu până la 20%.

Dar securitatea are un preţ. Doar o mică parte din terenurile disponibile corespund normelor stricte impuse de construcţiile militare moderne. „Controlul accesului, sistemele de supraveghere, pereţii ranforsaţi şi regulile speciale de construcţie ridică costurile considerabil”, a arătat Roberto Crapanzano.

În multe cazuri, vechile cazărmi sau depozite au fost vândute sau transformate în locuinţe după suspendarea în Germania a serviciului militar obligatoriu în 2011. Aproximativ 150 dintre cele 400 de baze militare au fost convertite în utilizări civile, ceea ce obligă statul să se îndrepte acum către construcţii noi, mai costisitoare. „Din cauza preţurilor la terenuri, statul va fi tot mai nevoit să apeleze la modele de închiriere cu investitori privaţi”, estimează Christian Kah de la Colliers.

Fondurile internaţionale, în schimb, nu mai aşteaptă. Ele acţionează deja agresiv, pregătind fonduri dedicate „proprietăţilor speciale” - adică depozite, centre de mentenanţă şi clădiri proiectate exclusiv pentru uz militar. Multe dintre aceste dezvoltări sunt realizate în sistemul „Built-to-Suit”, în care investitorul construieşte exact după cerinţele viitorului ocupant, de obicei o companie de armament sau o instituţie publică. Randamentele sunt atractive, depăşind nivelul pieţei tradiţionale de imobiliare comerciale, datorită contractelor pe termen lung şi garanţiilor de plată oferite de chiriaşi solvabili, adesea chiar statul.

Totuşi, această nouă goană după profit are limite dure. Terenurile sigure, bine amplasate şi uşor accesibile rămân rare. Specialiştii observă deja cum companiile germane migrează spre Polonia, Cehia sau Ungaria, unde costurile şi birocraţia sunt mai scăzute.

Astfel, piaţa imobiliară europeană traversează o veritabilă epocă de cotitură. Într-o lume tot mai nesigură, siguranţa devine noul criteriu suprem al investiţiei. Randamentul, conectivitatea şi eficienţa energetică, odinioară pilonii decizionali, cedează locul întrebării fundamentale: poate acest loc găzdui tancuri, drone sau rachete? Într-o economie născută din pace, infrastructura se adaptează acum nevoilor disuasiunii, iar cererea nu dă semne că s-ar diminua. Câtă vreme instabilitatea rămâne o constantă, imobiliarele apărării vor continua să fie terenul fertil al noii economii strategice europene, o piaţă în care securitatea nu mai este doar o prioritate, ci însăşi moneda viitorului.