Boom în sectorul investiţiilor comerciale, deşi lipsa legii REIT-urilor frânează marile proiecte

Investiţiile imobiliare comerciale au ajuns la 606 milioane de euro în primele nouă luni din 2026, în creştere cu 43% faţă de aceeaşi perioadă din 2025 şi peste cele 535 de milioane de euro din întregul an trecut, se arată într-un raport privind situaţia la finalul trimestrului al treilea, lansat ieri de compania CBRE. Reprezentanţii companiei, care se ocupă la nivel global de servicii imobiliare comerciale, investiţii şi administrare de active imobiliare, au arătat însă că valoarea tranzacţiilor imobiliare din ţara noastră rămâne redusă, din cauza lipsei legislaţiei privind înfiinţarea REIT - Real Estate Investment Trust, adică a companiilor care deţin, administrează sau finanţează proprietăţi imobiliare generatoare de venituri (cum ar fi clădiri de birouri, centre comerciale, depozite sau apartamente) şi care se tranzacţionează la bursă precum acţiunile obişnuite.

CBRE estimează investiţii de 800 de milioane de euro pentru întregul an 2026. Din tranzacţiile avansate, în valoare de aproximativ 700 de milioane de euro, reprezentanţii CBRE estimează că circa 500 de milioane s-ar putea închide în 2027.

Potrivit raportului citat, în primele nouă luni ale anului curent au fost contabilizate 22 tranzacţii de investiţii, iar valoarea medie a crescut de la 19 la 28 de milioane de euro. Achiziţia de către AFI a portofoliului de parcuri de retail al MAS a valorat aproape 280 milioane euro.

„Fără această tranzacţie, piaţa ar fi rămas la circa 320-325 milioane euro împărţite în tranzacţii mai mici”, a spus Laura Dumea Bencze, Head of Research&Director Investment Properties la CBRE România. Ea a semnalat şi lipsa altor tranzacţii mari, de 50-100 de milioane de euro, şi chiar de 500-600 milioane euro, lipsă pe care a pus-o pe seama neadoptării de către factorii politici de decizie a legislaţiei privind REIT-urile. Reprezentanta CBRE a afirmat că vehiculele de investiţii imobiliare de tip REIT ar putea aduce mai mult capital local şi ar permite finanţarea unor tranzacţii de dimensiuni mai mari. Dumea Bencze a dat exemplul Cehiei, unde, potrivit estimărilor invocate de ea, fondurile locale reprezintă 80% din piaţă şi dispun de capital pentru achiziţii de sute de milioane de euro. În România, ea vede o posibilă creştere a ponderii capitalului autohton la cel puţin 50% dacă va exista cadrul pentru REIT-uri.

Raportul citat mai arată că parcurile de retail au reprezentat 86% din cei 110.700 metri pătraţi (mp) de spaţii comerciale livrate în primele nouă luni. CBRE estimează o ofertă nouă de circa 168.600 mp în 2026 şi indică 173.000 mp în construcţie pentru 2027. Comercianţii au traversat un an mai dificil şi au recurs la promoţii pentru a susţine vânzările, dar continuă să caute spaţii în formatele potrivite extinderii.

„Pe retail park-uri avem grad de ocupare 100%, liste de aşteptare şi oportunităţi mari în oraşele medii şi mici. În Bucureşti consider că ar mai fi loc pentru un centru comercial major. Echipa noastră lucrează la identificarea a 50 de spaţii noi de magazine pentru 2027 (echivalentul a peste 15.000 mp)”, a declarat Carmen Ravon, care conduce activitatea de retail a CBRE în Europa Centrală şi de Est. Ea anticipează că unele magazine alimentare mari îşi vor reduce sau reconfigura suprafeţele, în timp ce lanţurile de bricolaj şi de modă se extind. Reprezentanta CBRE a mai arătat că spaţiile de 300-700 mp sunt greu de găsit în această perioadă.

În sectorul industrial şi logistic, închirierile şi renegocierile au totalizat 694.000 mp în primele nouă luni, cu 2% mai mult decât în 2025. Numărul tranzacţiilor de peste 10.000 mp a urcat de la 17 la 21, iar Bucureştiul a atras 64% din activitate. Rata generală de neocupare este de 5,6%, faţă de 7-9% în regiune, potrivit CBRE.

Cererea de spaţii rămâne în continuare ridicată, dar din păcate ţara noastră nu are suficiente spaţii de depozitare şi hale care să găzduiască diferite capacităţi de producţie

„Distrugerea celor 800.000 mp de depozite din Kiev a generat cereri de relocare din Ucraina spre România, unde rata reală de neocupare pe clasa A este de doar 4-5%”, a declarat Dana Bordei, Head of Industrial&Logistics (I&L) România şi Head of I&L Strategic Client Development CEE South, CBRE.

Cu toate acestea, finalizarea autostrării Moldovei, A7 până la Bacău deschide noi amplasamente, iar în jurul Capitalei CBRE vede autostrada A0 ca axă pentru proiectele logistice mari. Ritmul construcţiilor este frânat însă de modificările normativului de securitate la incendiu P118, care, potrivit Danei Bordei, obligă la refacerea planurilor şi a documentaţiei de autorizare. Ea a mai indicat şi un alt factor - scumpirea energiei, care prelungeşte amortizarea investiţiilor în automatizare: „Produsul logistic trebuie adaptat strict cerinţelor chiriaşului. De aceea, dezvoltările dedicate (build-to-suit) au mai mult sens financiar decât cele speculative, mai ales că un dezvoltator poate construi o clădire nouă în 9 luni dacă există terenul şi autorizaţiile”

În ceea ce priveşte zona office, reprezentantele CBRE au mai aratăt că în Bucureşti, activitatea totală de închiriere a birourilor a coborât cu 23% în primele nouă luni, la 142.700 mp. Practic, în trimestrul 3 din anul curent, volumul a fost de 36.550 mp, în scădere cu 41%, faţă de aceeaşi perioadă a anului 2025. CBRE indică 115.600 mp în negocieri care s-ar putea încheia în trei până la şase luni. Cei 27.600 mp programaţi pentru livrare în 2026 sunt integral preînchiriaţi, iar din cei 134.800 mp prevăzuţi pentru 2027 sunt contractaţi deja 29%.

„Chiria prime la birouri este de 22,5 euro/mp, existând presiune de creştere în zonele centrale (CBD) unde rata de neocupare este sub 5%”, a spus Laura Dumea Bencze.

Potrivit Danei Bordei, chiriile vor creşte în perioada următoare cu minimum 5%, prag peste care proprietarii clădirilor pot adăuga câteva procente în funcţie de serviciile pe care le oferă locatarilor.