Simona Guţiu: Legea „Nordis” schimbă radical regulile jocului pentru dezvoltatori şi cumpărători

Dezvoltatorii de proiecte imobiliare rezidenţiale din ţara noastră se confruntă cu obligaţii stricte, menite să genereze protecţie juridică superioară pentru cumpărători, potrivit Simonei Guţiu, lector universitar doctor la Facultatea de Drept din cadrul ASE şi notar public în cadrul SPN EQUITY Bucureşti, din articolul căreia urmează să prezentăm. Noua legislaţie introduce obligaţii fără precedent, de la conturi bancare dedicate şi taxe de rezervare plafonate la 5%, până la amenzi de 1% din cifra de afaceri pentru utilizarea abuzivă a avansurilor. Măsurile vin după numeroase nereguli în piaţa dezvoltărilor imobiliare: insolvenţe ale dezvoltatorilor, promisiuni de vânzare multiple pentru aceleaşi unităţi locative şi încasarea şi returnarea avansurilor, folosirea nejustificată a avansurilor în alte scopuri.

Publicată în Monitorul Oficial pe 8 decembrie 2025, Legea nr. 207/2025, cunoscută drept Legea „Nordis”, modifică fundamental Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcţii şi Legea cadastrului nr. 7/1996. Scopul declarat este de a oferi protecţie promitenţilor cumpărători de locuinţe aflate în stadiu de construcţie şi de a crea un cadru mai stabil, de încredere în raportul juridic dezvoltator-promitent cumpărător. Legea introduce în premieră obligaţii noi în sarcina dezvoltatorilor de proiecte rezidenţiale, consideră Guţiu, menite să echilibreze raportul de forţe care anterior era favorabil dezvoltatorului, acesta având libertate de acţiune, fiind cel mult cenzurat de evoluţia pieţei dată de cerere şi oferta de locuinţe noi.

Conform Simonei Guţiu, pentru dezvoltatorii imobiliari, noua lege înseamnă o transformare completă a modului de lucru prin introducerea unor cerinţe stricte înainte de a putea încheia promisiuni de vânzare. Devine obligatorie operaţiunea de preapartamentare, o procedură cadastrală complet nouă în legislaţia românească. Dezvoltatorii pot încheia promisiuni de vânzare având ca obiect locuinţele individuale viitoare numai după îndeplinirea cumulativă a următoarelor cerinţe: notarea autorizaţiei de construire în cartea funciară, realizarea operaţiunii de preapartamentare pentru condominiile viitoare şi deschiderea cărţilor funciare pentru unităţile individuale reprezentând bunuri viitoare. Actul de preapartamentare se întocmeşte în formă autentică, pe baza documentaţiei cadastrale recepţionate de oficiul teritorial, întocmită de persoana autorizată pentru executarea lucrărilor de specialitate, pe baza autorizaţiei de construire şi a documentaţiei aferente. Decizia ANCPI din 10 decembrie 2025 precizează că tariful pentru notarea autorizaţiei de construire este de 75 de lei, indiferent de numărul unităţilor individuale.

Promisiunile de vânzare trebuie încheiate obligatoriu în formă autentică. Această nouă cerinţă de formă nu este coroborată cu Codul civil, acesta neimpunând forma autentică pentru încheierea promisiunilor (cu excepţia promisiunii de donaţie), întrucât nu operează un transfer al unui drept real. Notarul public trebuie să solicite notarea în cartea funciară a promisiunii în ziua întocmirii acesteia sau, cel mai târziu, în următoarea zi lucrătoare.

Gestionarea financiară suferă modificări majore, spune Simona Guţiu. Dezvoltatorul trebuie să încaseze sumele achitate de cumpărător ca avans într-un cont bancar distinct, dedicat edificării proiectului pentru care s-a plătit avansul, şi să le folosească exclusiv în scopul dezvoltării respectivului proiect, numai după aprobarea plăţilor de către persoana responsabilă/ diriginte de şantier, prin aplicarea ştampilei „bun de plată”. Legea stabileşte că dezvoltatorul poate cheltui pentru partea de rezistenţă maximum 25% din preţ şi ulterior finalizării acesteia, pentru partea de instalaţii maximum 20% din preţ. Nu este clară raţiunea legiuitorului cu instituirea acestor procente maximale şi mai ales, lacuna referitoare la restul sumelor de bani şi destinaţia precisă a folosirii acestora (de exemplu: finisaje, formalităţi, taxe, servicii de arhitectură, marketing vânzări, cheltuieli conexe, etc.). Totodată, nu reiese cu claritate cine este persoana responsabilă (i.e. un angajat intern, administratorul, manager de proiect, un terţ independent, etc.) şi cum se împart atribuţiile aprobării cheltuirii avansurilor încasate. Putem interpreta că dirigintelui de şantier îi revin toate aprobările în legătură aspectele legate de executarea lucrărilor de construcţii, respectiv restul cheltuielilor alocate dezvoltării proiectului îi revin persoanei responsabile.

Utilizarea sumelor achitate ca avans în alte scopuri decât cele circumscrise dezvoltării proiectului este interzisă şi se sancţionează cu amendă în cuantum de 1% din cifra de afaceri, înregistrată în anul anterior, a dezvoltatorului, dacă fapta nu constituie infracţiune. Rămâne de văzut care va fi autoritatea competentă în constatarea şi aplicarea amenzii, mai spune Guţiu. Este discutabilă eficienţa acestei amenzi, mai ales în situaţiile în care dezvoltatorul înfiinţează pentru fiecare proiect câte o societate de proiect, care realizează încasări, de regulă, la finalizarea proiectului.

Lectorul universitar subliniază că pentru cumpărătorii de locuinţe în construcţie, Legea „Nordis” aduce protecţii semnificative, menite să genereze o protecţie juridică superioară. Taxa de rezervare este plafonată la maximum 5% din preţul locuinţei, sub sancţiunea nulităţii absolute a convenţiei de rezervare. Nu este clar dacă nulitatea absolută este totală sau parţială (pentru sumele peste pragul de 5% din preţ). Durata maximă a convenţiei de rezervare este de 60 de zile, la expirarea căreia se va încheia fie promisiunea de vânzare sau direct contractul de vânzare. Legea nu instituie însă o sancţiune expresă pentru nerespectarea acestei obligaţii şi nu este precizat dacă, la expirarea convenţiei de rezervare, se pot încheia imediat succesiv noi convenţii de rezervare.

Dacă promisiunea sau contractul de vânzare nu se încheie din culpa exclusivă a dezvoltatorului, acesta trebuie să restituie integral, în termen de 30 de zile, sumele primite în baza convenţiei de rezervare. Este neclar care sunt cazurile în care se poate încadra „culpa exclusivă” a dezvoltatorului şi cine o va califica. Se poate interpreta per a contrario că, dacă autoritatea întârzie emiterea autorizaţiei de construire/ prelungirea acesteia, dezvoltatorul nu mai este „culpabil exclusiv” şi nu mai este ţinut de acest termen de restituire. Transparenţa şi securitatea juridică cresc prin obligativitatea notării autorizaţiei de construire în cartea funciară pentru fiecare unitate individuală înainte de semnarea promisiunii de vânzare. Promisiunile de vânzare se pot încheia numai după notarea autorizaţiei de construire în cartea funciară şi după obţinerea în prealabil a extrasului de carte funciară pentru unitatea individuală viitoare, mai consideră ea.

Simona Guţiu continuă prin a spune că flexibilitatea contractuală ridică semne de întrebare, în condiţiile în care Legea „Nordis” reglementează doar convenţiile de rezervare şi promisiunile de vânzare. Forme contractuale reglementate/ permise de Codul civil (precum pactele de opţiune, contractul de vânzare a unui bun viitor, contracte de vânzare afectate de condiţii suspensive/rezolutorii, dezvoltarea proiectelor în parteneriate/asocieri, promisiuni de schimb, contracte de superficie, scrisori de intenţie, intenţia de a contracta) nu fac obiectul Legii „Nordis”. Se ridică întrebarea care dintre prevederile Legii 207 trebuie luate în vedere în cazul încheierii altor acte juridice decât cele reglementate expres în noul text de lege. Modificările de proiect sunt reglementate parţial. Astfel, dacă până la realizarea operaţiunii de apartamentare se modifică numărul unităţilor individuale cuprinse în autorizaţia de construire iniţială, dezvoltatorul trebuie să facă o actualizare a tuturor cărţilor funciare, pe baza unui nou act autentic de preapartamentare, fără a fi necesar acordul prealabil al promitentului cumpărător, cu excepţia situaţiei în care se modifică suprafaţa totală sau amplasamentul unităţii ce face obiectul promisiunii de vânzare.

O serie de întrebări rămân deschise, precum ce se întâmplă dacă dezvoltatorul renunţă la elemente din condominiu care aveau destinaţia de spaţii comune (chiar parte din proprietatea comună şi forţată)? În acest caz, este dezvoltatorul obligat să solicite acordul tuturor promitenţilor cumpărători, având în vedere impactul potenţial asupra tuturor acestora? Ce se întâmplă dacă un singur promitent cumpărător va refuza emiterea acordului în astfel de situaţii, iar registratorii de carte funciară vor interpreta ca fiind imperativă obţinerea acestuia? Decizia ANCPI precizează că, indiferent dacă anterior Legii 207 a avut loc notarea autorizaţiei de construire la cartea funciară şi a unor promisiuni de vânzare, după caz, este obligatorie depunerea unei declaraţii autentice dată pe propria răspundere de către dezvoltator, astfel încât să se înregistreze, respectiv să se actualizeze, după caz, informaţiile existente (i.e. promisiuni de vânzare-cumpărare încheiate înainte de intrarea în vigoare a Legii nr. 207/2025) şi să fie notată autorizaţia de construire în mod distinct pentru fiecare unitate individuală, în conformitate cu prevederile legale aplicabile, a continuat Guţiu.

În Austria, de exemplu, doar plata avansurilor este condiţionată de demararea lucrărilor de construire în baza unei autorizaţii de construire, a comparat Guţiu. Este indicat un minim conţinut al unor clauze al unui contract încheiat cu dezvoltatorul, dintre care: descrierea imobilului şi a facilităţilor aferente, costurile serviciilor, ale perfectării contractului, garanţiile oferite cumpărătorului, fiduciarul, dacă dezvoltarea se realizează într-o zonă cu riscuri de inundaţii, avalanşe, zone contaminate, plata avansurilor în funcţie de stadiile de execuţie a lucrărilor de construire.

Legea 207 reprezintă, după spusele Simonei Guţiu, un pas înainte în demersurile legislative de a le oferi cumpărătorilor finali un cadru mai sigur din punct de vedere legislativ cu scopul de a diminua sau elimina, pe cât posibil, riscurile şi problemele întâlnite în practica dezvoltărilor imobiliare în sectorul rezidenţial. Legea cuprinde o serie de aspecte benefice, precum realizarea unor cerinţe şi formalităţi de publicitate imobiliară de natură a reduce/ elimina problemele apărute în practică (promisiunea dublată/ triplată a aceloraşi unităţi individuale şi încasarea corespunzătoare a unor avansuri pentru aceleaşi unităţi individuale viitoare, folosirea avansurilor în alte scopuri decât dezvoltarea proiectelor, nerambursarea avansurilor), obligativitatea notării autorizaţiei de construire, sau obligativitatea încheierii în formă autentică a promisiunilor de vânzare.

Simona Guţiu a încheiat prin a transmite că, totuşi, legea lasă nelegiferate o serie de aspecte extrem de importante, cum ar fi definirea de mecanisme reale de protecţie în cazul insolvenţei dezvoltatorului, posibilitatea obţinerii unor instrumente/ garanţii ce ar putea fi executate de către promitenţii cumpărători, instituirea unor amenzi sau obligaţii fără sancţiuni exprese sau eficiente. Obligativitatea încheierii în formă autentică a promisiunilor de vânzare reprezintă în mod evident un avantaj pentru cumpărători, însă această nouă cerinţă de formă nu este coroborată cu Codul civil, care nu impune forma autentică pentru încheierea promisiunilor (cu excepţia promisiunii de donaţie), întrucât nu operează un transfer al unui drept real. Alte obligaţii, cum ar fi obţinerea autorizaţiei de construire anterior încheierii promisiunilor de vânzare, par a restricţiona foarte mult principiul libertăţii de a contracta. Totodată, se ridică întrebarea dacă un dezvoltator poate primi instrumente de plată, scrisori de garanţie condiţionate, instrumente de asigurare, sume în conturi escrow/ fiduciare oferite de la cumpărători interesaţi şi dornici de a contracta, dar care au alte măsuri de protecţie disponibile şi permise din punct de vedere legal şi care nu sunt interesaţi de o simplă notare în cartea funciară, întrucât au alte instrumente mai puternice de garanţie, respectiv dacă se pot încheia diverse convenţii privind instituirea unor interdicţii de înstrăinare, grevare.