English
Retailul traversează una dintre cele mai dinamice perioade din istoria sa recentă. După ani în care dezvoltarea centrelor comerciale s-a concentrat aproape exclusiv pe extinderea suprafeţelor închiriabile şi atragerea unor branduri cât mai puternice, succesul unui proiect este măsurat în prezent printr-un criteriu mult mai complex: capacitatea de a deveni relevant pentru comunitatea din care face parte.
Vizitatorii nu mai aleg o destinaţie doar pentru că oferă branduri. Oferta comercială a devenit, în multe privinţe, o condiţie de bază, însă diferenţierea se construieşte dincolo de shopping. Timpul liber, experienţele, spaţiile verzi, conceptele de food & beverage, evenimentele şi serviciile integrate au devenit elemente esenţiale în decizia unui client de a reveni într-un proiect comercial. În acest context, mallul a evoluat dintr-un spaţiu dedicat în principal cumpărăturilor într-un proiect urban integrat, în care retailul este doar una dintre componente. În prezent, oamenii vin pentru a socializa, a lua masa, a participa la evenimente, a petrece timp în aer liber sau chiar pentru a lucra şi revin frecvent nu neapărat pentru a cumpăra, ci pentru experienţa pe care o găsesc acolo.
În această transformare, proiectele mixed-use reprezintă probabil cea mai importantă evoluţie a pieţei. Integrarea retailului cu birouri, spaţii verzi, restaurante, facilităţi culturale, servicii şi componente de entertainment generează un flux constant de vizitatori şi creează un model mult mai rezilient decât cel bazat exclusiv pe consum.
Acesta este şi modelul pe care IULIUS îl dezvoltă de peste un deceniu şi care continuă să stea la baza tuturor investiţiilor companiei.
• Investiţiile care modelează noua generaţie de retail
Pentru IULIUS, direcţia de a dezvolta proiecte mixed-use nu reprezintă o adaptare recentă, ci un model de dezvoltare construit în timp. Încă din 2012, când s-a inaugurat Palas Iaşi - primul proiect mixed-use de regenerare urbană din România -, compania a mizat pe integrarea retailului cu funcţiuni complementare, precum spaţii de birouri, zone verzi, restaurante, servicii şi facilităţi dedicate petrecerii timpului liber. Conceptul a demonstrat că un proiect ce are la bază retailul poate deveni o destinaţie urbană şi un punct de întâlnire pentru comunitate, nu doar un loc destinat cumpărăturilor.
Pornind de la această viziune, compania a investit constant în evenimente dedicate comunităţilor locale - de la concerte, expoziţii, evenimente sportive, festivaluri de street food, recorduri mondiale, video mapping, show-uri de modă, etc -, în concepte noi de entertainment, spaţii de coworking în mall, în extinderea zonelor de food & beverage şi, mai ales, în dezvoltarea unor spaţii verzi ample, care au devenit elemente definitorii ale proiectelor sale.
Parcurile amenajate de la zero în cadrul dezvoltărilor mixed-use nu sunt simple elemente de peisagistică. Ele funcţionează ca adevărate spaţii publice, sunt utilizate zilnic de comunitate şi au devenit unele dintre cele mai îndrăgite parcuri din Iaşi, Cluj-Napoca şi Timişoara. Acest tip de investiţie creează o relaţie diferită între proiect şi vizitatori, transformând ansamblul într-o destinaţie frecventată inclusiv de persoane care nu au ca obiectiv principal cumpărăturile.
Însă, transformarea retailului nu poate avea loc fără investiţii consistente şi fără o viziune pe termen lung. În cazul IULIUS, dezvoltarea proiectelor porneşte întotdeauna de la analiza nevoilor reale ale pieţei şi ale comunităţilor locale în funcţie de oraş, nu de la obiectivul de a adăuga noi metri pătraţi comerciali.
În prezent, compania are în derulare investiţii de peste 1,45 miliarde de euro, aflate în diferite stadii de implementare. Portofoliul include remodelarea ansamblului Palas Iaşi, proiectul de reconversie urbană RIVUS Cluj-Napoca, dezvoltarea conceptului de retail de proximitate Family Market Tomeşti, proiectul de regenerare urbană propus pentru Constanţa şi modernizarea Iulius Mall Iaşi şi Iulius Mall Cluj.
Aceste investiţii au un numitor comun: adaptarea proiectelor la noul mod în care oamenii consumă, îşi petrec timpul liber şi interacţionează cu oraşul.
• Palas Iaşi - reinventarea unui proiect reper
Proiect etalon privind regenerarea urbană şi dezvoltările de tip mixt, Palas Iaşi este printre cele mai performante destinaţii de shopping şi de business din ţară, dar şi destinaţiile consacrate trebuie să evolueze permanent "Ne dorim ca Palas să rămână relevant pentru generaţiile viitoare. Pentru a realiza acest lucru, am iniţiat un proces de reconfigurare, bazându-ne pe cunoştinţele şi expertiza noastră acumulate, cu un singur obiectiv: lumea şi nevoile ei evoluează, iar noi trebuie să evoluăm odată cu ea. Deşi proiectul este deja unul de succes, ne-am luat angajamentul de a-l dezvolta şi mai mult. Prin acest nou concept, intenţionăm să continuăm să susţinem creşterea oraşului natal al IULIUS", spune Raluca Munteanu, Director de Dezvoltare IULIUS.
Ansamblul trece prin cea mai amplă remodelare de la inaugurarea sa, investiţia de aproximativ 80 de milioane de euro având ca obiectiv transformarea experienţei oferite vizitatorilor şi consolidarea poziţiei proiectului în viitor.
Conceptul de remodelare, realizat împreună cu biroul Foster + Partners, va aduce: o nouă intrare principală în Atrium (clădirea principală a mall-ului), cu faţadă vitrată pentru o mai bună conexiune vizuală cu Palatul Culturii şi prelungirea parcului în interior; zone de relaxare şi socializare indoor, cu plante şi mai multă lumină naturală, care vor transforma Atriumul într-un loc de petrecut timpul, nu doar pentru shopping; completarea spaţiilor verzi cu zone interactive şi facilităţi de joacă pentru copii; reamenajarea esplanadei din faţa Teatrului pentru Copii şi Tineret "Luceafărul" cu amfiteatru, vegetaţie şi spaţii de socializare; suplimentarea suprafaţei de retail a Palas Iaşi până la 80.000 mp, pentru a integra noi concepte ale brandurilor existente sau care vor intra în premieră în regiune; relocarea centrului de evenimente Congress Hall într-un spaţiu nou, cu 4 săli şi o capacitate de până la 1.000 de persoane; punerea în valoare a vestigiilor din anii `60, redescoperite în timpul edificării ansamblului Palas Iaşi, din laterala Palatului Culturii. Practic, investiţia nu urmăreşte doar modernizarea unui centru comercial performant, ci pregătirea acestuia pentru următoarea generaţie de consumatori.
• RIVUS - un nou model pentru retailul regional şi naţional
RIVUS este cel mai amplu proiect de reconversie urbană aflat în dezvoltare în România, rezultat al unei investiţii de peste 550 de milioane de euro realizate de companiile IULIUS şi Atterbury Europe. Dezvoltat pe amplasamentul fostei fabrici Carbochim, care a fost relocată, retehnologizată, iar joburile au fost păstrate integral, proiectul transformă 14 hectare de teren industrial într-un ansamblu mixed-use după un concept al biroului internaţional de arhitectură UNStudio, recunoscut pentru proiectele sale sustenabile şi pentru integrarea dezvoltărilor în contextul urban.
Componenta comercială a proiectului este una impresionantă, cu aproximativ 142.000 mp de suprafaţă închiriabilă şi peste 400 de magazine, ceea ce va transforma RIVUS în cea mai mare destinaţie de retail din România. Peste 20% dintre aceste spaţii vor fi ocupate de antreprenori locali, completând o ofertă concepută să aducă împreună branduri relevante pentru comunitatea clujeană. Însă amploarea proiectului nu este dată doar de dimensiunea sa, ci de modul în care retailul este conectat cu restul funcţiunilor pentru că va include şi spaţii de birouri, zone de entertainment, servicii, un parc de 52.000 mp, infrastructură nouă în zonă şi acces public la râul Someş. Pentru parc pregătirile au început încă de la începutul lui 2023, când în pepiniera USAMV din Cluj-Napoca au fost aduşi peste 700 de arbori maturi pentru aclimatizare, astfel încât să fie transplantaţi în viitorul parc, care va mai include şi 100.000 de plante decorative de diferite dimensiuni, acoperişuri verzi, faţade înnierbate, o grădină japoneză şi multiple facilităţi pentru petrecerea timpului în aer liber.
De altfel, interesul retailerilor confirmă potenţialul proiectului pentru că, deşi se află în proces de dezvoltare, gradul de închiriere este de 80%, ceea ce demonstrează că brandurile internaţionale caută tot mai mult proiecte dominante, capabile să ofere acces la comunităţi solide şi trafic susţinut, nu doar spaţii comerciale disponibile.
Totodată, proiectul cuprinde reconversia a două clădiri reprezentative ale fostei platforme industriale: Hala cu Arcade, care va găzdui primul centru cultural din România integrat într-un proiect mixed-use şi operat în parteneriat cu mediul cultural local, şi clădirea administrativă din cărămidă roşie, destinată spaţiilor de birouri şi serviciilor.
În prezent, lucrările de construire de pe amplasament avansează pe mai multe fronturi. După finalizarea etapelor de pregătire a terenului, s-a lucrat la conservarea clădirii administrative şi urmează ca procesul de reconversie să se întâmple şi pentru Hala cu Arcade, dar sunt în desfăşurare şi lucrările la infrastructura generală a ansamblului, fundaţiile viitoarelor clădiri şi parcările subterane, iar pe şantier lucrează zilnic aproximativ 500 de persoane.
• Retailul de proximitate câştigă teren
Dezvoltarea retailului nu înseamnă însă doar proiecte de mari dimensiuni. Extinderea zonelor metropolitane şi ritmul accelerat al dezvoltărilor rezidenţiale au creat o cerere tot mai mare pentru proiecte comerciale de proximitate, capabile să ofere servicii şi magazine aproape de locuinţă.
Un astfel de exemplu este Family Market dezvoltat de compania IULIUS în Iaşi, care constuieşte cel de al treilea proiect de acest tip în localitatea Tomeşti din partea de sud-est a oraşului. Dezvoltat pe o suprafaţă închiriabilă de 13.000 mp, acesta va include o experienţă completă de cumpărături, spaţii verzi, precum şi zone de relaxare. Investiţia este de 28 milioane de euro şi va deservi un areal de 55.000 de locuitori.
Cele două direcţii - proiectele mixed-use de mari dimensiuni şi retailul de proximitate - nu concurează între ele, ci răspund unor nevoi diferite ale consumatorilor şi completează dezvoltarea pieţei.
Astfel, IULIUS propune şi la Constanţa un proiect de reconversie şi revitalizare urbană pe un teren de 38 de hectare al fostei platforme Oil Terminal. Investiţia se ridică la peste 800 milioane euro, este după un concept al biroului de arhitectură Foster + Partners, iar proiectul presupune: parc şi grădină botanică - amenajate cu sute de arbori maturi, care să ofere un cadru verde, beneficii pentru mediu şi să devină un hub al comunităţii; facilităţi sportive şi de recreere; spaţii office; funcţiuni culturale şi educaţionale - care să susţină iniţiativele locale, dezvoltarea mediului universitar şi să diversifice oferta pentru petrecerea timpului liber; soluţii pentru conectivitatea şi mobilitatea pietonală, velo şi auto; retail - cu un mix complet de servicii, branduri, facilităţi care să susţină mediul antreprenorial local şi să răspundă cerinţelor comunităţii; funcţiuni şi servicii de utilitate publică; entertainment şi edutainment - cu noi concepte, în premieră regională şi chiar naţională, care să susţină atractivitatea oraşului ca destinaţie turistică tot anul, dar şi să ofere locuitorilor oportunităţi noi în oraş. În prezent, pe terenul de la Constanţa se desfăşoară cel mai amplu proces privat de bioremediere din Europa.
La aceste investiţii se adaugă şi demersurile de modernizare pentru proiectele pe care compania le pregăteşte pentru noua generaţie de retail. Astfel, la Iulius Mall Iaşi investiţia este de 9 milioane de euro şi vizează atât optimizarea infrastructurii tehnice, cât şi diversificarea ofertei comerciale prin atragerea unor branduri accesibile.Într-un proces de modernizare va intra şi Iulius Mall Cluj, unde investiţia va fi de 7,6 milioane de euro.
• Cererea pieţei şi mixul de retail, fundamentul performanţei pe termen lung
Performanţa unui proiect comercial depinde mai puţin de dimensiunea sa şi mai mult de capacitatea de a răspunde unei cereri reale din partea retailerilor şi consumatorilor. "IULIUS nu este un dezvoltator speculativ, iar investiţiile noastre sunt răspunsul la o cerere concretă a pieţei, atât din partea retailerilor, cât şi din partea comunităţii", afirmă Raluca Munteanu, Director de Dezvoltare IULIUS.
În ultimii ani, una dintre provocările companiei a fost lipsa spaţiilor disponibile pentru retailerii care doreau să intre în anumite oraşe sau să îşi extindă prezenţa în proiectele IULIUS. În acest context, extinderea Iulius Mall Suceava cu 16.000 mp, până la un total de 60.000 mp GLA (investiţie de 40 de milioane de euro, inaugurată în 2025), reconfigurările din Iulius Town Timişoara, reamenajarea a 5.000 mp în Iulius Mall Cluj pentru a face loc unor noi magazine şi remodelarea Palas Iaşi, aflată în desfăşurare, au fost determinate inclusiv de această cerere.
Astfel, reiese că interesul brandurilor internaţionale pentru piaţa din România rămâne ridicat. Diferenţa este că acestea nu mai caută doar spaţii disponibile, ci proiecte şi concepte care şi-au demonstrat deja performanţa şi care oferă acces la comunităţi solide de consumatori.
În 2025, IULIUS a inaugurat noi spaţii de retail pe o suprafaţă totală de 24.000 mp. Printre brandurile care au deschis magazine în reţeaua companiei se numără KIKO Milano, Mango, Rituals, Stradivarius, Lefties, Popeyes, JD Sports, Crocs, Reserved, HalfPrice, BOSS, ePantofi şi Burger King. Şi în acest an, portofoliul IULIUS s-a extins cu branduri precum Bebe Tei, Sport Guru, Springfield şi Women's Secret, iar noi inaugurări sunt programate în toate proiectele companiei. Cea mai aşteptată este inaugurarea magazinului Primark, la Palas Iaşi, unde retailerul irlandez va inaugura în această toamnă un department store de 4.000 mp.
Pe lângă atragerea unor branduri relevante, performanţa unui proiect comercial depinde de construirea unui mix de retail echilibrat şi actual, completat de o ofertă competitivă de gastronomie, servicii, entertainment şi evenimente. În această formulă, proiectele mixed-use au cele mai bune perspective de a genera trafic constant, de a fideliza vizitatorii şi de a asigura randamente sustenabile pe termen lung.
(C)
Euro
Dolar SUA
Franc elveţian
Liră sterlină
Gram de aur
