OPINIICât de ieftine sunt apartamentele din România?

Cristian Dogaru
Ziarul BURSA #Miscellanea / 28 ianuarie

În mod ciudat, au început să apară ca ciupercile după ploaie tot soiul de analize care arată cât de ieftine ne sunt apartamentele şi cât de repede ar trebui să punem mâna pe noile ansambluri rezidenţiale, vezi Doamne, cât nu s-au scumpit încă.

Se aruncă în populaţie şi cu ceva cifre pentru lămurire. Precum faptul că, în octombrie 2020, salariul mediu pe economie a fost de 686 de euro. În 2008, salariul mediu a fost de 340 de euro (avem carevasăzică o creştere de peste 100% a salariului mediu între 2008-2020). Or, ce s-a întâmplat între timp pe piaţa rezidenţială? Conform site-ului imobiliare.ro, în decembrie 2020 preţul mediu al apartamentelor a fost, la nivelul României, de 1.371 de euro/mp, în creştere cu 2,2% faţă de decembrie 2019, iar faţă de anul 2008, maximul preţurilor pe piaţa imobiliară, avem o scădere consistentă având în vedere că acesta era în martie 2008 de 2.058 euro/mp. La nivelul Bucureştiului, în decembrie 2020 preţul pe metrul pătrat a fost de 1.425 euro, dar pentru martie 2008 preţul era de 2.264 euro, deci s-au ieftinit rău tare casele.

Ce scapă din vedere acestei analize? Volumele. În 2008, numărul tranzacţiilor cu credit ipotecar era minuscul, programul Prima Casă urmă să se inventeze după criza care a lovit ţara în 2009-2010, se vehicula la un moment dat că numai 100.000 de români îşi luaseră casă cu credit ipotecar în 2007, grosul împrumuturilor fiind la acea vreme reprezentat de creditele de nevoi personale, cu sau fără ipotecă. Se ştie că BNR relaxase normele de creditare tocmai pe vârful bulei imobiliare, dar, din fericire, numărul ansamblurilor rezidenţiale era mic, se construia puţin, din acest motiv s-au cumpărat la un moment dat şi ansambluri rezidenţiale în câmp.

Or, cum stăm în prezent? Toată ţara e un şantier, se construieşte într-un ritm debordant şi nu în afara oraşelor, ci la marginea lor sau chiar în oraşe, de multe ori pe spaţii dezafectate. Tot văd pe străduţele vechi din Bucureşti mici blocuri răsărite peste noapte printre case. Ne mai miră că preţurile sunt cele care sunt? Sunt mai mici decât în 2008 pentru că atunci cererea era prea mare pentru oferta minusculă, iar acum există ofertă pe măsura cererii, iar dobânzile sunt mai mici şi creditele cu dobândă subvenţionată de stat au intrat în peisaj. Aş zice mai degrabă că ne-am apropiat de preţurile corecte. Şi încă ceva - care ar mai fi impactul analizelor de care vorbeam dacă baza nu s-ar pune în 2008, anul vârfului bulei imobiliare de la noi, ci în 2011-2012, când băncile începuseră executările silite şi preţurile se reduseseră la jumătate? Nu cumva asta le-ar face să pară cumva uşor mai scumpe pe cele de azi? Vedeţi, e doar o chestiune de raportare şi comparare, totul e să se facă onest un astfel de demers.

Opinia Cititorului ( 5 )

  1. Interesant ca întotdeauna dle Dogaru !

    Multumesc ! 

    e bula imobiliara, se vor prabusi

    "Aş zice mai degrabă că ne-am apropiat de preţurile corecte."

    nu exista pret "corect".  

    exista pret format obiectiv de piata indiferent de ce cred unii sau altii.  

    sa renuntam la politica "mercurialului". pretul se duce pana unde se poate duce.  

    "Ce scapă din vedere acestei analize? Volumele." 

    Deci asa zici tu. .. S-ar putea sa ai dreptate, Dogaru.  

    Stii unde e o problema ? Hai sa iti dau un pont: pe dezvoltarile corporate - acolo e o bula micutza care sta sa crape. S-a dezvoltat infernal si brusc poanta asta de virus care a trimis oamenii acasa a lasat spatii intregi , spatii nemarginite de birouri ...goale! Inca mai merge subinchirierea ...dar are o limita si asta. :)  

    Mai era mai sus un anonim care urla ca e bula imobiliara.  

    Pe retail ? Nu e, sigur nu e. 

    Pe corporate real estate? Cam e :) . Chiar daca nimeni nu sufla o vorba in paita despre asta... am mai vazut o pozitie de la Colliers in zf acum 2-3 luni ... cum ca nu e bula pe corporate... dar dupa aia... liniste si pace! :)  

    Linistea inainte de furtuna! :)  

    Si considerand ca pana in vara 2022 oamenii nu revin in masa la birouri (si de altfel nici dincolo de 2022 nu revin toti in masa) ... .iti dai seama care va fi situatia.  

    Companiile vor face rotatie (2 zile acasa , 3 la birou o sapt si urmatoarea saptamana invers 3 acasa, 2 birou) ... in acest fel isi vor injumatati spatiul efectiv necesar pt business - si le scad si costurile!  

    Dezvoltatorii pe corporate sa ia un coniac repede.... sa nu dea de suparare dambalaua in ei! :) (nota: dambla - def. termen vechi pentru AVC).  

    Nu mai calculati in alte unitati internationale nominale fluctuatiile la preturi!

    Ce iti spune disparitia bancilor din piata? 

    - ponderea filialelor bancare se restrange => a fost de impachetat tot ce s-a putut pe credit in ciclul asta! 

    Ca sa intelegi bulele imobiliare / bancare / financiare... trebuie sa intelegi mecanica inflatiei si a deflatiei; ce sar ciclic in diferite clase de active si cadrane economice. 

    Exista bule generate cand de credit cand de lichiditate! 

    Exista spargeri de bule cand inflatie sau deflatie in alte cadrane economice. 

    Gand gov face deficit in piata = bula activelor financiare! 

    Este cel mai simplu barometru de urmarit! 

    Elasticitatea creditului unuia (respectiv gov) este multiplicata cu levier peste elasticitatea creditarii sau lichiditatii altuia (respectiv piata reala ce se supraindatoreaza sau directioneaza lichiditatea din piata reala in financiara la achizitii de active financiare); din acest spred intermediarul (banca) face profit pana in momentul in care cotatia valorilor urca atat de mult in cat intermediarul nu mai are loc de profitabilitate (curba de risc este depasita) si este inevitabil devoit sa vanda sau sa inchida filiala din teritoriu. 

    Exemplele de mai sus sunt usor de urmarit; vezi Italia, Cipru si Grecia... (pentru cine calatoreste prin lume) va pot spune a au disparut multe filiale bancare in comparatie cu bula din 2007! 

    Acum bula lor o sa creasca, ca pondere, in viitor, pe o acumulare in shadow de cash mai mult fata de credit. 

    Plus ca socul si hotia blocarilor de numerar in banci nu a fost inca uitata (furtul! - mai tre sa treaca o generatie; ca in romania anii 90). 

    Si ce crede-ti ca s-a intamplat de la spargerea bulii imobiliare? 

    Sar intotdeauna preturile in utilitati, taxe, impozite, consum... chiar daca CPI ul are o crestere mica; real costurile te trai (costurile complete) continua sa creasca! 

    Si de aici statul , gov, cu sau fara bula financiara tot reuseste sa adune banii la buget in timp ce salariile cresc in nominal iar in termeni reali (nu doac comparatia cu inflatia din cpi!) raman stagnate sau deflate! 

    Vedeti bula din Japonia 90 (varful maxim din trend) ! i-a trebuit 20 de ani de curatare. 

    Curatare exprimata prin varsari de moneda devalorizata (ajungand la milioane yeni circulati astazi; izbitor cu Romania bulii imobiliare din 81 si spargerea in 93 ca pe urma sa rezulte in milioane lei circulati devalorizati pana in 2005; ca pe urma iar sa urcam pe alt ciclu de bula cu rasuflatiile ciclice din trend) 

    Cine nu crede sa caute istoricul si la bulele imobiliare alipite CHF-ului! Se observa clar ca buna ziua trendul de urcare si de spargere a bulelor financiare! 

    UK-ul are bula pana la dumnezeu! Nu este de mirare ca iese din UE! 

    Semnal cla ca in urmatorii 7-12 ani trebuie sa o joace sever cu desumflarea bulii pentru a pregatii (curata) sistemul financiar pentru un alt val viitor (la zeci de ani) de intrare in creditare ( fluctuatia ciclica a populatiei ce intra si iese din campul muncii - vezi variatia piramidei populatiei a fiecarei natii cat si politicile de migratie; cat si politicile pro sau contra favorabile in descentralizare rural in spre urban). 

    Cu “covid” sau fara... In Italia se murea in masa si simultan exagerat de multe bilete de ordin ipotecat apasau balantele bancare. 

    Balante ce reusesc ciclic sa fie curatate de o parte din tocxicitati prin programe de “caz de forta majora” injectare lichiditate fortata in sistem! 

    Cand Gov face excedent activele financiare au raport corect in piata! 

    Pentru ca: populatia produce mai mult decat crediteaza! 

    Si daca nu exista credit ca pondere in piata bula nu creste accelerat, caci cashul are o perveptie mai mare de “valoare” in piata. 

    semnat comenturi “cretine” 

    1. Completare: Exista Cicluri de ACUMULARE STOCURI si DIZOLVARE STOCURI ... cicluri ce se intind pe zeci de ani!

      Cicluri ce pot fi accelerate sau intinse pe axul de timp prin diferite politici economice, militare, monetare, tehnologice. 

      De exemplul: Ciclul de Dizolvare Stocuri: 

      - lent: se lasa piata sa isi urmeze cursul natural de cerere - oferta pana la dizolvarea stocurilor (iesirea din piata /uzura morala si fizica a stocurilor) 

      - accelerat: politici de demolare, descentralizare stocuri (din anumite regiuni), razboaie (distrugere de stocuri si simultan biletele de ordin ipoteca - conform fegilor internationale "caz de forta majora si impreviziune") 

      Ciclul de acumulare stocuri: 

      - accelerat: cand gov si programe de incluziune sociala sunt rulate la maxim in piata (Romania Comunista, Singapore, Indonezia, China, etc...) 

      - lent: se lasa piata sa isi urmeze cursul natural de cerere oferta; daca exista infuzii de fluxuri din alte piete => pot genera elasticitati putin mai accelerate si simultan bule ciclice din trend; cand fluxurile se prabusesc (sau creditarea) se prabusesc ciclic si bulele; daca piata respectiva este inchisa ca pondere fata de alte piete internationale atunci bulele nu vor mai creste ca pondere pe axul de timp (exemplu din "47 -" 73;). 

      NOTA! 

      Cresterea sau descresterea bulelor pe axul timpului nu este egala obligatoriu cu cresterea sau scaderea randamentelor in piata! 

      Trebuie mereu considerat: "In raport cu ce?" - cand vorbim mereu de Scump sau Ieftin un Active Financiar in Piata! 

      Exemplu in Japonia si Italia sunt sute de mii de Active Financiare Subevaluate!!! Ce nu au mai atins valorile Reale din Bulele Trecute! 

      Raportul fata de trecut poate sa insemne pierdere pentru unul ... dar in prezen pe axul timpului poate sa insemne profituri viitoare pentru altii (chiar daca activele respective nu vor mai face fluctuatii ciclice de supraaprecieri - ansta nu inseamna ca nu sunt profitabile pentru viitor; pot fi neprofitabile pentru cel ce le detine pe balantele bancare cotate la speculatia din trecut). 

      Asa cum si Gov a detinut ACtive Financiare pana in prabusirea severa din 93 unde a fost fortat de cicul respectiv sa inverseze balantele comerciale si economice in piata! - lasand inevitabil piata sa devina "libera". 

      Au fost mai multe institutii si fonduri financiare ce au vandut - intermetiat - la greu activele scoase la vanzare de GOV in perioada 90-93.... dupa ce atinsese maxumul de profitabilitate in 81 si maximul de insuportabilitate financiara in economie in 89 (chiar daca in martie 89 pe seama indatorarii si a productivitatii polulatiei fata de gov -> gov a reusit fata de IMF si BM sa achite datoriile). 

      Jocul Bulelor la Active Financiare este strans legat de Jocul Datoriilor unui Stat / Natii; unde randamentele reale / sau nominale vor fluctua in functie de trendul respectiv! 

      semnat comenturi "cretine" 

Cotaţii Internaţionale

vezi aici mai multe cotaţii

Bursa Construcţiilor

www.constructiibursa.ro

Dtlawyers
BTPay
Apanova
anahotels.ro

Curs valutar BNR

24 Sep. 2021
Euro (EUR)Euro4.9491
Dolar SUA (USD)Dolar SUA4.2167
Franc elveţian (CHF)Franc elveţian4.5700
Liră sterlină (GBP)Liră sterlină5.7803
Gram de aur (XAU)Gram de aur237.8628

convertor valutar

»=
?

mai multe cotaţii valutare

Hidroelectrica
Cotaţii Emitenţi BVB
Bursele din regiune
Topul firmelor din Bucuresti 2021
cnipmmr.ro
Cotaţii fonduri mutuale
bsenergyweek.com
Teatrul Național I. L. Caragiale Bucuresti
Pagini Aurii
Carte - Golden calf - the meaning of interest rate
Carte - The crisis solution terminus a quo
www.agerpres.rowww.dreptonline.rowww.hipo.ro