ANALIZĂ Pinwell: Neconcordanţele semnalate în Noul Cod al Urbanismului se vor traduce în întârzieri şi blocaje în tranzacţii

Legea 169/2026 sau „Noul Cod al Urbanismului” a intrat în vigoare pe 25 august 2026 şi reprezintă una dintre cele mai mari reforme din domeniul urbanismului şi construcţiilor din ultimii ani, potrivit unei analize realizate de Pinwell remisă redacţiei. Noile prevederi aduc simplificări semnificative în procesul de obţinere a autorizaţiilor de construcţie, un lucru favorabil pentru o piaţă tot mai complicată pentru jucători, în care autorizaţiile rezidenţiale au scăzut cu 9,6% în primul semestru, iar oferta de apartamente noi din Bucureşti, cu 26%, constată Gabriel Voicu şi Victor Vremera, reprezentanţii Grupului imobiliar Pinwell. Totodată, aceştia semnalează şi un set de probleme de corelare a textului, identificate parcurgând trimiterile pe care articolele codului şi le fac între ele, notează sursa citată.

Textul Codului conţine mai multe erori de redactare, de la definiţia procentului de ocupare a terenului (POT) până la regulile de parcelare. În plus, noua versiune a legii conţine şi multe paragrafe contradictorii, indică analiza Pinwell, una dintre ele fiind legată de parcelarea terenurilor, operaţiune care, conform Noului Cod, se poate realiza prin două instrumente diferite, cu proceduri şi competenţe distincte, care întârzie procesul luni de zile. Cu alte cuvinte, în evaluarea fondatorilor Pinwell, un dosar depus pe acelaşi teren poate primi două răspunsuri diferite, în funcţie de interpretarea primăriei, informează reprezentanţii Pinwell.

„Dacă în urmă cu o săptămână, când un proprietar mă întreba cum arată procesul de vânzare pentru terenul lui, îi puteam da un termen şi nişte direcţii clare. Acum, îi pot spune că răspunsul depinde de interpretarea primăriei, pentru că Noul Cod indică mai multe rute procedurale, unele dintre ele necesitând procese mult mai îndelungate decât altele. Iar această incertitudine încetineşte orice tranzacţie şi, în timp, se reflectă şi în preţ”, spune Victor Vremera, Co-CEO Pinwell, conform sursei menţionate.

Această versiune a Codului nu are efecte doar asupra terenurilor, ci afectează şi tranzacţiile în care una dintre părţi are nevoie de un certificat sau de o autorizaţie, constată reprezentanţii Pinwell. Date fiind neconcordanţele actuale din text, până ce acestea vor fi soluţionate, sunt aşteptate întârzieri sau chiar blocaje în cazul tranzacţiilor care se întâmplă în această perioadă. Cu toate acestea, fondatorii Pinwell o văd doar ca pe o ajustare temporară, concentrându-se pe efectele benefice pe termen lung, se arată în analiza Pinwell.

„Noul Cod aduce acum nişte îmbunătăţiri pe care piaţa le aştepta de zece ani. Dacă ne uităm în perspectivă, vedem cum lucrurile se vor apropia de o normalitate care elimină dezvoltatorii şi investitorii speculativi şi lasă loc celor care au o strategie reală, făcând astfel din piaţa tranzacţiilor una mai sigură pentru toţi jucătorii. Totuşi, în acest moment, ne putem aştepta la erori şi la blocaje considerabile, mai ales că textul permite interpretări diferite. Astfel, dacă lucrurile rămân aşa, vom ajunge, probabil, într-un punct în care fiecare primărie îşi construieşte propria practică şi ajungem să lucrăm cu tot atâtea interpretări câte autorităţi avem”, spune Gabriel Voicu, Co-CEO Pinwell, conform sursei menţionate.

Analiza Pinwell arată că Noul Cod de Urbanism conţine mai multe paragrafe care sunt contradictorii în formula actuală a legii. De exemplu, art. 216 defineşte parcelarea ca începând de la trei loturi şi o condiţionează de un certificat pentru elaborarea unui plan urbanistic zonal, art. 256 cere planul zonal doar peste trei loturi, iar în alineatul imediat următor îl cere la orice parcelare, în timp ce art. 218 lasă proiectul urbanistic de detaliu să acopere până în 12 loturi de case. Tocmai de aceea, evaluarea unui dosar pentru acelaşi teren depinde de interpretarea primăriei la care este depus. O altă posibilă eroare de redactare produce confuzii asupra a ceea ce intră sau nu în calculul POT (Procentul de ocupare a terenului), potrivit comunicatului de presă.

În opinia fondatorilor Pinwell, noua versiune a Codului de Urbanism aduce schimbări absolut necesare pe piaţa imobiliară, dar implementarea, cel puţin în perioada imediat următoare, va produce şi efecte negative, care pot genera blocaje, scumpiri sau chiar reticenţa unor investitori de a demara proiecte noi, se mai arată în analiză.