FIDES: România are nevoie de un program naţional de locuire accesibilă şi de reguli clare pentru investiţiile private

Un apartament de 55 de metri pătraţi, cumpărat cu un avans de 15% şi un credit pe 25 de ani, ar lua 56,3% din salariul mediu net, potrivit unui comunicat FIDES. După plata ratei şi a coşului minim de trai, unui salariat cu venit mediu i-ar mai rămâne 47 de euro pe lună, conform aceleiaşi surse. Calculul, făcut de Institutul pentru Oraşe Vizionare şi prezentat la Affordable Housing Summit Romania, arată unde se rupe astăzi drumul spre o locuinţă: nu la preţul din anunţ, ci la ce rămâne din salariu după plata ratei, potrivit documentului.

Summitul, organizat de Federaţia Investitorilor şi Dezvoltatorilor pentru o Economie Sustenabilă alături de Confederaţia Patronală Concordia pe 5 octombrie, de Ziua Mondială a Locuirii, la Palatul Parlamentului, a reunit peste 200 de reprezentanţi ai instituţiilor europene şi naţionale, ai administraţiei locale, ai băncilor, ai investitorilor şi ai dezvoltatorilor, conform comunicatului. Concluziile evenimentului pot fi rezumate în trei direcţii: un program naţional de locuire accesibilă, adaptat nevoilor locale; un cadru legislativ şi financiar funcţional, inclusiv pentru parteneriatele public-private şi pentru societăţile de investiţii imobiliare; constituirea unui Hub naţional pentru locuirea accesibilă şi pregătirea primului portofoliu de proiecte-pilot, potrivit aceleiaşi surse.

Proprietari, dar în locuinţe supraaglomerate

Constantin Sebeşanu, preşedintele FIDES, a declarat că România are una dintre cele mai mari ponderi de proprietari din Europa, dar patru din zece români locuiesc în spaţii supraaglomerate, potrivit comunicatului. El a arătat că a deţine o locuinţă nu înseamnă a avea locuinţa de care ai nevoie, conform aceleiaşi surse. Sebeşanu a spus că, pentru a trece de la politici la proiecte şi de la proiecte la locuinţe pe care oamenii şi le pot permite, este nevoie de un program naţional şi de reguli care să funcţioneze, inclusiv pentru parteneriatele public-private şi pentru REIT, potrivit documentului.

Datele prezentate la summit arată paradoxul, conform comunicatului. În 2025, 93,2% dintre români locuiau într-o locuinţă deţinută de gospodărie, a doua cea mai mare pondere din Uniunea Europeană, iar 92% locuiau într-o casă proprie fără niciun credit pe ea, potrivit aceleiaşi surse. În acelaşi timp, 40,4% trăiau în locuinţe supraaglomerate, faţă de 16,8% media UE, cea mai mare rată din Uniune, conform documentului. Restanţele la chirie, rată, utilităţi sau cumpărături în rate s-au dublat în patru ani, de la 9,4% în 2021 la 18,5% în 2025, cea mai mare creştere din UE, potrivit comunicatului.

Florian Filat, director executiv al IOV, a concluzionat că locuinţa este relativ accesibilă, dar finanţarea ei nu este, conform comunicatului. Rata de 56,3% din model depăşeşte pragul de 45% pe care Banca Naţională a României îl permite la prima locuinţă, potrivit aceleiaşi surse. Prezentarea Colliers, susţinută de Gabriel Blăniţă, Director Valuation & Advisory Services la Colliers România, a completat imaginea: doar 1% dintre români locuiesc într-o casă cu credit ipotecar în derulare şi 7% în chirie, faţă de 27%, respectiv 35% în zona euro, conform documentului.

Matthew Baldwin, şeful Grupului operativ pentru locuinţe al Comisiei Europene, a declarat că locuirea este un drept fundamental, nu un privilegiu, potrivit comunicatului. El a arătat că este şi o problemă pentru economie şi pentru locurile de muncă, inclusiv pentru mobilitatea forţei de muncă, conform aceleiaşi surse. Baldwin a îndemnat România să fie prima ţară din regiune care lansează un astfel de program, potrivit documentului.

Dan Şucu, preşedintele Confederaţiei Patronale Concordia, a amintit rolul programului „Prima Casă" după criza din 2009-2011, potrivit comunicatului. El a declarat că pe baza acestui program, România a ieşit din criză, conform aceleiaşi surse. Concluziile summitului recomandă ca angajatorii mari şi confederaţiile patronale să aducă date concrete din piaţa muncii despre locurile în care costul locuirii blochează recrutarea şi retenţia, inclusiv pentru profesori, medici, poliţişti şi alţi angajaţi esenţiali, potrivit documentului.

Banii publici nu ajung

Politica de coeziune 2021-2027 susţine investiţii în locuinţe sociale şi accesibile de 500,5 milioane de euro din fonduri europene, din care 206,5 milioane au fost direcţionate către domeniu prin revizuirea de la jumătatea perioadei, potrivit Ministerului Investiţiilor şi Proiectelor Europene, citat în comunicat. Accesul la aceste fonduri nu este automat: depinde de regulile fiecărui program, de eligibilitatea investiţiilor şi de proiecte pregătite, conform aceleiaşi surse.

Dragoş Pîslaru, ministrul interimar al Investiţiilor şi Proiectelor Europene, a declarat că ceea ce lipseşte cu adevărat în România, în acest moment, este o viziune coordonată asupra sectorului locuinţelor, potrivit comunicatului. El a arătat că pasul următor este trecerea de la finanţarea publică directă la mecanisme care atrag capital privat, conform aceleiaşi surse.

Orsolya-Maria Köver, secretar de stat în Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice şi Administraţiei, a declarat că există puţini bani pentru locuinţele sociale, deci trebuie ca o agenţie naţională pentru locuire să gestioneze toate fondurile, potrivit comunicatului. Ea a arătat că trebuie creată arhitectura corectă pentru finanţarea corectă a planului de locuire, conform aceleiaşi surse.

Venera Vlad, director asociat la Banca Europeană pentru Reconstrucţie şi Dezvoltare, a declarat că în România există specialişti şi finanţare, dar nu există mecanismele principale de utilizare a banilor, potrivit comunicatului. Ea a arătat că nevoia este mare mai ales în marile municipii, iar BERD lucrează în acest sens cu Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice şi Administraţiei, cu Ministerul Investiţiilor şi Proiectelor Europene şi cu municipalităţile, conform aceleiaşi surse.

Reguli pentru capitalul privat

Pentru investitorii şi dezvoltatorii pe care FIDES îi reprezintă, capitalul privat poate construi locuinţe accesibile doar dacă regulile sunt stabile şi previzibile, potrivit comunicatului. Parteneriatele public-private au fost gândite în România pentru infrastructura mare, iar Sergiu Manea, CEO al BCR, a pus întrebarea practică: cât durează adaptarea lor la proiecte mai mici, de locuinţe, conform aceleiaşi surse.

De aceea, FIDES susţine un cadru pentru parteneriatele public-private adaptat proiectelor de locuire, cu riscuri şi beneficii repartizate clar şi cu efectele asupra bugetului public evaluate transparent pentru fiecare model, potrivit comunicatului. Federaţia susţine şi adoptarea, promulgarea şi operaţionalizarea legii privind societăţile de investiţii imobiliare, aflată în procedură legislativă la Camera Deputaţilor, conform aceleiaşi surse. REIT-urile ar putea aduce capital pe termen lung pentru locuinţe de închiriat, într-o ţară în care chiria este încă o excepţie, potrivit documentului. Unde există sprijin public, beneficiarii, chiriile sau preţurile şi durata obligaţiilor de accesibilitate trebuie însă fixate de la început, conform comunicatului.

Un Hub care să lege nivelurile

Concluziile summitului descriu şi cum ar trebui să funcţioneze sistemul: proceduri simple, previzibile şi fără blocaje, o capacitate centrală solidă, care să coordoneze programul şi să structureze finanţarea, şi sprijin tehnic pentru autorităţile locale, astfel încât acestea să poată acţiona rapid acolo unde decizia lor este esenţială, potrivit comunicatului.

Piesa care leagă aceste niveluri este un Hub naţional pentru locuirea accesibilă, conform aceleiaşi surse. Ideea are deja un cadru european: Matthew Baldwin a prezentat platforma pan-europeană de investiţii în locuinţe a Comisiei, care va funcţiona prin huburi naţionale de finanţare, potrivit documentului. La nivel naţional, MDLPA lucrează deja la o astfel de structură, iar Orsolya-Maria Köver a declarat că instituţia încearcă să pregătească instrumentele naţionale practice pentru a pune în aplicare acest program şi că, pentru Hub-ul naţional pentru locuire, se fac parteneriate ca să îl formeze, conform comunicatului.

FIDES propune ca Hub-ul să fie constituit printr-un acord de cooperare, cu un coordonator public şi un secretariat tehnic, la care să fie invitate autorităţile, instituţiile de finanţare, dezvoltatorii, operatorii de locuinţe, confederaţiile patronale şi societatea civilă, potrivit comunicatului. Mandatul lui ar fi practic: identificarea cererii şi a proiectelor eligibile, pregătirea unui portofoliu de proiecte finanţabile şi formularea de propuneri pentru eliminarea blocajelor administrative, conform aceleiaşi surse. Iniţiativa similară lansată în Franţa în septembrie este o sursă de inspiraţie, nu un model de copiat integral, potrivit documentului.

În perioada următoare, FIDES va transmite concluziile summitului participanţilor şi partenerilor, va invita autorităţile, instituţiile de finanţare şi ceilalţi actori implicaţi la o întâlnire de constituire a Hub-ului şi va centraliza propunerile concrete de proiect, conform comunicatului. Mandatul Hub-ului şi primul portofoliu de proiecte vor fi definite împreună cu instituţiile care acceptă să participe, potrivit aceleiaşi surse. Federaţia include şi dialogul privind legea REIT între priorităţile sale legislative, conform documentului.

Constantin Sebeşanu a declarat că, în calitate de dezvoltatori şi investitori, îşi asumă şi propria responsabilitate: nu doar să ceară politici mai bune, ci să vină cu propuneri şi proiecte care le pot pune în practică, potrivit comunicatului. El a adăugat că valoarea acestui summit se va măsura prin ceea ce construiesc după el, conform aceleiaşi surse.