Piaţa rezidenţială din România dincolo de mituri - Semestrul 1 2026

„A scăzut sau a crescut preţul?” Depinde. La Braşov, Craiova, Iaşi sau la Piteşti, Bacău, Piatra Neamţ? La apartamente noi, vechi sau case? În oraşele mari sau în „sateliţii” metropolitani? Mai multe camere sau terenuri mai mari sau mai puţine camere şi terenuri mai mici?

„Piaţa e blocată. Sigur cad şi preţurile!” Nu neapărat. Numărul tranzacţiilor poate scădea. Însă valoarea acestora poate avea o altă evoluţie. Totul depinde de motivaţia cumpărătorilor şi vânzătorilor. Dincolo de profeţii şi alte apocalipse, piaţa este decisă prin decizii individuale şi tranzacţii finalizate.

De exemplu, în analiza pentru Semestrul 1 2026, conform studiului VERIDIO Residential Market Review, cu 100.000 euro îţi poţi cumpăra locuinţe foarte diferite: ~37 mp în Cluj-Napoca, ~47 mp în Braşov, ~50 mp în Iaşi, ~52 mp în Timişoara şi ~65 mp în Piteşti sau Alba Iulia. Însă nu toţi metrii pătraţi sunt egali. Cu cât suprafeţele sunt mai mici, cu atât preţul pe mp tinde să fie mai ridicat. Iar apartamentul cu 2 camere continuă să domine tranzacţiile.

Cele mai ridicate ponderi ale locuinţelor nou construite (2021 - 2026), în tranzacţiile observate în Semestrul 1 2026, apar în judeţele Ilfov şi Timiş, cu peste 50%. Ele sunt urmate de Iaşi (30,7%), Braşov (29,0%), Bucureşti (28,8%), Cluj (26,4%) şi Alba (25,0%). În egală măsură, în zece judeţe, în tranzacţiile observate în baza analizată, nu au apărut apartamente construite în perioada 2021-2026. Şi cu toate acestea ponderea acestora în totalul tranzacţiilor nu este, în sine, un indicator al nivelului de preţ.

Între T1 şi T2, mediana preţului de tranzacţie pe mp util al apartamentelor a coborât de la aproximativ 1.702 EUR/mp la 1.645 EUR/mp. Dar cea mai mare parte a diferenţei se explică prin schimbarea structurii tranzacţiilor. Pentru proprietăţi comparabile, variaţia este foarte mică.

Sateliţii marilor oraşe devin pieţe imobiliare mature - uneori depăşind chiar nivelul acestora. Este exemplul comparaţiei dintre Şelimbăr (~1.923 EUR/mp) şi Sibiu (~1.845 EUR/mp). O situaţie similară am avea şi dacă am compara Popeşti-Leordeni (2.027 EUR/mp) cu Sectorul 4 din Bucureşti (1.917 EUR/mp).

La polul opus avem comparaţia dintre Cluj-Napoca (~3.017 EUR/mp) şi Floreşti (~1.900 EUR/mp), Apahida (~1.931 EUR/mp) sau Baciu (~2.191 EUR/mp). Similar constatăm şi pentru Iaşi, Braşov, Timişoara şi probabil majoritatea marilor oraşe din ţară.

Bineînţeles, diferenţele de infrastructură, utilităţi şi accesul la servicii publice şi de proximitate pot explica multe dintre aceste exemple dincolo de ce stil de viaţă îşi doreşte cumpărătorul să aleagă. Cifrele din prezent nu sunt obligatorii pentru viitor, ci doar surprind comportamentul actual raportat la realităţile curente.

De asemenea, studiul include alte două teme foarte importante: estimări ale randamentelor brute şi ale intervalelor indicative ale ratelor de capitalizare rezidenţiale, precum şi calculul ratei efective de impozitare a clădirilor pornind de la preţuri reale de tranzacţionare. Căci o analiză serioasă a pieţei imobiliare rezidenţiale trebuie să includă valorificarea şi impozitarea proprietăţilor pentru a răspunde responsabil întrebărilor celor activ implicaţi în acest domeniu - vânzători, cumpărători, dezvoltatori, investitori şi finanţatori.

VERIDIO Residential Market Review propune o analiză amplă a tranzacţiilor rezidenţiale, pieţelor locale şi diferenţelor regionale din Semestrul 1 2026 cu scopul de a înţelege realităţile din spatele cifrelor pentru 50 de oraşe, inclusiv numeroase pieţe mai rar acoperite de analizele publice.

Tocmai pentru că un singur preţ pe metru pătrat nu poate descrie diferenţele dintre oraşe, dintre cartiere, dintre locuinţe noi şi vechi sau dintre apartamente şi case. Iar oamenii nu cumpără medii aritmetice, ci o locuinţă anume, într-o zonă anume şi cu anumite caracteristici care vor face posibil stilul de viaţă pe care şi-l doresc şi îndeplinirea planurilor de viitor.

„Am pornit de la o întrebare simplă: putem vorbi despre «piaţa rezidenţială din România» ca despre o singură piaţă? Datele ne arată că nu. Preţul, produsul cumpărat, randamentul şi chiar relaţia dintre oraş şi zona periurbană diferă suficient de mult încât concluziile naţionale trebuie întotdeauna puse în context local. Mai mult, informaţiile pe care le avem la dispoziţie ne permit să extindem analiza dincolo de preţul median, către teme de interes pentru viitor, cum este rata efectivă a impozitului pe proprietate. Continuarea analizei semestriale va permite să adăugăm şi analiza evoluţiilor, pentru o înţelegere mai aprofundată a pieţei imobiliare rezidenţiale din România.” declară Adrian Vascu, Senior Partner VERIDIO

VERIDIO Residential Market Review este un proiect VERIDIO - centrul de excelenţă în servicii complete de evaluare acoperind toate tipurile de bunuri şi specializări: evaluări de întreprinderi, proprietăţi imobiliare (EPI), bunuri mobile (EBM), echipamente, active necorporale (ENEC), valori economice (VE) şi proiecte complexe care combină mai multe tipuri de evaluări sau din teme complementare acestora.

Concluzie. Cele mai ridicate niveluri judeţene apar în Cluj şi Bucureşti, urmate de Dolj, Braşov şi Iaşi; în partea opusă se află mai multe judeţe din sud şi vestul interior. Harta trebuie privită ca imagine teritorială a bazei observate, nu ca un clasament al calităţii pieţelor.

Tabelul 1. Nivelurile judeţene ale apartamentelor. Valorile sunt mediane EUR/mp util şi sunt grupate pe intervale pentru a evidenţia zonarea pieţei; în interiorul fiecărui interval judeţele sunt ordonate descrescător.