Atracţia abisului este tot mai mare pe piaţa imobiliară globală

Călin Rechea
Ziarul BURSA #Companii / 25 ianuarie

Atracţia abisului este tot mai mare pe piaţa imobiliară globală
Călin Rechea

Contagiunea se amplifică pe pieţele imobiliare globale, prin trecerea "infecţiei" din sectorul imobiliar rezidenţial către sectorul imobiliar comercial. Poate că autorităţile ar trebui să ceară companiilor farmaceutice să găsească rapid un "vaccin" şi în acest caz, deoarece tiparniţele băncilor centrale, chiar şi repornite, ar putea să fie complet depăşite de forţele abisului.

Bloomberg a scris recent că valoarea nominală a creditelor cu probleme din sectorul imobiliar a ajuns la circa 175 de miliarde de dolari şi subliniază că este vorba despre "o spirală a datoriilor", în condiţiile în care "multe pieţe imobiliare sunt îngheţate", pe fondul creşterii dobânzilor şi a "sfârşitului erei banilor ieftini".

Următorul sector din clasamentul creditelor cu probleme este cel al dezvoltatorilor software şi al serviciilor aferente, cu o valoare nominală de circa 50 de miliarde de dolari.

O situaţie "specială" este în Europa, unde volumul creditelor cu probleme a atins un maxim al ultimului deceniu, problema fiind amplificată de scăderea lichidităţii de pe piaţă.

Datele preluate de Bloomberg arată scăderi de peste 20% a valorilor de pe piaţa imobiliară comercială din Marea Britanie în T2 2022, în timp ce declinul din Statele Unite a fost de circa 9%.

Declaraţiile agenţilor imobiliari preluate de agenţia de ştiri americană arată că "anul acesta vor începe să se manifeste cu adevărat problemele", în condiţiile în care circa 10% din creditele corporate din Europa se apropie de categoria "neperformante" şi prezintă un risc de credit tot mai ridicat.

"Proprietăţile comerciale sunt mult mai sensibile la condiţiile economice comparativ cu alte clase de active", a declarat Andreas Dombret, fost membru al conducerii executive a Bundesbank, pentru Bloomberg.

Dombret oferă şi o explicaţie pentru acest fenomen, care porneşte de la atitudinea relaxată a autorităţilor în perioada de boom. "Este foarte greu să strici petrecerea", a precizat fostul oficial al Bundesbank, şi tocmai de aceea "instituţiile de reglementare se sfiesc să introducă amortizoare anticiclice atunci când este momentul ideal, respectiv perioadele în care nu există stres pe pieţele imobiliare".

Din păcate, aceleaşi instituţii de reglementare nu se sfiesc deloc să arunce vina pe speculatori sau pe exuberanţa iraţională atunci când bula speculativă se sparge şi apar tot mai multe apeluri, în special din partea politicienilor, pentru revenirea urgentă la măsurile de relaxare monetară.

Dificultăţile majore în refinanţarea creditelor imobiliare se manifestă din Los Angeles până în Australia sau Coreea de Sud. Aici situaţia este chiar acută, în condiţiile în care dezvoltatorul parcului tematic Legoland Korea a "ratat" plata unei rate şi a declanşat o criză a creditării în toată ţara. Dezvoltatorii intraţi în insolvenţă în Australia îşi justifică "ghinionul" prin măsurile anti-pandemie adoptate de autorităţi şi creşterea dobânzilor.

Odată cu publicarea recentă a rezultatelor financiare trimestriale, mari bănci americane precum Wells Fargo sau Bank of America au avertizat cu privire la creşterea riscului de default pentru credite imobiliare comerciale cu o valoare nominală de circa un miliard de dolari şi în prima parte a acestui an.

Pe fondul politicii monetare ultrarelaxate promovate de Federal Reserve de la declanşarea crizei financiare globale, după o scădere iniţială de circa 2 ani a soldului creditului imobiliar din SUA a urmat o perioadă a creştere accelerată, în special la nivelul creditului imobiliar comercial (vezi graficul).

Creditul imobiliar total a crescut de peste 2 ori de la sfârşitul anului 2005 până la sfârşitul anului trecut şi a ajuns la circa 5,33 trilioane de dolari, conform datelor de la Federal Reserve, în condiţiile în care creditul imobiliar comercial a crescut cu peste 80%, până la circa 2,86 trilioane de dolari.

Guvernul de la Beijing a intervenit puternic în sectorul imobiliar din China, atât la nivelul dezvoltatorilor, constructorilor şi băncilor finanţatoare pentru a controla "corecţia" inevitabilă după o perioadă îndelungată de amplificare a speculaţiilor, care au dus sectorul imobiliar până la aproape 30% din PIB, după cum arată o serie de estimări preluate de Bloomberg.

Tot agenţia de ştiri americană mai arată că se extinde fenomenul "îngheţării" retragerilor din fondurile de investiţii în sectorul imobiliar.

După giganţii Blackstone şi BlackRock, o altă companie financiară cu o influenţă deosebită la nivel global KKR & Co (Kohlberg Kravis Roberts) a anunţat limitarea retragerilor din fondurile imobiliare pe care le administrează, în condiţiile în care cererile investitorilor au depăşit limitele de răscumpărare.

Creşterea costurilor de refinanţare a "amorsat" şi fenomenul vânzării forţate a proprietăţilor imobiliare sub presiunea creditorilor, astfel încât să fie redus gradul de îndatorare al dezvoltatorilor sau "proprietarilor" care le-au achiziţionat în scop investiţional.

Această tendinţă se manifestă foarte puternic mai ales în Europa. Bloomberg subliniază că "Europa se pregăteşte pentru o inversare brutală a pieţei imobiliare", care va fi amplificată de schimbarea reglementărilor bancare, mult mai restrictive în comparaţie cu cele din perioada crizei financiare anterioare.

Astfel, nu va mai fi posibilă prezenţa pe scară largă a fenomenului "extinde şi pretinde", care se referă la extinderea scadenţei pentru creditele acordate companiilor sau alte măsuri de refinanţare, astfel încât băncile să poată "pretinde" că aceste credite sunt încă "performante".

Noile reglementări bancare cer acum alocarea provizioanelor încă din stadiul în care pierderile sunt doar "aşteptate" şi nu se mai poate amâna recunoaşterea acestor cheltuieli până în momentul în care pierderile sunt "realizate".

În aceste condiţii, băncile nu vor mai putea aştepta o eventuală redresare a valorii activelor, după cum scrie Bloomberg, iar astfel se deschide calea către vânzări şi lichidări forţate ale activelor, atât la nivelul instituţiilor financiare cât şi la nivelul datornicilor.

Datele de la Autoritatea Bancară Europeană (EBA) arată că datorii totale de circa 1,9 trilioane de euro sunt acordate cu garanţii imobiliare sau companiilor care administrează proprietăţi imobiliare în Europa şi Marea Britanie, după cum arată Bloomberg, iar datorii de circa 390 de miliarde de euro vor ajunge la scadenţă în acest an.

Anders Kvist, consilier al directorului Autorităţii de Supraveghere Financiară din Suedia, a declarat pentru Bloomberg că declinul preţurilor de pe piaţa imobiliară poate declanşa un "efect de domino", în condiţiile în care cerinţele pentru garanţii mai mari vor conduce la accelerarea vânzărilor forţate.

Dincolo de efectele noilor reglementări bancare, pieţele imobiliare la nivel global, dar mai ales în Statele Unite şi Europa, vor fi afectate puternic de scăderea puterii de cumpărare a populaţie şi creşterea explozivă a preţurilor energiei.

Declanşarea unor reacţii în lanţ care să conducă la "corectarea" dezechilibrelor acumulate după decenii de politică monetară iresponsabilă pare, în aceste condiţii, inevitabilă.

Opinia Cititorului ( 18 )

  1. Bun articol

    1. DA

    BOOM!

    scaderea puterii de cumparare a unei anumite categorii sociale, restul nu au in ce investi.....in Occident preturile imobilelor cresc continuu de la pandemie...urmariti paginile imobiliarelor a Europei Centrale si de Vest si apoi vorbiti balariile politicienilor mincinosi.

    1. exact asta arata graficul.... "cresc continuu de la pandemie"

      Corect, daca saracii nu mai au bani de mancare nu inseamna ca bogatii proprietari le vor darui casele la pret de chilipir.

      Vor crește prețurile să le facă în ciudă. :) Vila lui Vlasov a pierdut 1,5 milioane de euro din preț și n-o vrea nimeni.

      bine spus frate - daca tin minte si in 2008 erau multi care vedeau cresteri de preturi in continuare numai ca odata ce au inceput sa scada preturile multi au ramas cu vorba in gura

      peste tot in lume scad acum serios imobiliarele numai noi suntem unicorni in domeniu  

      la noi totul se intampla un pic mai tarziu - deci putin ragaz va rog  

      iar texte din astea ca au crescut preturile la materiale, ca saracii proprietari nu or sa vina la saracime locuintele ... astea e specific romanilor , de snobism nu ducem lipsa

    E hiperinflatie, toate preturile se dubleaza, masele monetare se extind, iar pretul imobiliarelor scade? Curat-murdar, neicusorilor.

    1. Da nu tine nimeni cont de inflatie in aceasta analiza. In general in inflatie pretul activelor creste. Argumentul pentru scadere sunt ratele la credite. Si totusi inca nu am vazut scaderi, cel putin in Romania. Am vazut cresteri, cel putin la casele noi, adica materialele de constructii s-au dublat deci la ce te astepti, sa scada pretul la case?

      Eu nu zic ca nu ar putea urma o perioada de deflatie(scaderi de preturi generalizata) dar asta ar fi catastrofal pentru guvernele supraindatorate(le scad incasarile la buget, de unde sa mai ramburseze credite?, nu mai vb de pensii speciale, bugetari cu pile si etc), deci putin probabil sa lase defaltie.  

      Ar fi bine sa ne-ntoarcem la preturile din 2020, dar ma-ndoiesc. Si daca se termina razboiul, apropo ca Putin e de vina pt inflatie. Vom vedea dupa razboi daca preturile revin la nivelul din 2020. Inclusiv la imobiliare.

      Atunci ii credem pe BNR, ca razboiul a creat inflatie, si nu ingineriile lor financiare. 

      Ești cel mai bine protejat, cărămizile tale sunt nevandabile vreo 10 ani. :)

      Cresterea ratelor este un argument slab. Ratele cresc pentru ca creditele au fost accesate cand dobanzile erau nule.

      Ratele cresc doar pentru cei care au rate, adica pentru acei saraci "legati de job" pentru 20-30 ani. 

      Jumatate dintre tranzactiile imobiliare se inchid cash, fara credit. Sunt multe categorii socio-profesionale care au multi bani si putine idei (si/sau apetit scazut pentru risc) si cumpara imobiliare doar pentru a scapa de bani. 

      O scadere de 30% a preturilor imobiliarelor, ar fi rezonabila in masura in care ar aduce preturile pe la nivelul pre-pandemic, dar nu ar fi un crah, asa cum viseaza apostolii pesimismului. Procentul de 30% e deziderabil pentru orice potential cumparator, ar elimina "bula pandemica". BNR nu mai are de gand sa creasca dobanzile prea mult, deci maximul ratelor este aproape.

      Daca vom avea ocazia sa fim martorii lumii post-razboi, preturile vor fi si mai sus decat in prezent, asa s'a intamplat dupa sfarsitul ambelor Razboaie Mondiale. 

      A scăzut Nr de tranzacții. Cash-ul vine in imobiliare numai daca_creste. Cine n-a ieșit la timp va scrie prostii pe net 2-3 ani. :))

      pai, de obicei, in timpul razboiului se mai distruge infrastructura, inclusiv locuinte, de aia cele ramase au pret. Numai sa mai fim ...martori

      in inflatie preturile toate cresc apoi urmeaza stagflatia si apoi scad toate - asta e ciclul natural

      in momentul inc are toate rpeturile cresc scade consumul daca scade consumul scad profiturile firmelor daca profiturile firmelor scad urmeaza reducreerea cheltuilelilor - ghici cum ? exact - urmeaza somaj - daca urmeaza somaj numarul "saracimii" ( cum a spus un "proprietar" avut de aici ) creste, din cei care pana acuma poate castigau peste medie o sa devina someri - economiile pe care le-au pus deoparte vor deveni bani de supravietuire sau in cel mai bun caz vor fi blocati si nu se mai duc in investitii => oare oamenii la ce renunta prima data cand vor sa recduca din cheltuieli ? la distractie ? romanii garantez ca nu o fac - deci la case . Acuma "proprietarii avuti care cauta clienti ce nu fac parte din saracime" m-as mira teribil sa isi permita sa tina imobile goale ani de acum inainte mai ales daca au mai mult de 1 => daca vor sa il vanda nu l-au achizitionat pentru investiei ci sa speculeze pretul pietei  

      Hai sa vorbim la anul cum va fi piata imobiliara - cei care tin coada sus sa vad daca or sa mai fie atat de siguri pe ce spun

      La preturi duble ramai cu aceeasi cifra de afaceri chiar daca volumele ti se injumatatesc. E drept, iti cresc marginal costurile fixe unitare, dar cum spui si tu, le ajustezi prin disponibilizari de personal.

      Saracii sunt nesemnificativi d.p.d.v. macroeconomic imobiliar, sunt "masa neglijabila" sustinuta de garantiile de stat. 

      Nu sunt "propietar avut", sunt proletar - deci, nu am nici un conflict de interese intre ce sunt/am si ce spun, asa cum incerci sa insinuiezi. 

      Dupa "bula pandemica" o corectie de 30% a preturilor n'ar fi nimic deosebit, ar fi doar o intoarcere la un relativ normal pre-pandemic.

      Doar o scadere de 50% a preturilor ar putea fi considerata crah imobiliar, dar pentru asta te grabesti foarte mult daca vrei sa mai vorbim la anu' sau chiar si peste mai multi ani. 

      Hehehe, cine nu știe nimic despre imobiliare?

      Păi nu stătuțul minunat ți-a finanțat sărăcuții din 2009 ca să proptească imobiliarele? Săracii sunt baza. Când ei nu se mai aruncă pe gunoaie, raritățile capătă preț de gunoaie. :) 

    inchid doar la carutasu cu bani, el a inventat imobibliarele, casc atent ochii si urechile la cursurile lui unde spune cat a asteptat sa moara babele sa le ia apartamentele la reducere

Cotaţii Internaţionale

vezi aici mai multe cotaţii

Bursa Construcţiilor

www.constructiibursa.ro

Avocat Ianul Alexandra
cautavocat.ro
BTPay
danescu.ro
arsc.ro

Curs valutar BNR

01 Feb. 2023
Euro (EUR)Euro4.9148
Dolar SUA (USD)Dolar SUA4.5152
Franc elveţian (CHF)Franc elveţian4.9264
Liră sterlină (GBP)Liră sterlină5.5638
Gram de aur (XAU)Gram de aur279.6982

convertor valutar

»=
?

mai multe cotaţii valutare

Cotaţii Emitenţi BVB
Bursele din regiune
Cotaţii fonduri mutuale
Teatrul Național I. L. Caragiale Bucuresti
Carte - Golden calf - the meaning of interest rate
Carte - The crisis solution terminus a quo
www.agerpres.rowww.dreptonline.rowww.hipo.ro