Colliers: Piaţa rezidenţială încetineşte, dar rămâne rezilientă

Piaţa rezidenţială din România a încetinit în prima jumătate a anului, după câţiva ani de creştere puternică, dar datele nu arată o corecţie majoră, potrivit raportului Colliers pentru primul semestru, remis redacţiei. Bucureştiul a recuperat mare parte din începutul slab de an şi a încheiat primele şase luni cu doar aproximativ 2% mai puţine tranzacţii cu apartamente faţă de aceeaşi perioadă din 2025. La nivel naţional, vânzările au scăzut cu circa 9%, însă piaţa rămâne peste nivelurile de dinaintea pandemiei. Inflaţia ridicată, creditele scumpe şi presiunea asupra bugetelor îi fac pe cumpărători mai atenţi la preţ, la costul total al locuirii şi la calitatea proiectelor, în timp ce oferta de locuinţe noi rămâne limitată, se arată în comunicatul de presă remis redacţiei de către Colliers.

Compania precizează că diferenţele dintre marile oraşe sunt tot mai clare. În primele şase luni, tranzacţiile cu apartamente au scăzut cu aproximativ 16% în Cluj-Napoca şi cu 11% în Iaşi, în timp ce Timişoara a înregistrat o creştere de circa 3%. Evoluţiile arată că piaţa se mişcă diferit de la un oraş la altul, iar preţurile, accesibilitatea şi oferta disponibilă cântăresc tot mai mult în decizia de cumpărare, potrivit raportului Colliers.

Oferta de locuinţe noi rămâne una dintre principalele constrângeri ale pieţei. În 2025, la nivel naţional au fost livrate aproximativ 59.000 de locuinţe, cel mai scăzut nivel din 2017 până în prezent, iar pe termen scurt nu este aşteptată o creştere semnificativă. În Bucureşti apar însă semnale mai bune pentru anii următori: suprafaţa utilă autorizată pentru clădiri rezidenţiale a crescut de 3,6 ori în primele cinci luni din 2026, cel mai rapid ritm din ultimii cinci ani. Bucureştiul contrastează cu tendinţa naţională, în condiţiile în care numărul autorizaţiilor pentru clădiri rezidenţiale a scăzut cu aproximativ 9 - 10% în primul semestru şi cu circa 15% în iunie faţă de aceeaşi lună din 2025. Bucureşti-Ilfov a fost singura regiune care a mers constant în sens opus. Autorizaţiile acordate în prezent nu se transformă imediat în locuinţe finalizate, dar oferă o indicaţie importantă despre cum ar putea evolua oferta în următorii doi până la cinci ani, se arată în raport.

În paralel, activitatea de pe şantiere rămâne ridicată. Volumul lucrărilor la clădirile rezidenţiale a crescut cu aproximativ 16% în primele cinci luni ale anului, cel mai rapid ritm dintre principalele segmente ale construcţiilor. Această dinamică indică o activitate mai intensă, chiar dacă efectul asupra numărului de locuinţe finalizate se vede cu întârziere, informează compania.

Costuri mai mari, decizii mai prudente

Costurile de construcţie rămân însă o presiune importantă. Preţurile mai multor materiale au revenit pe creştere în 2026, unele apropiindu-se de niveluri record, iar noile costuri asociate mecanismului european de taxare a carbonului pentru materialele importate pot adăuga presiune suplimentară. În acest context, dezvoltatorii îşi planifică proiectele pe cicluri mai lungi şi îşi ajustează calendarul în funcţie de modul în care estimează că va arăta piaţa peste doi-trei ani, se precizează în comunicat.

„Nu vedem o scădere uniformă a pieţei, ci mai degrabă diferenţe tot mai mari între proiecte şi oraşe. Cumpărătorii sunt mai atenţi la ce primesc pentru banii lor, iar dezvoltatorii aleg mai prudent unde şi ce construiesc. În Bucureşti, creşterea autorizaţiilor este un semnal bun pentru oferta viitoare, dar efectele nu se vor vedea imediat. Vorbim mai degrabă despre proiecte care pot ajunge pe piaţă în următorii doi până la cinci ani”, explică Gabriel Blăniţă, Director | Valuation & Advisory Services la Colliers România.

Interesul pentru cumpărarea unei locuinţe se menţine la un nivel bun, iar indicatorul Eurostat privind intenţia de cumpărare sau construire este încă mult peste nivelurile de dinaintea pandemiei, chiar dacă a coborât faţă de maximele ultimilor ani. Cumpărătorii sunt însă mai prudenţi: compară preţurile, costul total al locuirii şi nivelul de îndatorare şi amână mai uşor decizia dacă locuinţa, zona sau condiţiile de cumpărare nu răspund aşteptărilor, se arată în raportul Colliers.

Dezvoltatorii, în schimb, continuă să caute oportunităţi. Interesul rămâne ridicat atât din partea jucătorilor existenţi, cât şi din partea unor companii noi care analizează intrarea pe piaţa locală, inclusiv prin achiziţia de terenuri sau proiecte aflate deja într-un stadiu avansat de autorizare, potrivit raportului.

Un element care susţine cererea este rezilienţa pieţei muncii. Între maximul din martie 2025 şi mai 2026, numărul angajaţilor a scăzut cu aproximativ 70.000, echivalentul a doar 1,3% din total. Pentru comparaţie, în perioada 2008 - 2010 economia pierduse peste 700.000 de locuri de muncă. Totodată, în ciuda inflaţiei din ultimii ani, puterea de cumpărare a salariului mediu real este încă aproape dublă faţă de 2015, conform sursei citate.

Luna iulie ar putea apărea în statisticile finale ca o perioadă mai activă, după ce o parte dintre cumpărători s-au grăbit să finalizeze achiziţiile încă eligibile pentru cota redusă de TVA. Presiunea de la finalul lunii a fost însă amplificată de indisponibilitatea sistemelor Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (ANCPI), începând cu 14 iulie, în urma unui atac cibernetic care a afectat derularea unor operaţiuni necesare finalizării tranzacţiilor imobiliare. Pentru a evita ca persoanele deja eligibile să suporte costuri suplimentare din motive independente de acestea, termenul până la care locuinţele pot fi livrate cu cota redusă de TVA de 9% a fost prelungit de la 31 iulie la 30 septembrie 2026. Un efect similar de accelerare s-a văzut în iulie 2025, înainte de modificarea regimului de TVA, însă extinderea actuală a termenului până la sfârşitul lunii septembrie poate distribui o parte dintre finalizări pe o perioadă mai lungă şi poate reduce caracterul excepţional al unui eventual vârf de tranzacţii în iulie, se arată în comunicat.

Episodul ANCPI evidenţiază şi dependenţa pieţei rezidenţiale de funcţionarea infrastructurii administrative. Într-o piaţă în care autorizarea, cadastrul, intabularea şi finalizarea contractelor sunt deja procese cu termene lungi, întreruperile unor sisteme esenţiale pot produce efecte directe asupra calendarului tranzacţiilor, chiar şi atunci când cererea, finanţarea şi locuinţele sunt disponibile. Pentru dezvoltatori şi cumpărători, predictibilitatea administrativă devine astfel aproape la fel de importantă ca predictibilitatea fiscală, informează compania.

Finanţarea continuă să susţină o parte importantă a pieţei. Aproximativ 58% dintre achiziţiile de locuinţe sunt realizate prin credit ipotecar, o pondere similară cu cea de anul trecut, semn că oamenii s-au adaptat într-o anumită măsură la dobânzile ridicate. Programul garantat de stat sprijină în continuare segmentul mai accesibil, cu un plafon de garantare de 500 de milioane de lei în 2026 şi o dobândă limitată la IRCC plus două puncte procentuale, potrivit sursei citate.

Accesibilitatea nu s-a îmbunătăţit însă semnificativ. Preţurile locuinţelor au crescut, în general, mai lent decât inflaţia, dar şi salariile au avut o evoluţie similară. Prin urmare, raportul dintre venituri şi costul locuinţei nu s-a schimbat suficient pentru a face achiziţia semnificativ mai uşoară, dar nici nu s-a deteriorat într-o măsură care să forţeze o corecţie amplă, mai ales după un deceniu în care puterea de cumpărare a salariului mediu aproape s-a dublat, conform raportului Colliers.

Preţurile rezistă, dar diferenţele dintre proiecte cresc

Oferta redusă continuă să susţină preţurile. La mijlocul verii, preţurile cerute în Bucureşti erau cu aproximativ 9% peste nivelul de anul trecut, evoluţia fiind similară şi la nivel naţional. Creşterile lunare s-au temperat însă, iar piaţa este tot mai diferită de la un proiect la altul. În locul unor mişcări uniforme ale preţurilor apar negocieri punctuale, discounturi şi pachete comerciale mai generoase acolo unde proiectele nu au o poziţionare suficient de clară, potrivit sursei citate.

Locuinţele noi, bine amplasate, cu acces bun la transport şi la infrastructură, dezvoltate de companii cu reputaţie solidă şi cu eficienţă energetică mai bună au avut evoluţii mai bune. În schimb, locuinţele vechi, mai ales cele din blocuri nereabilitate termic, sunt dezavantajate de facturile mai mari la energie şi de costurile de întreţinere mai ridicate, conform sursei menţionate.

„Preţul rămâne important, dar cumpărătorii se uită tot mai atent şi la costurile care vin după achiziţie, de la energie şi întreţinere până la timpul petrecut în trafic. De aceea, vedem diferenţe tot mai mari între proiecte, nu o scădere generalizată a preţurilor. Locuinţele bine conectate, eficiente şi dezvoltate de companii cu o reputaţie solidă vor avea în continuare un avantaj, în timp ce proiectele mai slab poziţionate vor avea nevoie de discounturi sau oferte comerciale mai atractive pentru a susţine vânzările”, adaugă Gabriel Blăniţă.

Perspectivele pentru o revenire mai puternică a creditării s-au îndepărtat faţă de începutul anului. Cu inflaţia încă aproape de două cifre la jumătatea lui 2026, Banca Naţională este aşteptată să menţină dobânda-cheie la 6,50% până în 2027. Acest lucru amână reducerea costurilor de finanţare şi o revenire mai vizibilă a tranzacţiilor susţinute de credit, se arată în raport.

Şi contextul economic indică o revenire lentă. Colliers estimează o scădere de aproximativ 0,7% a PIB-ului în 2026, după ce la începutul anului anticipa o creştere de aproape 1%. Consolidarea fiscală continuă să pună presiune pe consum, iar ratingul suveran a fost menţinut la BBB- la sfârşitul lunii iulie, dar cu perspectivă negativă. În acelaşi timp, deficitul bugetar s-a redus la aproximativ 2% din PIB la jumătatea anului, de la 3,6% în perioada similară din 2025, un semnal favorabil, dar procesul de consolidare rămâne lung şi dependent inclusiv de stabilitatea politică şi de continuarea investiţiilor susţinute din fonduri europene. Pe termen mediu, cererea rămâne susţinută de nevoia reală de locuinţe. România are una dintre cele mai ridicate rate de supraaglomerare din Uniunea Europeană, iar marile oraşe au nevoie de locuinţe noi, eficiente şi bine conectate. Oferta redusă, dificultăţile de autorizare din ultimii ani şi cererea acumulată pot continua să susţină preţurile proiectelor bine amplasate, potrivit comunicatului.

În Bucureşti, infrastructura de transport va conta tot mai mult în alegerea unei locuinţe şi în deciziile dezvoltatorilor. Extinderea metroului, modernizarea liniilor de tramvai şi conexiunile mai bune dintre zonele periferice sau semicentrale şi marile centre de birouri pot creşte atractivitatea unor cartiere considerate astăzi secundare. Proiectele care combină accesul bun la transport cu servicii, spaţii verzi, eficienţă energetică şi o poziţionare clară vor avea astfel un avantaj tot mai evident în următorul ciclu de piaţă, se arată în comunicatul de presă remis redacţiei de către Colliers.