Colliers: România îşi continuă evoluţia către unul dintre cele mai atractive huburi industriale din Europa.

România continuă să câştige vizibilitate pe harta europeană a investiţiilor industriale şi logistice, într-un context în care companiile caută pieţe competitive pentru producţie, depozitare şi distribuţie, conform unui comunicat de presă remis redacţiei.

Două treimi dintre regiunile europene cu cel mai bun profil pentru activităţi de producţie se află în doar patru ţări - Polonia, Spania, România şi Franţa -, potrivit celei mai recente ediţii a raportului „ExCEEding Borders: CEE & Iberia: Driving Europe's Industrial Transformation”, publicat de Colliers. În cazul României, 36 de judeţe, echivalentul a aproape 9 din 10, se regăsesc în categoria celor mai atractive regiuni pentru investiţii industriale.

Cu un stoc total de peste 8 milioane de metri pătraţi de spaţii industriale şi logistice moderne la începutul anului 2026, dintre care aproape 3,9 milioane de metri pătraţi în Bucureşti, şi circa 450.000 de metri pătraţi în construcţie la nivel naţional, inclusiv 195.000 de metri pătraţi în zona Capitalei, România este a treia piaţă ca mărime din regiunea ECE-14, după Polonia şi Cehia, şi continuă să crească într-un ritm susţinut, alimentat de investiţii în producţie, logistică şi infrastructură. În acelaşi timp, ţara se numără printre pieţele regionale în care dezvoltarea de spaţii moderne şi eficiente energetic capătă tot mai multă tracţiune, pe fondul cererii crescute pentru clădiri sustenabile, certificate green şi adaptate cerinţelor tot mai stricte ale chiriaşilor, investitorilor şi finanţatorilor.

„Europa Centrală şi de Est nu mai este privită doar ca o regiune cu potenţial de creştere, ci devine tot mai mult un punct strategic pentru producţia europeană. Vedem deja acest lucru în discuţiile cu investitorii, unde România apare tot mai des pe lista scurtă a companiilor care îşi regândesc reţeaua de producţie, depozitare sau distribuţie în Europa. Aproape 9 din 10 judeţe din România sunt incluse în categoria regiunilor europene atractive pentru investiţii industriale, susţinute de costuri competitive, acces la forţă de muncă industrială şi stimulente pentru investiţii. Principalul punct sensibil rămâne infrastructura, însă şi aici progresul este vizibil. Dacă ritmul actual continuă, România are şanse reale să ajungă la aproximativ 2.000 de kilometri de autostradă până la finalul acestui deceniu, ceea ce ar însemna mai mult decât dublu faţă de nivelul din 2019”, explică Victor Coşconel, Partner în cadrul Colliers.

Cererea atinge un nou maxim, iar producţia câştigă teren

Evoluţia se vede şi în datele de piaţă. În 2025, cererea de spaţii industriale şi logistice din România a atins un nou maxim, cu aproape 1 milion de metri pătraţi închiriaţi, aproape dublu faţă de 2024. Creşterea a avut loc într-un context economic incert, ceea ce arată rezilienţa pieţei şi rolul tot mai important al României în reorganizarea lanţurilor de producţie şi distribuţie din Europa.

În acelaşi timp, consultanţii Colliers observă că structura cererii se schimbă. Dacă înainte de pandemie tranzacţiile pentru spaţii dedicate producţiei aveau o pondere redusă, de o singură cifră, în totalul închirierilor, în ultimii ani interesul pentru acest segment a crescut semnificativ. În prezent, activităţile de producţie reprezintă cel puţin 20% din suprafaţa închiriată anual, mult peste nivelurile de dinainte de 2020. În anii 2023-2024, segmentul de producţie a ajuns chiar să reprezinte peste o treime din cererea de închiriere, confirmând că interesul pentru astfel de spaţii nu mai este punctual, ci reflectă o schimbare structurală a pieţei. Tendinţa este susţinută de nearshoring, de îmbunătăţirea raportului dintre costuri şi productivitate şi de extinderea infrastructurii rutiere, care face tot mai multe oraşe regionale viabile pentru investiţii industriale.

În paralel, Bucureştiul rămâne principala piaţă industrială a ţării, însă ponderea Capitalei în cererea totală scade treptat spre jumătate sau chiar sub acest nivel, pe măsură ce oraşele regionale atrag tot mai multe investiţii. Vestul României, zonele apropiate de coridoarele europene de transport şi oraşele cu acces la forţă de muncă industrială devin tot mai relevante pentru proiecte de producţie, logistică, distribuţie şi build-to-suit..

„Vedem o tranziţie de la o piaţă dominată aproape exclusiv de logistică şi distribuţie către una mai complexă, în care producţia, logistica urbană, e-commerce-ul şi soluţiile build-to-suit contribuie împreună la dezvoltare. Pentru România, diferenţa faţă de pieţele mai mature nu trebuie privită ca un handicap, ci ca o oportunitate. Dintre marile segmente de real estate comercial, industrialul are probabil cel mai mare potenţial de creştere pe termen lung. Chiar dacă pot apărea fluctuaţii pe termen scurt, generate de incertitudini economice sau politice, fundamentele pieţei rămân solide”, adaugă Victor Coşconel.

Investitorii devin mai selectivi, dar fundamentele rămân solide

România rămâne competitivă şi prin indicatorii de piaţă. Rata de neocupare se situează în jurul nivelului de 5%, iar chiriile prime pentru spaţiile industriale moderne variază între 4,5 şi 5 euro pe metru pătrat pe lună, un nivel atractiv comparativ cu pieţele mai mature din regiune. Randamentele investiţionale pentru proiectele prime sunt estimate la aproximativ 7,75%, peste nivelurile din Cehia sau Slovacia, ceea ce menţine interesul investitorilor pentru active industriale de calitate, chiar într-o perioadă în care capitalul devine mai selectiv şi mai atent la fundamente.

La nivel regional, interesul investitorilor pentru spaţii industriale şi logistice rămâne solid, dar capitalul devine mai selectiv şi se orientează către pieţe, active şi proiecte cu fundamente clare. ECE-6 rămâne nucleul pieţei industriale şi logistice din Europa Centrală şi de Est, concentrând peste 80% din stocul modern al regiunii extinse şi cea mai mare parte a activităţii de închiriere. În total, stocul modern se apropie de 70 de milioane de metri pătraţi, iar la finalul anului 2025 aproape 5 milioane de metri pătraţi erau în construcţie. În acelaşi timp, creşte rolul capitalului domestic şi regional, care reprezintă deja 58% din volumele totale de investiţii, semn că piaţa se maturizează şi devine mai puţin dependentă de ciclurile externe de capital. Dezvoltatorii sunt însă mai prudenţi, iar proiectele noi sunt tot mai des susţinute de preînchirieri sau de cereri build-to-suit, ceea ce arată că piaţa intră într-o etapă de stabilizare, nu de corecţie.

Această stabilizare nu înseamnă însă că piaţa îşi încetineşte transformarea. Raportul Colliers arată că diferenţele devin tot mai clare între clădirile moderne, eficiente energetic şi aliniate standardelor ESG, şi stocul mai vechi. Activele de calitate, cu performanţă energetică bună, certificări internaţionale şi soluţii precum panouri fotovoltaice pe acoperiş, atrag cerere mai mare, au rate de ocupare mai bune şi rămân în atenţia investitorilor. În România, cerinţele ESG sunt deja tot mai prezente în procesele de închiriere şi investiţii, iar eficienţa energetică este tratată ca o condiţie esenţială de bănci, investitori şi chiriaşi internaţionali.

Noua hartă industrială a Europei: costuri, coridoare şi ESG

Un alt element important evidenţiat de raport este noua geografie industrială a Europei. Atractivitatea unei pieţe nu mai este definită doar de graniţele naţionale, ci şi de coridoarele care conectează producţia, furnizorii, infrastructura şi forţa de muncă. Unul dintre cele mai relevante exemple este coridorul dedicat vehiculelor electrice şi electronicelor din Europa Centrală şi de Est, care porneşte din nordul Poloniei, traversează zona industrială ceho-slovaco-maghiară şi ajunge până în vestul României şi Bulgaria. Acesta concentrează una dintre cele mai puternice zone de oportunitate industrială din Uniunea Europeană, susţinută de costuri competitive, stimulente pentru investiţii, reţele de furnizori şi tradiţie industrială.

Pentru România, raportul evidenţiază un profil competitiv mai ales la nivel de costuri, stimulente şi forţă de muncă. Ţara are unul dintre cele mai ridicate scoruri din regiune la capitolul stimulente şi unul dintre cele mai atractive profiluri de cost din Uniunea Europeană, iar forţa de muncă industrială rămâne un avantaj important. În acelaşi timp, scorurile mai reduse la infrastructură, scară şi dezvoltare industrială indică zonele în care progresul poate susţine următoarea etapă de creştere.

„Deciziile de localizare nu mai sunt luate doar la nivel de ţară, ci la nivel de regiune, oraş, coridor industrial şi ecosistem de furnizori. Pentru companiile care caută capacităţi de producţie cu necesar ridicat de forţă de muncă, Europa Centrală şi de Est rămâne una dintre cele mai atractive opţiuni din Europa. Pentru România, miza următorilor ani este să transforme avantajul de cost într-un avantaj structural, prin infrastructură mai bună, predictibilitate, forţă de muncă pregătită şi parcuri industriale moderne, capabile să susţină investiţii cu valoare adăugată mai mare”, precizează Victor Coşconel, Partner în cadrul Colliers.

România, între fereastra de oportunitate şi constrângerile de creştere

Pentru companii, momentul este important şi din perspectiva stimulentelor disponibile. Raportul notează că actuala hartă europeană a ajutoarelor regionale este valabilă până la finalul anului 2027, iar următorul ciclu ar putea aduce o reducere a intensităţii stimulentelor în regiunile care au recuperat o parte din decalaje. Din acest motiv, proiectele planificate pentru următorii ani trebuie să ia în calcul nu doar costurile şi disponibilitatea terenurilor, ci şi calendarul accesării sprijinului public.

Pe termen mediu, consultanţii Colliers estimează că România poate ajunge la un stoc de 10 - 12 milioane de metri pătraţi de spaţii industriale şi logistice moderne până la finalul deceniului, dacă tendinţele actuale se menţin. Ritmul de creştere va depinde însă de capacitatea pieţei de a răspunde unor constrângeri tot mai importante: accesul la infrastructură rutieră şi feroviară, disponibilitatea terenurilor bine conectate, capacitatea reţelelor de energie, accesul la apă în anumite zone industriale, accesul la forţă de muncă şi predictibilitatea cadrului economic şi fiscal.

Astfel, România are şansa de a-şi consolida rolul de hub industrial regional, nu doar pentru logistică şi distribuţie, ci şi pentru producţie uşoară, componente auto, electronică, aerospace, e-commerce şi activităţi cu valoare adăugată mai mare. Pentru investitori şi dezvoltatori, piaţa locală rămâne una dintre cele mai interesante din regiune tocmai pentru că are încă un decalaj important de recuperat faţă de economiile vecine mai dezvoltate. Pentru ocupanţi, România oferă o combinaţie greu de ignorat între costuri competitive, poziţie geografică, acces la pieţele vest-europene şi potenţial de dezvoltare regională.