DIKE-SUPLIMENT DEDICAT ACTIVITĂŢII DE DREPTInsecurităţi juridice privind înstrăinarea exploataţiilor agricole

Ziarul BURSA #Companii / 25 noiembrie

Cristina BOJICĂ

Cristina BOJICĂ

Cristina BOJICĂ, Avocat Asociat, Cabinet de Avocat GRUIA DUFAUT

Voi începe printr-un adevăr juridic ce este astăzi evident, nu însă şi banal, şi care este deseori încălcat, din păcate, cu consecinţe dintre cele mai grave în derularea afacerilor: "Principiul securităţii juridice este unul din elementele fundamentele ale preeminenţei dreptului, ce stă la baza oricărui stat de drept".

Acesta se aplică la multe niveluri: de la crearea normei legale, accesibilitatea şi previzibilitatea ei, aplicarea şi interpretarea legii de către instanţele judecătoreşti, până la executarea hotărârilor judecătoreşti.

În România, rapoartele succesive de monitorizare a reformelor în domeniul justiţiei elaborate de Comisia Euro­peană evidenţiază în continuare o nevoie sporită de securitate juridică, ca principal mijloc de combatere a corupţiei şi asigurare a unui acces mai usor şi efectiv la justiţie.

Principalul instrument pentru a atinge acest obiectiv este însă o legislaţie clară, transparentă şi predictibilă, care poate, la rândul său, să asigure încrederea legitimă în norma legală. Orice alt­ceva nu face decât să conducă la insecuritate, cu consecinţe imediate în raporturile juridice desfăşurate în domeniile vizate de respectivele norme.

Prezentul articol îşi propune să exemplifice o situaţie cauzatoare de insecuritate juridică în materia înstrăinării exploataţiilor agricole care deţin terenuri agricole situate în extravilan, astfel cum rezultă din dispoziţiile actuale ale legii nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării terenurilor agricole situate în extravilan ("Legea 17/2014").

Actul normativ în cauză a modificat semnificativ legislaţia privind vânzarea terenurilor agricole, între altele, prin lărgirea categoriilor de preemptori şi înăsprirea condiţiilor pe care trebuie să le îndeplinească anumite categorii de preemptori. Textul legii este însă neclar cu privire la necesitatea exercitării dreptului de preempţiune, inclusiv cu ocazia înstrăinării pachetului de control (părţi sociale/acţiuni) deţinut în cadrul societăţilor care au în proprietate terenuri agricole situate în extravilan şi care reprezintă mai mult de 25% din activele acestora.

Astfel, dispoziţiile legale (art. 4^2 alin. 2 din Legea nr.17/2014) prevăd că în cazul înstrăinării directe sau indirecte, înainte de împlinirea a opt ani de la cumpărare a pachetului de control al societăţilor care au în proprietate terenuri agricole situate în extravilan şi care reprezintă mai mult de 25% din activele acestora, vânzătorul are obligaţia de a plăti un impozit de 80% din diferenţa de valoare a terenurilor respective calculată pe baza grilei notarilor între momentul dobândirii terenurilor şi momentul înstrăinării pachetului de control.

În continuare, la alineatul imediat următor (art. 4^2 alin. 2 din Legea nr. 17/2014) se prevede că acestei situaţii (nu se înţelege care situaţie: înstrăinarea pachetului de control sau obligaţia de plată a impozitului de 80%) i se aplică în mod corespunzător (?!) dispoziţiile legale ale unui alt articol din lege (art. 16 din Legea nr. 17/2014).

Citind, prin trimitere, acest alt articol din lege, observăm că prevede faptul că înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan, fără res­pectarea dreptului de preempţiune sau fără obţinerea avizelor specifice ale Ministerului Apărării Naţionale, Minis­terului Culturii, structurilor locale sau centrale, după caz, este interzisă şi se sancţionează cu nulitatea absolută.

Întrebarea firească care se pune după citirea coroborată a acestor articole este care a fost intenţia legiuitorului. Iar la un răspuns ajungi doar după ce citeşti trei articole de lege diferite, fapt ce constituie dintr-un început o tehnică legislativă menită să creeze confuzie, într-o lege şi aşa greoaie.

În ce ne priveşte, luând în considerare conţinutul economic al întregii Legi nr. 17/2014, considerăm că se poate lesne interpreta că în situaţia înstrăinării directe sau indirecte, înainte de împlinirea termenului de opt ani de la cumpărare a pachetului de control al societăţilor care au în proprietate terenuri agricole situate în extravilan şi care reprezintă mai mult de 25% din activele acestora, trebuie respectat dreptul de preemptiune, respectiv obţinute avizele specifice din partea autorităţilor competente, sub sancţiunea nulităţii absolute.

La fel, este neclar şi momentul din care curge termenul de opt ani prevăzut de lege, respectiv dacă acest termen se calculează de la data cumpărării pachetului de control sau de la data cumpărării terenurilor, mai ales dacă avem în vedere baza de calcul a impozitului de 80%, care se raportează la valoarea "terenurilor respective".

În schimb, astfel de intrebări nu ar trebui să apară, dacă am avea de-a face cu o formulare clară şi fără echivoc a textului de lege şi dacă acest act normativ ar răspunde principiului securităţii juridice despre care vorbeam la începutul acestui articol.

În lipsa unui text clar, orice răspuns la aceste întrebări incumbă un anumit grad de risc, care trebuie asumat de proprietarii de teren, de investitori, de toţi cei implicaţi într-o astfel de tranzacţie, nemaivorbind de faptul că acesta dă naştere la interpretări arbitrare.

Mai mult, dacă în situaţia înstrăinării în condiţiile de mai sus a societăţilor care au în proprietate terenuri agricole situate în extravilan trebuie respectat dreptul de preempţiune, întrebarea care se pune este cum se exercită acest drept de preempţiune şi care este obiectul preempţiunii.

Nu există în prezent niciun text normativ care să instituie o procedură în acest sens. Singura procedură prevăzută este aceea de exercitare a preempţiunii la vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan, înstrăinarea pachetului de control al unei societăţi fiind, însă, cu totul diferită. Nu rămâne decât ca procedura preempţiunii vânzării terenurilor să se aplice "în mod corespunzător" înstrăinării pachetului de control... dar sub sancţiunea nulităţii absolute a operaţiunii !

Acesta este un exemplu grăitor de insecuritate juridică în raporturile contractuale, creat prin dispoziţii legale interpretabile, care conduc la asumarea de către investitorii în agricultură a unor riscuri juridice care au consecinţe deosebit de importante, la tranzacţii din ce în ce mai complexe şi la nevoia mai mare de consultanţă de specialitate.

O astfel de situaţie ar fi putut fi uşor evitată printr-o exprimare clară de către legiuitor a intenţiei sale, precum şi, în cazul în care intenţia este aceea de exercitare a dreptului de preempţiune la înstrăinarea pachetului de control al societăţilor agricole, prin stabilirea unei proceduri corespunzătoare care să reglementeze exercitarea acestui drept de preempţiune. Doar astfel persoanele interesate (proprietari de terenuri, investitori etc.) ar putea cunoaşte obligaţiile ce le revin, le-ar putea respecta şi ar putea să proiecteze rezultatul operaţiunilor juridice pe care doresc să le realizeze.

În alte legislaţii din ţările Uniunii Europene, de exemplu în cea franceză, există drept de preempţiune la înstrăinarea titlurilor participative într-o societate agricolă, iar legea stabileşte în mod clar de către cine se exercită acest drept, în ce situaţii, în ce condiţii şi conform cărei proceduri. De asemenea, tot în Franţa există în prezent şi un proiect de lege pentru obţinerea unor avize complementare în cazul înstrăinării majorităţii titlurilor participative ale unui societăţi agricole.

Aşadar, problema nu o reprezintă existenţa în sine a unui drept de preempţiune la înstrăinarea pachetului majoritar al societăţilor care au în proprietate terenuri agricole, ci lipsa unei reglementări explicite, transparente şi previzibile care să confere securitate juridică şi încredere legitimă într-un domeniu deosebit de important cum este cel al agriculturii.

Este nevoie de o intervenţie rapidă, clarificatoare, din partea legiuitorului, care are la îndemână două soluţii : dezbaterea şi aprobarea proiectului de modificare a Legii nr. 17/2014 aflat deja de prea mult timp în Camera Deputaţilor sau adoptarea prin ordonanţă de urgenţă a clarificărilor sus-invocate, pentru a putea asigura realizarea tranzacţiilor în acest domeniu, în condiţii de transparenţă şi securitate legis­lativă.

Am dorit să atrag atenţa prin acest articol asupra unei interpretări legislative care ar trebui avută în vedere în cazul înstrăinării directe sau indirecte, înainte de împlinirea a opt ani de la cumpărare, a pachetului de control al societăţilor care au în proprietate terenuri agricole situate în extravilan şi care reprezintă mai mult de 25% din activele acestora.

În egală măsură, am dorit să atrag atenţia şi asupra importanţei aplicabilităţii practice a unui principiu juridic care nu trebuie să rămână doar la nivel declarativ - acela al securităţii juridice şi al încrederii legitime.

Cotaţii Internaţionale

vezi aici mai multe cotaţii

Bursa Construcţiilor

www.constructiibursa.ro

PREŢUL SĂNĂTĂŢII

Dtlawyers
BTPay
Apanova
GRAMPET GROUP
Electromagnetica
ifep.ro
UNNPR

Curs valutar BNR

26 Noi. 2021
Euro (EUR)Euro4.9491
Dolar SUA (USD)Dolar SUA4.3869
Franc elveţian (CHF)Franc elveţian4.7398
Liră sterlină (GBP)Liră sterlină5.8407
Gram de aur (XAU)Gram de aur255.1246

convertor valutar

»=
?

mai multe cotaţii valutare

Cotaţii Emitenţi BVB
Bursele din regiune
romaniansmartcity.ro
Cotaţii fonduri mutuale
Teatrul Național I. L. Caragiale Bucuresti
Pagini Aurii
Carte - Golden calf - the meaning of interest rate
Carte - The crisis solution terminus a quo
www.agerpres.rowww.dreptonline.rowww.hipo.ro