Analiză Storia: 40.000 de lei net pe lună - nivelul salarial minim pentru a cumpăra o locuinţă de lux în România

Achiziţia unei locuinţe de lux în România necesită un salariu lunar net de cel puţin 40.000 de lei, potrivit unei analize realizate de Storia şi remisă într-un comunicat redacţiei. În Bucureşti, unde preţurile sunt cele mai ridicate, pragul salarial minim ajunge la aproape 57.000 de lei pe lună pentru a accesa un credit ipotecar pe 30 de ani cu 20% avans şi o rată de îndatorare de 30%.

Redăm mai jos analiza Storia:

„Pentru a cumpăra o proprietate de lux în România printr-un credit ipotecar pe 30 de ani cu 20% avans şi o rată de îndatorare de 30% ai nevoie de un salariu de cel puţin 40.000 de lei pe lună. În Bucureşti, o astfel de proprietate necesită un salariu minim de aproape 57.000 de lei pe lună.

La fel ca în cazul a numeroase bunuri şi servicii, piaţa imobiliară este în general una dinamică, în care preţurile pot varia în intervale scurte de timp în funcţie de numeroşi factori, inclusiv în funcţie de cerere şi ofertă. Este şi motivul pentru care, pentru a defini segmentul proprietăţilor de lux, industria imobiliară evită utilizarea unor praguri fixe de preţ şi mizează în general pe o regulă mai flexibilă, care ia în calcul toate proprietăţile disponibile la vânzare.

Astfel, specialiştii de pe piaţa imobiliară consideră că segmentul locuinţelor de lux este format în general din cele mai scumpe 5% dintre proprietăţile disponibile la vânzare la un moment dat. Preţul mediu al proprietăţilor care se încadrează în acest segment de 5% este considerat preţul unei locuinţe de lux în oraşul sau ţara respectivă.

Pe baza acestei metodologii, în primele 6 luni ale anului, în principalele 10 judeţe ale ţării au existat aproape 16.800 de locuinţe disponibile care se încadrau în segmentul de lux, potrivit anunţurilor de vânzare de case şi apartamente publicate pe platforma Storia. Dintre acestea, aproximativ 7.400 de locuinţe se află în Bucureşti, iar alte 3.400 de locuinţe în Cluj şi aproape 2.800 în Ilfov. Împreună, Capitala şi cele două judeţe formează 81% din oferta de locuinţe de lux din principalele 10 judeţe ale ţării.

Datele centralizate de pe platforma Storia arată că preţul minim pentru o locuinţă de lux este de 349.000 de euro în cele 10 judeţe analizate. În schimb, preţul maxim variază puternic şi este de 7,5 milioane de euro pentru o proprietate din Bucureşti şi 3,4 milioane de euro pentru o locuinţă din Cluj. De asemenea, preţurile maxime depăşesc două milioane de euro şi în Constanţa (2,9 milioane de euro) sau Braşov (2,35 milioane de euro).

În medie, proprietăţile de lux din Bucureşti sunt cele mai scumpe din ţară, cu un preţ mediu de 641.235 de euro, iar acestea sunt urmate de proprietăţile din judeţele Ilfov (591.912 de euro) şi Constanţa (551.575 de euro). Între timp, judeţele Cluj şi Braşov ocupă „doar” locurile 4 şi 5 cu preţuri medii de 534.814 şi 533.102 de euro, în ciuda faptului că reşedinţele de judeţ sunt cele mai scumpe din ţară atunci când este luat în considerare preţul pe metru pătrat pentru toate locuinţele disponibile la vânzare, indiferent de segment.

În acelaşi timp, singurele judeţe dintre cele 10 analizate în care preţul mediu al unei astfel de proprietăţi este mai mic de 500.000 de euro sunt Sibiu, Timiş, Dolj şi Bihor.

În nouă dintre cele 10 judeţe analizate, proprietăţile de lux de pe piaţa secundară au un preţ mediu mai mare decât proprietăţile de lux de pe piaţa primară, care nu au mai fost tranzacţionate până acum. Cele mai mari diferenţe sunt în Braşov, unde în medie o locuinţă de lux de pe piaţa secundară, respectiv care a mai fost locuită, este cu 35% mai scumpă decât una nouă, în timp ce în Bucureşti preţurile medii de pe piaţa secundară sunt cu aproape 27% mai mari decât la locuinţele similare nou construite. Singura excepţie de la această regulă este Dolj, acolo unde locuinţele vechi sunt cu 1,2% mai ieftine decât cele de pe piaţa secundară. Una dintre explicaţiile acestui fenomen este că în centrul marilor oraşe, acolo unde preţurile sunt în general mai mari, există preponderent imobile vechi, în timp ce construcţiile noi au fost realizate în special în afara zonelor centrale.

Preţul unei proprietăţi de lux este determinat de numeroşi factori, printre care numărul de camere, suprafaţa utilă, facilităţile de care dispune sau poziţionarea geografică.

De exemplu, cea mai scumpă proprietate listată în ultimele şase luni în România a fost un penthouse cu vedere panoramică configurat cu 6 camere şi o suprafaţă utilă de 480 de metri pătraţi. Proprietatea se afla în zona Floreasca din Bucureşti, avea 3 locuri de parcare, iar preţul solicitat era 7,5 milioane de euro.

De asemenea, în zona Dorobanţi din Capitală se remarcă o proprietate listată pentru 2,99 milioane de euro. Aceasta se află la etajul 2 al unui bloc cu 4 etaje construit în anul 2007, are 4 camere, o suprafaţă utilă de 280 de metri pătraţi, iar printre dotări se numără un şemineu. În plus, ambele dormitoare au băi proprii şi există inclusiv o cameră pentru spălătorie cu grup sanitar propriu şi intrare secundară din casa scării.

La Cluj-Napoca, o casă cu 6 camere şi suprafaţă utilă de 300 de metri pătraţi este disponibilă în cartierul Făget pentru 2,95 de milioane de euro. Casa este poziţionată pe o stradă privată, iar printre facilităţi se numără o zonă de relaxare cu piscină, bar şi jacuzzi, trei dormitoare cu băi proprii sau o spălătorie, iar pe terenul de 3.300 de metri pătraţi sunt amenajate inclusiv un teren de tenis, un iaz şi un foişor.

Între timp, o casă cu 8 camere şi suprafaţă de 500 de metri pătraţi construită în Braşov în 1995 se vinde cu 2,35 milioane de euro. Configurată pe 3 etaje şi mansardă, locuinţa oferă 4 băi şi două bucătării mobilate, dar şi un şemineu în living.

Potrivit normelor Băncii Naţionale a României (BNR), în ţara noastră, pentru creditele ipotecare acordate în lei, avansul minim este de 15% în cazul persoanelor care nu deţin o altă proprietate şi de 25% în cazul persoanelor care deţin deja o altă proprietate.

De asemenea, normele BNR impun un grad de îndatorare de cel mult 40%, ceea ce înseamnă că valoarea ratei nu trebuie să depăşească 40% din salariu, însă în practică băncile recomandă un grad de îndatorare mai mic pentru o protecţie sporită în cazul apariţiei unor probleme economice la nivel naţional sau personal.

În plus, potrivit datelor publicate de BNR, dobânda medie pentru creditele ipotecare în sold la nivel naţional era de 6,8% în luna mai 2025. Această dobândă medie reflectă dobânzile plătite în prezent de persoanele cu credite ipotecare în derulare, indiferent că au fost contractate recent sau în urmă cu 5, 10 sau 15 ani. Practic, această dobândă medie calculată de BNR este mai relevantă pe termen lung comparativ cu dobânzile afişate în prezent de bănci, întrucât acestea se bazează pe un indice IRCC a cărui valoare este în prezent de 5,55%, dar care variază trimestrial şi la care fiecare bancă adaugă o marjă.

Pentru a calcula caracteristicile unui credit ipotecar pentru o proprietate de lux din România, am luat în calcul o serie de reguli care se aplică în mod uzual pe plan internaţional în astfel de situaţii, şi anume un credit ipotecar pe 30 de ani cu avans de 20% din valoarea proprietăţii şi un grad de îndatorare de 30%, care prevede ca cel mult 30% din salariile nete lunare să fie alocate pentru plata ratei.

Aceste reguli sunt compatibile inclusiv cu cerinţele BNR în vigoare menţionate anterior, iar dobânda luată în calcul pentru un credit ipotecar pentru o proprietate de lux din România este de 6,8%, similară cu cea mai recentă dobândă medie calculată de BNR.

Într-un astfel de scenariu, calculele arată că cea mai mică rată pentru un astfel de credit este de aproximativ 12.000 de lei pe lună, ceea ce înseamnă că salariul necesar pentru a respecta regula de 30% este de cel puţin 40.000 de lei pe lună, echivalent cu aproximativ 8.000 de euro pe lună.

Aceste date sunt valabile pentru proprietăţile din Bihor, Dolj şi Timiş, în timp ce pentru o locuinţă din Bucureşti rata este de aproximativ 17.000 de lei pe lună, astfel că salariul lunar necesar ajunge la aproape 57.000 de lei, echivalent cu aproximativ 11.200 de euro pe lună.

Iată principalele repere pentru achiziţionarea unei proprietăţi de lux în România prin credit ipotecar în Bucureşti şi cele 9 judeţe incluse în analiză:

Bucureşti:

-Preţul mediu al unei proprietăţi de lux: 641.235 de euro

-Rata lunară pentru un credit ipotecar: 16.988 lei

-Salariul minim net lunar necesar: 56.568 lei

-Salariul mediu net în Bucureşti: 6.690 lei

Ilfov:

-Preţul mediu al unei proprietăţi de lux: 591.912 de euro

- Rata lunară pentru un credit ipotecar: 15.682 lei

-Salariul minim net lunar necesar: 52.221 lei

-Salariul mediu net în judeţul Ilfov: 5.326 lei

Constanţa:

-Preţul mediu al unei proprietăţi de lux: 551.575 de euro

-Rata lunară pentru un credit ipotecar: 14.615 lei

- Salariul minim net lunar necesar: 48.668 lei

-Salariul mediu net în judeţul Constanţa: 4.840 lei

Cluj:

- Preţul mediu al unei proprietăţi de lux: 534.814 de euro

-Rata lunară pentru un credit ipotecar: 14.168 lei

-Salariul minim net lunar necesar: 47.180 lei

-Salariul mediu net în judeţul Cluj: 6.245 lei

Braşov:

-Preţul mediu al unei proprietăţi de lux: 533.102 de euro

-Rata lunară pentru un credit ipotecar: 14.122 lei

-Salariul minim net lunar necesar: 47.028 lei

-Salariul mediu net în judeţul Braşov: 5.214 lei

Iaşi:

-Preţul mediu al unei proprietăţi de lux: 506.609 de euro

-Rata lunară pentru un credit ipotecar: 13.421 lei

-Salariul minim net lunar necesar: 44.693 lei

-Salariul mediu net în judeţul Iaşi: 5.177 lei

Sibiu:

-Preţul mediu al unei proprietăţi de lux: 491.465 de euro

-Rata lunară pentru un credit ipotecar: 13.020 lei

-Salariul minim net lunar necesar: 43.357 lei

-Salariul mediu net în judeţul Sibiu: 5.667 lei

Timiş:

-Preţul mediu al unei proprietăţi de lux: 476.974 de euro

-Rata lunară pentru un credit ipotecar: 12.639 lei

-Salariul minim net lunar necesar: 42.088 lei

-Salariul mediu net în judeţul Timiş: 6.649 lei

Dolj:

-Preţul mediu al unei proprietăţi de lux: 472.048 de euro

-Rata lunară pentru un credit ipotecar: 12.507 lei

-Salariul minim net lunar necesar: 41.648 lei

-Salariul mediu net în judeţul Dolj: 4.750 lei

Bihor:

- Preţul mediu al unei proprietăţi de lux: 458.743 de euro

-Rata lunară pentru un credit ipotecar: 12.156 lei

-Salariul minim net lunar necesar: 40.481 lei

-Salariul mediu net în judeţul Bihor: 4.506 lei

Raportat la venituri, accesibilitatea locuinţelor de lux diferă semnificativ de la un judeţ la altul. Cele mai recente date despre salariul mediu net pe judeţe au fost publicate de Institutul Naţional de Statistică pentru luna noiembrie 2024.

Întrucât analiza ofertei de locuinţe de lux acoperă primele 6 luni ale anului, calculele rezultate oferă o perspectivă realistă cu privire la gradul de accesibilitate al acestui segment din piaţa imobiliară.

Cel mai bun raport între salariul mediu net şi preţul mediu al unei proprietăţi de lux este în Timiş. Astfel, salariul mediu net în judeţul Timiş este de 6.649 lei pe lună, ceea ce înseamnă că locuitorii au nevoie de un salariu de 6,3 ori mai mare decât salariul mediu net pentru a putea contracta un credit ipotecar pentru o proprietate de lux din acest judeţ.

Principala explicaţie este că salariul mediu net din judeţul Timiş este al doilea cel mai mare din ţară după Bucureşti, însă în acelaşi timp Timiş ocupă „doar” locul 8 în topul judeţelor cu cele mai scumpe proprietăţi de lux.

Între timp, Cluj şi Sibiu ocupă următoarele două poziţii în topul accesibilităţii, întrucât în ambele situaţii cumpărătorii au nevoie de un salariu de 7,6 - 7,7 ori mai mare decât salariul mediu net din judeţele în care locuiesc.

La polul opus al clasamentului se află patru judeţe în care locuitorii au nevoie de un salariu de cel puţin 9 ori mai mare decât salariul mediu net pentru a putea obţine un credit ipotecar pentru o proprietate de lux.

Astfel, cele mai mari dezechilibre între salarii şi preţuri sunt în Constanţa şi Ilfov, acolo unde un localnic are nevoie de un salariu de aproximativ 10 ori mai mare decât salariul mediu net din judeţul în care locuieşte pentru a se încadra la un credit ipotecar. Explicaţia pentru aceste dezechilibre este că locuitorii din judeţele Constanţa şi Ilfov au printre cele mai mici salarii medii nete dintre cele 10 judeţe analizate (4.840 lei şi, respectiv, 5.326 lei), dar în acelaşi timp au cele mai scumpe proprietăţi de lux, cu excepţia Capitalei.

Totuşi, merită menţionat că, spre deosebire de celelalte judeţe, în Ilfov există numeroşi proprietari care lucrează preponderent în Bucureşti, acolo unde salariul mediu net este cel mai mare din ţară (6.690 lei).

În judeţele Bihor şi Braşov, locuitorii au nevoie de echivalentul a 9 salarii medii nete lunar pentru a contracta un astfel de credit, însă din motive diametral opuse. Pe de o parte, Bihor are cel mai mic preţ mediu pentru astfel de locuinţe (459.000 de euro), dar şi cel mai mic salariu mediu net (4,506 lei). Pe de altă parte, Braşov este undeva la jumătatea clasamentului atât ca preţ mediu (533.000 de euro), cât şi ca salariu mediu net (5.214 lei).

În acest context, cele 8,5 salarii medii lunare necesare pentru achiziţionarea unei proprietăţi de lux plasează Bucureştiul undeva la mijloc, în condiţiile în care salariul mediu net este doar cu puţin peste cel din Cluj (6.690 lei), în timp ce proprietăţile de lux sunt aici cele mai scumpe din întreaga ţară (641.235 de euro).

De altfel, luând în calcul ultimele 6 luni, în Bucureşti au fost identificate atât cea mai scumpă proprietate de lux din România, cât şi proprietatea de lux cu cea mai mare suprafaţă utilă:

-Cea mai scumpă proprietate - un penthouse de 7,5 milioane de euro din zona Floreasca, cu 6 camere şi o suprafaţă utilă de 480 de metri pătraţi.

-Proprietatea de lux cu cea mai mare suprafaţă utilă: o vilă cu 500 de metri pătraţi utili amplasată în cartierul Primăverii. Construcţia a fost realizată în perioada interbelică în stil arhitectonic neoromânesc, iar în 2023 a intrat într-un amplu proces de consolidare, reabilitare şi amenajare.

Cu mici diferenţe, în această categorie de accesibilitate intră şi locuitorii din Iaşi şi Dolj, care au nevoie de echivalentul a 8,6 - 8,8 salarii medii nete din judeţul de origine pentru un credit ipotecar dedicat achiziţionării unei proprietăţi de lux.

Astfel, achiziţionarea unei proprietăţi de lux în România prin intermediul unui credit ipotecar implică un efort financiar semnificativ care necesită, în funcţie de judeţ, un salariu lunar care să fie de 6 până la de 10 ori mai mare comparativ cu salariul mediu net din judeţul în care se află proprietatea respectivă”.