Colliers: Mai mult de jumătate din stocul modern de retail din România are o vechime de peste 15 ani. Investiţiile se mută spre renovare şi repoziţionare

Piaţa de retail din România intră într-o nouă etapă de maturizare, în care investiţiile se mută tot mai mult de la dezvoltări noi către modernizarea şi repoziţionarea proiectelor existente, arată raportul „ExCEEding Borders Retail 2026: Maintaining Retail Excellence and Restoring Potential”, publicat recent de Colliers, potrivit unui comunicat de presă remis redacţiei. Aproximativ 53% din stocul modern de retail din România are peste 15 ani, iar în Bucureşti, ponderea ajunge la 59%, cu toate că aceste procente sunt uşor mai mici decât media regională. La nivelul pieţelor analizate din Europa Centrală şi de Est şi din regiunea baltică, circa 20 de milioane de metri pătraţi, adică aproape două treimi din stocul total de 33,3 milioane de metri pătraţi, au peste 15 ani, iar peste 10,6 milioane de metri pătraţi au mai mult de 20 de ani, conform sursei.

Această structură a stocului pune tot mai mult accent pe investiţiile în proiectele existente, subliniază consultanţii Colliers. Proprietarii se concentrează pe renovare, eficientizare, ajustarea mixului de chiriaşi şi introducerea unor funcţiuni noi, de la restaurante şi divertisment la fitness, sănătate, wellness şi servicii. Raportul acoperă Bulgaria, Cehia, Ungaria, Polonia, România, Slovacia, Estonia, Letonia şi Lituania şi analizează centrele comerciale şi proprietăţile moderne de retail cu o suprafaţă închiriabilă de peste 5.000 de metri pătraţi, pe baza datelor disponibile la finalul primului semestru din 2026, potrivit comunicatului de presă.

Spre deosebire de unele pieţe vest-europene, unde proiectele comerciale care şi-au pierdut relevanţa sunt tot mai des transformate în proiecte rezidenţiale, logistice sau mixte, în Europa Centrală şi de Est multe active mature rămân competitive şi bine ocupate, în contextul în care stocul total pe cap de locuitor este ceva mai redus. De aceea, modernizarea este adesea preferată unei reconversii complete şi nu înseamnă doar schimbări vizibile pentru clienţi. Pe lângă design, funcţionalitate şi oferta comercială, proprietarii investesc tot mai mult în infrastructură, sisteme tehnice şi tehnologii noi, pentru a menţine proiectele relevante şi competitive pe termen lung, informează sursa citată.

„Piaţa de retail din România a ajuns într-o etapă firească de maturizare. Multe dintre centrele comerciale dezvoltate în anii 2000 au în continuare poziţii bune în piaţă, dar aşteptările consumatorilor şi retailerilor s-au schimbat. Nu mai este suficientă doar o renovare de imagine. Proprietarii trebuie să regândească mixul de chiriaşi, experienţa clienţilor, eficienţa clădirii şi rolul proiectului în comunitate. Pentru activele bine amplasate, astfel de investiţii pot prelungi ciclul de viaţă şi pot crea valoare fără a fi nevoie de o reconstrucţie completă”, explică Simina Niculita, Director | Partener | Retail Agency la Colliers, conform comunicatului de presă.

În România, însă, nu toate proiectele mature au aceleaşi perspective. Activele foarte vechi, mai ales cele din zone secundare, pot necesita investiţii greu de justificat, în timp ce proiectele mai vechi, dar bine amplasate, inclusiv în zone centrale, pot susţine renovări ample sau chiar redezvoltări. Pentru centrele construite în ultimele două-trei decenii, accentul cade mai ales pe modernizare şi repoziţionare, astfel încât să rămână relevante într-o piaţă tot mai competitivă. Interesul pentru regenerarea urbană, alături de oferta limitată de terenuri bine amplasate, creşte atractivitatea unor astfel de active pentru investitori, potrivit sursei citate.

Datele arată şi dimensiunea acestei nevoi de adaptare, în condiţiile în care aproximativ 41% din stocul modern de retail din România are între 16 şi 20 de ani, iar alte 19% dintre spaţii au între 11 şi 15 ani. Doar circa 15% din stoc a fost dezvoltat în ultimii cinci ani. În Bucureşti, 59% din stoc are peste 15 ani, faţă de 84% în Budapesta, 76% în Riga, 70% în Varşovia, 63% în Praga şi 62% în Vilnius. Datele Colliers subliniază, în egală măsură, şi dinamismul transformării pieţei locale din ultimii ani. Dacă 15% din stocul existent în România a fost livrat în ultimii 5 ani, în Polonia sau Ungaria, procentul este de doar 3-4%, în timp ce în Cehia - de 9%, conform comunicatului de presă.

În paralel, se schimbă şi rolul centrelor comerciale. Restaurantele, zonele de divertisment, fitnessul, serviciile medicale, wellness-ul, co-working-ul şi funcţiunile pentru comunitate ocupă un loc tot mai important în mix, oferind mai multe motive de vizită şi fiind mai puţin expuse concurenţei din online. Tendinţa este susţinută şi de schimbarea consumului: deşi populaţia îmbătrâneşte, veniturile şi puterea de cumpărare cresc, iar în marile oraşe cererea se orientează tot mai mult către servicii, sănătate şi timp liber, informează sursa citată.

Un exemplu concret la care a participat şi Colliers, prin servicii de consultanţă şi închiriere pentru o astfel de repoziţionare, este Agora Mall din Arad. Proiectul, cu o suprafaţă de aproximativ 36.000 de metri pătraţi şi dezvoltat în 2008-2009, ajunsese aproape complet neocupat în 2017-2018, după pierderea ancorei alimentare. Noul proprietar a ales modernizarea şi repoziţionarea în locul unei reconstrucţii complete, iar centrul s-a redeschis în august 2025 cu un concept care combină retailul cu restaurante, servicii, cinema, fitness şi divertisment, conform comunicatului de presă.

Alte exemple de proiecte în curs de desfăşurare, pentru care Colliers oferă servicii de consultanţă, sunt Unirea Bucureşti şi Unirea Braşov, unde spaţiul închiriabil va fi restructurat integral şi alocat unui mix larg de funcţiuni, pentru a răspunde nevoilor comunităţilor din imediata apropiere, dar şi pentru a atrage o gamă mai largă de consumatori din cele două oraşe, informează sursa citată.

Retail park-urile se află însă într-o etapă diferită. Fiind, în general, mai noi decât centrele comerciale tradiţionale, beneficiază încă de cerere solidă din partea retailerilor. Investiţiile se concentrează mai ales pe eficienţă energetică, criterii ESG, servicii, accesibilitate şi experienţa clienţilor. Formatul rămâne atractiv în special în oraşele mici şi medii, unde proximitatea şi costurile de operare susţin în continuare dezvoltarea, conform comunicatului de presă.

„Vârsta unui centru comercial nu este singurul criteriu care arată dacă proiectul trebuie renovat, extins sau reconvertit. Contează amplasarea, zona pe care o deserveşte, gradul de ocupare, concurenţa şi cât de uşor poate fi adaptată clădirea. În unele cazuri, sunt suficiente un mix mai bun de chiriaşi şi modernizarea spaţiilor. În altele, pot fi necesare extinderi, schimbarea formatului sau introducerea unor funcţiuni noi. În România, unde terenurile bine amplasate în marile oraşe sunt tot mai greu de găsit, repoziţionarea proiectelor existente poate deveni o opţiune tot mai atractivă pentru investitori”, adaugă Liana Dumitru, Director Retail Agency la Colliers, potrivit sursei citate.

Pe termen mediu, raportul Colliers arată că piaţa de retail din regiune se va concentra mai puţin pe dezvoltarea de spaţii noi şi mai mult pe adaptarea celor existente. Digitalizarea, schimbările demografice şi cerinţele de sustenabilitate vor accelera această transformare, iar centrele comerciale vor combina tot mai mult retailul cu servicii, restaurante, zone de petrecere a timpului liber, sănătate, wellness şi spaţii dedicate comunităţii, conform comunicatului de presă.