Creşterea dobânzilor pregăteşte terenul pentru o restructurare masivă a pieţelor imobiliare

În timp ce băncile centrale din Marea Britanie, SUA şi zona euro au păstrat dobânzile de politică monetară relativ stabile, dobânzile pentru creditele ipotecare au crescut semnificativ. Această divergenţă are efecte negative majore asupra proprietarilor de locuinţe şi potenţialilor cumpărători, iar semnele indică un posibil punct de cotitură istoric pentru pieţele imobiliare din Statele Unite şi Canada până în Australia şi Noua Zeelandă.

Un articol recent din The Telegraph avertizează că "averea imobiliară a Marii Britanii este în pericol de colaps", pe fondul intrării pieţei într-o corecţie prelungită după aproape patru decenii de creştere neîntreruptă a preţurilor.

De ce cresc ratele ipotecare dacă băncile centrale nu au majorat dobânzile? Explicaţia porneşte de la amplificarea aşteptărilor inflaţioniste pe pieţele financiare, ca urmare a persistenţei efectelor războiului din Golf.

Astfel, investitorii cer randamente mai mari pentru obligaţiunile guvernamentale, iar dobânzile creditelor ipotecare sunt direct legate de aceste costuri, iar această creştere reduce semnificativ puterea de cumpărare a gospodăriilor.

Două cauze structurale principale au alimentat bulele imobiliare din ultimele decenii. În primul rând a fost adoptarea pe scară largă a regimului de ţintire a inflaţiei de către băncile centrale.

Băncile centrale s-au concentrat exclusiv pe indicele preţurilor de consum (IPC) şi au ignorat preţurile activelor financiare şi ale locuinţelor. În aceste condiţii, dobânzile de politică monetară au fost menţinute la un nivel scăzut artificial şi au stimulat acordarea creditelor ipotecare, fără a reacţiona la creşterea explozivă a preţurilor caselor.

Criza creditelor subprime din 2008, care a fost o consecinţă directă a unei bule imobiliare, s-a format şi a izbucnit în timp ce inflaţia era ţinută sub control.

Economistul britanic Charles Goodhart, fost consilier în cadrul Băncii Angliei, a avertizat încă din 1975 că atunci când un indicator devine un obiectiv, încetează să mai fi un bun indicator, însă avertismentul său a fost ignorat.

A doua influenţă majoră vine de la Acordurile Basel privind adecvarea capitalului bancar, prin care este acordat un tratament preferenţial creditelor imobiliare: o banca trebuie să aloce mai puţin capital pentru un credit ipotecar (risc mai mic estimat) decât pentru un credit acordat companiilor. Acest lucru a direcţionat masiv lichidităţi către piaţa locuinţelor, amplificând ciclul de creştere.

Conform normelor din Basel II, creditele ipotecare puteau avea o pondere de risc de până la 35% dacă se îndeplineau criterii stricte, ceea ce însemna că o bancă trebuia să deţină un capital mult mai redus pentru un credit ipotecar decât pentru un împrumut corporativ, în cazul căruia ponderea de risc putea ajunge la 100%.

Acest tratament preferenţial a făcut creditarea ipotecară foarte profitabilă şi atractivă şi a canalizat sume uriaşe de capital către pieţele imobiliare. Mai mult, a contribuit substanţial la financiarizarea sectorului imobiliar. Acum, pe măsură ce preţurile cad, aceleaşi reguli accentuează contracţia creditării.

Acordul Basel III a introdus noi reguli, inclusiv utilizarea raportului împrumut-valoare (LTV) în stabilirea ponderilor de risc, astfel încât să fie limitată creditarea excesivă.

Cu toate acestea, regimul anterior, aplicat timp de decenii, a contribuit la crearea unui efect de avere imobiliară de mai multe trilioane de dolari, atât la nivelul economiilor dezvoltate cât şi la nivelul unor economii emergente, care a creat o dependenţă extrem de periculoasă la nivelul economiilor naţionale.

Intrarea preţurilor proprietăţilor imobiliare rezidenţiale pe o tendinţă de scădere poate avea un efect de domino asupra economiei reale.

Astfel, temperarea "efectului de avuţie" va conduce la reducerea cheltuielilor gospodăriilor şi la reducerea capacităţii de împrumut a firmelor mici.

În plus, construcţiile de locuinţe pot fi afectate negativ, aşa cum se întâmplă în Noua Zeelandă, unde s-a atins un minim al ultimilor 10 ani.

Pe de altă parte, declinul preţurilor face tot mai dificilă refinanţarea creditelor ipotecare, aşa cum este cazul în Canada.

Cele mai recente date de la Canada Real Estate Association (CREA) arată o scădere cu peste 20% a indicelui preţurilor locuinţelor din Canada în luna mai 2026 faţă de maximul înregistrat în martie 2022.

În aceste condiţii, aproape 10% dintre cei care au un credit ipotecar în zona metropolitană Toronto, unde declinul a depăşit 26%, nu îşi vor putea refinanţa creditul în 2027, conform datelor băncii centrale preluate de Globe and Mail.

Debitorii care îndeplinesc condiţiile pentru refinanţare se vor confrunta cu rate lunare mult mai mari, pe fondul creşterii dobânzilor, iar această reducere a venitului disponibil va avea efecte la nivel economiei naţionale.

Pe fondul menţinerii tendinţei de creştere a preţurilor de pe piaţa imobiliară din Australia, profesorul Steve Keen, autorul cărţii "A New Economics: A Manifesto" avertizează că "obsesia Australiei cu piaţa imobiliară este una dintre cele mai mari slăbiciuni", deoarece "creşterea preţurilor locuinţelor nu este un semn de prosperitate", în condiţiile în care "preţurile locuinţelor cresc din cauza creşterii creditului ipotecar, care nu este productiv".

Menţinerea la un nivel ridicat a presiunilor inflaţioniste şi primele decizii de majorare a dobânzilor de politică monetară, cum s-a întâmplat la ultima şedinţă a BCE, indică noi creşteri ale presiunilor asupra pieţelor imobiliare.

Noul context economic şi geopolitic pare să arate că piaţa imobiliară "unidirecţională" nu mai este o certitudine la nivelul economiilor dezvoltate, deoarece divergenţa actuală dintre ratele dobânzilor de politică monetară şi costurile creditelor ipotecare nu este doar problemă tehnică, ci un semnal că pieţele obligaţiunilor impun disciplina acolo unde băncile centrale au ezitat.

În aceste condiţii, investitorii vor fi nevoiţi să-şi schimbe percepţia asupra proprietăţilor imobiliare rezidenţiale şi să le trateze ca pe un activ ciclic obişnuit, nu ca pe un activ care oferă randamente reale pozitive pe termen lung, pe fondul unor riscuri scăzute.