Impozite mai mari pe locuinţe şi autoturisme afectează direct proprietarii din 2026

Noile reglementări privind creşterea impozitelor pe locuinţe şi vehicule în România începând cu 2026 marchează o schimbare semnificativă în modul de evaluare şi impozitare a proprietăţilor şi autoturismelor, potrivit lui Radu Pavel, Avocat Coordonator al Societăţii Româneşti de Avocatură Pavel Mărgărit şi Asociaţii.

Acestea urmăresc să majoreze veniturile locale şi să armonizeze sistemul fiscal cu principiile de eficienţă şi corectitudine, afectând direct atât persoanele fizice, cât şi persoanele juridice. Prin creşterea valorii impozabile şi restrângerea categoriilor de scutiri, legislaţia creează obligaţii fiscale suplimentare şi riscuri potenţiale pentru proprietari, iar interpretarea corectă a noilor norme necesită expertiză juridică şi fiscală specializată.

Proiectul de lege privind stabilirea unor măsuri de redresare şi eficientizare a resurselor publice şi pentru modificarea şi completarea unor acte normative (Proiectul L213/2025), care vizează o creştere impozite substanţială pentru locuinţe şi pentru autoturisme poluante, a fost recent contestat la Curtea Constituţională a României. Deşi legea fusese adoptată de Parlament şi trimisă la promulgare pe 20 noiembrie 2025, intrarea sa în vigoare este momentan incertă din cauza unei sesizări de neconstituţionalitate depuse de senatorii aparţinând Grupului parlamentar al Alianţei pentru Unirea Românilor (AUR) pe 21 noiembrie, Curtea Constituţională a României amânând termenul de judecată pentru 10 decembrie 2025. Actul normativ vizează modificări semnificative ale Codului Fiscal, având ca scop reaşezarea sistemului de impunere în sfera taxelor şi impozitelor locale din 2026. Prezentul articol analizează aceste modificări şi impactul acestor creşteri în piaţa imobiliară, modul în care sunt afectaţi proprietarii şi companiile, precum şi importanţa unei consultanţe imobiliare profesioniste pentru administrarea eficientă a implicaţiilor fiscale.

Modificările legislative propuse prin Proiectul L213/2025 aduc schimbări importante în modul de calcul al impozitelor şi taxelor, generând o creştere impozite semnificativă pentru toţi proprietarii. Conform articolului 457 alin. (1) din Codul fiscal, ca regulă generală pentru clădirile rezidenţiale şi clădirile-anexă aflate în proprietatea persoanelor fizice, impozitul pe clădiri se calculează prin aplicarea unei cote cuprinse între 0,08% şi 0,2% asupra valorii impozabile a clădirii, cota fiind stabilită prin hotărâre a consiliului local, iar în municipiul Bucureşti atribuţia aparţine Consiliului General al Municipiului Bucureşti. La acesta se adaugă un nou alineat privind cota impozitului pe clădiri prevăzută anterior, care stipulează că valoarea cotei din 2026 nu poate fi mai mică decât cea din 2025.

Prin modificarea art. 457 alin. (2) din Codul fiscal, creşte valoarea impozabilă a clădirilor rezidenţiale aflate în proprietatea persoanelor fizice. Spre exemplu, conform tabelului din lege, dacă în legea actuală valoarea impozabilă era de 1.000 lei/mp, în proiect creşte la 2.677 lei/mp pentru clădirile tip A cu instalaţii complete (cadre din beton armat sau pereţi din cărămidă arsă), iar în medie observăm o creştere de 2,7 ori a valorilor impozitelor din proiectul de lege.

De asemenea, prin modificările aduse art. 456 alin. (1) şi 464 alin. (1), se restrâng categoriile de clădiri şi terenuri scutite de la plata taxe şi impozite, ceea ce înseamnă că mai mulţi proprietari, inclusiv cele aferente anumitor activităţi economice scutite anterior, vor deveni plătitori de impozite. Atât unele categorii de terenuri, cât şi clădiri au fost eliminate din lista de scutiri de la plata taxelor şi impozitelor, precum terenurile degradate sau poluate, terenurile improprii agriculturii ori silviculturii, iar la clădiri au fost eliminate scutirile pentru clădirile sanitare private, clădirile utilizate ca sere, solare, silozuri şi clădirile aflate în administrarea RA-APPS.

Anterior, impozitul special se aplica persoanelor fizice care deţineau clădiri rezidenţiale cu valoare impozabilă peste 2.500.000 lei şi persoanelor fizice sau juridice care deţineau autoturisme cu valoarea de achiziţie peste 375.000 lei, iar organul fiscal local transmitea notificări detaliate privind valoarea impozabilă. În varianta nouă, conform art. 5002 lit. a) şi b), impozitul nu mai este calculat pe întreaga valoare a bunului, ci prin aplicarea unei cote de 0,9% doar asupra diferenţei dintre valoarea bunului şi plafonul respectiv, respectiv 2.500.000 lei pentru clădiri şi 375.000 lei pentru autoturisme.

În urma modificărilor legislative, au fost abrogate prevederi importante referitoare la calculul impozitului pe clădiri. La articolul 457, alineatele (7), (8) şi (9) care stabileau reducerea valorii impozabile în funcţie de vechimea clădirii, ajustarea coeficientului de corecţie pentru apartamentele din blocuri mari şi actualizarea anului terminării clădirii în cazul renovărilor majore nu mai sunt aplicabile. De asemenea, la articolul 458, a fost eliminat alineatul (3), care prevedea aplicarea unei cote de 0,4% pentru clădirile nerezidenţiale utilizate în agricultură, iar la articolul 460, alineatele (1) şi (4) au fost abrogate, care detaliau calculul impozitului pentru clădirile rezidenţiale şi pentru clădirile cu destinaţie mixtă deţinute de persoanele juridice.

Din 2026, impozitul pentru autoturisme va fi considerabil mai mare pentru majoritatea şoferilor. Maşinile mici, de până la 1.600 cm³, vor plăti chiar dublu sau mai mult faţă de acum, iar cele până în 2.000 cm³ vor avea o creştere de aproape jumătate. Pentru maşinile mai mari, între 2.000 şi 3.000 cm³, impozitul creşte moderat, cu 10%-25%, iar cele peste 3.000 cm³ vor plăti similar cu înainte sau uşor mai mult, în funcţie de norma de poluare, iar vehiculele comerciale, microbuzele şi autobuzele vor avea un impozit mai ridicat, crescând cu aproximativ 10%-30%.

De asemenea, se prevede introducerea unor noi reguli privind calculul impozitului pe mijloacele de transport, în special autovehiculele cu tracţiune mecanică. Ministerele Dezvoltării, Lucrărilor Publice şi Administraţiei, Afacerilor Interne şi Transporturilor şi Infrastructurii sunt obligate să colaboreze pentru realizarea unui schimb de date privind norma de poluare a vehiculelor. Impozitul se calculează în funcţie de capacitatea cilindrică a vehiculului, prin înmulţirea fiecărei grupe de 200 cm³ (sau fracţiune din aceasta) cu o sumă specificată în tabel.

Modificarea cea mai importantă priveşte însă mijloacele de transport hibride: reducerea de impozit nu mai este de minimum 50% ca în forma veche a articolului 470 alin. (3), ci devine o reducere opţională de maximum 30%, acordată numai dacă decide consiliul local. În practică, aceasta înseamnă că majoritatea proprietarilor de hibride vor plăti un impozit mai mare decât până acum. Totodată, prin art. 470 alin. (31), se introduce pentru prima dată o taxă anuală pentru vehiculele electrice, stabilită în mod fix la 40 lei pe an.

Achiziţia unei proprietăţi în România presupune o atenţie sporită la riscurile fiscale. De exemplu, un aspect deosebit de important îl reprezintă gestionarea riscului valutar atunci când plata se face în euro. Încheierea antecontractelor de vânzare-cumpărare poate include clauze care să „îngheţe” cursul valutar, protejând cumpărătorul de eventualele fluctuaţii semnificative între momentul semnării antecontractului şi cel al contractului final. De asemenea, este recomandată înscrierea antecontractului în Cartea funciară, pentru a proteja cumpărătorul de cazul în care proprietarul încheie mai multe contracte pentru acelaşi imobil, ceea ce ar fi putut duce la pierderi financiare semnificative. Această practică asigură protecţie juridică, conferind prioritate cumpărătorului înscris în cartea funciară şi clarificând dreptul de proprietate încă din faza antecontractului.

În cazul proprietăţilor aflate în indiviziune, cumpărătorii care doresc să partajeze bunul, trebuie să aibă în vedere că ieşirea din indiviziune implică respectarea unor condiţii legale stricte. Pentru ca partajul să fie realizabil în natură, terenul sau construcţia trebuie să fie uşor de partajat în natură şi să respecte reglementările de urbanism şi de construcţie. Este necesară identificarea tuturor coproprietarilor şi obţinerea consimţământului acestora, iar în lipsa unei înţelegeri amiabile, partajul poate fi realizat doar prin instanţă, conform prevederilor Codului civil privind indiviziunea şi partajul proprietăţilor comune. Aceasta asigură că dreptul de proprietate este clar delimitat şi poate fi folosit sau valorificat fără riscuri de litigii între coproprietari.

Un alt risc semnificativ îl reprezintă neregularităţile administrative şi urbanistice. Verificarea autorizaţiilor de construire, a conformităţii cu reglementările locale de urbanism şi a situaţiei cadastrale este esenţială pentru a evita probleme precum demolări, lipsa racordării la utilităţi sau restricţii de folosire a imobilului. În plus, un control amănunţit al cărţii funciare, al ipotecilor, servituţilor şi al altor sarcini asupra imobilului permite identificarea tuturor obligaţiilor juridice şi fiscale asociate, precum impozit pe venit, impozit pe profit, sau alte obligaţii raportate la ANAF.

În contextul noilor modificări legislative, verificarea actelor de proprietate şi a situaţiei juridice a imobilului reprezintă un pas esenţial în orice tranzacţie imobiliară. Aceasta presupune analiza titlului de proprietate, a contractelor anterioare şi a înscrierilor din Cartea Funciară, pentru a confirma identitatea proprietarului şi existenţa eventualelor sarcini, cum ar fi ipoteci, servituţi sau litigii pendinte. Este imperios necesar ca toate documentele să fie conforme cu legislaţia în vigoare, inclusiv Codul civil şi Legea cadastrului şi publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările ulterioare. De asemenea, trebuie verificată legalitatea autorizaţiilor de construire, documentaţia urbanistică şi situaţia fiscală a imobilului, inclusiv eventuale obligaţii către ANAF sau datorii restante, pentru a evita riscuri juridice şi financiare.

De asemenea, o etapă esenţială o constituie analiza contractelor dezvoltatorului: antecontracte, promisiuni de vânzare sau alte înţelegeri cu terţi care pot afecta dreptul de proprietate. Este important să se identifice dacă imobilul face obiectul unor litigii, revendicări ale moştenitorilor sau dacă se află în indiviziune, caz în care este necesar consimţământul tuturor coproprietarilor pentru vânzare. De asemenea, se verifică respectarea prevederilor legale privind clauzele contractuale, penalităţile şi condiţiile suspensive, pentru a asigura siguranţa tranzacţiei.

Extrasul de carte funciară şi planul cadastral oferă informaţii critice privind suprafaţa, limitele şi amplasamentul imobilului, ajutând la identificarea eventualelor suprapuneri sau lipsuri de acces. În plus, verificarea istoricului juridic al imobilului, inclusiv litigii anterioare sau procese pendinte, permite prevenirea unor probleme viitoare şi confirmă că dezvoltatorul este titularul real al dreptului de proprietate, iar imobilul poate fi vândut fără restricţii.

„Noile reglementări privind creşterea impozitelor şi obligaţiile fiscale impun o atenţie sporită din partea proprietarilor şi dezvoltatorilor imobiliari, ceea ce face esenţială consultarea specializată pentru a se asigura respectarea tuturor obligaţiilor legale, inclusiv cele privind creşterea de impozite, raportarea la ANAF şi prevenirea litigiilor ulterioare.”, a declarat Dr. Radu Pavel.

În concluzie, Proiectul L213/2025, prin creşterea semnificativă a taxelor şi impozitelor în special pentru clădiri, terenuri şi autoturisme, va avea un impact major asupra pieţei imobiliare, proprietarilor şi companiilor. Modificările legislative subliniază necesitatea unei pregătiri juridice şi fiscale solide, în special în ceea ce priveşte gestionarea corectă a proprietăţilor şi respectarea obligaţiilor faţă de ANAF.