Analiză Imobiliare.ro: 70% dintre locuinţele noi din Capitală s-au construit în ultimii cinci ani în trei sectoare

Aproximativ 63.000 de locuinţe au fost construite în ultimii cinci ani în Bucureşti, acestea având o pondere de 20% în totalul livrat la nivel naţional, potrivit unui comunicat emis redacţiei. Sectorul 4 a fost motorul care a susţinut dezvoltarea imobiliară a Capitalei din 2020 şi până în prezent. Următoarele două epicentre de creştere au fost Sectoarele 3 şi 6.

Activitatea pe segmentul rezidenţial nou a fost concentrată în cartierele - Berceni, Brâncoveanu, Pallady, Titan, Drumul Taberei şi Militari. Iar preţurile au avansat aici chiar şi cu 40%, potrivit datelor Imobiliare.ro.

Locuinţele cu 2 camere au reprezentat mai bine de jumătate din totalul celor finalizate în Capitală. Cele cu 3 camere au avut o proporţie de 23% în total, iar garsoniere de circa 18%. Bucureştiul nu a fost în ultimii ani un oraş cu o ofertă bogată pentru cei care şi-au dorit să aibă parte de cât mai mult spaţiu. Doar 5% din locuinţele finalizate au avut, de exemplu, 4 camere şi mai puţin de 1.000 au dispus de cel puţin 5 camere.

"Dezvoltarea în jurul unor epicentre înseamnă, teoretic, infrastructură, servicii şi fluxuri de oameni. Pentru un cumpărător, asta înseamnă randament investiţional mai bun, lichiditate crescută la revânzare şi protecţie pe termen lung a valorii proprietăţii. Dar există şi dezavantaje la scara unui oraş: competiţia ridicată între proiecte pe zone restrânse, presiunea pe infrastructură, risc de supraaglomerare şi concentrări de preţuri crescute. Pentru un cumpărător asta înseamnă că oportunitatea de creştere spectaculoasă a valorii este mai redusă şi selecţia proiectului potrivit devine esenţială”, a declarat Daniel Crainic, director de marketing Imobiliare.ro.

Sectorul 4 a devenit treptat "acasă” pentru tot mai mulţi români, aproape 333.500 de persoane avându-şi domiciliul aici la mijlocul anului trecut, conform datelor Direcţiei Regionale de Statistică a Municipiului Bucureşti consultate de Imobiliare.ro.

Potrivit sursei, dezvoltarea imobiliară constantă pe segmentul rezidenţial nou a fost cheia evoluţiei spectaculoase a unor cartiere sprecum Berceni sau Apărătorii Patriei şi a schimbat complet aspectul unor zone mai puţin ofertante în trecut, precum cea a vechilor Sere Berceni sau cea aflată în imediata apropiere a CET Progresul.

Preţurile accesibile au făcut locuinţele noi extrem de atractive pentru potenţialii cumpărători şi continuă să reprezinte un magnet pentru cei care îşi doresc să facă o achiziţie. Potrivit datelor Imobiliare.ro, în primul trimestrul al anului 2020 preţul mediu solicitat în Berceni era, în cazul apartamentelor, de 1.106 euro/mp util. Până la finele trimestrului I 2025 dezvoltatorii au crescut preţurile cu 22%, dar chiar şi în aceste condiţii locuinţele aflate în acest cartier rămân unele dintre cele mai ieftine din oraş. Luna trecută, preţul mediu solicitat pentru apartamentele noi a ajuns la 1.445 euro/mp util.

În niciun alt sector din Capitală nu s-au livrat, din 2020 şi până la finele lui 2024, mai multe locuinţe cu 1 sau 2 camere ca în Sectorul 4. La acestea s-au adăugat circa 3.800 de locuinţe cu 3 şi 4 camere, plus 114 locuinţe cu cel puţin 5 camere, cele mai puţine finalizate de-a lungul ultimilor cinci ani în Bucureşti.

Deşi există în continuare proiecte imobiliare aflate în diverse stadii de dezvoltare în cartierele Sectorului 4, numărul autorizaţiilor noi de construire eliberate de Primăria Sectorului 4 scade constant. În 2020 au fost emise 110 autorizaţii pentru clădiri rezidenţiale pentru ca în 2023 şi 2024 numărul acestora să ajungă la circa 40.

Dacă analizăm strict evoluţia segmentului nou din primul trimestru al anului 2025 vedem o încetinire masivă a ritmului în care au fost finalizate locuinţele în Sectorul 4. Au fost terminate lucrările de construcţii pentru 129 de locuinţe, simţitor mai puţine decât în perioadele similare ale anilor trecuţi. În plus, în niciun alt trimestru din ultimii cinci ani nu s-au mai dat în folosinţă la nivelul Sectorului 4 mai puţine locuinţe cu 2 camere ca la începutul lui 2025, mai exact doar 53.

"Sectorul 4 a devenit unul dintre cei mai atractivi poli de dezvoltare imobiliară, datorită investiţiilor consistente în infrastructură, modernizării zonei şi accesului facil către centrul Bucureştiului. Aceste avantaje, alături de diversitatea proiectelor rezidenţiale şi raportul echilibrat între preţ şi calitate, atrag atât dezvoltatorii, cât şi cumpărătorii interesaţi de locuinţe noi”, a declarat Ramona Ganea, Director Vânzări SudRezidenţial.

Chiar dacă are o suprafaţă relativ similară cu cea ocupată de vecinul său - Sectorul 4, în Sectorul 3 îşi au domiciliul cele mai multe persoane, peste 483.000. Acesta este şi principalul rival al Sectorului 4 când vine vorba de ritmul în care s-au livrat în ultimii ani proprietăţile rezidenţiale. Aproape 14.700 de locuinţe au fost finalizate aici de la începutul lui 2020 şi până la finele lui 2024, 53% dintre acestea având 2 camere.

Numărul locuinţelor cu 3 camere a crescut în mod constant pe parcursul ultimilor ani, acestea ajungând să reprezinte 23% din totalul livrărilor. Niciun alt sector nu se poate lăuda cu mai multe astfel de unităţi finalizate.

În schimb, ultimii ani au adus o scădere continuă în numărul locuinţelor cu o cameră care au fost finalizate în cartierele Sectorului 3. Abia în trimestrul I 2025 s-a putut observa o revenire pe acest segment când numărul unităţilor finalizate a fost echivalent cu mai bine de jumătate din totalul aferent întregului an 2024.

Conform comunicatului, în total, în perioada ianuarie-martie 2025 au fost finalizate 970 de locuinţe în Sectorul 3, mai multe decât în toate celelalte sectoare bucureştene.

Două cartiere s-au remarcat în ultimii cinci ani pentru extinderea segmentului rezidenţial nou de la nivelul Sectorului 3 - Pallady şi Titan. Preţurile au crescut cu 25%, respectiv cu 38% în cele două cartiere, conform datelor Imobiliare.ro. La finele acestei veri, dezvoltatorii solicitau un preţ mediu de 1.442 euro/mp util pentru apartamentele din zona Pallady scoase la vânzare, respectiv de 1.597 euro/mp util pentru cele localizate în cartierul Titan.

Cererea se menţine, în momentul de faţă, la un nivel ridicat în Sectorul 3, pentru fiecare apartament nou scos la vânzare în cele două zone existând, în medie, doi, respectiv patru potenţiali cumpărători.

"Cererea rezidenţială din Bucureşti a cunoscut o evoluţie semnificativă în ultimii ani, iar sectoarele 3 şi 4 se conturează ca puncte de interes majore, datorită raportului bun între preţ, infrastructură existentă şi accesibilitatea transportului public. Sectorul 3, în mod particular, concentrează proiecte de mari dimensiuni şi oferă premisele unei dezvoltări urbane integrate, susţinute atât de investiţiile publice, cât şi de cele private. În acest context, vedem o orientare clară a cumpărătorilor către zone care oferă predictibilitate, conectivitate şi proximitate faţă de facilităţi esenţiale. Aceste direcţii vor continua să influenţeze deciziile de investiţii şi politicile de finanţare în perioada următoare”, a declarat Bogdan Bălaşa, General Manager HILS Development.

Peste 14.000 de locuinţe au fost finalizate în ultimii cinci ani şi pe raza Sectorului 6, aproximativ 55% dintre acestea având 2 camere. Atât garsonierele, cât şi locuinţele cu 3 camere au reprezentat circa 21% din totalul livrat, conform datelor Direcţiei Regionale de Statistică a Municipiului Bucureşti.

Cartiere precum Militari sau Drumul Taberei au oferit, de-a lungul timpului, opţiuni avantajoase celor care şi-au dorit să devină proprietari. Preţurile au avansat, însă, spectaculos. Dacă la începutul pandemiei cumpărătorii puteau achiziţiona apartamente în Militari cu mai puţin de 1.000 euro/mp util, o raritate în Capitală, deja la începutul anului preţul mediu solicitat pentru locuinţele noi ajungea la o medie de 1.325 euro/mp util - în continuare destul de redusă faţă de cea practicată în alte cartiere bucureştene, dar cu 42% mai mare decât în 2020.

Avansul a continuat şi în 2025, la finele lunii august preţul mediu apropiindu-se de pragul de 1.500 euro/mp util. În acelaşi timp, cererea se menţine la un nivel ridicat, mai bine de 4 potenţiali cumpărători arătându-şi interesul la sfârşitul verii pentru fiecare apartament nou listat la vânzare pe Imobiliare.ro.

Un avans cu 40% a putut fi observat la nivelul preţurilor, într-o perioadă de cinci ani, şi în cazul cartierului Drumul Taberei. În august 2025 a fost depăşit pragul de 1.700 euro/mp util, acesta fiind cel mai scump cartier în rândul celor şase analizate care au susţinut în ultimii ani o bună parte din dezvoltarea rezidenţială a Capitalei. Cererea se menţine, de asemenea, la un nivel ridicat, similar cu cel întâlnit în cartierul vecin, Militari.

Numărul autorizaţiilor de construire emise de Primăria Sectorului 6 pentru clădiri rezidenţiale a scăzut, în acelaşi timp, într-un ritm susţinut din 2020. Mai mult, aici au fost eliberate mai puţine autorizaţii decât în toate celelalte sectoare ale Capitalei, mai exact circa 260 faţă de 600 în Sectorul 1 sau 490 în Sectorul 3.

"Anul acesta împlinim 11 ani de activitate pe piaţa rezidenţială din Capitală. Iar de la bun început noi ne-am concentrat atenţia asupra Sectorului 6. Am fost atraşi de faptul că aici existau cartiere deja apreciate de bucureşteni, Militari şi Drumul Taberei fiind mult mai liniştite şi < aerisite > comparativ cu alte zone ale oraşului. Credem că investiţiile în infrastructură derulate în ultimii ani, inclusiv extinderea reţelei de metrou, au făcut ca Sectorul 6 să fie şi mai atractiv pentru mulţi potenţiali cumpărători, ceea ce ne confirmă strategia iniţială de a ne orienta către această zonă”, a declarat Radu Dumitrescu, Sales Manager EnVogue Residence.