Conferinţa internaţională “Finanţarea Infrastructurii prin mecanismele Pieţei de Capital”Conferinţa internaţională “Finanţarea Infrastructurii prin mecanismele Pieţei de Capital”

Apusul noii bule imobiliare din România este aproape

Călin Rechea
Ziarul BURSA #Bănci-Asigurări /

Apusul noii bule imobiliare din România este aproape

Călin Rechea

O ştire recentă de la Agerpres ne arată că noua bulă imobiliară, umflată la noi după criza de la sfârşitul deceniului trecut cu ajutorul programului Prima Casă, este aproape de final.

Acest program subprime nu mai este acum suficient pentru susţinerea exuberanţei iraţionale de pe piaţa imobiliară rezidenţială, aşa cum o arată declaraţiile unor reprezentanţi ai Asociaţiei Dezvoltatorilor Imobiliari din România (ADIR).

Aceştia cer majorarea plafonului de garantare, deoarece "plafonul pe care îl avem ne împiedică destul de mult".

Dar oare nu a fost evident că aici se va ajunge prin stimularea creditării ipotecare, în condiţiile în care veniturile reale ale populaţiei, dar şi tendinţele demografice, nu pot susţine actualele preţuri?

Astfel s-a ajuns în stadiul unor afirmaţii absurde, conform cărora "întrebările privind creşterea sau scăderea preţurilor în imobiliare nu sunt întrebări potrivite", după cum a declarat secretarul-general al ADIR.

Dar care ar fi întrebările potrivite? Acelea referitoare la o posibilă nouă realitate, în care creditele ipotecare în lei îşi menţin creşterea exponenţială pe termen nedefinit?

Conform datelor de la BNR, creditul acordat populaţiei în lei pentru locuinţe a depăşit pragul de 55 de miliarde de lei în septembrie 2019, după o creştere de peste 24 de ori faţă de august 2013, momentul trecerii la finanţarea exclusivă în lei a creditelor din cadrul programului Prima Casă (vezi graficul 1).

De atunci, media lunară de creştere a creditelor pentru locuinţe în moneda naţională a fost de 4,5%, cu un minim de 1,1%.

Maximul, de 13,1%, a fost înregistrat în octombrie 2013 şi a determinat accelerarea creşterii anuale până la 60,3%, de la 45,2% în luna precedentă. Creşterea anuală a atins un maxim de 210,4% în august 2014 (vezi graficul 2).

Tocmai această temperare semnificativă a dinamicii anuale a creditului ipotecar în lei reprezintă o ameninţare pentru sectorul imobiliar rezidenţial. De ce? Deoarece avansul preţurilor în absenţa unei baze solide şi sustenabile în economia reală depinde de o spirală fără sfârşit a creditării.

Există o astfel de bază în economia noastră, despre care se repetă la nesfârşit că depinde de "motorul" consumului, o altă noţiune absurdă, şi este marcată de puternice dezechilibre externe?

Greu de crezut, în condiţiile în care întreaga structură economică a fost marcată de procesul de financializare "supravegheat" de Banca Naţională a României, care a condus la "amorsarea" unui cerc vicios între creditul ipotecar şi "valoarea" imobilelor rezidenţiale.

Astfel a fost posibilă creşterea mult mai rapidă a creditului imobiliară şi a depozitelor populaţiei în comparaţie cu Produsul Intern Brut (vezi graficul 3).

În acelaşi timp, creditul acordat companiilor nefinanciare mai trebuie să crească semnificativ pentru a atinge maximul înregistrat în 2012.

Dincolo de capitalizarea deficitară a firmelor româneşti, creditarea companiilor este deficitară şi din cauza ponderilor de risc şi a cerinţelor de capital pentru bănci mult mai ridicate decât în cazul creditelor ipotecare.

Un element suplimentar de distorsiune este introdus de garanţia statului pentru creditele din programul Prima Casă, care au o pondere de risc şi mai scăzută decât a unui credit ipotecar standard.

Prelungirea absolut nejustificată a acestui program a condus şi la creşterea puternică a datoriilor contingente ale statului român, care se vor transforma în datorii reale exact în cel mai nepotrivit moment, la declanşarea unei noi crize, când vom asista la "acumularea" stocurilor de locuinţe garantate, pe care statul nu le va putea valorifica fără scăderi masive de preţuri.

Ce va urma atunci? Noi programe de stimulare a creditării cu dobânzi negative? Bani din elicopter? Mersul cu traista în proţap pe la instituţiile financiare internaţionale pentru "ajutoare"?

Speranţa în eficienţa măsurilor macroprudenţiale nu are nicio bază, mai ales că toate autorităţile implicate sunt reticente să ceară majorări ale capitalului bancar sau măsuri cu adevărat eficiente pentru reducerea vitezei de creştere a creditului acordat populaţiei, în special al celui imobiliar.

Poate că nu este prea târziu ca noul guvern liberal să arate că este cu adevărat liberal şi să oprească programul Prima Casă, deoarece economia României nu mai poate subvenţiona piaţa imobiliară, iar orice recesiune se poate transforma uşor într-o criză majoră.

Opinia Cititorului ( 15 )

Acord

Prin trimiterea opiniei ne confirmaţi că aţi citit Regulamentul de mai jos şi că vă asumaţi prevederile sale.

  1. Foart bun articolul si tema aleasa. Poate ar trebui extins cu o analiza la nivel de piata direct client-vanzator-agent imobiliar. In Bucuresti piata imobiliara este absurda. Oamenii normali au ajuns efectiv sa nu mai fie bagati in seama de agentii imobiliari. 100 de mii de euro nu mai reprezinta nimic pentru agentiile imobiliare. Iar daca vrei sa cumperi prin credite bancare practic singura sansa este pe anuntul telefonic cu proprietari dubiosi. De ce este piata asa? Evreii, palestinieii si alti straini care cumpara intens, mai ales pe centru, pentru regim hotelier. Nu este de ajuns ca aproximativ 64% din terenurile agricole sunt (neoficial) ale strainilor. Centrul Bucurestiului va deveni al strainilor. Tara fara viitor!

    Acord

    Prin trimiterea opiniei ne confirmaţi că aţi citit Regulamentul de mai jos şi că vă asumaţi prevederile sale.

    1. Excelent punctat. As adauga si faptul ca preturile sunt crescute artificial de agentii imobiliari : incurajeaza proprietarii sa ceara cat mai mult,desi ei au lunii de zile de cand nu au vandut nimic. Asta inseamna o foarte proasta calitate a agentului imobiliar. Trebuie sa recunoastem ca in momentul de fata persoanele cu 8 clase,pe care societatea ii incadreaza in mod corect la "necalificati" , devin taximetristi sau agenti imobiliari.

      Acord

      Prin trimiterea opiniei ne confirmaţi că aţi citit Regulamentul de mai jos şi că vă asumaţi prevederile sale.

      Acest fenomen l-am observat si eu de ceva vreme si chiar nu e de neglijat. Evreii cat si arabii, turcii si persanii sunt foarte prezenti la noi in tara dar mai ales in Bucuresti, unde cumpara in zona centrala tot ce poate fi ulterior inchiriat. Si parcari, case istorice, orice. Fondurile sudafricane reprezentate de evrei cumpara orice se scoate pe zona de centru chiar si fara prea multa negociere. Nu va dura mult si centrul orasului va fi in totalitate luat.Nu imi pot explica de ce Bucurestiul este asa de cautat de toata lumea, romani si straini,. Sjnt nascut aici si pana in anul 2000 fenomenul Cesta era decat timid. Eu cred ca cei dkn zonele calde si desertice dispun de petrodolari si usor si mascat isi asigura o migrare in zonele cu clima placuta si popoare proaste, cum e cazul tarii noastre.

      Acord

      Prin trimiterea opiniei ne confirmaţi că aţi citit Regulamentul de mai jos şi că vă asumaţi prevederile sale.

    Economia nu creste, profitul nu creste, daca nu creste consumul. Investitiile sustin dezvoltarea economica, dar si sursa lor de finantare este legata indirect tot de consum. Daca prin absurd noi toti n-am mai consuma sau am consuma doar ce producem noi insine s-ar termina cu capitalismul, iar bunastarea, asa cum o percem noi azi, ar fi doar o iluzie...

    Acord

    Prin trimiterea opiniei ne confirmaţi că aţi citit Regulamentul de mai jos şi că vă asumaţi prevederile sale.

    1. serios??cine e pregatit cu adevarat de un credit ...sa ia ca oferta e generoasa la banci .....da nu cu garantia statului...ca tu nu poti sa ai macar 20% din valaoare imobil da vrei sa fii propietar.....apoi daca vine un seism finaciar cat de mic..incep a urla...bnr..ne fura...bancile ne jupoaie.....aici e reteta clasica de o viitoare criza...si una in care statul e bagat la greu....si banii copiilor nostri.ps.bah da neamtu poate plati chirie..numai la noi e asa rusine...om fi mai capitalisti ca nemtii???

      Acord

      Prin trimiterea opiniei ne confirmaţi că aţi citit Regulamentul de mai jos şi că vă asumaţi prevederile sale.

      Esti destept, 2 stai jos mai invata

      Acord

      Prin trimiterea opiniei ne confirmaţi că aţi citit Regulamentul de mai jos şi că vă asumaţi prevederile sale.

      Tu esti si "mai destept" ..mai bn taci ca te faci de kk

      Acord

      Prin trimiterea opiniei ne confirmaţi că aţi citit Regulamentul de mai jos şi că vă asumaţi prevederile sale.

      Nemtii isi permiteau foarte bine sa fie proprietari inainte de decuplarea marcii germane de la aur, si inainte de instituirea rezervei fractionale. Adica inainte de balonizarea creditului.

      Sa nu facem confuzie, ce vedem la ei e o etapa mai avansata a unui drum gresit al inegalitatii, nu un exemplu. 

      Capitalismul real s-a terminat TOCMAI fiindca consumam mai mult decat producem.

      Deci sa inteleg ca ghertoiul care se baga cu 20% e adevaratul capitalist. Poate ca unii dintre noi ne aflam cu acea cifra pe la 140%, suntem adevaratii capitalisti care muncesc, ne e sila de joculetele cu credit imobiliar si asteptam ca ele sa faca un sfarsit implozie. 

      Acord

      Prin trimiterea opiniei ne confirmaţi că aţi citit Regulamentul de mai jos şi că vă asumaţi prevederile sale.

      Scuza-ma, dar trebuie sa intervin si sa iti spun ca esti bine indoctrinat. Ce spui tu este numai teorie.

      Acord

      Prin trimiterea opiniei ne confirmaţi că aţi citit Regulamentul de mai jos şi că vă asumaţi prevederile sale.

    Se tiparesc bani in prostie,important e cine ii ia gratis

    Acord

    Prin trimiterea opiniei ne confirmaţi că aţi citit Regulamentul de mai jos şi că vă asumaţi prevederile sale.

    Statul are si un rol social. In statele cu democratii avansate statul are un portofoliu major de locuinte detinute. Iar daca nu - ajuta patura saraca sa-si plateasca chiria. In orice scenariu, statul intervine pe piata pentru a sustine pe cei care au nevoie.

    La noi existand fobia proprietatii - statul intervine la momentul achizitiei. Nu stiu daca mai exista programul ANL iar locuintele sociale detinute de primarii ... nu are rost sa comentez. Asa ca Prima Casa, in opunia mea, cu bune si cu rele, este de fapt singurul program care intervine efectiv in piata cu criterii bine stabilite.

    Doar o opinie. 

    Acord

    Prin trimiterea opiniei ne confirmaţi că aţi citit Regulamentul de mai jos şi că vă asumaţi prevederile sale.

    1. Si la noi intervine

      Doamna Firea a cumpărat de la dezvoltatori sute de ap.nevandute 

      Deși le-a luat în pachete mari a atît pe unitate mai mult decat resuseau să obțină dezvoltatorii pe piața libera!! 

      Deci dna Firea, social-hoata, a reușit să țină preturile sus!!! 

      Dna nu are deocamdată nimic de spus, poate si pt.ca unul din șefii SRI e prieten de familie cu Duamna

      Acord

      Prin trimiterea opiniei ne confirmaţi că aţi citit Regulamentul de mai jos şi că vă asumaţi prevederile sale.

      Asta va fi la noi soluția, statul nu va construi ci va cumpăra la suprapreț ap.proaste si in locuri cât mai exotice în Ilfov, de ex.

      O rețetă de ...impact ...social democrat

      Care poate fi copiată de liberali 

      Acord

      Prin trimiterea opiniei ne confirmaţi că aţi citit Regulamentul de mai jos şi că vă asumaţi prevederile sale.

      P.casa intervine....Dar ridica preturile

      Așa că pt. cine intervine?

      Acord

      Prin trimiterea opiniei ne confirmaţi că aţi citit Regulamentul de mai jos şi că vă asumaţi prevederile sale.

    Ceea ce nu am auzit pe nimeni punctand e ca orice facilitate cum e Prima Casa are un interval de beneficiu pentru consumator, apoi piata se reajusteaza la un nivel mai inalt si creeaza presiune; e o dinamica "attack-release" in care presiunea creste pe cumparator.

    Dezvoltatorii resimt cresterea pretului terenurilor pe care o transmit cumparatorilor. Cumparatorii nu pot sa transmita cresterile si sa isi pastreze o marja operationala optima a... vietii. 

    Singurul mod de a beneficia ca si persoana fizica e sa faci flipping. 

    Asa ca, din punctul meu de vedere, din 2014 a inceput RECESIUNEA CUMPARATORULUI, si astept cu nerabdare ca sistemul de credit sa intre in colaps la urmatoarea "recesiune", denumita asa in acceptiunea uzuala. 

    Pentru ca o recesiune nu e un esec al economiei de piata, ci expresia economiei de piata care reajusteaza distorsiunile induse artificial de o politici monetare care reseteaza punctul de echilibru al unei piete sanatoase. 

    Ca si mesaj pentru dezvoltatori: nu ne intereseaza daca dati faliment, cei dintre voi care vor supravietui vor fi cei capabili sa serveasca cerintelor noastre, ale cumparatorilor obisnuiti. 

    Acord

    Prin trimiterea opiniei ne confirmaţi că aţi citit Regulamentul de mai jos şi că vă asumaţi prevederile sale.

Cotaţii Internaţionale

vezi aici mai multe cotaţii

Bursa Construcţiilor

www.constructiibursa.ro

BTPay
Cotnari
Leap

ENGLISH SECTION

more articles

Carte - Golden calf - the meaning of interest rate
Carte - The crisis solution terminus a quo
www.agerpres.rowww.dreptonline.rowww.hipo.ro
Cabinet de avocatTMPS