Episodul 6 - Proprietarii care închiriază: preţul locuinţei a crescut peste inflaţie, chiria a rămas sub ea

Proprietarii care închiriază o locuinţă nu au primit scumpirea chiriilor cu 39,46% din datele INS (BURSA), fiindcă scumpirea vine din chiriile locuinţelor statului. Pentru un apartament cu două camere din Bucureşti, randamentul net al chiriei, de 5,2% pe an, este jumătate din inflaţia anuală de 10,4% din iunie. Proprietarul câştigă din inflaţie prin preţul locuinţei. Locuinţele s-au scumpit în medie, în toată ţara, cu 12,1% într-un an, până în trimestrul al doilea. Creşterea preţului măreşte averea proprietarului. Proprietarul primeşte banii numai dacă vinde locuinţa. În 2026, el plăteşte şi un impozit mai mare pe locuinţă.

Proprietarul are la îndemână două manevre. Dacă locuinţa este a lui şi a soţiei sau a soţului, cei doi îşi pot împărţi venitul din chirie, iar fiecare poate rămâne sub pragul de la care se plăteşte contribuţia la sănătate. Proprietarul poate scădea chiria cu cât o scad acum alţi proprietari, ca să nu rămână locuinţa fără chiriaş.

• Cine sunt proprietarii care închiriază

Nicio instituţie nu publică numărul proprietarilor care închiriază locuinţe. ANAF a înregistrat în 2025 un număr de 297.011 contracte de închiriere, după cum a relatat presa, citând datele trimise de ANAF. Cifra numără contracte, nu proprietari, iar un proprietar poate avea mai multe contracte.

La Recensământul din 1 decembrie 2021, 174.791 de gospodării locuiau cu chirie în locuinţe ale unor proprietari particulari (Recensământul 2021).

• Au câştigat proprietarii din scumpirea chiriilor?

Eurostat a publicat pe 1 octombrie că, în trimestrul al doilea din 2026, chiriile din România au fost cu 41,2% mai mari decât media din 2025 (Eurostat). Creşterea este cea mai mare din Uniunea Europeană. Cifra Eurostat şi cifra INS de 39,46% au crescut atât de mult din cauza chiriilor locuinţelor statului. Guvernul a mărit aceste chirii în aprilie, de 2,41 ori faţă de martie. În aceeaşi lună, chiriile plătite proprietarilor particulari au crescut cu 0,35%, potrivit răspunsurilor INS publicate în presă.

Chiriile locuinţelor statului le încasează statul şi primăriile, nu proprietarii particulari.

În octombrie, proprietarii particulari au scăzut chiriile cerute. Între 26 septembrie şi 26 octombrie, 15,7% dintre proprietarii urmăriţi într-o analiză a anunţurilor din 16 oraşe şi-au scăzut preţul, iar numai 1,5% l-au mărit. Chiria cerută a scăzut în medie cu 1,12%, cum a fost publicat în presă.

• Cât pierde proprietarul din chirie

Pentru un apartament cu două camere din Bucureşti, chiria medie cerută era în iunie de 593 de euro pe lună, potrivit unei analize a anunţurilor publicate de BURSA.

Proprietarul care încasează aceeaşi chirie în lei ca acum un an cumpără din ea cu 6,2% mai puţin. Rata anuală a inflaţiei din septembrie, ultima publicată de INS, a fost de 6,61%. Calculul este o estimare, fiindcă INS publică rata din octombrie pe 12 noiembrie. Pentru o chirie de 3.018 lei, cât făceau 593 de euro în octombrie 2025, proprietarul pierde circa 187 de lei pe lună.

Proprietarul care încasează chiria în euro primeşte pentru aceeaşi sumă în euro cu 5,1% mai mulţi lei. Un euro a costat 5,0889 lei pe 17 octombrie 2025 şi 5,3485 lei pe 22 octombrie 2026, după cursul BNR. Euro s-a scumpit însă mai puţin decât preţurile, aşa că proprietarul cumpără din chirie cu 1,4% mai puţin, adică circa 43 de lei pe lună mai puţin.

Când chiriaşul cere ca chiria să fie stabilită în lei, proprietarul care acceptă plăteşte el de atunci scumpirea euro.

• Ce costuri au crescut

Proprietarul plăteşte în 2026 un impozit mai mare pe locuinţă. Legea 239/2025, publicată în Monitorul Oficial nr. 1160 din 15 decembrie 2025, a mărit valoarea impozabilă a locuinţelor. Legea a desfiinţat reducerile pentru vechime. În februarie, OUG 9/2026, publicată în Monitorul Oficial nr. 157 din 27 februarie 2026, a readus reduceri mai mici: 15% pentru clădirile de 50-100 de ani şi 25% pentru cele de peste 100 de ani. Clădirile de 30-50 de ani au rămas fără reducere. Legea 239/2025 a desfiinţat şi reducerea cu 0,10 a coeficientului de zonă pentru apartamentele din blocurile cu mai mult de trei niveluri şi opt apartamente, după cum a relatat presa. Primăria calculează impozitul aplicând o cotă la valoarea impozabilă.

La Buzău, valoarea impozabilă a unui metru pătrat de locuinţă cu toate instalaţiile, într-o clădire din beton sau din cărămidă, a crescut de la 1.472 de lei în 2025 la 2.677 de lei în 2026 (Primăria Buzău). Cota de impozit a rămas 0,12%, deci impozitul a crescut cu 81,9%. Pentru o locuinţă dintr-un bloc construit acum 30-50 de ani, impozitul a crescut cu 102%, fiindcă reducerea de 10% pentru vechime nu se mai aplică. Pentru apartamentele din blocurile mari, creşterea este şi mai mare, fiindcă a dispărut şi reducerea coeficientului de zonă.

Proprietarul care vrea să treacă acest cost în chirie concurează cu proprietarii care îşi scad preţul.

Din chirie, proprietarul plăteşte un impozit de 10% pe 80% din chirie, adică 8% din chirie. Dacă venitul net din chirii are între 24.300 şi 48.600 de lei pe an, adică între 6 şi 12 salarii minime, proprietarul plăteşte şi contribuţia la sănătate (CASS), de 2.430 de lei pe an.

În exemplul din Bucureşti, chiria de 593 de euro îi aduce proprietarului 7.116 euro pe an. După impozitul pe venit, CASS, impozitul pe clădire, de circa 400 de lei pe an, şi asigurarea obligatorie a locuinţei, proprietarul păstrează 499 de euro pe lună, potrivit aceleiaşi analize.

• Cât câştigă proprietarul din locuinţă

Apartamentul cu două camere din exemplu costa în iunie circa 114.500 de euro. Chiria netă de 499 de euro pe lună înseamnă 5.988 de euro pe an. Randamentul net al chiriei, de 5,2% pe an, este jumătate din inflaţia anuală de 10,4% din iunie, după INS. Calculul nu cuprinde reparaţiile şi lunile fără chiriaş.

Randamentul net al chiriei este mai mic şi decât dobânda Tezaur. Titlurile Tezaur pe un an au avut în ultima emisiune, încheiată pe 6 noiembrie, o dobândă de 6,50%, fără impozit (BURSA).

Proprietarul câştigă însă din preţul locuinţei. Locuinţele din România s-au scumpit în medie cu 12,1% între trimestrul al doilea din 2025 şi trimestrul al doilea din 2026, după Eurostat. Cifra este o medie pe toată ţara şi nu arată cât s-a scumpit un anumit apartament.

Creşterea preţului măreşte averea proprietarului. Adunate, randamentul net al chiriei din exemplu şi creşterea medie a preţului locuinţelor dau circa 17,3%, mai mult decât inflaţia de 10,4% din iunie. Calculul este aproximativ, fiindcă chiria vine din anunţurile din Bucureşti, iar creşterea preţului este media ţării.

Proprietarul primeşte banii din creşterea preţului numai dacă vinde locuinţa. Vânzarea are costuri: impozitul pe transfer, notarul şi, uneori, comisionul agenţiei.

• Strategia: proprietarul păstrează locuinţa pentru preţul ei şi îşi micşorează costurile

Randamentul net al chiriei, de 5,2% pe an, este jumătate din inflaţia anuală de 10,4% din iunie. Randamentul este mai mic şi decât dobânda Tezaur. Proprietarul care vrea să mărească chiria concurează acum cu proprietarii care îşi scad preţul. El câştigă din inflaţie prin preţul locuinţei, dacă o păstrează. Venitul din chirie şi-l poate apăra pe costuri. Dacă locuinţa are doi proprietari, el poate scăpa de contribuţia la sănătate (Manevra 1). Poate evita şi lunile fără chiriaş (Manevra 2).

• Manevra 1: soţii care au locuinţa în comun îşi împart venitul din chirie

Venitul net din chiria unei locuinţe care are mai mulţi proprietari se împarte între ei, după cota fiecăruia. Venitul din chiria unei locuinţe care este bunul comun al soţilor se împarte în mod egal între ei. ANAF face această împărţire numai dacă în contractul de închiriere scrie că locuinţa este dată în chirie de toţi proprietarii (ANAF).

Pentru chiria de 593 de euro, venitul net pe un an este de circa 30.450 de lei, la cursul BNR din 22 octombrie. Proprietarul singur trece de pragul de 24.300 de lei şi plăteşte CASS de 2.430 de lei pe an. Doi soţi declară fiecare câte circa 15.220 de lei, rămân sub prag şi nu plătesc CASS. Ei păstrează astfel 2.430 de lei pe an, cât 6,4% din chiria pe un an. Impozitul de 10% rămâne acelaşi.

Manevra are trei limite. Pragul se socoteşte pentru fiecare persoană, din toate veniturile ei din chirii şi din investiţii, de exemplu din dobânzi şi din dividende. Salariul şi pensia nu intră în calcul. Soţul care are venituri din investiţii poate trece singur de prag. Fiecare soţ depune propria declaraţie unică la ANAF. Dacă în contract apare numai unul dintre soţi, cei doi semnează cu chiriaşul un act adiţional şi îl înregistrează la ANAF în 30 de zile.

Soţii care îşi împart venitul pot păstra 2.430 de lei pe an fără să mărească chiria.

• Manevra 2: proprietarul scade chiria ca să nu rămână locuinţa goală

O lună fără chiriaş îl costă pe proprietar o douăsprezecime din chiria pe un an, adică 8,3%. În luna aceea, proprietarul plăteşte singur şi întreţinerea locuinţei. Jumătate dintre proprietarii care şi-au scăzut chiria cerută în octombrie au scăzut-o cu mai mult de 7,4%, iar jumătate cu mai puţin, cum a fost publicat în presă.

Pentru chiria de 593 de euro, o reducere de 7,4% înseamnă 44 de euro pe lună şi 527 de euro pe un an. O lună fără chiriaş înseamnă 593 de euro, la care se adaugă întreţinerea. Când chiriaşul cere la reînnoirea contractului o chirie mai mică, proprietarul care acceptă reducerea pe un an pierde mai puţin decât dacă rămâne o lună fără chiriaş.

Manevra are două limite. Calculul presupune că, după luna fără chiriaş, proprietarul găseşte un chiriaş la preţul vechi. Calculul este făcut pe un an: dacă proprietarul păstrează chiria mai mică doi ani, pierde 1.054 de euro, mai mult decât într-o lună fără chiriaş.

Proprietarul care acceptă o reducere pe un an pierde mai puţin decât cel care rămâne o lună fără chiriaş.

• Cine câştigă şi cine pierde

Proprietarul care închiriază nu a câştigat din scumpirea chiriilor cu 39,46%, fiindcă scumpirea au încasat-o statul şi primăriile, de la chiriaşii lor. Proprietarul particular pierde într-un an 6,2% din chiria în lei şi 1,4% din chiria în euro. El plăteşte şi un impozit mai mare pe locuinţă. Randamentul net al chiriei, de 5,2% pe an, este jumătate din inflaţia anuală de 10,4% din iunie. Proprietarul câştigă din inflaţie prin preţul locuinţei, care a crescut în medie mai repede decât preţurile de consum. Creşterea preţului îi măreşte averea, dar proprietarul primeşte banii numai dacă vinde locuinţa. Venitul din chirie şi-l poate apăra pe costuri. Soţii care au locuinţa în comun nu mai plătesc CASS dacă fiecare rămâne sub prag după împărţirea venitului. Proprietarul care acceptă o reducere a chiriei de 7,4% pentru un an pierde mai puţin decât dacă locuinţa rămâne o lună fără chiriaş.

• Celelalte episoade ale serialului

Angajaţii pot cumpăra acum din salariu cu 360 de lei pe an mai puţin decât acum un an, iar din 10.400 de lei economisiţi pot pierde doar 11 lei, dacă îi ţin în titluri Tezaur pe un an.

Citeşte Episodul 1 - Angajaţii: salariile nu pot scăpa de inflaţie, dar pot pierde 11 lei în loc de 640

Pensionarii pot cumpăra acum din pensie cu 14,6% mai puţin decât acum doi ani şi nu îşi pot apăra pensia, dar pot plăti mai puţin la farmacie, pot cere ajutorul pentru încălzire şi îşi pot ţine economiile în titluri Tezaur cumpărate în trepte.

Citeşte Episodul 2 - Pensionarii: pensia cumpără cu 14,6% mai puţin decât acum doi ani, dar trei manevre reduc pierderea

Creditaţii câştigă din inflaţie numai dacă plătesc o dobândă mai mică decât inflaţia; ei pot plăti întâi creditul cu dobânda cea mai mare, pot trece la o dobândă fixă şi, dacă nu şi-au mai plătit ratele, pot verifica suma pe care le-o cere banca.

Citeşte Episodul 3 - Creditaţii: inflaţia scade cu 6,2% valoarea datoriei, dar câştigă numai cei cu dobânda sub inflaţie

Întreprinzătorii care nu îşi pot ridica preţurile îşi pot micşora costurile cu foaia de parcurs, cu acciza pe care statul o dă înapoi transportatorilor, cu dobânda pentru facturile plătite cu întârziere, cu titlurile de stat pentru banii firmei şi cu creditul garantat de FNGCIMM.

Citeşte Episodul 4 - Întreprinzătorii: cine nu-şi poate ridica preţurile se apără numai pe costuri

Chiriaşii statului plătesc de 2,41 ori mai mult decât în martie. Chiriaşii de la proprietari particulari pot cere o chirie mai mică şi chiria în lei. Chiriaşii cu venit mic pot cere plafonul legal al chiriei şi ajutorul pentru încălzire.

Citeşte Episodul 5 - Chiriaşii: scumpirea chiriilor cu 39,46% vine din chiriile statului, nu din piaţă

Categoriile de cititori şi numărul oamenilor din fiecare categorie sunt prezentate în primul episod. Efectul inflaţiei asupra titlurilor de stat este explicat în analiza BURSA din 13 octombrie.

Citeşte Inflaţia a urcat la 6,6% şi a trecut peste dobânda Tezaur de 6,50%: la inflaţia de acum, banii puşi în titlurile de stat pe un an pierd din valoare

Urmează marile afaceri şi comparaţia dintre categorii.