Episodul 5 - Chiriaşii: scumpirea chiriilor cu 39,46% vine din chiriile statului, nu din piaţă - 01.11.2026

Chiriile au crescut într-un an cu 39,46%, după datele INS (BURSA), dar chiriaşii nu plătesc toţi cu 39,46% mai mult. Guvernul a mărit în aprilie de 2,41 ori chiria de bază a locuinţelor statului, pentru prima dată din 2007. Chiriaşilor care închiriază de la proprietari particulari nu li s-a aplicat majorarea hotărâtă de Guvern. Cei care plătesc chiria în euro dau însă mai mulţi lei, fiindcă euro s-a scumpit.

Chiriaşul are la îndemână patru manevre: cere o chirie mai mică la reînnoirea contractului, acum, când tot mai mulţi proprietari îşi scad preţul; cere ca chiria să fie stabilită în lei; dacă locuieşte într-o locuinţă a statului şi are venit mic, cere primăriei să-i coboare chiria la plafonul stabilit de lege; dacă are venit mic, cere ajutorul pentru încălzire.

Cine sunt chiriaşii

La Recensământul din 1 decembrie 2021, 563.905 persoane locuiau cu chirie, în 261.415 gospodării, adică 3,4% din gospodăriile ţării (Recensământul 2021). Dintre ele, 173.010 persoane locuiau în locuinţe ale statului, iar 352.383 de persoane în locuinţe ale unor proprietari particulari. Celelalte locuiau în locuinţe ale cultelor, ale cooperativelor sau ale asociaţiilor.

Recensământul este cea mai recentă numărătoare completă a chiriaşilor. Nicio instituţie nu a publicat un număr mai nou.

De ce au crescut chiriile cu 39,46%

INS măsoară chiriile în două părţi: chiriile locuinţelor statului şi chiriile plătite proprietarilor particulari. În aprilie 2026, chiriile locuinţelor statului au crescut de 2,41 ori faţă de martie, chiriile plătite proprietarilor particulari au crescut cu 0,35%, iar chiriile în ansamblu cu 33,5%, potrivit răspunsurilor INS publicate în presă. Creşterea de 39,46% din septembrie vine deci aproape în întregime din chiriile statului. INS nu a publicat cu cât au crescut într-un an chiriile plătite proprietarilor particulari.

Guvernul a mărit chiriile statului prin Hotărârea 193/2026, publicată în Monitorul Oficial nr. 278 din 7 aprilie 2026. Hotărârea a stabilit chiria de bază la 2,02 lei pe lună pentru fiecare metru pătrat de suprafaţă locuibilă, faţă de 0,84 lei din 2007. Pentru o locuinţă cu 50 de metri pătraţi de suprafaţă locuibilă, chiria de bază a crescut de la 42 de lei la 101 lei pe lună. Consiliul local înmulţeşte apoi chiria de bază cu un coeficient stabilit după localitate şi zonă. La Piatra Neamţ, în zona C, coeficientul este 1,5 (Primăria Piatra Neamţ), deci chiria pentru aceeaşi suprafaţă a crescut de la 63 la 152 de lei.

Hotărârea priveşte locuinţele statului şi ale primăriilor, locuinţele de serviciu, locuinţele de intervenţie şi căminele pentru salariaţi. Hotărârea nu priveşte locuinţele construite prin Agenţia Naţională pentru Locuinţe (ANL).

Legea cere ca Guvernul să actualizeze chiria de bază în fiecare an, cu inflaţia anuală, până pe 31 ianuarie (OUG 40/1999, art. 27). Guvernul nu a făcut acest lucru între 2007 şi aprilie 2026. Dacă Guvernul aplică legea, chiriaşul statului plăteşte din 2027 o chirie mai mare cu inflaţia din 2026. BNR prevedea, în Raportul asupra inflaţiei din august, o inflaţie de 6,1% în decembrie 2026.

Creşterea de 39,46% va scădea brusc în aprilie 2027, chiar dacă nimeni nu plăteşte o chirie mai mică. INS calculează creşterea pe un an comparând chiria dintr-o lună cu chiria din aceeaşi lună a anului precedent. Chiriaşul statului din exemplul de la Piatra Neamţ a plătit 63 de lei în martie 2026 şi plăteşte 152 de lei din aprilie 2026. În martie 2027, INS compară chiria lui de 152 de lei cu cea de 63 de lei din martie 2026 şi găseşte o creştere de 141%. În aprilie 2027, INS compară chiria lui cu cea de 152 de lei din aprilie 2026. Dacă Guvernul măreşte chiria cu inflaţia, de exemplu cu 6,1%, chiriaşul plăteşte 161 de lei, iar INS găseşte o creştere de numai 6,1%. Atunci creşterea chiriilor din datele INS coboară aproape de creşterea chiriilor plătite proprietarilor particulari.

Cât plăteşte în plus chiriaşul statului

Chiriaşul statului cu 50 de metri pătraţi de suprafaţă locuibilă plăteşte cu 59 de lei mai mult pe lună la chiria de bază, iar la Piatra Neamţ, în zona C, cu 89 de lei mai mult. Pe un an, diferenţa este de 708 lei, respectiv 1.068 de lei.

Chiriaşul statului plăteşte totuşi mult mai puţin decât chiriaşul care închiriază de la un proprietar particular. La Bucureşti, chiria mediană cerută pentru un apartament era pe 26 octombrie de 620 de euro, adică circa 3.316 lei, după cum a relatat presa. Chiria mediană înseamnă că jumătate dintre apartamente erau oferite mai ieftin, iar jumătate mai scump. Pentru Piatra Neamţ nu a fost publicată o chirie mediană, aşa că exemplul de piaţă este din Bucureşti, oraşul cu cele mai mari chirii.

Cât plăteşte în plus chiriaşul de la un proprietar particular

Chiriaşul care închiriază de la un proprietar particular pierde prin cursul leului, dacă şi-a stabilit chiria în euro. Un euro a costat 5,0889 lei pe 17 octombrie 2025 şi 5,3485 lei pe 22 octombrie 2026, cu 5,1% mai mult, după cursul BNR. Pentru o chirie de 620 de euro, chiriaşul plătea acum un an 3.155 de lei şi plăteşte acum 3.316 lei: cu 161 de lei mai mult pe lună, adică 1.931 de lei pe 12 luni, dacă diferenţa de curs rămâne aceeaşi, fără ca proprietarul să fi mărit chiria.

Chiria în lei a acestui chiriaş a crescut totuşi mai puţin decât preţurile în ansamblu, care au crescut cu 6,61%, şi mai puţin decât salariul mediu net, care a crescut cu 5,6% între august 2025 şi august 2026, după INS.

În octombrie, proprietarii au început să scadă chiriile cerute. Între 26 septembrie şi 26 octombrie, chiria cerută pentru aceleaşi 26.606 apartamente din 16 oraşe a scăzut în medie cu 1,12%, iar 15,7% dintre proprietari şi-au scăzut preţul, faţă de 12,3% în luna precedentă, cum a fost publicat în presă. Jumătate dintre proprietarii care şi-au scăzut preţul l-au scăzut cu mai mult de 7,4%, iar jumătate cu mai puţin. Cifrele sunt provizorii; cifrele finale pentru octombrie apar pe 3 noiembrie.

Strategia: chiriaşul statului foloseşte legea, chiriaşul de la un proprietar particular negociază

Chiriaşul statului plăteşte o chirie stabilită de Guvern şi de consiliul local. El nu o poate negocia, dar poate cere două lucruri pe care i le dă legea: dacă familia lui are venit mic, o chirie de cel mult 15% din venitul net al familiei (Manevra 3), şi ajutorul pentru încălzire (Manevra 4). Chiriaşul de la un proprietar particular plăteşte o chirie stabilită prin înţelegere. El nu are un plafon legal, dar poate cere acum, când proprietarii îşi scad preţurile, o chirie mai mică (Manevra 1) şi o chirie stabilită în lei (Manevra 2).

Manevra 1: chiriaşul cere o chirie mai mică la reînnoirea contractului

Chiria dintr-un contract semnat nu scade odată cu preţurile din anunţuri. Proprietarul şi chiriaşul o pot schimba numai împreună. La reînnoirea contractului, chiriaşul poate arăta proprietarului anunţurile pentru apartamente asemănătoare din aceeaşi zonă şi poate cere o chirie mai mică.

Dacă proprietarul acceptă o reducere de 7,4%, chiriaşul care plăteşte 620 de euro plăteşte cu 46 de euro mai puţin, adică circa 245 de lei pe lună şi 2.945 de lei pe 12 luni, la cursul de acum. Suma este mai mare decât cei 1.931 de lei pe 12 luni pe care chiriaşul îi plăteşte în plus din cauza cursului.

Manevra are o limită. Proprietarul poate refuza, iar în octombrie cei mai mulţi proprietari nu şi-au scăzut preţul. Chiriaşul care se mută ca să plătească mai puţin plăteşte garanţia la noul proprietar, transportul şi, uneori, comisionul agenţiei. Noua chirie se trece într-un act adiţional, semnat de amândoi.

Chiriaşul care cere acum o chirie mai mică poate câştiga într-un an mai mult decât a pierdut prin cursul euro.

Manevra 2: chiriaşul cere ca chiria să fie stabilită în lei

Chiriaşul care plăteşte chiria în euro plăteşte singur scumpirea euro. Dacă proprietarul acceptă să treacă chiria în lei, la cursul din ziua semnării, chiriaşul ştie cât plăteşte până la sfârşitul contractului.

Manevra are două limite. Proprietarul plăteşte atunci el scumpirea euro şi poate cere în schimb o chirie în lei ceva mai mare. Dacă euro se ieftineşte, chiriaşul plăteşte în lei mai mult decât ar fi plătit în euro. Legea permite proprietarului şi chiriaşului să treacă în contract o clauză prin care chiria creşte în fiecare an cu inflaţia (OUG 40/1999, art. 36). Chiriaşul care acceptă chiria în lei împreună cu o asemenea clauză plăteşte o chirie care creşte cu inflaţia, deci nu se mai apără de inflaţie.

Chiriaşul care trece chiria în lei, fără clauză de creştere după inflaţie, nu mai plăteşte scumpirea euro până la sfârşitul contractului. La reînnoire, proprietarul poate cere o chirie mai mare.

Manevra 3: chiriaşul statului cu venit mic cere plafonul legal al chiriei

Pentru locuinţele statului şi ale primăriilor, legea limitează chiria după venitul familiei. Chiria nu poate depăşi 15% din venitul net lunar al familiei, dacă venitul net pe membru de familie nu trece de salariul mediu net pe economie, şi 25%, dacă venitul pe membru de familie este între salariul mediu net şi dublul lui (OUG 40/1999, art. 31). Salariul mediu net a fost de 5.688 de lei în august, după INS. Pentru locuinţele sociale, chiria nu poate depăşi 10% din venitul net al familiei, iar primăria plăteşte diferenţa (art. 26 din aceeaşi ordonanţă).

Chiriaşul poate face singur socoteala: înmulţeşte venitul net al familiei cu 0,15 şi compară rezultatul cu chiria. Pensionarul singur cu pensia medie netă de 2.700 de lei nu poate plăti mai mult de 405 lei pe lună. Chiriaşul din exemplul de la Piatra Neamţ, care plăteşte 152 de lei, are dreptul la o chirie mai mică numai dacă familia lui are împreună un venit net mai mic de 1.011 lei pe lună.

Manevra are o limită. Chiriaşul trebuie să dovedească venitul şi să anunţe în 30 de zile orice creştere a venitului; dacă nu o anunţă, proprietarul locuinţei poate rezilia contractul.

Chiriaşul statului cu venit mic care îşi face socoteala poate afla că plăteşte mai mult decât îi permite legea.

Manevra 4: chiriaşul cu venit mic cere ajutorul pentru încălzire

Ajutorul pentru încălzire se acordă şi pentru o locuinţă închiriată, dacă adresa ei este trecută în actul de identitate al chiriaşului, ca domiciliu sau ca reşedinţă (Legea 226/2021, art. 3). Familia îl primeşte dacă venitul net nu trece de 1.386 de lei pe persoană, iar persoana singură, dacă venitul net nu trece de 2.053 de lei (art. 7). Cererea depusă la primărie până pe 20 ale lunii aduce ajutorul chiar din acea lună. Calculul ajutorului este explicat în Episodul 2.

Manevra are o limită. Chiriaşul care închiriază de la un proprietar particular are nevoie de contractul înregistrat de proprietar la ANAF sau, dacă nu îl are, de acordul proprietarului, dat la serviciul de evidenţă a persoanelor.

Chiriaşul cu venit mic care îşi trece reşedinţa la adresa locuinţei închiriate primeşte ajutorul în aceleaşi condiţii ca proprietarul locuinţei.

Cine pierde şi cine se poate apăra

Cifra INS de 39,46% este o medie între două grupuri de chiriaşi care au plătit foarte diferit. Chiriaşii statului, care erau 173.010 la Recensământul din 2021, adică trei din zece chiriaşi, au primit o chirie de bază de 2,41 ori mai mare, cu excepţia celor din locuinţele ANL. Celor 352.383 de chiriaşi ai proprietarilor particulari, peste şase din zece, nu li s-a aplicat majorarea hotărâtă de Guvern. Dintre ei, cei care plătesc în euro dau cu 5,1% mai mulţi lei, dar pot câştiga mai mult decât atât dacă negociază acum o chirie mai mică.

Celelalte episoade ale serialului

Angajaţii pot cumpăra acum din salariu cu 360 de lei pe an mai puţin decât acum un an, iar din 10.400 de lei economisiţi pot pierde doar 11 lei, dacă îi ţin în titluri Tezaur pe un an (Episodul 1 - Angajaţii: salariile nu pot scăpa de inflaţie, dar pot pierde 11 lei în loc de 640).

Pensionarii pot cumpăra acum din pensie cu 14,6% mai puţin decât acum doi ani şi nu îşi pot apăra pensia, dar pot plăti mai puţin la farmacie, pot cere ajutorul pentru încălzire şi îşi pot ţine economiile în titluri Tezaur cumpărate în trepte (Episodul 2 - Pensionarii: pensia cumpără cu 14,6% mai puţin decât acum doi ani, dar trei manevre reduc pierderea).

Creditaţii câştigă din inflaţie numai dacă plătesc o dobândă mai mică decât inflaţia; ei pot plăti întâi creditul cu dobânda cea mai mare, pot trece la o dobândă fixă şi, dacă nu şi-au mai plătit ratele, pot verifica suma pe care le-o cere banca (Episodul 3 - Creditaţii: inflaţia scade cu 6,2% valoarea datoriei, dar câştigă numai cei cu dobânda sub inflaţie).

Întreprinzătorii care nu îşi pot ridica preţurile îşi pot micşora costurile cu foaia de parcurs, cu acciza pe care statul o dă înapoi transportatorilor, cu dobânda pentru facturile plătite cu întârziere, cu titlurile de stat pentru banii firmei şi cu creditul garantat de FNGCIMM (Episodul 4 - Întreprinzătorii: cine nu-şi poate ridica preţurile se apără numai pe costuri).

Categoriile lovite de inflaţie şi numărul oamenilor din fiecare sunt descrise în primul episod. Efectul inflaţiei asupra titlurilor de stat este explicat în analiza BURSA din 13 octombrie, Inflaţia a urcat la 6,6% şi a trecut peste dobânda Tezaur de 6,50%.

Urmează proprietarii care închiriază, marile afaceri şi comparaţia dintre categorii.