Analiză Real Estate: Imobilul longeviv a devenit un "must” în România

În piaţa rezidenţială din România se conturează o schimbare profundă de paradigmă, dacă în trecut decizia de achiziţie era dominată aproape exclusiv de preţul pe metru pătrat şi de locaţie, astăzi, cumpărătorul este din ce în ce mai informat şi priveşte locuinţa inclusiv din perspectiva eficienţei locuirii şi a ciclului acesteia de viaţă, practic acesta îşi doreşte să afle cât costă în timp acea casă, se arată într-o analiză a Real Estate, remisă redacţie.

Un apartament, de pildă, are o durată de viaţă de circa 50 de ani, astfel că astăzi locuinţa nu mai este analizată doar prin costul de achiziţie, ci şi prin costul de utilizare şi longevitatea ei - indicatori care reflectă cheltuielile reale din viaţa de zi cu zi: consumul energetic, costurile de întreţinere, durabilitatea materialelor, timpul şi resursele necesare pentru amenajare şi valorea acesteia în timp. Din punct de vedere al echipamentelor care asigură funcţionalitatea unei case, acestea au o durată medie de aproximativ 15 ani, iar acest lucru a devenit şi el un indicator de calcul pentru client încă de la achiziţionare.

Într-o piaţă piaţă imobiliară care s-a maturizat accelerat, criteriile de evaluare s-au rafinat şi ele, iar deciziile, care până de curând erau impulsionate de preţ sau estetică, s-au dus acum către o dimensiune mai pragmatică, în care predictibilitatea financiară şi performanţa pe termen lung au devenit esenţiale. Astfel, în acest context, valoarea unei locuinţe nu mai este dată doar de cât costă să o cumperi, ci mai ales de cât te costă să trăieşti în ea.

Cheltuielile recurente, eficienţa energetică, durabilitatea materialelor, costurile de întreţinere şi durata unui ciclu de viaţă al imobilului sunt factori decisivi în definirea valorii reale a unei proprietăţi, în timp ce soluţiile de amenajare - de la instalaţii şi tâmplărie până la faţade şi finisaje - joacă un rol strategic în optimizarea costurilor pe termen lung. Aşadar, achiziţia unei locuinţe se face astăzi, mai întâi de toate, din punct de vedere investiţional.

Trei dintre jucătorii-cheie din piaţă - Ambito, Fabrica de Profile (FDP) şi Pinum - evidenţiază modul în care materialele şi soluţiile tehnice devin "instrumente” de predictibilitate financiară. Din perspectiva lor, atunci când proiectarea, execuţia şi calitatea materialelor sunt gândite împreună, locuinţa capătă o valoare diferită: nu doar că oferă confort, dar devine un activ care generează economii şi îşi păstrează şi/sau creşte valoarea în timp, fără "surprize neplăcute” pentru proprietar.

Eficienţa energetică - de la opţional, la necesitate


Toţi cei trei furnizori confirmă că eficienţa energetică nu mai este un concept abstract, ci un factor critic de decizie, deşi motivaţiile variază.

Pinum, unul dintre cei mai mari producători de uşi, ferestre şi parchet, identifică o maturizare a pieţei, pe baza căreia clienţii înţeleg că o termoizolaţie exterioară este inutilă fără o tâmplărie premium care vine şi cu soluţii de eficientizare termică.

"Clienţii nu se mai limitează la aspectul estetic, ci migrează accelerat către soluţii premium de tâmplărie şi uşi de acces. Aceştia au înţeles că eficienţa energetică a unei locuinţe este un sistem integrat, unde termoizolaţia exterioară este incompletă fără elemente de tâmplărie cu un grad ridicat de izolare interioară şi praguri cu rupere termică. În prezent, beneficiarii sunt mult mai bine informaţi şi conştienţi de faptul că o investiţie iniţială în tehnologii care elimină punţile termice se traduce direct în costuri de întreţinere reduse pe termen lung. Practic, alegerea unor soluţii cu performanţe termice superioare a devenit o decizie strategică de economisire, nu doar o preferinţă de design”, susţine Francesco Curcio, CEO Pinum.

În completare, FDP - o companie sută la sută românească, lider în producţia de detalii arhitecturale - subliniază că faţada nu mai este nici ea privită doar ca un "înveliş estetic”, ci un "motor” de reducere a facturilor. Utilizarea termosistemelor decorative din polistiren de înaltă densitate aduce un design funcţional, care scade costurile de încălzire/răcire şi creşte valoarea proprietăţii în timp.

"Faţada are un impact major atât asupra eficienţei energetice, cât şi asupra costurilor de întreţinere. Materialele de calitate şi sistemele de izolaţie moderne reduc pierderile de căldură sau răcire, diminuând, astfel, facturile lunare. În paralel, faţadele durabile şi bine instalate necesită mai puţine intervenţii de întreţinere, ceea ce duce la o scădere cu costurile pe termen mediu şi lung. Investiţia iniţială în soluţii eficiente poate fi recuperată prin economiile realizate lună de lună din facturile cu încălzirea/răcirea”, arată Dan Panciu, Fondator şi CEO FDP.

Un aspect important este integrarea termosistemelor decorative din polistiren de densitate ridicată, care combină funcţionalitatea cu designul. Astfel, faţada devine simultan un element tehnic şi unul de diferenţiere vizuală. FDP mai subliniază că dezvoltatorii din real estate sunt din ce în ce mai atenţi la soluţiile de faţadă durabile şi preoptimizate, care reduc erorile de execuţie şi cresc predictibilitatea costurilor. În acelaşi timp, detaliile arhitecturale - profile decorative, finisaje, iluminat integrat - contribuie nu doar la estetică, ci şi la funcţionalitate (gestionarea apei, protecţia structurii, eficienţă energetică).

Perspectivele din partea Ambito arată clar că eficienţa locuirii nu mai este o etapă ulterioară achiziţiei, ci un criteriu integrat încă din faza de proiectare. În ultimii ani, cumpărătorii s-au orientat tot mai mult către spaţii complet echipate, în principal pentru a evita complexitatea şi costurile suplimentare ale unui fit-out realizat ulterior.


Potrivit Ambito - companie românească, cu o experienţă de peste 19 ani în servicii de proiectare şi construcţie-montaj a instalaţiilor electrice - soluţiile de fit-out integrate devin un instrument de control bugetar pe termen lung, mai ales într-un context caracterizat de inflaţie ridicată şi costuri mari de finanţare. Pe de altă parte, preţul la energie rămâne un factor de presiune, iar succesul soluţiilor eficiente a fost adesea legat de programele de sprijin guvernamental.

"Creşterea cheltuielilor cu energia din ultimii ani a determinat o mai mare atenţie la exploatarea imobilelor. Această schimbare, însă, nu a modificat în mod esenţial principalul factor de decizie pentru orice tipologie de client: preţul. Soluţiile eficiente energetic au fost accesate, în primul rând, datorită programelor de susţinere din partea statelor. Ele încetează în momentul opririi suportului, fiind necesare mai multe informaţii privind randamentul global al achiziţiei unui imobil”, este de părere Robert Dorobanţu, Fondator şi CEO Ambito.

Un alt aspect important evidenţiat de reprezentanţii companiei este legat de predictibilitatea costurilor, care, deşi dorită de clienţi, rămâne dificil de estimat. Multe dintre cheltuielile reale apar în timp şi sunt influenţate nu doar de exploatare, ci şi de contextul economic sau de absenţa unor programe de mentenanţă. În paralel, instalaţiile electrice - deşi percepute ca o necesitate tehnică - contribuie semnificativ la stabilitatea costurilor pe termen lung. Cu toate că nu sunt în prim-planul deciziei de cumpărare, instalaţiile sunt gestionate de dezvoltatorii imobiliari în baza unor standarde şi reglementări care asigură, în primul rând siguranţă, dar şi eficienţă în exploatare.


"Soluţiile de amenajare integrate sunt de mulţi ani luate în considerare de clienţi pentru a controla bugetele personale multi anuale, mai ales în contextul unei inflaţii necontrolate şi unui cost de finanţare mare. Controlul bugetelor generează şi o atenţie mai mare asupra mediului din jurul construcţiilor achiziţionate: grădiniţe, şcoli, săli de sport, magazine, policlinici. O accesibilitate facilă la acestea generează economii importante pentru clienţi”, mai spune Robert Dorobanţu.

Materialele şi finisajele: investiţii iniţiale cu economii pe termen lung


Durabilitatea materialelor de interior, a detaliilor arhitecturale, a elementelor de finisaj, izolarea fonică, sistemele de încălzire - răcire sau lumină naturală completează acest tablou al clientului contemporan.

"Clientul ultimilor ani s-a pregătit atât de mult încât, chiar de la prima vizită a imobilului, vine însoţit de un consultant tehnic pentru a face diagnoza unităţii locative şi, practic, totul contează. Se observă o tendinţă de revenire la nevoile de bază, cum ar fi izolarea fonică, spre exemplu, sau lumina naturală, iar împreună cu finisajele, elementele legate de instalaţii, sustenabilitate, dar şi soluţiile de design sunt toate la fel de importante, pentru că obiectivul final este despre cât de longevivă, eficientă şi valoroasă este această unitate locativă”, afirmă Oana Popescu, Head of Residential, Real Estate.

În aceeaşi notă, atât Pinum, cât şi FDP observă o migrare către soluţii care rezistă probei timpului. Fie că vorbim despre pardoseli de tip SPC, care sunt waterproof şi extrem de rezistente la uzură, sau despre uşi cu structură robustă şi feronerie premium, scopul rămâne evitarea renovărilor frecvente. De asemenea, procesul de customizare a devenit un standard pentru cumpărătorul contemporan, care apelează la profesionişti pentru a crea spaţii unde estetica se întâlneşte cu funcţionalitatea - de la utilizarea luminilor indirecte în elementele decorative, până la soluţii tehnice care asigură confortul acustic. Deci, în prezent, totul contează şi totul este bine analizat de către clienţi.

"Pentru noi, procesul de customizare este unul care ne-a consacrat, găsind mereu soluţii de producţie pentru cele mai complexe abordări de funcţionalitate şi design. Dacă ne uităm la călătoria clientului din anul 2011 şi în prezent, spre exemplu, se observă schimbări fundamentale, mai ales în zona de design dorit. Stilurile arhitecturale abordate în proiecte fiind din ce în ce mai multe, în toate tipologiile de clădiri, indiferent de scopul acestora. Astăzi, admirăm stiluri şi detalii arhitecturale aproape peste tot, ca de exemplu: clădiri de birouri, restaurante sau chiar concepte de pizza to go sau chiar garduri şi elemente de design în curte. Aşadar, iată cum clientul este tot mai atent la detaliile spaţiului în care există şi apelează la profesionişti în zona de proiectare, customizând spaţiul aşa cum şi l-au imaginat”, explică Dan Panciu.

Din perspectiva Pinum, piaţa a evoluat vizibil către o preferinţă pentru produse durabile şi eficiente, chiar dacă acestea implică un cost iniţial mai ridicat. Clienţii nu mai privesc locuinţa doar prin prisma esteticii, ci ca pe un sistem integrat în care fiecare componentă contribuie la costul total de utilizare.

"Tâmplăria, pardoseala şi uşile sunt elemente pe care le înlocuim, de regulă, după decenii de utilizare. Din acest motiv, este imperativ să evaluăm nu doar costul de achiziţie, ci mai ales durabilitatea şi capacitatea acestora de a genera economii pe termen lung. O tâmplărie performantă se amortizează prin reducerea facturilor de energie, transformând diferenţa de preţ iniţială într-un câştig real după primii ani de exploatare. Aceeaşi logică a calităţii se aplică şi în cazul pardoselilor. În acest sens, soluţiile noastre de tip SPC sunt proiectate pentru a înlocui pardoselile laminate clasice, oferind avantaje net superioare prin structura lor waterproof şi rezistenţa mult mai mare la zgârieturi”, exemplifică Francesco Curcio.

Soluţiile "la cheie” - confort şi predictibilitate

O tendinţă majoră identificată de cei trei furnizori este preferinţa pentru spaţii complet echipate, pentru a evita incertitudinile procesului de amenajare post-achiziţie. Un element important este şi tendinţa către produse „fără bătăi de cap”, susţinute de garanţii integrate şi care să răspundă nevoii tot mai accentuate de predictibilitate şi de reducere a riscurilor asociate intervenţiilor ulterioare.


Ambito explică faptul că disponibilitatea redusă a echipelor de construcţii pentru proiecte individuale de fit-out, spre exemplu, a făcut ca achiziţia unei locuinţe „la cheie” să fie mai rentabilă, iar controlul bugetelor personale pe termen lung este mult mai sigur atunci când garanţia execuţiei şi documentaţia tehnică sunt gestionate centralizat.


Pinum susţine această nevoie de „fără bătăi de cap” prin oferirea unei garanţii integrate (produs + montaj), eliminând stresul reglajelor ulterioare pentru proprietar.

În acest context, FDP menţionează că produsele preoptimizate în fabrică reduc erorile umane şi scurtează timpii de implementare, oferind o predictibilitate necesară într-o piaţă marcată de inflaţie. Totodată, compania subliniază şi o dimensiune emoţională şi de piaţă: proprietăţile bine realizate din punct de vedere arhitectural îşi păstrează sau chiar îşi cresc valoarea în timp. Astfel, investiţia în calitate devine un factor de protejare a capitalului. Cu toate acestea, există încă o rezistenţă în piaţă faţă de costurile iniţiale mai ridicate, deşi beneficiile pe termen lung sunt evidente.

Concluzie


Piaţa rezidenţială evoluează către un model în care valoarea unei locuinţe este definită de costul total al locuirii, nu doar de preţul de achiziţie. Contribuţiile Ambito, Pinum şi FDP arată că fiecare etapă - de la proiectare şi execuţie până la alegerea materialelor şi designul faţadei - influenţează direct costurile de utilizare.


Deşi preţul rămâne un indicator important, potrivit companiei de consultanţă imobiliară Real Estate, afiliată internaţional reţelei globale Savills, acesta nu mai este suficient pentru a descrie costul real al unei locuinţe. Astfel, piaţa se îndreaptă către un model în care calitatea imobilului a devenit un întreg în procesul de decizie, de la poziţionarea acestuia, la construcţie, execuţia instalaţiilor, performanţa termică, durabilitatea fiecărui element şi calitatea finisajelor, toate sunt evaluate ca investiţii financiare directe. Deşi există încă o anumită rezistenţă în faţa costurilor iniţiale mai mari, tendinţa este clară: cumpărătorul informat preferă să plătească pentru predictibilitate şi calitate astăzi, pentru a se bucura de un confort, cheltuieli de întreţinere minime, timp economisit în viitor şi longevitatea întregului imobil.

În acest nou context, locuinţa este un produs complex, în care deciziile informate şi investiţiile iniţiale mai ridicate pot genera economii consistente, predictibilitate financiară şi o experienţă superioară de locuire pe termen lung.