Apartamentele din blocurile cu bulină roşie se ieftinesc cu până la 35 %,

Bucureştiul, radiografia unui risc ignorat

Datele oficiale ale Primăriei Municipiului Bucureşti şi Administraţiei Municipale pentru Consolidarea Clădirilor cu Risc Seismic (AMCCRS) conturează un peisaj îngrijorător:

362 de imobile sunt încadrate în clasa de risc seismic I (pericol public), 373 de imobile în Rs II, 116 în Rs III, iar alte 1.542 de clădiri necesită intervenţie urgentă (categoria „U”).

În ciuda acestor cifre, în ultimele trei decenii au fost consolidate doar 30 de clădiri, deşi estimările specialiştilor indică peste 20.000 de imobile vulnerabile doar în Capitală.

Noua realitate: restricţii, vânzări lente şi preţuri în scădere

Începând cu februarie 2024, legislaţia interzice închirierea locuinţelor situate în clădiri clasificate Rs I. Măsura afectează direct randamentele investiţionale, reduce cererea şi accentuează decalajele între segmentul de locuinţe sigure şi cel vulnerabil.

Conform unui studiu realizat de Particulari.ro, iată diferenţa dintre un bloc fără risc şi unul cu Rs I:

Viteza vânzării:

Imobil fără risc: apartamentul se vinde în medie în 28 de zile (≈ 1 lună)

Imobil Rs I: timpul mediu creşte la 104 zile (≈ 3 luni şi jumătate)

Puterea de negociere:

Fără risc: reducerea medie la negociere este de ~5 %

Rs I: reducerea medie ajunge la ~18 %, de peste trei ori mai mare

Preţul final pe metru pătrat (zone centrale):

Fără risc: ≈ 2.250 euro/m²

Rs I: ≈ 1.480 euro/m² - cu aproximativ 34 % mai puţin

Pe scurt, un apartament dintr-un bloc cu bulină roşie:

se vinde de patru ori mai lent

se negociază de trei ori mai dur

costă cu o treime mai puţin pe m² faţă de unul dintr-o clădire sigură, din aceeaşi zonă

De ce se vând greu şi ieftin?

Lipsa finanţării prin credit ipotecar - Patru dintre cele mai mari instituţii financiare din România au reguli interne care interzic acordarea de credite garantate cu imobile Rs I. Tranzacţiile trebuie realizate exclusiv cu numerar.

Asigurare deficitară - Poliţa obligatorie PAD nu acoperă complet clădirile încadrate în clasa I de risc. Unele companii refuză complet emiterea de poliţe pentru acestea.

Interdicţia de închiriere - A eliminat cererea de la o categorie semnificativă de cumpărători (în 2023, ~22 % dintre tranzacţiile din zonele centrale erau de tip „buy-to-let”).

Percepţia publică - Conform unui sondaj recent, 82 % dintre bucureşteni consideră că oraşul nu este pregătit pentru un seism major.

Studiu de caz: impact concret asupra preţurilor

Bucureşti, Cotroceni:

Apartament Rs I, 32 m² - listat timp de 4 ani, cu preţ coborât de la 30.000 euro la 25.000 euro, nevândut

Imobil similar, fără risc - vândut în 43 de zile pentru 43.000 euro

Instrumente pentru cumpărători

Particulari.ro - prima şi, deocamdată, singura platformă imobiliară din România cu filtru dedicat „Risc seismic”, plasat discret lângă opţiunea standard „loc de parcare”.

Un singur clic elimină instant toate anunţurile din blocuri neexpertizate sau clasificate Rs I-III, oferind transparenţă esenţială în procesul de decizie.

(Filtrul „Parcare” rămâne complet funcţional pentru cei interesaţi de locuri sub-/supraterane şi este compatibil cu selectorul de risc.)

Recomandări din studiu

Cumpărători:

Verificaţi clasa seismică pe Particulari.ro; negociaţi preţul ţinând cont de costul estimativ al consolidării: 400-700 euro/m².

Asigurători/Bănci:

Lansaţi produse financiare dedicate, cu prime adaptate şi garanţii de stat pentru consolidare.

Proprietari:

Exploraţi programul naţional de consolidare (Legea 212/2022) înainte de listare; un bloc consolidat recuperează diferenţa de preţ în 3-4 ani, prin apreciere.