Elisabeta Stan Law Office: Dezvoltatorii imobiliari iau măsuri drastice pentru a combate creşterea TVA şi a se proteja în faţa schimbărilor de lege dese şi imprevizibile

Dezvoltatorii imobiliari din România se confruntă, în 2025, cu un context legislativ tot mai restrictiv, impredictibil şi ostil mediului de afaceri, care duce la creşterea costurilor de dezvoltare şi, implicit, scumpirea locuinţelor, potrivit unui comunicat emis redacţiei. Din acest motiv, dezvoltatorii reacţionează la toate aceste schimbări prin măsuri care să le protejeze afacerea - modificarea condiţiilor contractuale, ajustarea termenelor de colaborare / vânzare şi organizarea în holding pentru a evita plata unor impozite, informează casa de avocatură Elisabeta Stan Law Office, care asistă dezvoltatori în proiecte de peste 50 milioane euro, oferind strategii juridice solide în faţa schimbărilor legislative şi fiscale.

Pe lângă taxe majorate şi norme tot mai stricte, instabilitatea legislativă pune presiune directă pe planificarea şi viabilitatea proiectelor, fapt pentru care unele construcţii imobiliare ar putea să fie blocate.

„Mediul legislativ este într-o continuă schimbare şi lipsă de predictibilitate. Au loc modificări legislative pe bandă rulantă, iar mediul de afaceri nu are timp să se pregătească, normele se modifică frecvent fără perioadă de tranziţie. Este un context legislativ vulnerabil pentru dezvoltatorii imobiliari. Modificările frecvente, aplicate fără perioade de tranziţie, pot duce la scăderea veniturilor, blocarea activităţii şi afectarea gravă a business-ului. Din acest motiv, tot mai mulţi antreprenori din real estate caută soluţii juridice solide pentru a-şi proteja investiţiile şi a evita blocajele.

În ultimele săptămâni, dezvoltatorii imobiliari s-au văzut nevoiţi să reconfigureze rapid, eficient şi legal direcţia afacerii lor în hăţişul legislativ, luând o serie de măsuri. S-au revizuit contracte, au fost ajustate termene şi au fost clarificate toate acele detalii care pot face diferenţa între o vânzare dusă la capăt şi una pierdută pe muchie de calendar. E un moment care cere reacţie rapidă, comunicare clară şi documentaţie juridică solidă”, avertizează avocatul Elisabeta Stan, specializat în drept imobiliar.

Potrivit sursei, creşterea TVA pentru locuinţele noi nu este doar o ajustare tehnică în codul fiscal, este o schimbare care va influenţa direct preţurile, comportamentul cumpărătorilor şi ritmul de vânzare în multe proiecte rezidenţiale. În teorie, TVA-ul de 9% va putea fi aplicat în continuare pentru unele locuinţe, dar doar dacă sunt îndeplinite mai multe condiţii: antecontract semnat până la final de iulie, un avans plătit la timp şi livrarea locuinţei până cel târziu în vara lui 2026. Orice întârziere peste această dată va complica serios lucrurile. TVA-ul va creşte la 21%, chiar şi pentru cumpărători care au crezut că au prins oferta mai avantajoasă. Asta înseamnă renegocieri, presiune financiară, uneori chiar blocaje în vânzare. Iar consecinţele se simt de ambele părţi - şi pentru client, şi pentru dezvoltator.

Schimbările legislative - precum creşterea TVA la locuinţe - alimentează tensiuni între dezvoltatori şi cumpărători, afectând atât proiectele în desfăşurare, cât şi încrederea în piaţă. Fără predictibilitate şi coerenţă legislativă, sectorul imobiliar riscă să intre într-o perioadă de stagnare sau chiar regres.

Mai mult, a crescut numărul de contestaţii în instanţă pe fondului interesului civic de protecţie a spaţiilor verzi. Acestea, alături de reglementările de mediu tot mai stricte şi costurile pentru obţinerea avizelor, duc la fragilizarea pieţei şi la reducerea apetitului pentru investiţii noi.

De asemenea, au crescut costurile pentru conformarea la legislaţie. Dezvoltatorii imobiliari, pentru a implementa noile măsuri, sunt nevoiţi să cheltuiască suplimentar pentru a-şi putea desfăşurarea activitatea, cum ar fi obţinerea de avize, ceea ce la final va creşte costul de locuinţelor la vânzare.

Conform comunicatului, pentru a naviga această perioadă dificilă, dezvoltatorii încep să ia măsuri juridice de prevenţie a scăderilor în business: audituri detaliate înainte de achiziţii, modificarea condiţiilor din contract, organizarea activităţii în structuri de tip holding prin care să plătească un impozit mai mic la stat, consultanţă juridică permanentă şi instrumente legale care să limiteze riscurile.

Securizează achiziţiile şi investiţiile- nevoia de a le face un due diligence juridic şi urbanistic foarte elaborat şi detaliat pentru a se asigura că fac corect achiziţia, pentru a evita riscuri, pentru a evita blocaje în afaceri

Optează pentru modificarea condiţiilor contractuale - cu un mediu legislativ imprevizibil, în continuă schimbare, este recomand ca termenii din contractele de colaborare sau vânzare să fie ajustaţi cel puţin o dată pe an. Condiţiile din piaţă se schimbă - ceea ce era corect anul trecut poate fi astăzi dezechilibrat, iar antreprenorii au nevoie să se asigure că penalităţile, termenele şi clauzele de reziliere îi protejează

Se organizează în structura de tip holding - din ce în ce mai multe firme din România se organizează în holdinguri pentru a plăti impozite mai mici la stat şi a putea reinvesti câştigul din dividende fără impozitare şi, practic, pentru a putea proteja bunurile personale

Colaborează permanent cu avocaţi pentru a evita probleme - antreprenorii nu mai vor să mai stingă incendii, nu mai vor să se confrunte cu situaţii problematice, fapt pentru care optează pentru consultanţă juridică permanentă

Pentru cumpărători, contextul actual impune o atenţie sporită şi o înţelegere clară a modului în care schimbările fiscale - în special creşterea TVA - influenţează preţul şi condiţiile de achiziţie a unei locuinţe noi. Astfel, cumpărătorii trebuie să devină mai informaţi şi mai bine pregătiţi juridic.

Iată ce trebuie să ştie şi cum pot acţiona:

1. Preţul final poate creşte brusc

Creşterea TVA (de la 5% la 9% sau 19%, în funcţie de situaţie) afectează direct costul locuinţei. Multe contracte nu includ o clauză care să garanteze un preţ fix în faţa modificărilor legislative, iar dezvoltatorii pot transmite această diferenţă către cumpărător.

Ce pot face cumpărătorii:

-Să verifice cu atenţie clauzele contractului de rezervare - cumpărătorul trebuie să ştie că este o perioadă de modificare a preţurilor, conform legislaţiei, şi trebuie să ştie la ce să se aştepte

Clauzele contractuale sunt complexe, iar cumpărătorii trebuie să fie atenţi la riscuri ascunse, ceea ce înseamnă că au nevoie de asistenţă juridică atât la încheierea contractului de promisiune de vânzare, cât şi la încheirea contractului de vânzare propriu-zisă.

Partea de due diligence nu mai este opţională - cumpărătorii trebuie să verifice dezvoltatorul, terenul, autorizaţile, de cât timp este dezvoltatorul în piaţă, dacă construieşte cu banii proprii sau ai băncii, pentru a evita cât mai puţine riscuri.

-Să solicite o simulare de costuri post-TVA, pentru a înţelege impactul real asupra bugetului

2. Clauzele contractuale devin mai complexe

Pentru a se proteja, dezvoltatorii ajustează frecvent termenii contractuali, inclusiv penalităţile, termenele de livrare şi clauzele de reziliere. Aceste modificări pot dezechilibra raportul vânzător-cumpărător.

Ce pot face cumpărătorii:

-Să consulte un avocat specializat în drept imobiliar înainte de semnare. O revizuire juridică poate preveni surprize neplăcute (ex: penalizări ascunse sau livrare întârziată fără despăgubiri)

-Să negocieze clauze clare privind termenele de finalizare şi penalităţile aplicabile, în caz de întârziere sau modificare unilaterală

3. Dezvoltatorii reorganizaţi în holdinguri pot oferi stabilitate

Tot mai mulţi dezvoltatori se reorganizează în grupuri de tip holding, ceea ce le permite optimizarea fiscală şi o mai bună protecţie juridică. Pentru cumpărători, aceasta poate însemna un partener mai solid, dar şi o nevoie mai mare de transparenţă.

Ce pot face cumpărătorii:

-Să verifice structura juridică a dezvoltatorului - cine este vânzătorul real, cine deţine terenul, cine construieşte şi cine încasează banii

-Să solicite documente privind dreptul de proprietate asupra terenului, autorizaţia de construire şi dovada solvabilităţii dezvoltatorului

4. Due diligence-ul nu mai este opţional

Într-un context legislativ instabil, riscurile de blocaj în proiectele imobiliare cresc (PUZ-uri anulate, litigii pe terenuri, autorizaţii contestate etc.).

Ce pot face cumpărătorii:

-Să solicite un due diligence urbanistic şi juridic înainte de avans. Verificaţi cu un specialist: situaţia juridică a terenului, autorizaţiile de construire, regimul fiscal aplicabil, lipsa litigiilor etc.

-Să evite achiziţiile doar pe bază de promisiuni verbale sau broşuri. Cereţi documente, nu doar încredere.

Potrivit sursei, pentru dezvoltatorii imobiliari, protecţia juridică nu mai este o opţiune, ci o necesitate strategică. Într-un climat legislativ marcat de instabilitate, creşteri fiscale şi presiuni administrative, doar cei care îşi fundamentează deciziile pe o consultanţă juridică permanentă şi pe măsuri de prevenţie bine calibrate vor reuşi să îşi protejeze afacerea şi să rămână competitivi.

De la structuri fiscale optimizate, la contracte adaptate realităţilor pieţei şi due diligence aprofundat înainte de investiţii, fiecare pas contează. Lipsa unor măsuri juridice solide poate duce rapid la blocaje, pierderi financiare sau chiar faliment. În schimb, un cadru legal bine gândit devine un avantaj competitiv major, oferind stabilitate, încredere şi capacitate reală de adaptare într-o piaţă din ce în ce mai volatilă.