Noile taxe vor lovi şi în piaţa imobiliară; Cât de grav?

Reporter: Cum apreciaţi că a evoluat sectorul imobiliar în primeşe şase luni ale anului în curs?

Colliers: Piaţa imobiliară din România a început anul 2025 cu evoluţii solide, în special în sectoarele industrial şi retail, care au înregistrat cerere de închirieri ridicată şi activitate intensă în zona proiectelor în construcţie. Chiriile se menţin stabile sau în uşoară creştere, iar proiectele noi de retail continuă să se dezvolte; un mare impuls pentru dezvoltarea economică regională a ţării, cu impact special pentru proiectele de spaţii de depozitare, vine graţie îmbunătăţirii infrastructurii, evoluţie care potenţează atractivitatea anumitor zone ale ţării.

Segmentul birourilor a avut o cerere relativ slabă dacă privim un ciclu mai larg de închiriere (inclusiv perioada pre-pandemie), însă oferta limitată ajută la menţinerea unui echilibru şi a nivelurilor de chirie constante. Pe piaţa de terenuri, interesul este în creştere, mai ales pentru proiecte rezidenţiale şi comerciale.

Piaţa de investiţii a rămas activă, cu tranzacţii importante în retail şi industrial, iar randamentele s-au menţinut stabile, ceea ce atrage noi investitori şi menţine interesul pentru toate segmentele pieţei.

Piaţa rezidenţială a fost una cu evoluţii mixte. În Bucureşti, tranzacţiile cu apartamente au scăzut cu 10% în primele şase luni ale anului, în timp ce la nivel naţional au scăzut cu 3% . Există diferenţe notabile între oraşe: în Cluj-Napoca s-a înregistrat o creştere de 13% faţă de anul trecut, dar în Iaşi scăderea a fost abruptă, de 32%. În acelaşi timp, oferta de apartamente noi rămâne sub presiune, pe fondul scăderii suprafeţelor autorizate în ultimii ani, ceea ce începe să se resimtă în livrările din 2025.

Reporter: Cum resimte piaţa de profil noile măsuri fiscale?

Colliers: Cea mai vizibilă măsură este eliminarea cotei reduse de TVA şi creşterea cotei standard la 21%, începând cu 1 august. Aceasta a generat o accelerare a tranzacţiilor în luna iulie, care a devenit o lună record pentru piaţa rezidenţială, cu peste 5.000 de apartamente vândute în Bucureşti şi peste 1.000 în Cluj. Pe termen scurt, efectul va fi o creştere a preţurilor de listare, dar echilibrul dintre cerere şi ofertă va determina cât din această creştere va fi suportată de dezvoltatori şi cât de cumpărători. În paralel, creşterea accizelor şi a altor taxe reduce venitul disponibil al gospodăriilor, ceea ce va tempera cererea.

Într-un context mai larg, măsurile vor avea un impact negativ asupra puterii de cumpărare a oamenilor, ceea ce va lovi, mai departe, şi în anumite sectoare ale zonei imobiliare comerciale, dincolo de dezvoltatorii de proiecte rezidenţiale. Astfel, oamenii vor deveni mai selectivi cu felul în care cheltuiesc banii, ceea ce va avea un efect negativ asupra sectorului de retail. Iar daca retailerii devin mai pesimişti, s-ar putea să închirieze mai puţine spaţii de depozitare.

Reporter: Vă aşteptaţi să fie dezvoltatori care vor renunţa să mai investească în acest segment din cauza noilor măsuri fiscale?

Colliers: Nu ne aşteptăm la un val de renunţări, dar contextul fiscal şi economic îi face pe dezvoltatori mult mai prudenţi. Cei aflaţi în stadii incipiente de proiect sunt mai dispuşi să reducă marja şi să suporte o parte din creşterea TVA pentru a păstra ritmul vânzărilor. În schimb, este posibil ca unele investiţii noi să fie amânate, mai ales în zone unde cererea este mai slabă sau concurenţa ridicată.

Reporter: Consideraţi că urmează un colaps imobiliar?

Colliers: Nu putem să vorbim despre un colaps, ci despre o ajustare. Piaţa se află într-un punct de inflexiune: cererea rămâne prezentă, dar devine mai selectivă şi mai sensibilă la preţul final şi la costul total al locuirii (inclusiv energie şi impozite). În acelaşi timp, oferta de locuinţe noi se va reduce în următorii ani, pe măsură ce scăderea autorizaţiilor de construire din 2022-2023 se va reflecta în livrări. Contextul este mai degrabă unul de stabilizare şi diferenţiere, nu de colaps.

Reporter: Cum au evoluat preţurile din piaţă?

Colliers: Piaţa birourilor din România a început anul 2025 cu stabilitate, chiriile menţinându-se la aproximativ 22 de euro/mp/lună, în Bucureşti, pentru spaţiile prime (şi în jurul a 14 euro/mp/lună la nivel agregat de piaţă), în contextul în care cererea moderată a fost echilibrată de livrările aproape inexistente. Sectorul industrial a continuat să atragă interes puternic, cu 417.100 mp închiriaţi în prima jumătate a anului, chiriile rămânând stabile uşor sub sau lângă 5 euro/mp/lună în Bucureşti, pentru un proiect built-to-suit de 5.000 de metri pătraţi, de exemplu; în marile oraşe, chiriile sunt uşor mai mici decât atât. Retailul a înregistrat o uşoară creştere a chiriilor, influenţată de cererea ridicată şi de costurile mai mari de construcţie, iar noi spaţii livrate, de 122.000 mp în prima jumătate a anului, menţin preţurile atractive pentru investitori. În ceea ce priveşte sectorul rezidenţial, în prima jumătate a anului, preţurile apartamentelor în marile oraşe au crescut, în medie, cu aproximativ 5%. Totuşi, evoluţia nu a fost uniformă: în ansamblurile din zone centrale şi semi-centrale s-au înregistrat creşteri mai mari, pe când în zonele periferice sau foarte competitive preţurile au stagnat. O altă tendinţă vizibilă este lărgirea ecartului între locuinţele eficiente energetic, tot mai căutate, şi cele vechi sau nereabilitate.

Reporter: Care a fost evoluţia cererii în această perioadă, pe segmente?

Colliers: În prima jumătate a anului 2025, piaţa birourilor din Bucureşti a înregistrat o cerere mai moderată, cu aproximativ 102.200 mp închiriaţi, sub nivelul din aceeaşi perioadă a anului trecut. Sectorul industrial a continuat să atragă interes ridicat, cu o creştere de 22% a spaţiilor închiriate, susţinută de dezvoltarea logisticii şi a comerţului. Retailul şi-a păstrat atractivitatea, în special în centrele comerciale mari, unde cererea a rămas puternică, iar livrările de noi spaţii de 122.000 mp au menţinut piaţa dinamică şi competitivă.

În ceea ce priveşte sectorul rezidenţial, în prima jumătate de an, cererea a fost oscilantă: în Bucureşti scădere de 10%, la nivel naţional scădere de 3%, dar cu diferenţe mari între oraşe (Cluj în creştere, Iaşi în scădere puternică). Luna iulie a fost excepţională, cu vârfuri de tranzacţii înainte de creşterea TVA, însă aceste recorduri se vor opri aici. Din august încolo, ne aşteptăm la o temperare vizibilă a cererii, mai ales pe segmentele de preţ mai accesibile.

Reporter: Cum caracterizaţi oferta din prima parte a acestui an?

Colliers: Pe parcursul primei jumătăţi a anului 2025, piaţa birourilor s-a menţinut compactă, cu zero livări noi şi un singur proiect relativ mic la orizont pentru a doua parte a anului, ceea ce a păstrat atenţia asupra clădirilor existente. Sectorul industrial continuă să fie atractiv, însă spaţiile disponibile sunt concentrate în zonele cu infrastructură bine dezvoltată; observăm însă că atenţia se mută şi în funcţie de proiectele de infrastructură, ceea ce va deschide noi regiuni sau zone (vom vedea uşor-uşor mai multă atenţie pentru Moldova, de pildă, şi deja observam ceva interes pentru sudul Capitalei, odată cu finalizarea inelului de sud al A0). Retailul a beneficiat de livrările de noi centre comerciale, care au completat portofoliul existent şi au oferit mai multe opţiuni pentru chiriaşi şi investitori. Din prisma activităţii de construcţie, piaţa de retail este la valori destul de ridicate.

Pe piaţa rezidenţială, oferta a rămas limitată în zonele centrale şi semi-centrale, unde se concentrează o mare parte din cerere, ceea ce alimentează creşterea preţurilor. În schimb, în zonele periferice există mai multă competiţie între dezvoltatori, iar ritmul vânzărilor este mai sensibil la preţ şi la facilităţi. Un element important este că în anii următori vom vedea o scădere a livrărilor, ca efect al scăderii accentuate a suprafeţelor autorizate în ultimii doi ani.

Reporter: Ce tendinţe sunt în piaţă?

Colliers: Tendinţele actuale pe piaţa imobiliară din România evidenţiază câteva direcţii clare: cererea se concentrează pe spaţii bine poziţionate şi eficiente din punct de vedere energetic, iar livrările de proiecte noi rămân moderate, ceea ce menţine presiunea asupra preţurilor şi chiriilor. Dezvoltatorii şi investitorii acordă atenţie calităţii şi poziţionării proiectelor, iar zonele centrale şi semi-centrale rămân în continuare cele mai căutate. În plus, se observă o orientare tot mai mare către soluţii sustenabile şi spaţii adaptate nevoilor moderne ale utilizatorilor.

Tendinţele cheie din piaţa rezidenţială de astăzi sunt:

- Diferenţierea tot mai accentuată între locuinţe noi, eficiente energetic, şi cele vechi sau nereabilitate;

- Creşterea importanţei facilităţilor (proximitatea faţă de transport public, supermarket, şcoli, dar şi elemente de confort precum spaţii verzi, locuri de parcare, zone comune);

- Cerere mai selectivă şi mai sensibilă la costul total al locuirii;

- Prudenţă în lansarea de noi proiecte, dar o concentrare mai mare pe calitate şi poziţionare competitivă.

Reporter: Ce perspective are sectorul imobiliar din România?

Colliers: Perspectivele pentru piaţa rezidenţială din România sunt de ajustare şi diferenţiere, mai degrabă decât de creştere accelerată. În perioada imediat următoare, tranzacţiile vor înregistra o scădere, după vârful conjunctural din iulie, ca urmare a creşterii TVA şi a altor măsuri fiscale. În plus, contextul macroeconomic, caracterizat prin încetinirea creşterii economice şi presiunea suplimentară asupra bugetelor gospodăriilor, va pune presiune pe cerere.

Pe termen mediu, oferta de locuinţe noi va continua să scadă, ca efect al diminuării suprafeţelor autorizate din ultimii ani, ceea ce va menţine presiunea pe preţuri, în special în zonele cu cerere solidă. Astfel, echilibrul dintre cerere şi ofertă va determina în ce măsură creşterea costurilor de construcţie şi a taxelor se va reflecta integral în preţurile finale sau va fi absorbită parţial de dezvoltatori.

Pe termen lung, perspectivele rămân pozitive, având în vedere decalajul de locuire faţă de media europeană, nivelul relativ redus al suprafeţei locative per capita şi nevoia de locuinţe mai eficiente energetic. Totodată, proiectele care pun accent pe calitate, localizare bună, eficienţă energetică şi facilităţi integrate vor rămâne competitive şi căutate, chiar într-un context economic mai dificil.

La nivelul general al pieţei imobiliare, putem diferenţia între o situaţie mai nuanţată pe termen scurt şi mediu şi perspectivele foarte favorabile pe termen mai lung. Cum piaţa imobiliară reflectă într-o măsură destul de mare mersul economiei în general, lucrurile nu au cum să meargă prea bine în clipa de faţă. Remarcăm o prudenţă crescută a dezvoltatorilor şi a chiriaşilor deopotrivă în anumite sectoare (cum ar fi cel de birouri) şi, desi există ceva mai mult entuziasm în anumite zone (cum ar fi sectorul de retail), piaţa nu poate fi decuplată de la mersul economiei. Cu alte cuvinte, pe termen scurt şi mediu există o stare de expectativă pentru a vedea dacă economia îşi va reveni uşor-uşor începând cu 2026, dacă urmează o ajustare mai dură la orizont sau, de ce nu, dacă ne putem trezi într-o criză mai profundă (eventual suprapusă şi pe un blocaj politic).

Pe termen lung, însă, având în vedere că România încă are resurse de creştere economică (în special ecartul foarte favorabil dintre productivitatea muncii şi costurile salariale, precum şi poziţia geopolitică interesantă), putem să ne aşteptăm la evoluţii foarte bune în zona imobiliară în următorii ani.

Reporter: Mulţumesc!

(Interviu preluat din Revista BURSA Construcţiilor)