Analiză avocat: Majorarea TVA-ului în domeniul imobiliar, cine suportă costurile şi cine are dreptul să conteste în instanţă

De la 1 august va intra în vigoare o majorare TVA de la 9%, respectiv 19% la 21% pentru locuinţele noi indiferent de valoarea acestora, aducând nelinişte în piaţa imobiliară şi ridicând multiple semne de întrebare cu privire la aplicabilitatea noilor cote, potrivit unui comunicat emis redacţiei. Clienţii şi dezvoltatorii se confruntă cu probleme privind valabilitatea contractelor semnate anterior modificării legislative şi cu riscul unor costuri suplimentare semnificative.

În cazul unui contract vânzare cumpărare semnat în perioada în care se aplica cota redusă de TVA, dar livrarea efectivă se va face după această majorare TVA, se ridică problema aplicării cotei în vigoare la data livrării. Potrivit prevederilor art. 291 alin. (1) şi (3) din cod fiscal, livrarea imobilelor este taxabilă cu cota de TVA în vigoare la momentul faptului generator - adică livrarea efectivă. Aceasta creează un dezechilibru contractual, în special dacă acest contract nu prevede o clauză de ajustare a preţului în funcţie de respectiva majorare TVA.

Potrivit sursei, schimbările din legislaţia fiscală afectează direct cumpărătorii de locuinţe noi, dezvoltatorii, cât şi instituţiile financiare. Cei care au încheiat un contract vânzare cumpărare înainte de creşterea cotei de TVA, dar primesc imobilul după intrarea în vigoare a majorării, pot fi puşi în situaţia de a plăti diferenţa, dacă acest aspect nu a fost prevăzut clar în contract.

Astfel, se generează tensiuni între părţi ce pot duce la neexecutarea obligaţiilor contractuale sau chiar la litigii. În lipsa unei clauze de adaptabilitate fiscală în contract vânzare cumpărare, cumpărătorul riscă suportarea integrală a impactul financiar. În conformitate cu principiile de drept civil şi cu dispoziţiile privind impreviziunea reglementate la art. 1271 din Codul civil, există temei pentru renegocierea acestui tip de contract sau chiar pentru sesizarea instanţei în vederea adaptării sau rezilierii acestuia.

Situaţiile juridice ce vor rezulta din această majorare TVA pot genera conflicte între părţi, în special când în contract nu este prevăzută expres o clauză de adaptare la modificările fiscale. Clauzele standard nu includ de cele mai multe ori condiţii privind creşterea de TVA, lăsând loc interpretărilor. În lipsa unei reglementări concrete în contract, interpretarea obligaţiilor fiscale poate deveni un punct sensibil de dispută între vânzător şi cumpărător. Jurisprudenţa recentă arată că instanţele analizează atent voinţa părţilor şi echilibrul contractual, în special în cazul în care una dintre părţi este pusă în mod disproporţionat să suporte consecinţele generate de majorare TVA.

Conform comunicatului, creşterea fiscalităţii în piaţa imobiliară, alături de costurile în creştere ale materialelor şi ratelor dobânzilor, împinge un număr tot mai mare de dezvoltatori spre insolvenţă. Lipsa unei planificări fiscale riguroase şi nesupravegherea riscurilor contractuale duc la dezechilibre financiare.

În acest context economic, în care o majorare TVA afectează direct marjele de profit, mulţi dezvoltatori care nu au realizat o evaluare de due diligence sau nu au beneficiat de consultanţă fiscală calificată, ajung în dificultate financiară. Cheltuielile neprevăzute generate de aceste modificări din cod fiscal, împreună cu întârzierile în vânzări şi creşterea costurilor de finanţare, pot bloca fluxurile de numerar pentru finalizarea proiectelor imobiliare.

Implicarea unui avocat imobiliare, încă din faza incipientă, de redactare şi negociere a unui contract vânzare cumpărare, este necesară în acest context.

„Modificările bruşte ale regimului de TVA, coroborate cu lipsa unor clauze contractuale clare şi a unei planificări fiscale coerente, pot genera dezechilibre majore în tranzacţiile imobiliare, expunând atât dezvoltatorii, cât şi cumpărătorii la riscuri financiare şi implicarea în litigii.” - a declarat Avocatul Coordonator al Societăţii Româneşti de Avocatură Pavel, Mărgărit şi Asociaţii, Dr. Radu Pavel.