Atacul cibernetic asupra ANCPI: blocajul pieţei imobiliare şi implicaţiile juridice rezultate din acesta

1.Context

Pe 14 iulie 2026, Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară a descoperit un acces neautorizat în propria infrastructură informatică. Investigaţia tehnică, condusă de Directoratul Naţional de Securitate Cibernetică, a confirmat un atac cibernetic: atacatorii au criptat şi şters o parte dintre serverele pe care rulau aplicaţiile agenţiei. Rezultatul a fost imediat - toate sistemele ANCPI, de la aplicaţia de cadastru şi carte funciară e-Terra până la adresele de e-mail instituţionale, au ieşit din funcţiune.

Iniţial, ANCPI anunţa că e-Terra va reveni pe 19 iulie. La două săptămâni de la incident, Guvernul comunica însă că echipele tehnice încă lucrează la reconstrucţia infrastructurii şi la repunerea în funcţiune a aplicaţiei, fără a putea indica o dată fermă. Vestea bună, potrivit autorităţilor, este că baza de date centrală a sistemului cadastral - cea care conţine evidenţa proprietăţilor şi a drepturilor reale - nu a fost afectată.

Efectele s-au văzut aproape instantaneu, iar diverse articole din presă au evidenţiat impactul economic al blocajului.

2.Implicaţii juridice

2.1.Operaţiunile juridice afectate

Publicitatea imobiliară joacă un rol esenţial în securizarea circuitului civil din România, asigurând opozabilitatea faţă de terţi şi certitudinea drepturilor reale asupra imobilelor. Aceasta este reglementată de Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996 („Legea nr. 7/1996”) şi Codul civil şi se întemeiază pe înscrierea în cartea funciară a drepturilor reale. Potrivit art. 35 din Legea nr. 7/1996, notarul public care autentifică un act prin care se transmite, se constituie, se modifică sau se stinge un drept real imobiliar are obligaţia de a solicita un extras de carte funciară pentru autentificare.

Obţinerea extrasului de carte funciară pentru autentificare constituie, aşadar, o obligaţie legală imperativă a notarului public. Art. 46 alin. (2) lit. i) din Legea nr. 7/1996 califică drept contravenţie întocmirea de acte translative de proprietate fără extras de carte funciară, ceea ce confirmă că legiuitorul a înţeles să condiţioneze încheierea acestor acte de existenţa extrasului. În practică, notarul public nu va proceda la autentificare în absenţa extrasului de carte funciară.

Întrucât forma autentică reprezintă o condiţie de validitate (ad validitatem) pentru actele juridice vizate, imposibilitatea obţinerii extrasului de carte funciară conduce, în mod direct, la imposibilitatea încheierii lor în mod valabil.

Din acest motiv, imposibilitatea de a obţine un extras de carte funciară pentru autentificare afectează următoarele operaţiuni juridice imobiliare:

a)încheierea contractelor translative sau constitutive de drepturi reale imobiliare, pentru care există condiţia ad validitatem de a fi încheiate în formă autentică: vânzări-cumpărări de imobile (terenuri, apartamente, spaţii comerciale), donaţii imobiliare, schimburi imobiliare şi dări în plată cu transfer de proprietate, contracte de ipotecă imobiliară, constituiri de dezmembrăminte (uzufruct, superficie, servitute, uz, abitaţie), convenţii matrimoniale şi partaje voluntare cu efect asupra drepturilor reale, precum şi proiecte de fuziune sau divizare cu componentă imobiliară. Intră aici şi contractele de transfer de activitate care presupun transferul unei universalităţi de fapt aferente activităţii cesionate, printre care se numără şi active imobiliare;

b)încheierea promisiunilor de vânzare guvernate de Legea nr. 207/2025 (denumită în practică şi „Legea Nordis”), având ca obiect locuinţele individuale viitoare sau unităţile individuale din condominii aflate în curs de edificare, întrucât legea impune cumulativ forma autentică ad validitatem, notarea autorizaţiei de construire în cartea funciară şi obţinerea prealabilă a extrasului de carte funciară aferent unităţii viitoare;

c)operaţiunile de cadastru şi publicitate imobiliară, precum intabulările, înscrierile provizorii, notările, radierile din cărţile funciare, alipirile şi dezmembrările de imobile, precum şi recepţia documentaţiilor cadastrale;

d)alte acte notariale dependente de cartea funciară, chiar şi atunci când legea cere doar un extras de carte funciară pentru informare: acte de stingere a drepturilor reale imobiliare, certificate de moştenitor cu imobile înscrise în cartea funciară, pacte de opţiune privind drepturi reale imobiliare şi acte de adjudecare în cadrul executării silite imobiliare.

De asemenea, nici consultarea registrului de proprietari, respectiv obţinerea extraselor de carte funciară de informare nu sunt posibile în această perioadă, ceea ce afectează inclusiv activitatea de due diligence imobiliar.

2.2 Operaţiunile juridice care rămân posibile

În ceea ce priveşte categoriile de acte juridice ce pot fi încheiate în mod valabil în perioada indisponibilităţii, amintim următoarele:

a)promisiunile de vânzare şi promisiunile de constituire de drepturi reale, încheiate sub semnătură privată (cu excepţia celor supuse dispoziţiilor Legii Nordis, precum şi a promisiunilor de donaţie), întrucât acestea nu necesită forma autentică ad validitatem şi nu presupun obţinerea unui extras de carte funciară; Astfel, antecontractele de vânzare pot fi semnate în continuare sub semnătură privată, urmând ca părţile să autentifice contractul final după ce aplicaţia informatică integrată e-Terra va redeveni funcţională;

b)contractele de locaţiune, indiferent de obiectul acestora;

c)mandatele şi procurile (inclusiv cele conferite în vederea încheierii unor viitoare tranzacţii imobiliare), a căror autentificare nu este condiţionată de obţinerea unui extras de carte funciară;

d)actele adiţionale la contracte aflate în derulare, în măsura în care acestea nu au ca efect transferul ori constituirea de drepturi reale.

În esenţă, orice operaţiune pentru care nu este obligatorie înscrierea în cartea funciară şi nu necesită un extras de carte funciară poate fi derulată în mod normal.

3. Măsuri de remediere şi ameliorare

3.1. Prelungirea termenului în care cumpărătorii pot beneficia de TVA redus

Una dintre cele mai presante probleme identificate în această perioadă de indisponibilitate priveşte însă promisiunile de vânzare ce au fost încheiate până la data de 1 august 2025, al căror contract final trebuia perfectat până la 31 iulie 2026 pentru a beneficia de cota redusă de TVA de 9%, în locul cotei standard de 21%.

Drept măsură de ameliorare a impactului, Parlamentul a votat şi trimis spre promulgare pe data de 29 iulie 2026 un proiect de lege care prelungeşte până la 30 septembrie 2026 inclusiv termenul în care cumpărătorii de locuinţe cu promisiuni de vânzare încheiate până la 1 august 2025 pot beneficia de cota redusă de TVA de 9%. Argumentul iniţiatorilor a fost simplu: fără o intervenţie urgentă, mii de cumpărători de bună-credinţă, care au respectat cadrul legal, au plătit avansuri şi au contractat credite, ar fi fost penalizaţi pentru o defecţiune a infrastructurii statului.

Prelungirea nu acoperă însă toate locuinţele, ci doar pe cele cu suprafaţă utilă de maximum 120 mp şi o valoare de cel mult 600.000 de lei, exclusiv TVA. Proiectul prevede şi un mecanism de restituire a diferenţei de TVA pentru cei care au finalizat achiziţia între 1 august 2026 şi data intrării în vigoare a noii legi, cererile putând fi depuse începând cu 1 octombrie 2026. Rămâne de văzut dacă legea va fi adoptată în aceeaşi formă şi de către Camera Deputaţilor sau dacă, din contră, vor exista amendamente.

3.2. Invocarea forţei majore

O problemă juridică conexă, care se impune a fi analizată în acest context, vizează posibilitatea părţilor de a invoca forţa majoră ca remediu contractual în ipoteza în care obligaţiile născute din promisiunile de vânzare care aveau termen de perfectare 31 iulie 2026, nu mai pot fi executate ca urmare a blocajului instituţional survenit, fără ca această neexecutare să fie imputabilă vreuneia dintre părţile contractante.

Din perspectivă juridică, există argumente temeinice în favoarea calificării acestui blocaj drept caz de forţă majoră. Evenimentul are un caracter exterior voinţei părţilor, este imprevizibil atât sub aspectul producerii sale, cât şi al amplorii şi duratei sale, iar caracterul său insurmontabil rezultă din inexistenţa unui mecanism alternativ care să permită perfectarea contractului final. O asemenea calificare ar conduce la concluzia că ne aflăm în prezenţa unei imposibilităţi temporare de executare, neimputabile niciuneia dintre părţile contractante.

Totodată, părţile nu pot recurge la încheierea contractului prin pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract. Potrivit Codului civil, o condiţie esenţială pentru promovarea unei asemenea acţiuni este existenţa unui refuz nejustificat al celeilalte părţi de a încheia contractul promis. Or, în ipoteza analizată, neexecutarea nu este consecinţa unui asemenea refuz, ci a unei imposibilităţi fortuite de executare, pe care Codul civil o califică drept o cauză justificată de neexecutare a obligaţiilor contractuale.

Deşi, potrivit Codului Civil, atunci când imposibilitatea fortuită de executare este temporară, executarea obligaţiei se suspendă pentru un termen rezonabil, din perspectivă practică apreciem că, în măsura în care acest lucru este posibil, părţile ar trebui să încheie acte adiţionale de prelungire a termenelor contractuale.

Independent de această posibilitate, partea care invocă imposibilitatea fortuită de executare are obligaţia legală de a notifica cocontractantului existenţa evenimentului care împiedică executarea obligaţiilor asumate. În consecinţă, în ipoteza în care perfectarea contractului în formă autentică este împiedicată de blocajul instituţional, oricare dintre părţi care îşi justifică neexecutarea prin existenţa acestui eveniment trebuie să transmită celeilalte părţi, într-un termen rezonabil de la data la care a cunoscut sau trebuia să cunoască imposibilitatea de executare, o notificare cu privire la această împrejurare. Nerespectarea obligaţiei de notificare poate atrage răspunderea pentru prejudiciul cauzat cocontractantului, în condiţiile art. 1634 alin. (5) din Codul civil.

3.3 Alte remedii din practică

În lipsa actelor cadastrale, Agenţia pentru Finanţarea Investiţiilor Rurale a dispus amânarea pentru luna septembrie a sesiunilor de finanţare dedicate tinerilor fermieri şi fermelor mici. În ceea ce priveşte sesiunea deschisă în domeniul energiei verzi, agenţia a adoptat o derogare cu caracter de urgenţă: solicitanţii sunt autorizaţi să completeze cu valoarea „0” câmpurile referitoare la datele cadastrale şi să încarce o declaraţie pe propria răspundere în locul extrasului de carte funciară, cu obligaţia de a depune documentele emise de ANCPI în etapa ulterioară de evaluare.

De asemenea, ca măsură de aplanare a tensiunilor create de acest blocaj, Uniunea Naţională a Notarilor Publici din România a ţinut să precizeze public faptul că actele de proprietate nu sunt afectate de un atac cibernetic . Actul autentic se întocmeşte într-un singur exemplar original, care se păstrează pe suport fizic în arhiva notarului public instrumentator, iar către registrele de publicitate imobiliară se transmite exclusiv un duplicat. Un incident informatic nu „atinge” originalul actului, acesta beneficiind de regimul conservării permanente în formă materială.

4. Concluzii

Atacul cibernetic asupra ANCPI reprezintă un incident fără precedent care a afectat întregul circuit al tranzacţiilor imobiliare din România. Dincolo de dimensiunea sa de securitate informatică, episodul evidenţiază gradul de dependenţă a sistemului juridic de o infrastructură informatică centralizată şi pune în discuţie necesitatea consolidării mecanismelor de continuitate operaţională şi a planurilor de recuperare în caz de dezastru. Digitalizarea publicităţii imobiliare a fost un progres important, iar protejarea acestui progres presupune investiţii proporţionale în securitate, soluţii de redundanţă care să asigure funcţionarea serviciilor cel puţin la nivel minim şi instrumente legislative de urgenţă adecvate.

Măsurile adoptate până în acest moment - prelungirea termenului pentru TVA redus, derogările acordate de AFIR şi clarificările Uniunii Naţionale a Notarilor Publici - demonstrează că atât autorităţile, cât şi mediul profesional au reacţionat pentru atenuarea efectelor blocajului. Cu toate acestea, lecţia principală a acestui episod rămâne necesitatea de a trata infrastructura critică a statului cu standarde de securitate şi de redundanţă considerabil mai ridicate. Cartea funciară ţine evidenţa întregului fond funciar al României, iar securitatea ei trebuie să fie o prioritate strategică.

Totodată, blocajul ridică o serie de întrebări juridice complexe care rămân deocamdată deschise: care este soarta actelor juridice deja instrumentate de notarii publici, dar care nu au fost încă înregistrate în cartea funciară la data producerii incidentului? Ce se întâmplă cu cererile de înscriere aflate în curs de soluţionare? Care este regimul extraselor de carte funciară pentru autentificare emise anterior şi aflate în termenul de valabilitate la momentul blocajului? Răspunsul la aceste întrebări va depinde, în mare măsură, de durata blocajului şi de soluţiile pe care autorităţile le vor adopta pentru restabilirea funcţionalităţii integrale a sistemului.