Când se va rupe "vraja" pieţelor imobiliare rezidenţiale din Suedia şi Canada?

Călin Rechea
Ziarul BURSA #Internaţional #Imobiliare / 16 aprilie

Călin Rechea

Suedia şi Canada reprezintă "etaloane" ale "nebuniei" de pe pieţele imobiliare rezidenţiale de cel puţin un deceniu. Niciun obstacol nu a fost suficient de mare măcar pentru a tempera creşterea accelerată a preţurilor (vezi graficul), iar din 2018 traiectoriile celor doi indici ai preţurilor de pe pieţele imobiliare rezidenţiale se suprapun aproape exact.

Când se va rupe "vraja" pieţelor imobiliare rezidenţiale din Suedia şi Canada?

Politicile monetare ultrarelaxate, marcate prin dobânzi extrem de scăzute şi programe de relaxare cantitativă, au contribuit decisiv la această evoluţie, prin "facilitarea" creşterii gradului de îndatorare al gospodăriilor populaţiei.

În Suedia, gradul de îndatorare, determinat ca raport între datorii şi venitul net disponibil, a urcat până la 188,1% în 2019, conform ultimelor date disponibile de la OECD, de la 157,4% înainte de declanşarea crizei financiare globale. Gradul de îndatorare al gospodăriilor din Canada a crescut până la 176,4% în 2020 de la 154,4% în 2007.

Acum au început să apară tot mai multe semnale de îngrijorare din partea autorităţilor cu privire la sustenabilitatea preţurilor de pe piaţa imobiliară şi a efectelor asupra stabilităţii sistemului bancar.

Guvernatorul Băncii Canadei "vede semnale îngrijorătoare pe piaţa imobiliară", după cum scrie Bloomberg. "Dacă deciziile canadienilor pornesc de la premisa că evoluţia recentă a preţurilor va continua pe termen nedefinit, aceasta reprezintă o greşeală", a declarat guvernatorul Tiff Macklem pentru Financial Post, care a subliniat că "preţurile actuale nu sunt sustenabile".

Oare nu este prea târziu pentru astfel de îngrijorări, în condiţiile în care o ştire din publicaţia canadiană Globe and Mail, preluată de Zerohedge, arată că o casă dintr-o suburbie a oraşului Toronto a fost vândută aproape imediat cu peste 600 de mii de dolari mai mult decât preţul cerut de vânzător, care a fost de circa 2 milioane de dolari?

Pornind de la indicii preţurilor publicaţi de Canadian Real Estate Association (CREA), Robert Kavcic, director în cadrul Bank of Montreal, a arătat că avansul lunar, în termeni anualizaţi, este mai mare decât cel la trei luni sau la 12 luni. Accelerarea fără precedent a creşterilor de preţ l-a determinat pe Kavcic să declare că "piaţa a dat în clocot", după cum scrie Zerohedge.

Cât mai poate continua nebunia? Nu prea mult, în condiţiile în care "53% dintre canadieni se află în pragul insolvenţei", conform unei ştiri de la BNN Bloomberg, care a preluat rezultatele unui sondaj al firmei de consultanţă MNP din Calgary. Creşterea este de zece puncte procentuale faţă de decembrie 2020, iar 30% dintre participanţii la sondaj au declarat că deja sunt insolvenţi.

Cu toate acestea, 60% dintre participanţi au declarat că dobânzile scăzute din prezent reprezintă o ocazie bună pentru o serie de cumpărături pe care altfel nu şi le-ar fi permis. Ar mai fi de spus ceva?

Nebunia este, cel puţin, la fel de mare şi în Suedia.

"Piaţa imobiliară din Suedia nu a fost niciodată aşa de fierbinte ca acum", a scris recent Bloomberg, care a subliniat creşterea anuală de 17% a preţurilor în martie 2021 pe fondul unor vânzări record în perioada pandemiei.

"Parcă stăm în vârful unui vulcan", a declarat guvernatorul Băncii Suediei, Stefan Ingves, iar "situaţia nu se îndreaptă într-o direcţie bună". Cu toate acestea Riksbank nu face nimic. Nici măcar nu aşteaptă ceva de la politica macroprudenţială, de a cărei aplicare se ocupă instituţia de supraveghere a pieţelor financiare, Finansinspektionen. Încă din 2015, guvernatorul Ingves a avertizat, într-un articol din Financial Times, că "politica macroprudenţială a eşuat în Suedia". Raportul asupra stabilităţii financiare din octombrie 2018 sublinia, dimpotrivă, că "datoriile gospodăriilor nu reprezintă o ameninţare directă la adresa stabilităţii financiare".

Deci totul este bine şi va fi bine în continuare. Publicaţia online Fria Tider scria, în ianuarie 2021, că doar unul din 14 suedezi crede că vor scădea preţurile de pe piaţa imobiliară până la sfârşitul anului. Aşteptări de continuare a creşterii au fost exprimate de 61% dintre participanţii la sondaj.

La cererea Finansinspektionen, Parlamentul Suediei a adoptat în 2016 o lege prin care se limitează perioada de rambursare a unui credit ipotecar la 105 ani. Conform datelor prezentate de cotidianul online The Local, perioada medie de rambursare a unui credit ipotecar era de 140 de ani în 2013.

În 2018 au intrat în vigoare reglementări care cereau debitorilor noi să ramburseze şi o cotă din principal pe lângă plata dobânzii, astfel încât durata medie a unui credit ipotecar să-şi continue scăderea lentă către 40 de ani.

Odată cu declanşarea pandemiei de coronavirus, Finansinspektionen a decis eliminarea cerinţei de amortizare a creditului imobiliar, iar această măsură a impulsionat creşterea preţurilor.

Magnus Stenlund, fost analist de credite ipotecare la banca SEB, a subliniat, într-un interviu acordat postului de televiziune online Swebbtv, că aproape 20% dintre banii aflaţi în circulaţie în Suedia au fost creaţi în 2020, iar accelerarea inflaţiei ar conduce la "zdrobirea debitorilor cu credite ipotecare".

"Nivelul dobânzilor de astăzi este incredibil de scăzut şi orice creştere, chiar şi foarte mică, poate constitui o lovitură puternică pentru debitori şi poate declanşa o reacţie în lanţ", a mai avertizat economistul suedez.

După cum scrie Bloomberg, "nu prea există îndoieli că banca centrală a contribuit la amplificarea acestui dezechilibru", în condiţiile în care "evoluţia pieţei imobiliare este determinată în mare parte de aşteptările privind menţinerea dobânzilor la un nivel foarte scăzut pentru o perioadă foarte îndelungată".

Şi asta nu este tot. Banca Suediei a stimulat extraordinara bulă de pe piaţa imobiliară şi prin cumpărarea prin tipărire a obligaţiunilor ipotecare garantate emise de bănci. Bloomberg apreciază că acest segment reprezintă "partea leului" din programul de relaxare cantitativă al băncii centrale, cu o valoare de circa 700 de miliarde de coroane (circa 81 de miliarde de dolari).

Dobânda de politică monetară din Suedia este zero în prezent, după ce a fost menţinută în teritoriul negativ pentru mai mulţi ani, iar banca centrală a prezent prognoze conform cărora nu va majora dobânda în următorii trei ani.

"Riksbank se concentrează asupra inflaţiei şi nu va utiliza dobânda de politică monetară pentru a tempera creşterea preţurilor de pe piaţa imobiliară sau a creditării", a precizat Johanna Jeansson, economist la Bloomberg.

Nici în Canada nu se întrevede o acţiune a băncii centrale în ceea ce priveşte dobânzile. Dimpotrivă, autorităţile caută mijloace, cum ar fi schimbarea indicatorului de inflaţie ţintit, care să justifice menţinerea cât mai mult timp a dobânzilor aproape de minimele istorice.

Dar "minunea" nu mai poate continua, deoarece "caruselul" imobiliar trebuie să atragă tot mai mulţi "jucători" şi trebuie să se învârtă tot mai rapid pentru a evita prăbuşirea.

Singurele necunoscute sunt când se va rupe "vraja" şi cum se va destrăma iluzia.

Opinia Cititorului ( 9 )

  1. Niciodata. Asta pentru niciodata nu va avea cineva curajul sa taie salariile cu 25% intr-o tara civilizata.

    Incetati sa va mai iluzionati. Exista toate interesele bancilor centrale ca piata de capital si imobiliara sa continue sa creasca si sub nicio forma sa scada cu mai mult de 10%. Chiar nu intelegeti ca ei, cei de sus, sunt dispusi sa faca orice sa mentina wealth effect? Chiar nu intelegeti ca piata de capital si piata imobiliara au devenit la fel de too big to fail ca si bancile? Le vor salva indiferent ce. 

    1. Comentariile de genu asta nu poate decat sa intareasca ca bula va face booff intr-un orizont scurt, bulele se sparg doar atunci cand toti participantii la piata se asteapta cel mai putin

      Omule, bulele anterioare s-au spart pentru ca statele pe acele vremuri nu aveau bani. Erau fie legati de aur, fie nu se sincronizau bancile centrale intre ele.

      Acum exista bani fara numar, tot ceea ce trebuie sa faca bancile centrale este sa se sincronizeze intre ele, sa nu creasca o valuta prea mult fata de celelalte. Si mai trebuie sa tipareasca relativ moderat pentru ca ritmul de crestere a masei monetare sa nu fie exploziv in 20-30 de ani. Altfel, nicio bula nu se va sparge. 

      Si atunci ca si acum aveau CREDIT nu BANI!

      Formele de "Alipire" a "Banilor (adica generare de alt credit = bani in sistem)" erau in diferite forme monetare (aur, argin, spice trade, etc) ofereau o elasticitate mai rigida a CREDITULUI = Banilor in Circulatie (elasicitate mai rigida). 

      Acum elasticitatea este la MARE (moale)si din aceasta cauza socurilie sund la fel de SEVERE! 

      Aceasta elasticitate a adus un avantaj: - reducerea REALA a depresiilor ciclice cu 30% (fiecare soc este real mai scurt - chiar daca in masmedia si piata reala se declara alt lucru - se lasa portita deschisa, ciclic investitorilor si fondurilor de a capitaliza si in depresii prin alte nise economice). 

      Pe timpuri Cresterea si Descresterea erau aprozimativ egale ciclic; perioada depresiva era resimtita cu mult mai tare fata de vremurile actuale. 

      Perioadele depresive au dus mereu la conflicte militare, economice, etc intre participantii economici. Din acest motiv o sa observati natiile ce vor intra in razboi cad ciclic cu perioade de depresie reala economica (chiar cu mult timp, in termeni reali - date economice, inainte de a intra in razboi). 

      Dazboaiele (militare, comerciale,etc) scot mai repede pe unul din depresie (adica il salta) si il trec mai repede prin depresie pe altul (adica il culca la pamant) pana cand balantele se vor reechilibra pe alte politici economice. 

      In termeni nominale (etc cifre / cotatii interne la active) cotatiile serpuiesc fie in sus fie in jos odata cu trendul de lunga durata in GDP PREAL (ce are istoric o forma de U intors intins pe zeci de ani; iar suprapus peste acest "U" intors se vor acumula procentual stocuri in crestere ce are mereu forma "V"-ului intors. 

      Deci productivitatea Reala a Populatiei, Natiilor pe un trend lung de zeci de ani va forma Logaritmic un "U" intors; productivitatea lor se va rasfrange tot pe trend in etc forme de STOCURI acumulate. 

      Stocurile se acumuleaza pe trend in forma de "V" intors dar si in forma de "triunghi dreptunghic cu o latura inclinata (stanga - acumulare stocuri in raport cu impulsurile cerereii-productivitatii) si cu una dreapta (dreapta - cazatura stocurilor = suprastocuri ce vor cadea real in valoare). 

      De ce istoric economiile lumii cad in depresii? 

      Pentru ca generatia "productiva" face ce ii este dat sa faca: produce, acumuleaza, consuma in parametrii optimi de umfla mai multe stocuri in piata decat consuma real. 

      Cand generatia "productiva" schimba trendul: consuma, neproductivitate, dizolva in parametrii ce dau soc pe trend, stocurile raman acumulate dar fara ca alt impuls de productivitate-cerere sa mai umfle cotatiile nominale in valoare (CAGR) ca salturile din trecut. 

      Prin aceste perioade a trecut si Roma Antica, Imperiul Otoman, Egiptul, toti au acumulat stocuri si au dominat rute comerciale pana cand socul demografic a slabit imperiul si rutele dominate. 

      Fiecare natie cand creste are o strangere de mana puternica, cu cat natia devine bogata real, cu atat strangerea de mana se slabeste (din generatie in genreatie). 

      Ultimii inmuiati (strangerile de mana a conducatorilor se inmoaie) vor trece iar printr-o forma de conflict si restructurare pentru a restabili pe viitor alt ideal de crestere. 

      Toate imperiile de au cazut a fost din cauza strangerii de mana moale! = semnal cla dosmanilor sa ocupe locul. 

      Militarizarea GLOBALA este un semnal destul de clar; cat si exponentialitatea unor STATE / Natii in Militarizare trage un avertisment si mai clar in cursa pentru viitoare putere economica (sau cel putin participant la jocul economic). 

      USA - dollar - nu are cat sa mai duca! 

      Creditarea masiva, Global, a FED-ului are un apus de soare (pe axul timpului) caci ea este sortita pieririi odata cu curba exponentiala a hiperinflatiei de masa monetara tocmai din tara lor (curba exponentiala in masa monetara, cotatii nominale ce aduna din ce in ce mai multe zeroruri in coada, puterea reala a salariilor ce a stagnat in timp ce activele se aprecieaza din cauza varsarii de credit). 

      Un alt DOLLAR, un alt "yield", o alta dobanda este asteptat sa apara in sistemul financiar. 

      Global mai multe banci centrala deja incep sa treaca la alte forme yielduri datorate, iar ca pondere se pare ca "dollarul" incepe sa faca cale intoarsa din ce in ce mai mult tot la ei. 

      Chiar daca simultan inca mai cuceres state (militar, sau comerciale) ce sunt nevoite sa genereze dolari in sistemul intern. 

      Se spune ca avem o curba exponentiala in natalitate pe glob pana in 2100 si cv, cu tot cu corectia in "imbatranire -decese" ce va tine pana in 2050-2060. 

      Avem simultan, suprapus cu valul deceselor un trend ce va duce in exponentialitate natalitate pe glob. 

      Dupa 2100 incepe sa se atinga real un platou in populatie totala a globului imbatranita; adica tot o forma de STOCURI Umane ce au fost acumulate pe trendul de lunga durata. 

      Atungi cazatura, cazaturii! 

      Cazatura pe care nu cred ca o prindem! 

      Caci istori, cand natiile imbatransec,se intampla simultan un fenomen ciudat ca, tineretul starneste la rascoala - razboi, schimbari ideologice... fapt ce duce mereu la etc forme de razboaie, grabind alstfel trendul natural de decese a populatiei imbatranite. 

      CRIZELE - BULELE - IMOBILIARE - CREDIT = impulsuri reale de nasteri copii exact pe delta (D) formata intre cotatii /costuri si venit real in piata, urmand ca venitul sa crgleze deficitul de capital nominal in familii iar activele sa respire putin pe trend. 

      semnat comenturi "cretine" 

      Cred ca ai dreptate .

      Si tu ai dreptate . Vorbesti ca un intelept !

    Nimeni nu își permite să închidă muzica. Betia dansului ii tine pe toți în horă, state, jmekeri sau nătângi îndatorați pe viață. Nimeni nu vrea sa se oprească din joc, e prea frumos sa ai casa ta și mult prea frumos sa dai țepe fraierilor care visează la casa lor cu buzunarele goale. Show must go !

    Domnul Rechea va recomand acest grafic (il gasit pe google sau youtube cuvintele sunt scrise inversat ca domul bursa baneaza cuvinte):

    aluB arailibomI gnisuoH elbbuB 2021  

    SAU  

    lulciC iulutiderC tiderC selcyC ssenisuB selcyC and noitacollassiM 

    Rabdare ca o facem lata inca odata! 

    Rabdare! 

    PS: IMF a pompat la greu milioane in Rep Moldova ca sa nu Cada Sandramaua activelor financiare. 

    semnat comenturi "cretine" 

    1. Completare:

      Ciclul Creditului in REFINANTARI nu este (INCA) CONSUMAT! 

      Aceasta Neconsumare in Refinantari ofera iluzia aprecierilor activelor, simultan intrarea si iesirea altora in activele financiare (sau credit nou rastogolit la alt plafon de indatorare). 

      Titanicul Imobiliare merge cu toata forta inainte si nu vede ghetarul! 

      Este prea "Mare" ca sa cada (zic gurile) dar istoria demonstreaza contrariul (atat in ciclulri scurte cat si in trenduri de lunga durata). 

      In "Nominal" toate Panzele Sus in Real "Coborati Panzele" intram prin furtuna. 

      semnat comenturi "cretine" 

      semnat comenturi "cretine" 

Cotaţii Internaţionale

vezi aici mai multe cotaţii

Bursa Construcţiilor

www.constructiibursa.ro

Videoconferinţa “Afaceri în agricultură”
Dtlawyers
BTPay
Apanova

Curs valutar BNR

28 Oct. 2021
Euro (EUR)Euro4.9490
Dolar SUA (USD)Dolar SUA4.2715
Franc elveţian (CHF)Franc elveţian4.6480
Liră sterlină (GBP)Liră sterlină5.8714
Gram de aur (XAU)Gram de aur246.7254

convertor valutar

»=
?

mai multe cotaţii valutare

gerocossen.ro
Cotaţii Emitenţi BVB
Bursele din regiune
romaniansmartcity.ro
cnipmmr.ro
Cotaţii fonduri mutuale
Teatrul Național I. L. Caragiale Bucuresti
Pagini Aurii
Carte - Golden calf - the meaning of interest rate
Carte - The crisis solution terminus a quo
www.agerpres.rowww.dreptonline.rowww.hipo.ro