Cushman & Wakefield Echinox: Piaţa de birouri în 2025: cerere temperată, livrări minime, dar semnale de revenire

Cererea de spaţii de birouri a încetinit în primul trimestru în Europa Centrală şi de Est (ECE), într-o piaţă în care au fost livraţi sub 30.000 metri pătraţi, corespunzând suprafeţei unei clădiri de dimeniune medie, potrivit datelor companiei de consultanţă imobiliară Cushman & Wakefield Echinox, transmise într-un comunicat redacţiei.

La nivelul regiunii, suprafaţa de birouri închiriată de companii în T1 2025 a totalizat circa 500.000 metri pătraţi, în scădere cu 40% faţă de trimestrul anterior, şi de 2% faţă de T1 2024.

În Bucureşti, companiile au închiriat 51.300 metri pătraţi în primele trei luni, reprezentând o scădere de 44% comparativ cu aceeaşi perioadă a anului trecut, dar estimările noastre arată o accelerare a cererii în a doua jumătate a anului, când o serie de tranzacţii majore urmează a fi semnate.

Cererea nouă (excluzând renegocierile contractelor existente) a avut o cotă de 64% în volumul tranzacţionat în T1, reprezentând cea mai mare pondere din T1 2022, indicând un interes în creştere din partea companiilor pentru spaţiu suplimentar.

Rata de neocupare din Bucureşti şi-a continuat trendul descendent, ajungând la 13,6% (cel mai scăzut nivel din T2 2021), tendinţă care se va manifesta şi în perioada următoare având în vedere că nicio clădire de birouri de dimensiuni mari sau medii nu va fi finalizată în 2025 în Bucureşti.

Cea mai mare rată de neocupare din regiune se înregistrează în Sofia (14,6%), Bratislava (14,5%) şi Budapesta (14,1%), în timp ce Praga are cea mai mică rată (de doar 7,0%). În Varşovia, 10,5% din stocul de birouri este neocupat.

Din punct de vedere al ofertei noi, Praga, Varşovia, Budapesta şi Sofia au beneficiat de finalizarea unor proiecte în primul trimestru, însă toate aceste noi investiţii reprezintă clădiri de sub 10.000 metri pătraţi închiriabili.

Pentru perioada 2026 şi 2027, sunt aşteptate mai multe dezvoltări de birouri atât în regiune, cât şi în Bucureşti, chiar dacă suprafaţa totală este sub nivelurile obişnuite, potrivit comunicatului.

Astfel, în Bucureşti sunt în construcţie proiecte care totalizează 132.200 metri pătraţi închiriabili, cele mai multe cu livrare în 2026 şi 2027, reprezentând 11% din suprafaţa în construcţie în capitalele ECE, de aproximativ 1.190.000 metri pătraţi.

Dezvoltatorii din Budapesta sunt cei mai activi, cu 472.000 metri pătraţi în construcţie (mare parte din aceştia fiind în clădiri de tip owner - occupied ce urmează a fi utilizate de instituţii publice şi bancare), urmaţi de cei din Sofia, cu 196.000 metri pătraţi. În Praga, proiectele în dezvoltare cumulează 173.000 metri pătraţi, iar în Varşovia 179.000 metri pătraţi.

Chiriile prime Bucureşti au rămas stabile în T1, între euro20.00 - 21.00/mp/lună în CBD, în timp ce în zonele centrale şi semicentrale acestea au variat între euro15.00 - 18.00/mp/lună, iar valori de euro9.00 - 13.50/mp/lună au fost înregistrate în cele periferice. O creştere limitată a chiriilor este aşteptată până la sfârşitul anului, în special în subpieţele unde ratele de neocupare sunt foarte scăzute, respectiv CBD sau Centru.

Birourile din Bucureşti se menţin printre cele mai ieftine din regiune, doar în Sofia şi Bratislava consemnându-se niveluri mai mici (19 euro/mp/lună, respective 20 euro/mp/lună). Praga este cea mai scumpă piaţă din regiune, cu o chirie de referinţă de 30 de euro/mp/lună, aceasta fiind urmate de Varşovia şi Budapesta cu 25 euro/mp/lună fiecare, se precizează în comunicat.

Mădălina Cojocaru, Partner Office Agency Cushman & Wakefield Echinox: "Piaţa de birouri din România trece printr-o perioadă de ajustare, într-un context regional dominat de prudenţă şi decizii de amânare din partea chiriaşilor. La nivelul Europei Centrale şi de Est, volumul mai redus al închirierilor reflectă o atitudine rezervată a companiilor, generată de incertitudinile economice. Totuşi, în Bucureşti se remarcă o revenire a cererii, în special pentru spaţii noi, ceea ce a dus la cea mai mare pondere a cererii nete - relocări, extinderi şi intrări noi pe piaţă - din ultimii trei ani. Ne aşteptăm ca activitatea de tranzacţionare să se intensifice în a doua parte a anului, pe măsură ce firmele îşi reiau planurile de extindere sau relocare. În plus, lipsa livrărilor importante în 2025 va contribui la scăderea ratei de neocupare şi, în anumite zone, la o creştere a chiriilor."