DAREA ÎN PLATĂDarea în plată. În plata Domnului

MIHAI ANTONESCU
Ziarul BURSA #Bănci-Asigurări / 03 decembrie 2015

Darea în plată. În plata Domnului

Legea dării în plată creează efuziuni emoţionale. Ne plac efuziunile emoţionale. Suntem un popor emotiv, sensibil la stimuli. Avem imaginaţie, creativitate, dacă am avea şi disciplină, şi discernămînt, şi simţul priorităţii, am ajunge departe.

Noi, prin reprezentanţii aleşi democratic, facem legi proaste. În anii pre-electorali facem legi proaste care să pară bune. La anul e an electoral.

Oamenii se bucură de lucrurile care par bune chiar dacă nu le înţeleg. Multe măsuri populare au fost salutate încă înainte de a fi cunoscute.

Prima casă, prima maşină, legea falimentului personal...

Legi de care se bucură mai multă lume decât cea care beneficiază direct... În ceea ce priveşte pe ultima, eu nu numai că nu cunosc pe nimeni care să vrea să i se aplice, în forma existentă, dar nici măcar nu-mi pot imagina cum ar arată acel cineva. Ca să dea bine, legile proaste trebuie să pară înţelepte şi drepte. Ca un Dumnezeu pe care nu l-am văzut, nu ni-l imaginăm, dar care sigur e perfect, dincolo de neînţelegerea noastră.

Legile proaste pun de regulă prea multe condiţii. Sau prea puţine, lăsând celor care trebuie să le aplice o nedumerire buridanică, o ezitare solomonică, o bâjbâială tâmpă.

Acum vorbim despre legea dării în plată a casei, a locuinţei, aşa cum este citată şi dezbătută. N-am înţeles ce caută cuvintele astea, "casă", "locuinţă" în relaţia cu banca...

Între împrumutat şi împrumutător există doar clauze, ipoteci, garanţii.

O lege bună în acest sens ar putea fi formulată într-o singură frază:

"Gajul este considerat îndestulător de către împrumutător odată acceptat". Cam ăsta este principiul străvechi al gajului...

În data de 27 iulie 2012, publicam împreună cu Ruxandra Precupetu, pe site-ul Lumea Justiţiei, textul "Legea garanţiei comune a creditorilor, a gajului general, este interpretată abuziv.

Regimul executărilor silite în baza principiului gajului general la creditele bancare acordate persoanelor fizice". Materialul a fost preluat de portalurile dreptonline.ro, juridice.ro, avocat.net etc, a fost preschimbat de autori într-un proiect de lege, a generat multiple polemici şi a cauzat două categorii de reacţii: cea a breslei avocaţilor, rezumabilă la "Nu-i aşa, n-aveţi de unde să ştiţi, nu sunteţi avocaţi!" şi cea a bancherilor, mai nuanţată, cu concluzia brefă: "Dom'le, nu se poate, că dăm faliment..."

După trei ani de la publicarea unui proiect redactat la sfîrşitul unui an electoral, în lipsă de alte resurse şi idei, apare un proiect de lege al domnului deputat Daniel Zamfir.

Textul actual prevede că e suficient ca debitorul să facă o notificare şi să ceară ca banca să preia ipoteca în schimbul stingerii totale a creditului.

Banca nu se va putea îndrepta spre veniturile viitoare şi spre activele care nu au fost gajate. Deci, cam ce spuneam noi, acceptarea ideii că gajul e îndestulător...

Nu e clar ce se întâmplă cu garanţiile neipotecare acordate băncii în legătură cu acelaşi credit...

E menţionat cuvîntul "accesorii".

Teoretic, ele se anulează.

BNR a formulat deja primele obiecţii, relativ la neconstituţionalitatea unei norme care aduce posibila atingere proprietăţii revocând garanţii acordate.

De asemenea, nu reiese cum şi dacă această lege se aplică în cazul locuinţelor achiziţionate prin programul "Prima casă", unde beneficiarii ipotecii sunt atât Statul, prin Ministerul Finanţelor Publice, cît şi banca, iar Statul este garant al creditului. Deci există o altă garanţie constituită, iar darea în plată nu poate stinge creditul decît prin preluarea gajului în ansamblul său. E o situaţie care ar trebui descrisă mai explicit.

A fost denunţat de către unii şi caracterul social al iniţiativei ...

Autorul neagă acest caracter, afirmând profilul nediscriminativ al legii...

Consiliul Patronatelor Bancare şi ANPC obiectează, afirmând că legea nu impune condiţii necesare. Condiţiile propuse sunt sociale: debitorul şi soţul/soţia să nu deţină un alt imobil, achiziţionarea casei să fi fost făcută prin credit, imobilul să aibă destinaţia de locuinţă a familiei, rata să depăşească 60% din venituri etc....

Adică Statul, părintele, ocrotitorul poporului, nu dă o lege în scop social, nu vrea să aibă de-a face cu protecţia amărâţilor, ba chiar se păzeşte de asta, dar patronii băncilor vor o lege socială!

Mai că i-aş trage aici şi nişte emoticoane...

Acuma şi mie îmi vine să plîng de milă băncilor, care o să se căptuşească cu fel şi fel de proprietăţi supraevaluate, imposibil de vândut...

Dar cine, Doamne, a generat această supraevaluare generală, dacă nu băncile?

Cetăţeanul cu studii medii şi nevoi locative a căutat un apartament... A deschis mica publicitate, în anii când economia duduia de-i săreau şuruburile, şi a văzut preţuri în acord cu duduiala: 100.000 euro, 130.000 euro, 150.000 euro... A mers la bancă să întrebe dacă poate împrumuta atâta bănet. Banca, în loc să-i râdă în nas cu matură prudenţă şi să-i zică: "Bre, cetăţene, unde te crezi matale cu preţurile astea? Cât cîştigi matale şi cât face şandramaua nu te califică la asemenea pretenţii, că încă n-am ajuns la nivelul de tuturor după nevoi, că-n mintea lui Marx şi Engels...", bancherii au juisat... Sigur, e un preţ bun, atâta face casa şi o să mai crească, că doar am intrat în UE şi se fac deja cozi disciplinate la Nădlac şi Giurgeni-Vadu Oii de către străini doritori de proprietăţi în scumpa noastră ţară...

Omul, săracul, chiar dacă ar mai fi avut o doză de scepticism, ar fi văzut-o împrăştiată în patru zări de certitudinea respirată de experţii băncii...

Dar, credeţi-mă, omul n-a avut nici o brumă de scepticism şi înclin să cred că şi mare parte din consultanţii autohtoni calificaţi i-au împărtăşit tembelismul...

În urmă cu trei-patru ani, recuperam de la o bancă o proprietate executată abuziv unei cliente a mea. După ce am înlocuit niscai ilegalităţi cu alte ilegalităţi şi nişte inepţii contractuale cu alte inepţii, am ajuns într-un final la o soluţie cvasilegală. Banca îi vindea casa clientei mele la un preţ decent ca să încetăm războiul. Mă rog, făcând înţelegere cu un garant ipotecar peste capul unuia din clienţi, ceva ce numai un jurist de bancă putea inventa. Dar mie îmi convenea soluţia. Am ajuns în faza evaluării. Eu, fidel clientului, am încălecat pe evaluatorul autorizat să scot un preţ cât mai mic. Clienta mea s-a arătat nemulţumită: "Cum, numai atât valorează casa mea?!? Haideţi să mai creştem un pic preţul!". Femeii nu-i convenea ideea că va locui într-o casă ieftină.

Prefera să plătească bani pe care nu-i avea ca să aibă liniştea unui domiciliu scump în ton cu trendul pretins.

Românul are un instinct funciar supradezvoltat.

O prietenă de-a mea, genul fiţos cu portofoliu de acţiuni şi BMW X5 second hand luat în leasing de la importator, a cumpărat, pe când boom-ul începea să se crăcăneze şi să i se vadă ditamai criza, un apartament de două camere, nedecomandat, într-un complex rezidenţial situat pe unul din maidanele de lux ale periferiei bucureştene. 56 de metri pătraţi, pentru care a plătit 126.000 euro, adică 2250 euro/mp, tranzacţie la care s-a adăugat un apendice cocălăresc, un loc de parcare la "doar" 18.000 euro. A plătit, vorba vine, a contractat un credit pentru care a trebuit să garanteze şi cu un alt apartament.

Întrebarea pe care i-am pus-o a fost: "Mai, dacă ce ţi-ai luat tu face banii, ba chiar e o ocazie şi preţul va creşte, de ce vor ăştia un gaj aşa mare?!?". Au trecut ani, complexul de lux e tot gol, dar plin de ocazii rare, subsolul e un labirint deşert de locuri de parcare vacante a căror valoare de chilipir îşi aşteaptă recunoaşterea.

Ce va da ea oare în plată?

Ambele apartamente.

Exclus.

Românul n-a înţeles că nu există lux pe credit. Nu există lux la bloc. Blocurile se numesc în Franţa HLM, "habitation a loyer modere", adică o locuinţă cu chirie moderată. Nu există lux în 56 de metri pătraţi. Luxul e apanajul lucrurilor mari - maşini mari, televizoare mari, case mari cu grădini mari la mare distanţă de casele mari ale vecinilor. Chiar şi în lumea lucrurilor mărunte mărimea contează, diamantele mari sunt mai valoroase decât omologele lor mai mici.

Nu există loc de parcare în România care să valoreze 18.000 de euro, cu excepţia situaţiei în care locul cu pricina este vândut la pachet cu o maşină de 17.800 de euro, parcată pe el.

Am avut şi eu un apartament de două camere, ce-i drept, decomandate, într-un bloc muncitoresc, în regimul de tristă amintire. Avea, în meschinăria lui, în austerul lui stil proletar, nu 56, ci 78 de metri pătraţi. Era un HLM, adică nici ultima magherniţă, dar nici o expresie a luxului deşănţat.

Pe vremuri, în regimul de care făceam amintire, oamenii stăteau la bloc. După Revoluţie au fugit de bloc. Acum sînt ademeniţi din nou la bloc de geniala găselniţă lingvistică "complex rezidenţial". Am citit o statistică - apartamentele noi sînt sensibil mai mici decît cele vechi.

Am mai citit o statistică în care se arată că Bucureştiul se află în topul depopulării între urbele româneşti.

Am comis aceste indiscreţii relative cu un scop precis... Argumentarea ideii că nimeni n-o să dea "casă în plată" decât in extremis. Românul n-a înţeles că banii sînt mai buni decît casa, că poţi lua cu bani o casă dar mai greu banii pe o casă. Casa este o marfă. Ăla care ţi-a vîndut-o n-a făcut-o ca să te fericească, ca să te ajute să investeşti înţelept, a făcut o afacere. Şi Dumnezeu ştie cît i-a fost de greu să găsească un fraier şi să-l convingă că din mulţimea de case scoase la vînzare tocmai aia e locuinţa visurilor lui.

Piaţa imobiliară n-o să cadă de la o lege. La noi oricum statisticile de preţ sînt făcute (chiar şi oficial) pe anunţuri, pe sume pretinse, nu pe valori ale tranzacţiilor reale.

N-am înţeles niciodată cum e evaluată o proprietate imobiliară în România. Am încercat. Am făcut calcule. Am comparat. Am citit. Degeaba.

La jumătatea anilor 2000 un metru pătrat construit avea un preţ de circa 250-280 euro. Să zicem 300, 300 x 100 = 30.000, la un spaţiu decent. La care se adaugă preţul terenului. Acesta se stabilea, probabil, după principiul: "Cît e, măi, la Paris?"

S-o luăm altfel...

Luăm în calcul salariul mediu net, în Bucureşti. Să zicem 2000 lei. Chiria medie, realist situată la maxim 30% din venit, înseamnă 600 lei. Chiria este rata de amortizare pe 10-12 ani.

600 x 12 = 7.200.

7.200 x 12 = 86.400.

Adică circa.20.000 euro.

Mediu, în opinia mea, înseamnă o locuinţă de 3-4 camere. Şi o speranţă de viaţă rezonabilă a construcţiei. Un credit imobiliar se întinde în Franţa cam pe 8 ani. Acest timp, dincolo de faptul că este orizontul maxim de prognoză acurată, este estimat până la prima reabilitare majoră probabilă a construcţiei. Casele noastre noi necesită lucrări radicale după cam 4-5 ani. Date "în plată", aceste cheltuieli vor reveni băncii...

Băncile vor avea un motiv pertinent să scumpească creditele la care şi aşa nu se înghesuie nimeni. Dacă, Doamne ajută!- se mai corectează un pic şi cererile de preţ ale dezvoltatorilor şi proprietarilor de case - cu atât mai bine! Sau măcar dacă se lasă dracului speculaţiile!

Eu sunt chiriaş de carieră. Între 1990 şi 2013 am închiriat camere mobilate, garsoniere proaste, garsoniere bune, apartamente, vile, spaţii comerciale, birouri, hale, baruri, depozite, terenuri. Cu ceva alergătură, mereu am găsit de închiriat proprietăţi la un preţ între 30 şi 60% din "preţul pieţii".

Mă întreb: am dat numai peste filantropi şi proşti? Sunt eu neasemuit de simpatic? Inspir milă şi înţelegere? Sau anunţurile, cererile, cele care constituie baza de calcul a preţului de piaţă, sunt umflate cu pompa?

Dar să ne întoarcem la legea care vine să ne surprindă cu impactul său benefic.

Bucurie generală în rîndul marilor mase de îndatoraţi care n-au văzut neam textul legii, mare prilej de râcă între politicieni şi bancheri şi mari defilări triumfaliste prin media ale avocaţilor care cică apară plebea de abuzuri. Pînă o să vedem realele hibe.

Ca să nu mai consumăm atâta cerneală, atîţia nervi şi atîtea sinapse spre dezlegarea încâlciturilor interpretative ce precis vor urma, nu credeţi c-ar fi mai bine să ne întoarcem la înţelepciunea strămoşilor, la Dreptul Român şi la principiile fireşti ale comerţului şi să adoptăm o lege de un rând, care să nu necesite dezbateri, norme metodologice, arbitraje de practică unitară şi interpretări?

Cum ar fi, de exemplu, "Gajul este considerat îndestulător de către împrumutător, odată ce a fost acceptat".

Opinia Cititorului ( 18 )

  1. Excelent articol!

    Concluzia este imbatabila, un exemplu de concizie si claritate. 

    Felicitari ziarului Bursa pentru acest numar!

    O meritorie incercare de a aduna toate opiniile care se bat cap in cap, despre "darea in plata". 

    1. Da, esti bun Antonescule!

    Aveti perfecta dreptate. NUMAI ca creditele in derulare au fost garantate (gaj) cu VENITURILE IMPRUMUTATULUI SI ACTIVE. Gajul nu e pus doar pe terenurio sau cladiri ci si pe VENITURI.

    1. Pacatul pe care il platesc bancile acum e acela de a fi dat bani cu camata preocupindu-se de garantii mai mult decit de solvabilitate... Bancile lucreaza cu bani nu cu case. S-au vrut samsari de case, asta au ajuns...

      Secundo... Prin 2010, instantele incuviintau executarea silita pe gaj si pe bunuri mobile necorporale. Prin 2013 s-a modificat practica si au inceput incuviintarile in exact forma ceruta de creditor... Garantia comuna era la fel descrisa de lege... 

      ...ca m-am facut inteles... Scriu greu pe touchscreen, sint intr-o societate...

    Dar articolul, în spiritul lui, este foarte corect.

     

    În privința calculului, dacă ascultați toate văicărelile debitorilor în CHF, aveau familie, erau obligați să cumpere. 

    Deci, vorbim de rate ca 30% din venitul gospodăriei, deci două salarii medii. Ceea ce ne duce la 40-50 de mii €. Ceea ce este prețul corect pentru un ap de 2 camere (sau 3 într-o zonă mai gri). Acesta este și calculul pe care l-am făcut și eu în anii 2008 pentru a înțelege că nebunia nu putea continua în felul acela. 

    1. Nu este corect. Ap meu, cumpărat în 2005 (adică "la jumătatea anilor 2000", cum spuneți), a valorat 800 €/mp util, într-o zonă bună în București, la granița dintre zona 0 și 1.

      ...e facut pe raportul venit-chirie... O estimare occidentala superficiala. Rata e determinata de mai multe variabile.

      Ca Bucurestuliul nu-i sistematic... sint strazi viloi-bordei-viloi-bordei... iesi din Hilton si calci in rahat... pe geam, de la Mariott, se vad izmene la intins, lazi de cartofi si muraturi... la 50 m de BNR trec sobolanii strada printre localuri trendy...

      Nu "a valorat". Atita ati dat pe el. Cit valoreaza- Dumnezeu stie

    Eu cred ca ar fi si mai simplu, sa nu existe nici acea lege de un rand, adica intelegerea sa se faca prin contract intre parti.

    Daca una dintre parti accepta ca trebuie sa returneze si creditul, si casa, plus ca se obliga sa faca si munca voluntara (adica sclav adevarat) in folosul bancii, atunci acel contract ar trebui sa se aplice asa cum este. Ar fi mai bine ca romanii sa fie mai destepti, mai culti, mai bine pregatiti in domeniile care au importanta pentru viata lor decat ca statul sa impuna legi care sa anuleze intelegerile existente care o lunga perioada au fost considerate legale. 

    1. Nu e rea ideea! Sa-i degrevam pe alesi de apasarea impusului efort intelectual... Dar ce facem cu responsabilitatea istetimii care va strivi marea masa a populatiei?

      Draga Radu, mai multa cultura implica si sa realizezi ca sclavajul este, astazi, inadmisibil social, astfel ca, in societate, o eventuala intelegere intre parti de trecere la sclavie este nula.

      Cultura, morala, politica, religia, stiinta, arta, dreptul - tot ceea ce tine de constiinta sociala contemporana arunca propunerea ta in absurd si cu atit mai absurd este sa le invoci in sprijinul propunerii tale. 

    "Un credit imobiliar se întinde în Franţa cam pe 8 ani. " de unde ai scos porumbelul asta! sau ma rog poate in ani 1930 era real.

    1. Am facut o documentare pe cont propriu in ianuarie 2008... preturi, taxe, creditare, costuri de intretinere, legislatie, practica. Vorbesc de cutuma, de statistica... Daca o sa rascoliti, probabil ca exista vreo banca greceasca care da credite pe 50 de ani! Dar banca serioasa care sa dea 100.000 de euro unuia care are salariu 700 sa-si ia garsoniera, asta numai la noi o sa gasiti!

      "Expected maturity of outstanding housing loans

      The expected maturity of outstanding housing loans can be calculated by comparing gross and net production flows with outstanding amounts. The expected maturity equals the ratio, on a given date, between outstanding loans and repayments calculated as the difference between gross and net flows over a sliding 12-month period (see above). 

      In the long run, housing loans have an average expected maturity of slightly more than nine years. Over the recent period, however, this has shortened substantially, to a little over seven years at the beginning of 2014 (Chart 24), due to the sharp rise in the volume of repayments resulting from the increase in transfers (see Chart 24 above)." 

      Dar băncile au maturitatea inițială a creditelor acordate în jurul a 20 de ani. Totuși, francezii plătesc anticipat sau refinanțează. Sursa este un raport al Băncii Franței "Housing finance in France in 2013". 

      Quelle est la durée moyenne des prêts ? Que me recommandez-vous comme durée raisonnable ?

      La durée moyenne des prêts en France est de 20 à 25 ans, 

      tandis que la durée réelle oscille entre 8 et 10 ans (revente du bien avec solde du prêt, héritage...).

      La loi oblige la banque à respecter certains critères d'endettement et, en tout état de cause, à ne pas surendetter son client. L'allongement de la durée du prêt permet d'augmenter la capacité d'emprunt tout en respectant les 33 % d'endettement. C'est en tenant compte de ce critère d'endettement que nous vous recommandons d'étudier votre dossier. 

      De ce as minti?!? Pe cine sa manipulez? Piata? Pe un portal pro, cu acces restrins, calificat? Am spus ideile astea in eter, cu un rating intre 1.7 si 4.5, general... Nu poti determina un roman sa creada altceva decit ceea ce ii convine...

Cotaţii Internaţionale

vezi aici mai multe cotaţii

Bursa Construcţiilor

www.constructiibursa.ro

Dtlawyers
Apanova
BTPay
Cotaţii Emitenţi BVB
Cotaţii fonduri mutuale

Curs valutar BNR

20 Apr. 2021
Euro (EUR)Euro4.9279
Dolar SUA (USD)Dolar SUA4.0872
Franc elveţian (CHF)Franc elveţian4.4613
Liră sterlină (GBP)Liră sterlină5.7162
Gram de aur (XAU)Gram de aur232.2817

convertor valutar

»=
?

mai multe cotaţii valutare

FINANCIAL FORUM 2021
Pagini Aurii
Carte - Golden calf - the meaning of interest rate
Carte - The crisis solution terminus a quo
www.agerpres.rowww.dreptonline.rowww.hipo.ro