OPINIIChiriaş vs. proprietar pe datorie, versiunea din pandemie

Cristian Dogaru
Ziarul BURSA #Miscellanea / 22 februarie

Chiriaş vs. proprietar pe datorie, versiunea din pandemie

Raportul dintre cerere şi ofertă dictează preţurile, iar în acest moment chiriaşii par avantajaţi în raport cu viitorii posesori de apartamente luate pe credit.

Aparent, veşti bune pentru toată lumea. BNR a modificat dobânda de politică monetară în 2021, IRCC şi dobânzile din piaţa monetară sunt în scădere, ceea ce e bine pentru debitori. Studenţii sunt în teleşcoală, multe clădiri de birouri se reprofilează ca spaţii de închiriat, deci au de câştigat chiriaşii care brusc se trezesc cu o forţă de negociere mai mare în faţa proprietarilor. Sunt însă diferenţe de nuanţă care dau avantaje suplimentare chiriaşilor în faţa debitorilor.

Deşi dobânzile sunt în scădere pe piaţa monetară, grosul în economia ratelor bancare îl deţine marja băncii, iar aceasta nu are motive să scadă brusc pe fondul reluării ratelor la creditele suspendate şi aşteptărilor ca unele împrumuturi să se confrunte cu probleme. De exemplu, la un algoritm de calcul IRCC plus 2%, ca în cazul creditelor Noua Casă, valoarea IRCC este în prezent de 1,88%, mai mică decât marja băncii. Iar la creditele imobiliare, marjele merg spre 3% şi peste.

Pe de altă parte, există o tendinţă de scumpire pe piaţa materialelor de construcţii în ultimele luni, cu 15-25% (la fier, cărămizi, ciment, beton), iar acest fapt se va reflecta în valoarea împrumuturilor viitoare. Similar, măsurile de protecţie luate pe fondul pandemiei afectează costul cu forţa de muncă. În concluzie, chiar dacă dobânzile au scăzut uşor, creşterea preţurilor cu materialele de construcţii din ultima vreme şi încetinirea lucrărilor compensează această evoluţie, iar viitorii posesori de credite cu ipotecă nu au motive mari de bucurie.

Foarte multe facultăţi au decis să continue cursurile online, iar asta înseamnă mai puţine apartamente de închiriat studenţilor în acest an. Cum există şi angajaţi care vor face acest lucru şi care stăteau în chirie în marile oraşe, apare un decalaj important între cerere şi ofertă în prezent, tocmai bun de speculat de cei care vor să îşi renegocieze chiriile cu proprietarii sau de cei care îşi caută o locuinţă cu chirie.

Am luat ca punct de reper un cartier-dormitor din Bucureşti, zona Berceni-Giurgiului. Pentru apartamentele de două camere, chiriile pleacă de la 220-230 euro lunar, dar media este plasată în intervalul 250-300 euro/lună, conform anunţul.ro, în funcţie de dotări şi aşteptările proprietarului. Preţurile de vânzare pentru un apartament de două camere pleacă de la 40-45.000 euro pentru o suprafaţă de 50 mp, dar media este situată în intervalul 55.000-60.000 euro. La un credit ipotecar de 221.000 lei, luat pentru achiziţia unui imobil de 260.000 lei (53.400 euro), prin credit bancar pe 20 de ani şi cu un avans minim de 15%, ratele bancare pornesc de la 1.400 lei pe lună, adică 287 euro (DAE de 4,83%).

După cum se vede, chiriaşii par să aibe un uşor avantaj pe partea de costuri lunare în raport cu debitorii, cel puţin în zona mai scăzută a preţurilor, dar să nu uităm că ei au şi un spaţiu de negociere mai bun spre deosebire de cei din urmă. Cum cererea s-a împuţinat pe acest segment, proprietarii cu locuinţe la închiriere sunt dispuşi să lase mai mult raportat la preţurile de listă faţă de posesorii de locuinţe scoase la vânzare (cu banca se negociază mai greu spre imposibil discounturi, raportat la oferta standard).

În concluzie, cei care vor să închirieze au ocazia să o facă mai ieftin, cei care nu ştiu încă dacă să rămână în chirie sau să ia un credit pot profita de chiriile mai mici o perioadă pentru a strânge bani mai mulţi de avans, iar cei care ştiu sigur că se vor stabili definitiv în localitatea în care vor cumpăra casa pot profita de dobânzile mai avantajoase acum, mai ales dacă nu se întrevăd probleme majore cu jobul în perioada următoare.

Opinia Cititorului ( 4 )

  1. Nu cred în n astfel de calcule. Câți bani credeți că economisește un tânăr care sta în chirie pentru avans la o viitoare achiziție? Va spun eu - sume infime, sau care tind spre zero.

    Apoi, trebuie văzut dacă merită să plătești chirie in marile orașe doar pentru a face școală online in condiții de viață socială zero (HORECA închisă și pe chituci, teatre închise, seri spectacole, etc, etc). Plătești chirie la oraș 250 de euro pe lună ca să stai in fata calculatorului si sa cumperi mâncare din LIDL?? E aberant. 

    Pe de altă parte, cei care intenționează să cumpere au o alta logica decât simpla comparatie între chirie și rata, ei se gândesc la viitor, vor sa aibă casa lor, vor familie, etc, calculul e ceva mai complex. Multă lume vrea sa cumpere, tocmai, pentru că există o precaritate și o nesiguranță a închiriatului la români, care te termină nervos.

    In Romania pe lângă faptul că se câștigă prost, ai parte de o precaritate a traiului, s cu edițiilor de locuit pe termen lung, nu e ca în alte țări unde poți închiria pe viață, ești protejat de lege, ai ajutoare de la stat, etc. 

    Bula imobiliara in multe regiuni din tara in raport cu veniturile reale!

    04.05.2012 - 21:39 

    Unul dintre barometrele care arată cu mare acurateţe care este momentul oportun pentru o investiţie imobiliară îl reprezintă raportul dintre preţul cerut de vânzători şi salariul mediu net din respectiva ţară. Specialiştii susţin că cu cât acest raport este mai mic cu atât momentul pentru achiziţia unui imobil este mai prielnic. După cum se poate vedea din tabelul de mai jos, luna martie (am luat-o ca etalon pentru toţi anii examinaţi) din 2012 înregistrează cel mai favorabil raport dintre preţul mediu al unui apartament şi câştigul net. Doar în 2002 şi 2003 raportul a fost şi mai favorabil celor care doreau să cumpere, dar atunci era aproape imposibil să obţi un credit bancar. Se poate observa o linie ascendentă a raportului mai sus amintit între 2004 şi 2008. În fiecare din aceşti ani preţul apartamentelor a crescut cu sume astronomice (de exemplu, un apartament de două camere a fost mai scump, în medie, în 2004 faţă de 2003 cu 10.000 euro, în 2005 faţă de 2004 cu 17.000 euro, în 2007 faţă de 2006 cu 30.000 de euro, iar în 2008 faţă de 2007 cu 40.000 de euro). Ceea ce indică faptul că, în acest ultim an 2008, un apartament cu două camere dintr-un apartament muncitoresc al Bucureştiul s-a scumpit,lunar, cu peste 3.000 de euro. 

     

    An Preţ mediu 2 camere Salariu net Raport preţ/salariu 

     

    2002 16.044 138 116 

    2003 15.481 136 113 

    2004 25.594 145 176 

    2005 42.650 206 207 

    2006 47.591 239 199 

    2007 77.948 311 250 

    2008 119.490 344 347 

    2009 71.267 335 212 

    2010 66.095 350 188 

    2011 57.039 360 158 

    2012 54.000 336 160 

     

    Sursa: indeximobiliar.ro pentru preţurile apartamentelor şi INS pentru salariul mediu 

     

    Teama zilei de mâine bate statistica 

    Octombrie 2007. Bula imobiliară este la apogeu. Creditele se dau pe bandă rulantă şi cu mare uşurinţă. Fonduri de investiţii cumpără pentru a revinde aproape imediat şi mulţi proprietari ajung să cumpere la a treia sau la a patra mână. "Eu am cumpărat un apartament de 38 de metri pătraţi într-un bloc vechi. Evident că nu îl pot numi confort I, e prea mic ca spaţiu. Mi s-a cerut iniţial 71.000 de euro şi când m-am dus să semnez actele, propietarul mi-a prezentat un domn care mi-a spus că îi oferă mai mult. Pentru a nu pierde apartamentul am ajuns să licitez şi l-am luat cu 73.000 de euro". Peste numai câteva luni avea să înceapă criza economică. Preţurile s-au dus în jos, iar - după patru ani - în 2012, în medie, preţul apartamentelor din Capitală s-au înjumătăţit. 

    Statistica spune clar: dacă în 2008, un cumpărător avea nevoie de 347 de salarii medii pentru a-şi achiziţiona un apartament de două camere, astăzi nu mai are nevoie decât de 160 pentru a achita imobilul. Diferenţă este imensă şi pare una favorabilă celui care vrea să cumpere. 

    Încrederea depinde de siguranţa slujbei 

    De ce, în acest context, piaţa imobiliară este blocată, iar vânzările de apartamente sunt mult sub cele din 2008? Liviu Voinea, directorul "Grupului de economie aplicată" exlică această "anomalie". "Preţurile trebuie să reflecte nu doar câştigurile oamenilor, ci şi capacitatea şi încrederea lor că pot returna un împrumut. Această încredere depinde de siguranţa locului de muncă, de aşteptările privind creşterea veniturilor, iar ele nu sunt prea optimiste. Creditarea practic a dispărut, astfel încât nu este relevant cât se cere pe apartament, ci câţi bani are cumpărătorul. Cerera solvabilă a ajuns la un nivel foarte jos, aşa că degeaba a scăzut preţul apartamentelor cu un procent însemnat. Probabil nu a scăzut suficient de mult." Altfel spus, vestea bună legată de scăderea preţurilor apartamentelor este demolată de altele negative şi cu un impact şi mai mare asupra posibilului cumpărător. "Inflaţia acumulată a fost de peste 20%, iar salariile în sectorul bugetar au fost tăiate cu mai mult de 25% dacă luăm în calcul şi sporurile tăiate", arată Voinea 

    Căderi de preţ. Oamenii rezistă şi nu cumpără 

    România liberă a mers mai departe cu această analiză dorind să vadă care sunt diferenţele de preţ dintre momentul de vârf înregistrat în sectorul imobiliar (2007 - 2008) şi ziua de azi. De asemenea, am fost interesaţi de contextul economic al celor două momente. În ianuarie 2008, o garsonieră în Drumul Taberei, zona Favorit costa 70.000 de euro. La un salariu net mediu de 344 de euro, rezultă că pentru a o achiziţiona aveai nevoie de 203 salarii. Astăzi, când potrivit Institutului Naţional de Statisctică, salariu net este de 336 euro (mai scăzut cu 2%), poţi cumpăra aceeşi garsonieră cu doar 105 salarii (la un preţ de 35.500 de euro). Făcând acelaşi calcul, un apartament de două camere în cartierul Lacul Tei (108.000 euro, în urmă cu 4 ani) era echivalentul a 313 salarii medii nete. Astăzi, un apartament similar costă 68.000 euro, adică 202 salarii medii nete. La fel, pentru trei camere în Dristor (145.000 euro în 2008) plăteai 421 de salarii, iar în 2012 acelaşi tip de apartament (70.000 euro) este echivalent cu 194 salarii. 

    De ce se refuză apartamente la preţ redus 

    Comparând câteva zeci de oferte pentru apartamentele din 2008 respectiv 2012, din lunile martie şi aprilie, şi luând în considerare aceeaşi sursă (un portar de anunţuri pe internet pentru Bucureşti) se constată o scădere medie cu 49%. 

    Analistul economic Cristian Orgonaş a admis că apartamentele s-au ieftinit dar crede că "nu trebuie uitat faptul că numărul persoanelor care câştigă, azi, suma de bani necesară pentru a lua un credit este incomparabil mai mică decât cea din 2008. Numărul salariaţilor a scăzut cu 10%, ceea ce a redus aria persoanelor care se pot gândi la un apartament. Iar, o parte dintre cei eligibili pentru a lua un credit au deja unul. O altă parte dintre cei eligibili pentru un credit imobiliar au ajuns restanţieri şi cu siguranţă nu au nici o intenţie să ia un nou credit. 

    Puterea de cumpărare, în jos 

    Potrivit INS, între 2008 şi sfârşitul lui 2011, indicele preţurilor de consum a înregistrat o creştere cu 16,51%. Cel mai mult s-au scumpit mărfurile nealimentare, cu circa 22%, iar cel mai puţin alimentele care au înregistrat o creştere de preţuri uşor peste 8%. În acelaşi interval, serviciile s-au scumpit cu peste 19%. 

    De asemenea, salariul mediu a crescut de la 1.282 de lei la 1.472 de lei, dar, în euro, vorbim de o scădere de la 344 la 336 de euro. În fine, leul s-a depreciat - în numai patru ani - cu 18% de la 3,6 lei/ 1 euro la 4,3 lei/ 1 euro. 

    Vânzarea de apartamente, la jumătate 

    Criza finaciară care a lovit Europa s-a repercutat cu violenţă în sectorul imobiliar. Astfel, potrivit lui Ion Marin, vicepreşedintele Uniunii Naţionale a Notarilor Publici din România "în ianuarie 2009 (primul an de criză n.red.) numărul tranzactiilor imobiliare din Romania a scăzut cu aproape 50% faţă de perioada similară din 2008 şi 2007". În 2010 numărul tranzacţiilor imobiliare a crescut nesemnificativ cu sub 1% faţă de 2009. În schimb, în 2011, piaţa a cunoscut o uşoară revenire, numărul tranzacţiilor fiind cu 8% mai mare decât anul anterior. 

    Interesant este că, într-o analiză a Deutche Bank, România nu apare în 

    top 10 al pieţelor imobiliare supraevaluate la nivel mondial. Primul loc este ocupat de Belgia (unde preţul apartamentelor este supraevaluat cu 56%), Canada (54%), Norvegia (48%), Noua Zeelandă (44%), Franţa (42%). În clasment se mai află Spania şi Marea Britanie (33%). 

     

    Garsoniere: 

     

    Loc Spaţiu An Preţ 2008 Preţ 2012 Scădere 

    Favorit 30 mp, 1980 70.000 35.500 - 49% 

     

    Titan 35 mp 1979 75.000 32.000 - 57% 

     

    Iancului 36 mp 1981 90.000 39.000 - 67% 

     

    P. Presei 57 mp 2008 110.000 65.000 - 41% 

     

    Medie scădere preţ garsoniere : - 53.5%  

     

     

    Două camere 

     

    Militari 60 mp 1978 107.000 52.000 - 53% 

    Lacul Tei 54 mp 1984 118.000 68.000 - 42%  

     

    Decebal 64 mp 1990 160.000 85.000 - 46 % 

     

    Aviaţiei 95 mp 2008 235.000 140.000 - 40% 

     

    Medie scădere preţ două camere - 45% 

     

     

    Trei camere 

     

    Giurgiu 68 mp 1980 117.000 59.000 - 49% 

     

    Crângaşi 76 mp 1979 145.000 70.000 - 51% 

     

    Dristor 70 mp 1984 145.000 75.500 - 48 % 

     

    Parc Carol 117 mp 2007 337.000 160.000 - 52% 

     

    Medie scădere preţ trei camere - 50 % 

     

    Medie scădere preţuri general -49% 

     

     

    Notă: Toate apartamentele luate în calcul sunt confort I şi construite după 1977  

    semnat comenturi "cretine" 

    Apropo de chiriasi vs propietari!

    Sa transmita mai departe o vorba nesimtitilor de la REMAX de nu au platit chiria si utilitatile. 

    Nesimtitii de au fugit in vagauni in graba dupa ce nu au mai papat paine din palmele prostilor. 

    Remax cum e mai bine in chirie sa nu platesti sau proprietar cu ipoteca si sa nu poti plati ipoteca? 

    Rusine...Rusine... Rusine... 

    IMF raport financiar:

    Riscurile de stabilitate a economiei globale pe termne mediu si lung:  

    - presiuni ridicate pe evaluarea companiilor sunt semnalate de preturile activelor care sunt ridicate in raport cu fundamentele economice cat si normele istorice; ce sunt adesea determinate de disponibilitate ainvestitorilor de a si asuma riscuri ridicate  

    - presiunile ridicate de evaluare implica o posibilitate ridicat de scadere supradimensionata a preturilor activelor  

    - nivelul ridicat al activelor reflecta real nivelul ridica al randamentelor trezoreriei  

    - iar masurile de compensare a riscurilor apar aproximativ aliniate cu normele istorice  

    - preturile activelor raman vulnerabile la scaderi semnificative in cazul in care sentimentul de risc al investitorilor scade sau redresarea economica slabeste  

    - preturile proprietatilor comerciale au inceput sa scada  

    semnat comenturi "cretine" 

Cotaţii Internaţionale

vezi aici mai multe cotaţii

Bursa Construcţiilor

www.constructiibursa.ro

BTPay
Cotaţii Emitenţi BVBCotaţii fonduri mutuale
Super protecție cyber pentru echipamente de business
BITCOIN ROMANIA

Curs valutar BNR

26 Feb. 2021
Euro (EUR)Euro4.8745
Dolar SUA (USD)Dolar SUA4.0209
Franc elveţian (CHF)Franc elveţian4.4406
Liră sterlină (GBP)Liră sterlină5.5894
Gram de aur (XAU)Gram de aur228.2335

convertor valutar

»=
?

mai multe cotaţii valutare

Hidroelectrica
www.hipo.ro
Carte - Golden calf - the meaning of interest rate
Carte - The crisis solution terminus a quo
www.agerpres.rowww.dreptonline.rowww.hipo.ro