Piaţa noastră imobiliară - rezilientă şi dinamică; Ce efecte au asupra ei măsurile fiscale

Reporter: Cum a evoluat piaţa imobiliară în prima jumătate a acestui an?

Laura Dumea-Bencze: În prima jumătate a anului 2025, piaţa imobiliară din România a demonstrat rezilienţă şi dinamism, menţinându-şi atractivitatea în faţa unui context local şi regional complex. De exemplu, volumul total al investiţiilor a atins 390 de milioane de euro, în uşoară scădere faţă de primul semestru din 2024, însă în linie cu activitatea aşteptată pentru acest an.

Cererea pentru spaţii de birouri, retail şi industrial a continuat să crească semnificativ în prima jumătate a lui 2025, generând scăderi vizibile ale ratelor de neocupare şi marcând o etapă de maturizare pentru piaţa imobiliară românească. Astfel, peste 150.000 mp din stocul de real estate au fost ocupaţi în prima jumătate a acestui an, faţă de aceeaşi perioadă a lui 2024.

Reporter: Care sunt efectele măsurilor fiscale anunţate de noul Guvern în primul pachet de măsuri asupra pieţei imobiliare?

Laura Dumea-Bencze: Anul 2025 reprezintă un moment crucial pentru traiectoria politică şi economică a României. Reformele fiscale recente fac parte dintr-o strategie mai amplă ce vizează stabilitatea fiscală, creşterea credibilităţii României şi facilitarea absorbţiei fondurilor europene. Aceste măsuri, deşi provocatoare pe termen scurt, creează premisele pentru o creştere sustenabilă şi pentru investiţii imobiliare profitabile pe termen mediu şi lung.

De exemplu, investitorii români îşi arată încrederea în piaţa imobiliară şi în fundamentele economice ale României, astfel ei sunt responsabili pentru un sfert din volumul investiţional înregistrat în primele şase luni ale acestui an, în creştere faţă de anii trecuţi.

Reporter: Cum au evoluat preţurile, pe fiecare dintre segmentele pieţei de profil?

Laura Dumea-Bencze: Pe piaţa imobiliară corporate am înregistrat atât creşteri de chirie prime - de exemplu chiria pentru birouri a ajuns la 22 de euro/mp/lună, în creştere cu 6% de la an la an, acelaşi procent fiind înregistrat şi pentru chiria prime de industrial şi pentru cea de retail (centre comerciale). Observăm tendinţe de creştere în continuare pentru sectorul birouri şi pentru retail.

Reporter: Care a fost evoluţia cererii în această perioadă?

Laura Dumea-Bencze: În zona de birouri, cererea în trimestrul al doilea din 2025 a scăzut comparativ cu trimestrele anterioare, activitatea totală de închiriere (TLA) atingând 61.000 mp, ceea ce aduce volumul din primul semestru al anului 2025 la 124.000 mp. Aceasta reprezintă o scădere de 27% faţă de semestrul întâi al anului trecut şi o reducere de 34% comparativ cu aceeaşi perioadă din 2023, deşi volumele sunt în general aliniate cu cele din intervalul similar al lui 2022. Scăderea recentă vine după doi ani excepţionali în ceea ce priveşte activitatea de închiriere şi poate reflecta o normalizare parţială a dinamicii pieţei. Volumele de închiriere nete în trimestrul secund al acestui an au scăzut cu 35% faţă de aceeaşi perioada a anului trecut. Totuşi, volumele totale de închiriere au fost susţinute de o tranzacţie de reînnoire foarte mare (BCR), care a crescut cifrele generale. Majoritatea celorlalte tranzacţiilor au fost de dimensiuni mai mici, cu o medie de aproximativ 1.000 mp, în scădere faţă de trimestrele anterioare. Acest lucru indică o piaţă dominată în mare parte de chiriaşi de dimensiuni medii, cu activitate limitată din partea marilor companii corporative.

În zona retail, un total de 99 de noi chiriaşi de retail au intrat pe piaţa din Europa Centrală şi de Est (CEE) în 2024, un an record, marcând o creştere de 40% faţă de anul anterior. Retailerii preferă centrele comerciale - alegerea principală pentru 60% dintre ei, urmate de zonele comerciale stradale. Principalele ţări vizate sunt Cehia, Polonia şi, de asemenea, România.

În primul semestru al anului 2025, am asistat la intrarea mai multor branduri noi pe piaţa din România, inclusiv Sports Direct, Worldbox, Wendy's şi Funky Buddha. Sunt aşteptate şi alte nume în a doua jumătate a anului, precum Action, Holland & Barrett şi Tous. În plus, alte branduri - atât regionale, cât şi internaţionale - sunt în discuţii pentru a intra pe piaţa românească în următoarele 12 până la 24 de luni, în segmente variate, de la produse de lux la alimentaţie, sănătate şi frumuseţe. Acest interes continuu evidenţiază atractivitatea tot mai mare a României pentru retailerii internaţionali.

În al doilea trimestru al anului 2025, activitatea totală de închiriere (TLA) în piaţa industrială din România a atins 452.600 mp, marcând o creştere de 11% faţă de aceeaşi perioadă a anului precedent. Deşi cifrele din primul semestru al acestui an sunt cu doar 6%, respectiv 21% sub nivelurile istorice din primele şase luni ale lui 2022 şi 2023, dinamica puternică din trimestrul secund anticipează o performanţă anuală remarcabilă în ceea ce priveşte închirierile pe piaţa de industrial.

Tranzactiile de închiriere nete, care includ toate tranzacţiile cu excepţia reînnoirilor şi a renegocierilor, reprezintă 65% din activitatea totală de închiriere (TLA), în timp ce reînnoirile şi renegocierile acoperă restul de 35%. Contractele noi (cererea nouă) şi tranzacţiile de extindere constituie aproape 31% din TLA. Preînchirierile au avut, de asemenea, o pondere semnificativă de 29% din activitatea primului semestru, în timp ce contractele noi care implică relocări au reprezentat o parte mai mică, de doar 5%.

Pipeline-ul de dezvoltare în zona de birouri pentru următorii ani, în Bucureşti, este semnificativ sub media ultimilor ani (cu un volum de livrări anual mai mic cu 40%), reflectând o abordare mai prudentă într-un context complex şi dificil din punct de vedere al obţinerii autorizaţiilor. Cu toate acestea, proiectele viitoare se remarcă prin conformitatea solidă cu standardele ESG, design de înaltă calitate şi implicarea unor dezvoltatori bine cunoscuţi şi reputaţi. Aceste birouri de nouă generaţie sunt bine poziţionate pentru a răspunde cerinţelor în schimbare ale chiriaşilor, în ceea ce priveşte sustenabilitatea, eficienţa şi valoarea pe termen lung. În contextul orientării chiriaşilor către calitate, stocul de birouri şi pipeline-ul din Bucureşti sunt cel mai bine adaptate pentru a acomoda cererea. Dintre proiectele majore în lucru pe piata de office amintim: The Arc Office Building, TImpuri Noi Square Phase 2, One Gallery si altele.

Privind spre piata de retail, avem un pipeline de 78.000 mp, în present, în construcţie şi programat pentru livrare în a doua jumătate a anului 2025. Acest lucru aduce oferta nouă totală estimată pentru 2025 la 195.000 mp, în creştere cu 15% faţă de anul anterior, confirmând tendinţa ascendentă în activitatea de dezvoltare. Ca volum total, centrele comerciale vor contribui cu cea mai mare cota parte, întrucât, în present, sunt în dezvoltare două proiecte mari de extindere (Arena Mall Bacău şi Promenada Bucureşti), precum şi unul dintre cele mai mari spaţii de retail care vor exista în viitor - Rivus Cluj-Napoca. În total, pipeline-ul activ în zona de retail pentru perioada 2025-2027 însumează peste 273.000 mp, ceea ce va duce stocul de retail la pragul de 5 milioane mp.

Stocul modern de spaţii industriale şi logistice din România este estimat să se extindă cu încă 210.500 mp până la sfârşitul anului 2025, impulsionat de proiectele aflate activ în construcţie la finalul trimestrului al doilea din 2025. Aşa cum era de aşteptat, sub-piaţa Bucureştiului este pregătită să absoarbă cea mai mare parte din această nouă ofertă, reprezentând un procent substanţial de 72% din volum. Restul de 28% din suprafaţa totală nou construită va fi livrat în regiunile de Vest/Nord-Vest şi Sud, indicând o creştere mai concentrată în capitală.

Totuşi, oferta nouă estimată pentru întregul an în curs, de aproximativ 300.000 mp, reprezintă o scădere de 55% comparativ cu media anuală a livrărilor din ultimii cinci ani.

Reporter: Ce perspective are sectorul imobiliar din România?

Laura Dumea-Bencze: Prima jumătate a anului 2025 a demonstrat că România continuă să îşi menţină poziţia ca destinaţie investiţională competitivă şi rezilientă, în ciuda incertitudinilor globale şi locale. La fel, avem o confirmare a interesului solid din partea chiriasilor în toate sectoarele imobiliare, cu rate de neocupare în scădere aproape peste tot. Ne menţinem o perspectivă optimistă pentru restul anului, anticipând o performanţă stabilă şi o piaţă pregătită pentru creştere substanţială în următorii ani.

Reporter: Mulţumesc!