Presiunea pe cash şi volatilitatea fiscală schimbă piaţa birourilor - coworking-ul, în ascensiune

Piaţa spaţiilor de coworking din ţara noastră intră într-o etapă nouă de creştere, pe măsură ce tot mai multe companii îşi regândesc structura de costuri, iar Capitala devine tot mai atractivă pentru investitori. Într-un context economic dificil, marcat de incertitudine, presiune pe cash şi schimbări fiscale, 2026 se conturează ca un an favorabil pentru birourile flexibile, potrivit analizei prezentată ieri de Supertree Workspaces & More.

Gianina Crăciun, fondator şi CEO al Supertree Workspaces & More, unul dintre cele mai moderne spaţii de coworking din Capitală, a afirmat: „Anul în curs este mai promiţător decât 2025 pentru piaţa spaţiilor de coworking, iar evoluţia cererii confirmă această tendinţă. În Bucureşti, spaţiile flexibile reprezintă încă sub 5% din stocul total de birouri, comparativ cu 10-15% în oraşe precum Londra sau Amsterdam. Acest decalaj nu este un minus, ci un potenţial clar de creştere. În ceea ce priveşte atractivitatea investitorilor străini, care testează piaţa preponderent prin închirierea de birouri flexibile, România se află într-o etapă similară cu Polonia de acum 7-8 ani: adopţie accelerată, dar încă spaţiu pentru diferenţiere. Nu mai este o întrebare dacă piaţa de coworking va creşte, ci cine va captura această creştere”,

Potrivit datelor CBRE şi JLL, peste 30% din cererea nouă de birouri în Europa în 2025 a fost orientată către spaţii flexibile, iar tendinţa se accelerează în 2026.

• Lipsa de predictibilitate fiscală şi presiunea pe cash-flow, factorii pentru care companiile aleg spaţii de coworking

Potrivit doamnei Crăciun, în anul 2026 principala problemă nu este nivelul taxelor, ci volatilitatea, mai ales că ţara noastră a avut peste 15 modificări fiscale majore în ultimii 3 ani, conform analizelor naţionale şi internaţionale.

De aceea, lipsa de predictibilitate fiscală şi presiunea pe cash-flow accelerează tranziţia companiilor de la birouri clasice către modele flexibile de lucru, dinamică susţinută de datele oficiale. Firmele care operează în pieţe cu volatilitate fiscală mare reduc durata medie a contractelor imobiliare cu 30-50%.

Pentru o companie medie, un sediu clasic într-o clădire de birouri înseamnă un contract pe 5 ani, garanţie contractuală ce constă în echivalentul a 3 luni de chirie şi service charge, investiţii iniţiale de 800-1.200 euro/mp pentru fit-out şi cash blocat fără flexibilitate.

Gianina Crăciun a precizat că în coworking, costul este previzibil, lunar şi complet deductibil, mai ales că într-un context de presiune pe cash-flow, diferenţa devine decisivă. De aceea, coworking-ul funcţionează ca un hedge financiar, nu doar ca spaţiu de lucru.

Datele McKinsey arată că peste 70% dintre companiile europene au revizuit în jos planurile de investiţii fixe, dar au crescut bugetele pentru soluţii flexibile şi outsourcing. Acest lucru defineşte 2026 drept nu un an de expansiune agresivă, ci un an de reconfigurare a costurilor.

„2026 este anul în care coworking-ul devine mainstream pentru că răspunde unei realităţi economice dure: incertitudine, presiune pe cash şi nevoie de adaptare rapidă. La Supertree Workspaces & More, vedem această schimbare zilnic: companiile nu mai cer doar spaţiu, ci predictibilitate, flexibilitate şi suport decizional. IMM-urile şi antreprenorii nu taie complet investiţiile, dar mută cheltuiala din CAPEX în OPEX. Coworking-ul intră exact aici. 2026 este anul în care CFO-ul dictează decizia de birou, nu HR-ul. Vedem clar că firmele nu mai acceptă chirii pe termen lung, costuri fixe greu de ajustat, investiţii ireversibile. Modelul flexibil nu mai este o alegere de lifestyle, ci o strategie defensivă de business”, a precizat Gianina Crăciun, fondator Supetree Workspaces&More.

• Companiile internaţionale şi firmele locale, chiriaşii principali în spaţii de coworking

Domnia sa a precizat că firmele cele mai active în piaţa spaţiilor flexibile sunt companiile internaţionale cu echipe de 10-50 de angajaţi la intrarea pe o piaţă nouă, firmele din România de tipul scale-up care evită blocarea capitalului şi cele multinaţionale care îşi reduc suprafaţa de birouri cu 20-40%.

Reprezentanţii Supertree observă o creştere a cererii din partea companiilor din tech, servicii financiare, energie şi ESG, domenii unde echipele sunt mobile şi internaţionale. Cei de la Supertree arată că spaţiile de coworking nu mai sunt pentru „small players”, ci pentru companiile care ştiu să-şi optimizeze structura.

O firmă care activează într-un spaţiu de coworking poate reduce costurile cu până la 30% faţă de un birou tradiţional, fiind eliminate cheltuielile ascunse precum mentenanţa, utilităţile sau amenajarea spaţiului. Datorită contractelor flexibile şi posibilităţii de a extinde rapid suprafaţa ocupată, coworking-ul a devenit o strategie extrem de atractivă pentru companiile mari, de talie internaţională, pentru cele aflate în expansiune, dar şi pentru IMM-uri.

Perioada medie de închiriere variază între 1 şi 2 ani pentru birourile private, respectiv aproximativ 12 luni pentru zonele open-space, utilizate în general de echipe de 5-15 persoane. Rata de ocupare a spaţiilor de birou fost în medie de 80-90% în 2025, potrivit datelor Supertree.

Bucureştiul rămâne extrem de atractiv pentru companii deoarece costurile de închiriere pot fi chiar cu 50-90% mai mici decât în alte capitale europene comparabile. Dacă în Bucureşti chiriile pentru birourile prime sunt în jur de 18-22 euro/mp, în Varşovia ajung la 25-28 euro/mp, în Praga la 26-30 euro/mp, iar în Viena pot depăşi 28-35 euro/mp, ceea ce face Capitala ţării noastre una dintre cele mai eficiente opţiuni din regiune pentru companiile în expansiune.

• Principalele tendinţe pe piaţa de spaţii de co-working

La nivel global, industria spaţiilor flexibile intră în 2026 într-o etapă de consolidare discretă şi expansiune constantă, tendinţă care se reflectă şi în România, au precizat reprezentanţii Supertree. Ei au arătat că spaţiile flexibile trec de la „nice-to-have” la infrastructură critică într-o piaţă aflată în consolidare, designul, ospitalitatea şi sentimentul de apartenenţă devin noile standarde minime pentru operatorii de spaţii flexibile şi coworking-ul devine infrastructură comunitară, cu expansiune în zonele suburbane şi un accent mai mare pe echitate şi impact social.

Coworking-ul evoluează într-un ecosistem operaţional pentru activele de birouri flexibile, integrând servicii şi soluţii complete pentru chiriaşi. Totodată, tehnologia bazată pe inteligenţă artificială, analiza datelor şi integrarea cu soluţii digitale devin stratul operaţional al spaţiilor flexibile.

În acelaşi timp, peisajul se transformă: birourile flexibile de tip managed şi turnkey devin unul dintre cele mai dinamice segmente, în special pentru echipe mai mari care îşi doresc spaţii private, personalizate, dar în condiţii contractuale flexibile. Proprietarii de clădiri testează propriile concepte de flex sau modele aliniate cu operatorii, iar procesul de consolidare a pieţei ridică standardele în materie de experienţă, raportare şi tehnologie.

Segmentul de coworking continuă să crească accelerat la nivel global, fiind estimat să depăşească 40 miliarde dolari până în anul 2030, potrivit analizei efectuată de Grand View Research. Mordor Intelligence şi Optix Europe Report arată că în Europa piaţa spaţiilor flexibile este evaluată la peste 7 miliarde dolari şi reprezintă aproximativ 2,5% din stocul total de birouri moderne.

Potrivit CBRE, în ţara noastră piaţa se află într-o fază de dezvoltare, cu peste 100 spaţii de coworking şi aproximativ 70.000 metri pătraţi de birouri flexibile în Bucureşti, reprezentând 2,3% din stocul total de birouri moderne, cifre care indică un potenţial semnificativ de creştere pentru următorii ani.