Sectorul imobiliar din România se află într-o fază de consolidare; Ce perspective văd analiştii

Reporter: Cum a evoluat piaţa pe care activăţi, în acest an?

Vlad Săftoiu: Referindu-ne la piaţa imobiliară comercială - respectiv birouri, retail, industrial şi logistică -, prima jumătate a anului a scos în evidenţă încă o dată fundamentele sănătoase pe care funcţionează această industrie. Şi aici ne referim la faptul că deciziile de investiţii, atât din partea dezvoltatorilor, cât şi a chiriaşilor, sunt foarte atent analizate şi calibrate în funcţie de realităţile macroeconomice, politice şi sociale.

În acest sens, într-o perioadă tumultuoasă, în toate cele trei medii amintite mai sus piaţa imobiliară a continuat să se dezvolte, prin livrări de proiecte noi - mai ales pe segmentul industrial şi de retail -, segmente unde cererea este alimentată de trendul crescător al consumului şi al salariilor.

Reporter: Consideraţi că urmează un colaps imobiliar?

Vlad Săftoiu: Cu siguranţă nu, pentru că nu există motive care să justifice un colaps imobiliar.

Reporter: Cum au evoluat preţurile în segmentele pe care le acoperiţi?

Vlad Săftoiu: Pe segmentele comercial/industrial şi de birouri nu au fost înregistrate schimbări semnificative ale chiriilor.

Chiriile centrelor comerciale şi pentru spaţiile stradale nu au înregistrat modificări semnificative, menţinându-se la un nivel maxim de 90 de euro/mp/lună, respectiv 60 de euro/mp/lună în Bucureşti, în timp ce în oraşele secundare precum Cluj-Napoca, Timişoara, Iaşi şi Constanţa, acestea ajung la 50-65 euro/mp/lună.

Chiriile de referinţă din Bucureşti şi din principalele destinaţii industriale şi logistice din ţară s-au stabilizat la nivelurile cuprinse între 4,30 şi 4,70 de euro/mp/lună, niveluri ce ar putea suporta uşoare ajustări până la finalul anului, pe fondul costurilor mai crescute de construcţie şi a preţurilor mai mari de achiziţie a terenurilor.

În ceea ce priveşte evoluţia chiriilor de pe piaţa de birouri din prima jumătate a anului, nu au fost înregistrate mişcări semnificative, costurile de închiriere menţinându-se la un nivel de 20-21 de euro/mp/lună în CBD (cea mai scumpă subzonă de birouri din Bucureşti), în timp ce valorile de referinţă pentru alte subpieţe au variat între 15 şi 18 euro/mp/lună, în zonele centrale şi semicentrale şi între 9 şi 13,5 euro/mp/lună în locaţii periferice.

Reporter: Care a fost evoluţia cererii în această perioadă, pe segmente?

Rodica Târcavu: Companiile au închiriat, în primul semestru al acestui an, spaţii industriale şi logistice cu o suprafaţă totală de peste jumătate de milion de metri pătraţi, volum în creştere cu 25%, comparativ cu perioada similară a anului trecut. Evoluţia cererii de pe segmentul industrial şi logistic din primele şase luni creează premisele pentru un an în care volumul închirierilor ar putea atinge din nou pragul de un milion de metri pătraţi.

Mădălina Cojocaru: Cererea de spaţii de birouri din Bucureşti a totalizat 121.400 metri pătraţi în primul semestru, ceea ce corespunde unei scăderi de 28%, comparativ cu perioada similară a anului trecut. După un prim trimestru mai lent, cu doar 51.300 metri pătraţi tranzacţionaţi, cererea a început să accelereze în trimestrul al doilea, înregistrând o creştere cu 37%, până la 70.100 metri pătraţi.

Raluca Zlate: Interesul pentru spaţii de retail rămâne ridicat, având în vedere că proiectele livrate în acest an sunt ocupate aproape integral.

Reporter: Cum caracterizaţi oferta din prima parte a acestui an?

Raluca Zlate: Piaţa de retail a fost foarte activă în prima jumătate a anului, perioadă în care au fost finalizate proiecte de peste 140.000 metri pătraţi, la nivel naţional. Stocul de retail modern din România a ajuns la 4,72 milioane de euro, la jumătatea anului, cea mai mare parte fiind localizată în zona de Centru - Vest a ţării (16 judeţe din Transilvania şi Banat), cu circa 1,6 milioane de metri pătraţi (33% din total) şi în Bucureşti, cu 1,33 milioane de metri pătraţi (28%).

În prima jumătate a anului livrările de noi proiecte au crescut cu peste 60% faţă de perioada similară a anului trecut. Mall Moldova din Iaşi (125.700 mp) şi extinderea Iulius Mall din Suceava (14.500 mp) sunt proiectele livrate în acest interval.

Rodica Târcavu: Stocul modern de spaţii industriale şi logistice a ajuns la 7,75 milioane metri pătraţi la sfârşitul trimestrului secund, în condiţiile în care dezvoltatorii au finalizat în primele şase luni ale anului proiecte noi cu o suprafaţă totală închiriabilă de circa 184.100 metri pătraţi, în creştere cu 77% faţă de perioada similară a anului trecut.

De asemenea, dezvoltatorii au în construcţie proiecte de aproximativ 370.000 de metri pătraţi, la nivel naţional.

Mădălina Cojocaru: Pe segmentul de birouri nu a fost livrat niciun proiect nou în acest an, nici în Bucureşti şi nici în oraşele regionale, acesta fiind primul an din istoria pieţei de birouri fără livrări.

În prezent, se află în construcţie proiecte ce totalizează 132.300 metri pătraţi, suprafaţă din care mai mult de 90% urmează a fi livrată în 2026 şi 2027, ceea ce înseamnă birouri pentru încă 15.000 de angajaţi.

Noile proiecte vor aduce spaţii noi în cele mai dinamice zone din Bucureşti-Centru, unde grupul Vastint construieşte o nouă fază a proiectului Timpuri Noi Square, cu o suprafaţă închiriabilă de 55.000 metri pătraţi, Centru-Vest, care va beneficia de proiectul ARC Project, al grupului ceh PPF Real Estate - 30.000 metri pătraţi, Barbu-Văcărescu, unde NEPI Rockcastle dezvoltă Promenada Offices - 23.400 metri pătraţi şi Dimitrie Pompeiu, cu proiectul One Technology District - 20.600 metri pătraţi al celor de la One United Properties.

Reporter: Ce perspective are sectorul imobiliar din România?

Vlad Săftoiu: Sectorul imobiliar din România se află într-o fază de consolidare, cu perspective pozitive în special pentru segmentele industrial-logistic şi retail, în timp ce cererea pentru birouri dă semne de stabilizare. Investitorii manifestă un optimism temperat, mizând pe creşteri selective ale portofoliilor şi pe o adaptare continuă la noile cerinţe ESG şi la dinamica consumului intern. În ciuda provocărilor macroeconomice, apetitul pentru investiţii rămâne ridicat, susţinut de accesul la finanţare şi de atractivitatea pieţelor secundare şi terţiare.

Reporter: Mulţumesc!

(Interviu preluat din revista BURSA Construcþiilor)

• Provocări şi oportunităţi în sectorul de retail

La nivel naţional, densitatea spaţiilor de retail a crescut la 248 metri pătraţi/1.000 locuitori, suprafaţă care se plasează printre cele mai reduse din Europa. Localităţile cu cea mai mare densitate de spaţii comerciale sunt Piteşti (1.510 mp/1.000 locuitori), Suceava (1.471 mp/1.000 locuitori), Deva (1.252 mp/1.000 locuitori), Sibiu (1.213 mp/1.000 locuitori), Oradea (1.123 mp/1.000 locuitori) - oraşe cu până la 150.000 de locuitori şi Timişoara (1.089 mp/1.000 de locuitori) - oraş primar cu o populaţie de peste 250.000 de locuitori.

În celelalte oraşe cu peste 250.000 de locuitori acest indicator variază între 522 mp/1.000 de locuitori în Cluj Napoca şi 914 mp/1.000 de locuitori în Iaşi, conform Colliers.

Dana Radoveneanu, Head of Retail Agency Cushman & Wakefield Echinox, subliniază: "Piaţa de retail din România traversează o perioadă de expansiune accelerată, stimulată de dorinţa dezvoltatorilor de a-şi extinde portofoliile şi de densitatea redusă de spaţii în multe din oraşele secundare şi terţiare. Bucureştiul rămâne un pol important, însă regiunea Centru-Vest a preluat conducerea la nivel naţional. Aceste două zone, în care locuieşte aproximativ 45% din populaţia ţării şi unde se înregistrează printre cele mai ridicate câştiguri salariale nete lunare, cumulează peste 50% din stocul modern de retail. Pe de altă parte Moldova, unde se află cel mai redus stoc la nivel naţional, a început să recupereze din decalajul faţă de celelalte zone ale ţării, fiind pe harta celor mai mari dezvoltatori pentru proiecte viitoare".

• Cum evoluează piaţa birourilor

Numărul de angajaţi din clădirile de birouri de clasa A şi B din Bucureşti a depăşit 340.000 la finalul primului semestru, reprezentând circa 30% din efectivul total al salariaţilor din Capitală, conform cifrelor Cushman & Wakefield Echinox. În prima jumătate a anului, companiile au contractat spaţii de birouri pentru peste 7.000 de angajaţi, având în vedere că, în acest interval, cererea nouă (suprafaţa închiriată ce exclude renegocierile contractelor existente) a totalizat 64.300 metri pătraţi, aşa cum reiese din datele din raportul Office Marketbeat Q2 2025, publicat de compania de consultanţă imobiliară Cushman & Wakefield Echinox.

Companiile din domeniul IT&C au generat cea mai mare parte din cererea nouă de spaţii de birouri, 25% din total, acestea fiind urmate de operatorii de FMCG şi retail, cu 17%, şi de cei din domeniul financiar, cu 15%.

Luând în calcul suprafaţa clădirilor de birouri existente în diferitele zone ale Bucureştiului, în Centru-Vest (zona Politehnica - Grozăveşti) lucrează cel mai mare număr de angajaţi (aproximativ 65.000 de persoane), circa 60.000 lucrează în zona Floreasca Barbu-Văcărescu şi în jur de 50.000 în Centru.

În prezent, se află în construcţie proiecte ce totalizează 132.300 metri pătraţi, suprafaţă din care mai mult de 90% urmează să fie livrată în 2026 şi 2027, ceea ce înseamnă birouri pentru încă 15.000 de angajaţi. Astfel, numărul angajaţilor din clădirile moderne de birouri din Bucureşti ar putea urca spre 360.000, până la finalul anului 2027.

Proiectele în construcţie, deşi reprezintă o revenire a activităţii de dezvoltare, sunt cu mult sub potenţialul pieţei din Bucureşti, unde în ultimii zece ani au fost construiţi, în medie, peste 153.000 metri pătraţi de spaţii noi pe an.

Cererea de spaţii de birouri din Bucureşti a totalizat 121.400 metri pătraţi în primul semestru, ceea ce corespunde unei scăderi de 28%, comparativ cu perioada similară a anului trecut. După un prim trimestru mai lent, cu doar 51.300 metri pătraţi tranzacţionaţi, cererea a început să accelereze în T2, înregistrând o creştere cu 37%, până la 70.100 metri pătraţi.

Cererea netă (excluzând renegocierile) a avut o pondere robustă de 53% în activitatea tranzacţională consemnată în semestrul întâi, în timp ce rata de neocupare din Bucureşti şi-a continuat tendinţa descrescătoare, ajungând la 13,4% (cel mai scăzut nivel din trimestrul al doilea 2021).

Rata de neocupare este preconizată să scadă în continuare, până la sfârşitul anului, având în vedere că, în 2025, nu va fi livrată nicio clădire nouă de birouri, iar cererea nouă se va îndrepta în principal către spaţiile neocupate din clădirile existente.

În ceea ce priveşte evoluţia chiriilor din prima jumătate a anului, nu au fost înregistrate mişcări semnificative, costurile de închiriere menţinându-se la un nivel de 20-21 de euro/mp/lună în CBD (cea mai scumpă subzonă de birouri din Bucureşti), în timp ce valorile de referinţă pentru alte subpieţe au variat între 15 şi 18 euro/mp/lună, în zonele centrale şi semicentrale, şi între 9 şi 13,5 euro/mp/lună, în locaţii periferice.

Pentru perioada următoare, am putea asista la o creştere limitată a chiriilor în anumite subpieţe, precum CBD sau Centru, zone cu rate foarte scăzute de neocupare ce atrag profiluri diferite de chiriaşi faţă de alte subpieţe din oraş.

Mădălina Cojocaru, Partner, Office Agency C&W Echinox, arată: "Piaţa de birouri din Bucureşti rămâne solidă, chiar dacă cererea totală a înregistrat o scădere temporară. Interesul pentru spaţii moderne, eficiente şi bine amplasate este ridicat, mai ales în zonele centrale şi în CBD, unde rata de neocupare este foarte scăzută. Cum în 2025 nu sunt planificate livrări noi, această situaţie favorizează ocuparea rapidă a spaţiilor existente şi pune presiune pe chirii în subpieţele cu disponibilitate limitată. Până la finalul anului, estimăm o stabilizare a cererii şi o activitate susţinută în procesele de relocare şi optimizare a portofoliilor de birouri".