TPA România: Noua „Lege Nordis” aduce protecţie sporită pentru cumpărători şi costuri mai mari pentru dezvoltatori

Legea care aduce schimbări majore privind responsabilitatea dezvoltatorilor imobiliari şi protecţia cumpărătorilor, cunoscută şi sub denumirea de „Legea Nordis”, adoptată recent de Camera Depu-taţilor şi trimisă spre promulgare, transformă piaţa imobiliară, sunt de părere specialiştii TPA Ro-mânia, companie de top în Europa Centrală şi de Est, specializată în audit, contabilitate, consul-tanţă fiscală şi consultanţă juridică. Astfel, cumpărătorii beneficiază de protecţie fără precedent, cu garanţii reale şi mecanisme care reduc riscul pierderii avansurilor, dar dezvoltatorii vor trebui să-şi recalibreze proiectele, să gestioneze capitalul mai riguros şi să suporte costuri administrative mai mari, ceea ce va încetini lansările şi va creşte preţul locuinţelor, amplificat şi de recentele ma-jorări de TVA.

„Noua lege oferă cumpărătorilor cea mai robustă protecţie de până acum. Din perspectiva acestora, este un pas înainte: claritate mai mare, garanţii reale şi mecanisme care diminuează riscul de pierdere a avansurilor. Pentru dezvoltatori însă, se anunţă o perioadă de reaşezare, în care capitali-zarea devine esenţială, proiectele se vor lansa mai greu, cash-flow-ul nu va mai putea fi susţinut exclusiv din avansuri, iar costurile administrative vor creşte semnificativ. Piaţa se va profesionaliza, dar se va şi filtra. Pe de altă parte, volumul mai mare de documentaţii, controalele mai stricte, regu-lile noi privind folosirea banilor şi capitalul care rămâne blocat mai mult timp în proiecte vor creşte costurile de construire. Toate aceste schimbări pot duce, pe termen mediu, la o majorare a preţuri-lor locuinţelor. La acestea se adaugă şi recenta majorare a TVA pentru locuinţe, ceea ce pune o pre-siune suplimentară asupra preţului final plătit de cumpărători”, explică Alexandra Cohuţiu, avocat în cadrul TPA România.

Astfel, noua lege aduce piaţa imobiliară în pragul uneia dintre cele mai ample reforme legislative din ultimii ani: urmăreşte să remedieze vulnerabilităţi cunoscute ale sistemului - promisiuni su-prapuse pentru aceeaşi unitate, avansuri necorelate cu progresul lucrărilor, utilizarea netranspa-rentă a fondurilor şi lipsa unor garanţii reale pentru cumpărător în etapa de proiect.

Legea defineşte expres noţiunea de „dezvoltator” - acei investitori care realizează proiecte imobi-liare de tip locuinţe individuale sau condominii în vederea înstrăinării - şi reuneşte într-o formă coerentă responsabilităţile dezvoltatorului, acoperind întregul parcurs al proiectului: de la obţi-nerea avizelor şi autorizaţiilor şi asigurarea nivelului calitativ al proiectării şi execuţiei, până la verificarea lucrărilor prin specialişti atestaţi, supravegherea execuţiei prin diriginţi de şantier, re-medierea neconformităţilor, realizarea recepţiilor şi întocmirea cărţii tehnice a construcţiei.

„Este, fără îndoială, un set structurat de obligaţii menit să crească siguranţa cumpărătorilor, să con-solideze protecţia acestora şi să ridice standardele de calitate în construcţii. Totuşi, pentru mulţi dezvoltatori mici - cei care lucrează cu echipe reduse şi cash-flow limitat - aceste cerinţe vor repre-zenta o povară reală. Implementarea completă a tuturor obligaţiilor va genera costuri suplimenta-re, durate mai lungi şi o nevoie mai mare de capital disponibil”, spune Alexandra Cohuţiu.

Una dintre cele mai importante schimbări este introducerea unui mecanism strict pentru promisi-unile încheiate înainte de finalizarea imobilului: acestea se pot semna doar în formă autentică, doar după realizarea operaţiunii de preapartamentare şi deschiderea cărţilor funciare pentru toa-te unităţile viitoare şi numai în baza unui extras de carte funciară pentru unitatea viitoare. Astfel, preapartamentarea presupune o documentaţie cadastrală specifică şi deschiderea anticipată a cărţii funciare a condominiului, precum şi a cărţilor funciare individuale pentru toate unităţile viitoare, cu menţiunea expresă că acestea constituie bunuri viitoare.

„Acest sistem diminuează riscul promisiunilor multiple şi conferă cumpărătorului o protecţie juridică reală. Pentru dezvoltatori însă, înseamnă că vânzarea nu mai poate începe în faze foarte incipiente. Fără preapartamentare (care va fi, cel mai probabil, o procedură costisitoare şi relativ complexă), nu se poate încasa niciun avans, ceea ce va face mult mai dificilă finanţarea proiectelor din avansuri. Preapartamentarea şi actualizarea cărţilor funciare reprezintă un mecanism tehnic coerent, dar provocator de implementat”, explică avocatul TPA România.

Legea reglementează explicit convenţiile de rezervare - acestea pot fi încheiate pentru un termen de maximum 60 de zile, trebuie urmate fie de încheierea promisiunii în formă autentică, fie de contractul de vânzare-cumpărare şi permit perceperea unui avans deductibil din preţul final, care nu poate fi mai mare de 5% din preţ, sub sancţiunea nulităţii absolute. Totodată, legea obligă dezvoltatorul să restituie integral suma achitată în termen de 30 de zile de la expirarea termenu-lui, dacă promisiunea sau contractul nu au fost semnate în interiorul intervalului stabilit, din cul-pa exclusivă a dezvoltatorului.

Legea introduce plafonarea etapizată a avansurilor în concordanţă cu progresul real al lucrărilor (pentru partea de rezistenţă maxim 25% din preţ şi ulterior finalizării acesteia, pentru partea de instalaţii maxim 20% din preţ), precum şi obligaţia ca avansurile să fie depuse într-un cont bancar dedicat, utilizabil exclusiv pentru acel proiect şi numai cu ştampila ”bun de plată” a persoanei responsabile/dirigintelui de şantier. Utilizarea banilor în alte scopuri decât pentru realizarea pro-iectului este interzisă şi sancţionată cu amendă de 1% din cifra de afaceri aferentă anului anterior (dacă fapta nu constituie infracţiune).

„Aceasta este, fără îndoială, un mecanism concret de protecţie pentru cumpărători, dar şi o restric-ţie semnificativă pentru dezvoltatori, care nu vor mai putea utiliza banii încasaţi pentru finanţarea altor etape sau altor proiecte. Fluxurile financiare vor trebui să fie mult mai transparente şi mult mai planificate”, spune Alexandra Cohuţiu.