Trenduri pe piaţa imobiliară din România: Creştere pe retail şi industrial, stagnare pe birouri şi locuinţe

Segmentul de retail a devenit principalul motor al pieţei imobiliare din ţara noastră în acest an, urmat îndeaproape de segmentul industrial, în timp ce segmentul birourilor a înregistrat o scădere în 2025 după o activitate de închiriere intensă în ultimii doi ani, iar pe piaţa locuinţelor, oferta rămâne limitată menţinând preţurile ridicate, conform analizei PwC România pe baza datelor publice disponibile în piaţă.

Livrările de spaţii de retail noi sunt estimate să crească cu 27% în acest an faţă de anul anterior, iar până în 2027 stocul de spaţii de retail din România va depăşi 5 milioane de metri pătraţi. Sectorul de retail creşte constant, susţinut de interesul ridicat din partea investitorilor şi de intrarea pe piaţă a unor branduri noi.

Modificările fiscale, încetinirea creşterii economice şi mai ales reducerea consumului ar putea limita evoluţia segmentul de retail pe termen scurt, dar cererea stabilă şi chiriaşii diversificaţi asigură rezilienţa acestuia.

Aproape 100 de chiriaşi noi au intrat pe piaţa din Europa Centrală şi de Est în acest an, cu 40% mai mulţi decât în 2024, iar România este una dintre principalele ţinte. Printre brandurile recent intrate pe piaţă se numără Sports Direct, Worldbox, Wendy's şi Funky Buddha, iar Action, Holland & Barrett, Tous se pregătesc şi ele să deschidă primele magazine în România.

Livrările de spaţii comerciale noi se vor ridica în acest an la 215.000 de metri pătraţi, în creştere cu 27% faţă de 2024, din care 161.000 de metri pătraţi au fost deja livraţi în primele nouă luni ale anului. Noile spaţii provin din extinderea unor mall-uri existente (Moldova Mall Iaşi, Iulius Mall Suceava), renovări importante (Agora Arad) şi inaugurarea unor noi parcuri comerciale (Zacaria Retail Park Cisnădie).

Cu un stoc de 4,75 de milioane mp de spaţii comerciale la finalul lui septembrie 2025, România ocupă a doua poziţie în Europa Centrală şi de Est, după Polonia.

În ciuda livrărilor din acest an, rata de neocupare a spaţiilor de retail rămâne foarte scăzută - sub 1% în Bucureşti şi circa 3% în oraşele mari - reflectând o cerere puternică. În acest context, chiria medie pentru spaţiile de retail în Bucureşti a fost cu 11% mai mare în trimestrul al doilea din 2025 faţă de ultimul trimestru din 2024.

Proiectele de retail aflate în dezvoltare însumează 273.000 mp şi vor ridica stocul total la 5 milioane mp în 2027. Cele mai importante contribuţii vin din partea noului mall Rivus Cluj-Napoca şi din extinderile Arena Mall Bacău şi Promenada Bucureşti.

Segmentul industrial beneficiază de o creştere a încrederii investitorilor în piaţa din România, ca urmare a intrării în spaţiul Schengen, observându-se o scădere a ratelor de neocupare şi o creştere a chiriilor pentru spaţiile premium. Cererea se îndreaptă mai ales spre locaţii strategice, care susţin diversificarea şi logistica pe ultimul kilometru, stimulată de comerţul electronic.

Activitatea de leasing pe segmentul industrial a crescut în acest an, în primele nouă luni fiind închiriaţi 750.000 mp de spaţii industriale. Cererea netă a reprezentat 60% din totalul tranzacţiilor, respectiv 450.000 mp.

Bucureştiul reprezintă 79% din suprafaţa totală închiriată, continuând tendinţa de la începutul anului 2025, fiind susţinut de infrastructură şi conectivitate rutieră. Pe sub segmente, logistica reprezintă 74% din totalul închirierilor, iar depozitarea şi producţia câte 11%.

Pe partea de ofertă, aproape 300.000 de metri pătraţi de noi spaţii logistice şi industriale sunt vor fi livraţi pe piaţa din România în acest an, din care jumătate în Bucureşti şi 38% în vestul ţării. Livrările noi din 2025 au scăzut cu 55% faţă de media ultimilor cinci ani, dar proiectele noi aflate în dezvoltare pe segmentul industrial totalizează 412.000 mp, din care 76% în jurul Bucureştiului, unde CTP şi WDP sunt cei mai activi dezvoltatori.

Cu 8,12 milioane mp de spaţii industriale operaţionale la finalul trimestrului trei, România ocupă în prezent locul al treilea în Europa Centrală şi de Est. Bucureştiul rămâne principalul centru logistic al ţării, dar proiecte majore precum Autostrada Moldova (A7) şi Autostrada de centură a Bucureştiului (A0) stimulează creşterea industrială, îmbunătăţesc conectivitatea şi creează noi oportunităţi de dezvoltare în zone mai puţin utilizate anterior.

Segmentul birourilor a înregistrat o scădere a activităţii de închiriere în acest an, în condiţiile în care au lipsit livrările noi. Dezvoltările de proiecte noi, semnificativ mai reduse decât în ultimii trei ani, au crescut presiunea pe disponibilitatea spaţiului, iar ratele de neocupare se află în continuare pe un trend descendent în special pentru spaţiile bine poziţionate.

Unul dintre factorii care au frânat evoluţia segmentului de birouri îl reprezintă procesul complex de autorizare a proiectelor noi. În acelaşi timp, dezvoltările noi pe segmentul de birouri trebuie să răspundă unor cerinţe de calitate tot mai mari din partea chiriaşilor, în special în termeni de sustenabilitate, eficienţă şi valoare pe termen lung. Astfel, segmentul a devenit destul de exclusivist, proiectele noi fiind dezvoltate de companii cu experienţă. Proiectele în curs de dezvoltare însumează circa 170.000 mp, cele mai importante fiind faza a doua a Timpuri Noi Square, Arc Project şi One Technology District.

Stocul de spaţii de birouri din România totaliza 4,51 milioane mp la jumătatea anului, din care Bucureştiul deţine 76%, respectiv 3,42 milioane mp. Astfel, Bucureştiul se clasează în continuare pe locul patru între capitalele din Europa Centrală şi de Est.

Segmentul rezidenţial continuă să fie dezechilibrat, marcat de ofertă în scădere şi cerere în creştere. Oferta rămâne limitată ca urmare a deciziilor luate de dezvoltatorii imobiliari în ultimii ani de a restrânge investiţiile în proiecte noi, pe fondul activităţii economice incerte şi a scumpirii creditelor bancare. La aceasta se adaugă pachetul de măsuri fiscale adoptat în acest an, dintre care creşterea cotei de TVA pentru locuinţele noi la 21% a avut un impact direct asupra sectorului imobiliar.

Cererea de locuinţe a crescut cu 15% faţă de anul trecut, în timp ce oferta a scăzut cu 18%, conform datelor din piaţă. Astfel, preţul mediu de vânzare a crescut în acest an cu 15%, la 1.910 EUR/mp. În mod paradoxal, deşi ne aflăm într-un context care ar favoriza vânzătorul, cumpărătorii au mai multă putere de negociere deoarece sunt mai precauţi, prioritizând calitatea şi locaţia, iar proprietăţile se vând mai greu, cu timpi medii de tranzacţionare de 51-70 zile în marile oraşe. Acest comportament pune presiune pe proiectele vulnerabile care depind de lichiditate din partea cumpărătorilor, în timp dezvoltatorii cu finanţare solidă îşi vor permite să aştepte.

Şi pe segmentul închirierilor se observă o dinamică similară, respectiv scăderea ofertei cu 19% şi creşterea cererii cu 18%, care au condus la majorarea cu 6% a chiriei medii faţă de 2024.

Pe termen scurt şi mediu, piaţa va rămâne tensionată, cu o uşoară tendinţă de stabilizare. Oferta limitată şi cererea selectivă vor menţine preţurile ridicate, favorizând dezvoltatorii cu portofolii solide şi finanţare stabilă. Investitorii şi cumpărătorii vor continua să monitorizeze atent modificările fiscale şi costurile de finanţare.